OS KOMMUNE Tekniske Tenester MØTEINNKALLING Utval: PLAN- OG BYGNINGSUTVALET Møtestad: Kommunestyresalen Møtedato: 08.12.2008 Tid: 08.00 SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 270/08 06/2399 7007 2. GONGS BEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR MOBERGSNESET OS SJØFRONT. Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf. 56 57 50 00. Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, 28.11.2008 Terje Søviknes Ordførar Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: 56 57 50 00 postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: 6525.05.05676 Torggata 7 Telefax: 56 57 50 01 www.os.hordaland.no Org.nr.: 844 458 312 Pb.84, 5202 Os Dir. innval:
MØTEBOK 2. GONGS BEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR MOBERGSNESET OS SJØFRONT. Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO P0615 Arkivsaksnr.: 06/2399 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 4/07 Råd for funksjonshemma PS 22.01.2007 4/07 Os eldreråd PS 05.02.2007 75/08 Plan- og bygningsutvalet PS 24.04.2008 32/08 Os eldreråd PS 16.06.2008 33/08 Råd for funksjonshemma PS 16.06.2008 270/08 Plan- og bygningsutvalet PS 08.12.2008 / Os kommunestyre PS Framlegg til vedtak/tilråding: I medhald av 27-2 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret framlegg til reguleringsplan for Mobergsneset, Os sjøfront, datert 01.04.08, revidert 03.11.08, med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert 27.11.08. Det er ein forutsetning at marinarkeologiske undersøkingar skal vere gjennomført og eventuelle funn skal vere tilfredsstillande dokumentert eller sikra før utfylling kan finne stad. Os kommune er inneforstått med at funn som ikkje kan frigjevast av vernemynde, kan medføre endring i vedtatt plan. Os, 28.11.08 Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: 56 57 50 00 postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: 6525.05.05676 Torggata 7 Telefax: 56 57 50 01 www.os.hordaland.no Org.nr.: 844 458 312 Pb.84, 5202 Os Dir. innval:
Behandling i Råd for funksjonshemma i møte 16.06.2008 Behandling i utvalet: Rådet drøfta seg fram til følgjande samrøystes vedtak: Vedtak: Råd for funksjonshemma viser til at sentrumsplanen har ei grense på 4,5 etg, og rådet ber om at dette vert følgd. Rådet føreset at forskriftene for talet på parkeringsplassar pr. bueining vert følgd i tillegg til vedtektene for parkering for småbåthamna. Vidare må krav til leikeareal pr. bueining verta innfridd. Rådet ber om å få reguleringsplanen til uttale når den føreligg. Behandling i Os eldreråd i møte 16.06.2008 Behandling i utvalet: Eldrerådet drøfta seg fram til følgjande samrøystes uttale: Vedtak: Eldrerådet ser positivt på initiativet med å rydda opp i strandsona frå Oskaien og sør til Mobergsvika. I høve sentrumsplanen er det ei grense på 4,5 etasjar, og rådet rår til at dette vert følgd. Rådet er også oppteken av at bygga vert universelt utforma. Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte 24.04.2008 Behandling i utvalet: Terje Sperrevik (Tvs) la fram følgjande forslag til vedtak: Plan- og bygningsutvalet ser positivt på initiativet med å rydda opp i strandsona frå Os kaien og sør til Mobergsvika. Likevel finn ikkje plan- og bygningsutvalet at Framlegg til reguleringsplan for Mobergsneset, Os sjøfront, datert 1.4.2008 med tilhøyrande Reguleringsføresegner,- kan leggjast ut til offentleg ettersyn slik den no ligg føre. Dette med bakgrunn i den høge arealutnyttinga, ulempene for naboar- tap av utsikt og manglande parkeringsplasser i henhold til nyleg vedteken kommunal føresegn. Saka blir sendt attende til tiltakshavar. Før saka på nytt blir lagt fram for planutvalet for behandling, ber ein om at nedanforståande kulepunkt blir retta opp i planen. Kraftig reduksjon av arealutnyttinga Pkt 1.3 kun tillatast 1 etasje Pkt 3 ny løysing for park 2, ytterlige bevara svaberga/fjellformasjonen/strandsona mot Be1 Pkt. 5 ta ut ordet maksimum Pkt 6 ta bort ordet 2. etasje. Det må spesifiserast nærare kva for næringsaktivitet tiltakshavar ønskjer inn i eit boligområde Pkt 7 det må koma klarare fram kor parkeringa skal foregå. Parkeringsforskrifta for Os kommune skal gjelda- skal visa 370 plasser berre for bustaddelen. (ikkje 185). I tillegg for næring 60 plasser, Kultursenteret 300 plasser, for båthamna 100 plasser, for resturanten 45 plasser: Tilsaman 885 plasser. Side 3 av 15
Før ny behandling av planen må det framlegges snittegning i forhold til høyde på bygg vis a vis bakenforliggende boliger i Kolabakkane. Pkt. 8.9 bytta ordet seinast med Før bygg vert tatt i bruk skal park, veg, fortau, felles utomhusplass, fartsreduserende tiltak vera ferdig stilt. Tilstrekkelig kvalitativt leikeområde må visast i planen, jfr. rikspolitiske retningslinjer Planen må utvidast til også å gjelda Mobergsvika, kor ein kan bruka mykje av det gamle i den planen bortsett frå parkeringsplasser. Parkering i fjell må takast inn i planen no som ein forutsetning. Det vert ikkje tillete at bygninger strekker seg over hovedvegen i område med gangvegen til Kolabakkane, maks 4 etasjer kote. Støyskjerm i Mobergsbakkane vert ikkje tillete. Strandpromenaden langs Oselva må vera minimum 7 meter, jfr. Bilde side 2127 Støy i frå ventilasjonsanlegg må ikkje overskrida 45 dba Dette framlegget fekk 2 røyster (Tvs, Sp) og fall. Administrasjonen sitt framlegg vart vedteke med 7 mot 2(Tvs, Sp) røyster. Vedtak: I medhald av 27-1.2 i plan- og bygningslova gjer forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) vedtak om å leggja framlegg til reguleringsplan for Mobergsneset, Os sjøfront, datert 01.04.08, med tilhøyrande reguleringsføresegner, ut til offentleg ettersyn. Behandling i Os eldreråd i møte 05.02.2007 Behandling i utvalet: Plangruppene har ikkje fått innkalling sidan oktober, og medlemane i utvalet lurer på om arbeidet i gruppene er avslutta. Samrøystes vedtak som innstillinga. Vedtak: Os eldreråd har ikkje merknad til at det vert sett igang arbeid med reguleringsplan for Mobergsneset. Rådet er reprentert i grupper som arbeider med kommunedelplan for Os Sentrum. Rådet reknar det som sjølvsagt at arbeidet med kommunedelplanen vert avslutta og planen vedteken før sak om ein eller fleire delreguleringsplanar vert lagt fram til avgjerd Behandling i Råd for funksjonshemma i møte 22.01.2007 Behandling i utvalet: Rådet drøfta seg fram til følgjande samrøystes vedtak: Vedtak: I høve sentrumsplanen er det ei grense på 4,5 etasjar, og rådet rår til at dette vert følgd. Rådet er også oppteken av at bygga vert universelt utforma, og vil ha reguleringsplanen til uttale når den føreligg. Side 4 av 15
Vedlegg: 1.0 Oversendingsbrev rev. 27.11.08 1.1 Framlegg til reguleringsplan (nedfotografert) rev. 03.11.08 1.2 Framlegg til reguleringsføresegner rev. 27.11.08 2.1 Fiskarlaget vest dat. 03.06.08 2.2 Statens vegvesen dat. 04.06.08 2.3 Kystverket vest dat. 16.06.08 2.4 Råd for funksjonshemma mø. 16.06.08 2.5 Os Eldreråd mø. 16.06.08 2.6 Barnetalsmannen dat. 19.06.08 2.7 Bergen og Oland Friluftsråd dat. 19.06.08 2.8 Fiskeridirektoratet dat. 19.06.08 2.9 Fylkesmannen i Hordaland, landbruk dat. 19.06.08 2.10 Bergen og Omland Hamnevesen dat. 20.06.08 2.11 Hordaland Fylkeskommune, kultur dat. 23.06.08 2.12 Fylkesmannen i Hordaland, miljø dat. 26.06.08 2.13 Hordaland Fylkeskommune, strategi dat. 20.06.08 2.14 Bergen Sjøfartsmuseum dat. 25.06.08 3.1 Midtskogen Vel v/arne Sennesvik dat. 11.06.08 3.2 Jørgen og Anne-Lise Grønningen Blix dat. 16.06.08 3.3 Hjørdis og Thorolf Juvik dat. 17.06.08 3.4 Anne-Marie Pedersen dat. 17.06.08 3.5 Per E. Pedersen dat. 17.06.08 3.6 Tordis og Rolf Drange dat. 18.06.08 3.7 Trude Lin Klyve og Kurt R. Olsen dat. 18.06.08 3.8 Os Venstre v/tore Rykkel dat. 19.06.08 3.9 Karen Margrethe Bårtvedt dat. 19.06.08 3.10 Inge Tor Bjørø dat. 19.06.08 3.11 Bjørn Lepsøy og Marit Næss dat. 19.06.08 3.12 Olav Horvik dat. 20.06.08 3.13 Kenneth Rastad dat. 20.06.08 3.14 Inspirert dat. 19.06.08 3.15 Midtskogen Velforening v/jørgen Blix dat. 29.06.08 4.1 Parkeringsrapport frå Asplan Viak dat. 24.04.08 5.1 Hordaland Fylkeskommune, strategi dat. 18.06.08 5.2 Fylkesmannen i Hordaland, miljø dat. 20.11.08 5.3 Fylkesmannen i Hordaland, miljø Vert ettersendt eller delt ut 5.4 Hordaland Fylkeskommune, strategi Vert ettersendt eller delt ut Eige vedlegg: 1.1 Framlegg til reguleringsplan (i fargar) rev. 03.11.08 1.3 Planskildring nov. 2008 1.4 Illustrasjonar (vedlegg 5) 1.5 Framtidig parkeringsløysingar (vedlegg 9) nov.2008 1.6 Kommentar til innkomne merknader nov.2008 Utrykt vedlegg: 1.7 Støyutgreiing 1.8 Geologisk rapport 1.9 Konsekvenser for fisk 1.10 Miljø Side 5 av 15
Saksopplysningar: 1. GENERELLE OPPLYSNINGAR Planområdet ligg like sør for Os sentrum, på Mobergsneset. I gjeldande arealplan er område rundt noverande Mobergsvika kafe er sett av til næringsområde, området innanfor mot Osøyro er sett av til senterområde, mens området mot sjø på Mobergsvika er sett av som friområde. Sjøområde er sett av som hamneområde for småbåtar og anna særskild bruk eller vern av sjøområde. Bruken av området er i samsvar med framlegg til kommunedelplan for sentrum (sentrumsplanen). Området omfattar delar av gjeldande reguleringsplan for Osøyro Mobergsvika og Giljavegen (Mobergsbakken). Nordre del av området er i dag regulert til hamn, fiskerihamn, kai, friområde, fylling ut i sjø og molo. Området på Mobergsneset er regulert til herberge/ servering, med krav om utbyggingsplan. Planområdet er på om lag 55 daa, av dette er 28 daa sjøareal og 27 daa landareal etter planlagd utfylling i sjø. Føremålet med reguleringsplanen er å legge til rette for eit sentrumsnært bustad og næringsområde, med kulturhus og kunstsenter, fiskerihamn og småbåthamn, samt tilkomst, parkering og uteopphaldsareal. Det skisserte byggjeprosjektet består av bustader kombinert med næring. Det er planlagd for om lag 150 bueiningar av ulik storleik og om lag 4.000 m 2 næringsareal. I tillegg er det planlagd kombinert kulturhus og kunstgalleri med samla areal på om lag 4.000 m 2, samt kafé/restaurant med areal på 400 m 2. Det er lagt opp til felles parkeringsanlegg både i og under dei nye bygga. Det er tiltakshavar sin intensjon at tiltaket skal utgjera ei positiv tilvekst til tettstaden Osøyro. Reguleringsplanen er utarbeid av Opus Bergen AS, på oppdrag frå Os Sjøfront AS. Arkitektfirmaene Link-Signatur as og Grieg Arkitekter as, har saman med landskapsarkitektane Smedsvik as detaljutforma prosjekta som inngår i planområdet. Os Sjøfront er eit prosjektselskap, eigd av m.a. Storbergen Boligbyggelag og Profier as. Rådgivende Biologer as har utført konsekvensutgreiing av molobygging og utfylling i sjø. Det er utført støyutgreiing og geologiske vurderingar av Multiconsult. Forvaltningsstyret i Os (det faste utvalet for plansaker) vedtok samrøystes i møte 24.04.2008, sak 75/08, å leggja overnemnde reguleringsplan med tilhøyrande føresegner ut til offentleg ettersyn Planen låg ute til offentleg ettersyn frå 21.05.08-20.06.08. Det kom inn 14 offentlege fråsegn og 15 private merknader. Fylkesmannen i Hordaland har kome med motsegn til planen. Det har vore eige drøftingsmøte. Plan og føresegner er omarbeida, sjå eige oversendingsbrev. Me håpar at desse endringane er tilstrekkeleg til at motsegn mot planen kan trekkjast. Eventuelt nytt brev frå Fylkesmannen og Fylkeskommunen vert ettersendt eller delt ut på møtet. 2. UTTALE FRÅ OFFENTLEGE INSTANSAR 2.1 Fiskarlaget vest sluttar seg til brev frå Midthordland Fiskarlag og forutset at fiskeriinteressene blir ivaretatt på ein god måte. 2.2 Statens vegvesen er samd i at området kan byggjast ut og med mindre krav til parkering. Området merka Hamneområde-landdelen har ikkje vist tilkomst, her må visast ei tilfredstillande avkjøring. Vegen Mobergsbakken har varierande bredde, reguleringsplanen må visa ei planeringsbreidde på 6,5 meter, pluss fortau med minimumbreidde 3,0 meter. Dei ser at det er foreslått tilkomt til eit parkeringsanlegg i fjell, naudsynt sprengingsarbeid må Side 6 av 15
utførast samstundes med utbygging av Mobergsneset dersom denne parkeringsløysinga er aktuelt. Kommentar: Tilkomst til hamneområde i nord vert løyst med kryssing av nedsenka fortau. Planen viser fortau langs Mobergsbakken på 3,0 meter. Det er tatt inn i føresegnene at naudsynt sprengingsarbeid for innslag til framtidig parkeringsanlegg i fjell må utførast i første byggetrinn. 2.3 Kystverket vest er nøgd med at Os kommune har kome fram til ei omforent løysing med Midthordland Fiskarlag og Fiskarlaget Vest når det gjeld fiskerihamna. Dei ønskjer ei presisering av 2.5 i føresegnene og at følgjande tillegg vert tatt inn: Innerst i hamneområde v/eksisterande molo skal fiskeriinteressene ha eksklusiv rett langs to opparbeida kaifrontar à 30 meter. Innanfor yste del av eksisterande molo kan det ikkje leggjast ut bryggjer og blåser/ fortøyningar for fritidsflåten. Ferdsel inn til fiskerihamna må ikkje hindrast på nokon måte. Kommentar: Dette er tatt inn i føresegnene. 2.4 Råd for funksjonshemma viser til at sentrumsplanen har ei grense på 4,5 etajser og ber om at dette blir gjeldande òg for Os sjøfront. Rådet føreset at parkeringsvedtektene blir følgt og at krav til leikeareal blir innfridd. Kommentar: Sjå vurdering og konklusjon. 2.5 Os Eldreråd viser til sentrumsplanen og at maks høgde er sett til 4,5 meter. Dei er òg opptatt av at bygga blir universelt utforma. Kommentar: Det er tatt inn i føresegnene at alle bustader skal ha universell tilgjenge og at halvparten av bustadane skal ha universell utforming. Sjå elles vurdering og konklusjon. 2.6 Barnetalsmannen ser det som heilt naudsynt at det vert tilrettelagt for parkering i fjellhall i tillegg til det som planen viser. Barnetalsmannen vil òg sterkt rå til at bygningane blir redusert med minimum ein etasje. Kommentar: Antal bustader er redusert og antal parkeringsplassar er auka. Maks mønehøgd på bakre husrekke er redusert med om lag 1. etasje. 2.7 Bergen og Oland Friluftsråd forvaltar Mobergsvika friluftsområde på vegne av kommunen. Dei meiner at planområdet må utvidast til òg å omfatte friluftsområde for å sikre ei naturleg tilknytning til friluftsområdet. Det planlagte forsamlingslokale/ kunsthaller er plassert for tett opp til friluftsområdet og er for dominerande. Korleis er parkering til Friluftsområdet tenkt løyst? Det må opparbeidas eit offentleg toalett i det planlagte kulturhuset. Det må fortsatt vere tilkomst til friluftsområdet med bil for enkel drift og vedlikehald av området. Molo bør utformast slik at utsida er egna for bading, fiske og opphald. Kommentar: Mobergsvika er regulert som friområde i eigen reguleringsplan. Det planlagte kulturhus/ kultursenter er ikkje mogeleg å flytta. Kjøretilkomst til friområde er sikra gjennom eigen reguleringsplan med tilkomst frå Greidalsvegen. 2.8 Fiskeridirektoratet har ingen merknader forutsett at alle forhold knytt til Fiskerihamn er løyst som avklara på eige møte. 2.9 Fylkesmannen i Hordaland, landbruk har ingen landbruksfaglege merknader til planen. 2.10 Bergen og Omland Hamnevesen er positiv til at det vert lagt til rette for nye båtplassar. Dei ser ikkje at den planlagte molo kjem i konflikt med allmenn ferdsel og sikkerhet til sjøs. Dei støttar Kystverket i merknad som går på fiskerihamn, dei forutset at det som skal kjøpe bustad i området òg blir gjort kjent med dette. Til slutt gjer dei merksam på at alle tiltak i sjø krev løyve frå Hamnemynde, dette bør takast inn i føresgnene til planen. Kommentar: Hamnelova er tatt inn i føresegnene. Side 7 av 15
2.11 Hordaland Fylkeskommune, kultur- og idrettsavdelinga, har sendt saka over til Bergens Sjøfartsmuseum til uttale sidan saka femnar om areal i sjø. Dei ber difor om utsett frist for fråsegn i saka. Kommentar: Sjå kommentar til pkt. 2.14 og seinare brev av 13.11.08. 2.12 Fylkesmannen i Hordaland har motsegn på følgjande punkt: Friområdet Fr.9.1, del av uteareal Fgr.1 og molo må få eit omfang og føremål som sikrar ålmenta tilgong. Friområde Fr.9.2 må kartfestast i planframlegget. Føresegnene må sikre at 1. etg i B/F 3-6 vert brukt til publikumretta verksemd Det skal gjennomførast kjeldesøk i høve til miljøgifter før utbygging. Undervassprenging må skje i perioden frå sept. til april og ikkje under smoltvandringa. Krav om ein detaljert og visuell utbyggingsplan. Utnyttingsgrad må vera i samsvar med sentrumsplanen og parkeringsnorm. Avsatt areal for leik og uteopphald må vera i samsvar med overordna føringar. Leikeplass må kartfestast og sikrast betre i føresegnene. Kommentar: Det var eige drøftingsmøte 15. august mellom Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland Fylkeskommune, Os kommune og tiltakshavar. På møtet vart partane eining om å justere plan og føresegner slik at motsegnene kunne trekkjast. 2.13 Hordaland Fylkeskommune, strategi- og næringsavdelinga, ser det som positivt med fortetting i sentrum. Kulturhus/ kunstsenter er positivt for Os som regionsenter. Dei meiner likevel at planen må justerast på følgjande området: Mangelfull sikring av samanhengande allment tilgjengeleg strandpromenade. Mangelfull sikring av transportsystem som vegar, parkeringsareal, gang- og sykkelsti. Omfang av næringsareal kan svekkje Osøyro. Uheldige landskapsinngrep i eit sårbart område. Uklåre krav til universell utforming. Manglande sikring av kvaliteten i grønstrukturen for born. I tillegg viser dei til brev kultur og idrettsavdelinga og kan ikkje gje endeleg fråseg før Bergen Sjøfartsmuseum har vurdert tiltaksområdet i høve til marine kulturminner. Dei ber om eige drøftingsmøte med kommunen. Kommentar: Det var eige drøftingsmøte 15. august mellom Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland Fylkeskommune, Os kommune og tiltakshavar. På møtet vart partane eining om å justere plan og føresegner slik at planen kan godkjennast. 2.14 Bergen Sjøfartsmuseum kjenner ikkje til marine kulturminner i området, men tiltaket ligg i eit område med potensiale for funn av verna eller automatisk freda kulturminner på sjøbunnen. Det må gjennomførast feltundersøkingar. Kommentar: Planen er no justert slik at den føreset ei vesentleg mindre utfylling enn tidlegare planlagt. Det er tatt i som rekkefølgjekrav at det skal gjennomførast feltutndersøkingar før utbygging. 3.0 PRIVATE MERKNADER: 3.1 Midtskogen Vel v/arne Sennesvik er ikkje negativ til at det vert bygd i området, men dei er sterkt kritisk til dette private planframlegget og særleg størrelsen på bygingsmassen. Planlagte bygg er for høge og omfangsrike. Dei meiner at sjøfront er frekke når dei overfører utsikt frå eksisterande bebuarar til nye bygg. Heile komplekset er for stort og bryter fullstendig med omkringliggande utbygging. Dei viser til avsnitt om estetikk i arealplanen om at nye bygg ikkje skal bryte silhuetten og vere tilpassa landskapet, Os sjøfront er i strid med desse krava. Den planlagte utbygginga vil privatisere ein vesentleg del av strandsona. Side 8 av 15
Eigedomane bak vil bli betydeleg redusert i verdi. Verditap etter ei slik stor endring meiner dei vil vere erstatningspliktig. Mobergsvika som badeplass for lokalbefolkningen må ikkje forringast. Kommentar: Planen er justert ved at maks. mønehøgd på bakre husrekke er redusert med om lag 1. etasje. I tillegg er bygg p åfylling trekt lenger inn som eksisterande strandlinje og redusert i lengde. 3.2 Jørgen og Anne-Lise Grønningen Blix protesterer først og fremst på høgden av det planlagte prosjektet. Dei meiner at utsendte bilder og prospekt ikkje viser det reelle byggeprosjektet. Dei meiner at støyproblema ikkje er tilfredsstillande utgreia. Dei meiner det ikkje er tatt omsyn til at sentrusmplanen viser maks 5 etasjer. Os kommune vil òg miste muligheten til å tilrettelegge ei god servicehamn for større skip. Dei meiner at det i framtida kunne vore aktuelt å flytte rutebåt trafikk frå Bergen til Os og ev. føre bybanen fram til Os, dette er ikkje lenger mogeleg å få til med den planlagte utbygginga. Kommentar: Sjå kommentar til pkt. 3.1. Eigen støyvurdering konkluderer med at støy for noverande bustader ikkje vert endra. 3.3 Hjørdis og Thorolf Juvik konstaterer med undring at eit så viktig område er overlatt til ein privat utbygger. Kommunen burde overtatt området og utvikla det til beste for alle innbyggerne i Os med båthamn, strandpromenade og ikkje minst utsikt. Då dei bygde blei dei pålagt å byggje med flatt tak for i minst mogeleg grad hindre utsikt for bakanforliggande hus. Dersom Os sjøfront nå for byggje med høgder opp til 28 meter over havnivå vil dette i sterk grad forringe deira utsikt. Dei meiner at størrelse, omfang og ikkje minst høgden bryter med alt anna som er bygd i nabolaget. Dei meiner at maks høgde bør vere 3-4 etasjer eller maks 12-15 meter over havnivå. Dei meiner det er lagt opp til alt for lite parkering og at vedtatt parkeringsnorm må følgjast. Dei meiner at den planlagte utbygginga og foreslått støyskjerming vil føre til auka støy for dei som bur i Mobergshaugen, pga. refleksjon. Kommentar: Når det gjeld høgde, sjå kommentar til pkt. 3.1. Når det gjeld parkering er antal bustader redusert og antal parkeringsplassar er auka. 3.4 Anne-Marie Pedersen protesterer på størrelsen og omfanget av prosjektet. Prosjektet vil ta nesten all utsikt i frå dei. Og kven skal bu i prosjektet, er det godt voksne folk som flyttar inn, kva med sjukeheimsplassar i neste omgang? Er det unge familiar, kva med uteområda, kva med skuleplass? Prosjektet vi òg gje eit anna inntrykk av Os sentrum både for dei som kjem med båt og dei som kjem med bil, dei vil bli møtt av ein vegg, er det slik vi vil at folk skal møte bygda vår? Ho meiner at byggjehøgda må senkast ned i nivå med vegen. Kommentar: Byggjehøgd er redusert, men ikkje heilt ned i nivå med vegen. 3.5 Per E. Pedersen protesterer på storleiken på prosjektet og framtidig løysing av infrastruktur. Han trur at mange fleirtalsveljarar ikkje er klar over storleiken på dette prosjektet. Han viser til Frp v/terje Søviknes si utgreiing med appell i Os & Fusapposten rett før valet. Sjøfront sine planar bryt òg med avsnitt om estetikk i framlegg til ny arealplan. Er det politikarane som styrer eller er det private utbyggjarar, eller er det milde gåver frå private velgjerarar? Os kommune bør sjølv sikre seg eigedomsretten over eigedomen og styre utviklinga. Kommentar: Når det gjeld høgde, sjå kommentar til pkt. 3.1. 3.6 Tordis og Rolf Drange protesterer på høgda på bygningane til Os sjøfront. Byggjehøgda må senkast ned i nivå med vegen Mobergsbakken. Dersom dette prosjektet blir ein realitet, vil dei miste utsikt til fjorden. Då dei kjøpte i 1972 trudde dei at ingen kunne ta utsikta i frå dei. Kommentar: Byggjehøgd er redusert, men ikkje heilt ned i nivå med vegen. 3.7 Trude Lin Klyve og Kurt R. Olsen meiner at omfanget av utbygginga er for stor. Dei vil miste all sjøutsikt mot Os hamn. Dei meiner at bygninga ikkje å vere høgare enn vegen bak og ikkje over 5. etasjer. Den vakre sjøutsikta over Bjørnefjorden frå svingen i Mobergsbakken Side 9 av 15
vil gå tapt. Dei etterlyser fleire alternativ til utforming av kulturhuser. Dei meiner det er lagt opp til for lite parkering. Til slutt peikar dei på at det må etablerast fleire trygge fotgjengerfelt. Kommentar: Når det gjeld høgde, sjå kommentar til pkt. 3.1. Det er regulert inn fortau langs Mobergsbakken. Frå svingen i Mobergsbakken vil ein sjå over Kulturhuset. 3.8 Os Venstre v/tore Rykkel ønskjer å behalde meir av Mobergsneset og det spektakulære utynet frå Mobergssvingen. Maks byggjehøgde bør setjast til 18 meter over havet, pga. utsyn frå vegen, omsyn til naboane og estetikk. Kommunen må sikre at det ikkje oppstår skade på veg ved utbygging og utskyting av fjellet. Det bør innarbeidast ein offentleg sjøsettingsrampe i prosjektet. Dei forutset at krav til parkering blir vurdert av nøytral 3. person. Forurensa massar må fjernast og deponerast forsvarleg. Skråning under vann må plastrast. Tiltakshavar må stille garantier for at prosjektet blir fullført. Kommentar: Når det gjeld høgde, sjå kommentar til pkt. 3.1. Frå svingen i Mobergsbakken vil ein fortsatt sjå over Kulturhuset. Det er tatt inn i føresegnene at naudsynt sprengingsarbeid for innslag til framtidig parkeringsanlegg i fjell må utførast i første byggetrinn. Kommunen har engasjert Asplan Viak til å vurdere krav til parkering. Forsvarleg handtering og fjerning av ev. forurensa massar og naudsynt plastring av skråning under vatn blir ivaretatt. 3.9 Karen Margrethe Bårtvedt og Jan Harald H. Pedersen meiner at tilsendte bilder ikkje gir korrekt bilde av situasjonen. Dei vil sjølv ta bilder og tegne inn prosjektet, desse vert ettersendt. Dei meiner at Os kommune er ansvarleg for å dekke verditapet på eigedomar i Mobergshaugen som skuldast tapt utsikt. Gjeldande kommuneplan seier maks 4. etsjer. Dei meiner at støyrapporten er mangelfull og at trafikktala er for låge. Vegstandard på Mobergsbakken er for dårleg. Auka trafikk og dårleg vegstandard vil medføre kødannelse i Mobergsbakken, dette vil igjen medfører krav om at det vert utarbeida eigen rapport om luftforurensing. Det må etablerast skikkeleg kryss med av- og påkjøringsfelt og gangfelt. Det må lagast ein trafikksikker gangveg frå Kolabakkane og ned til Mobergsvika. Store deler av friområde ved Mobergsvika vil forsvinne. Kulturhuset er for stort og dominerande. Tilkomst og parkering til friluftsområdet blir vanskelegare. Eit kulturhus bør liggja nærare sentrum. Det er lagt opp til for lite parkering, dette vil føre til fremmedparkering i Mobergshaugen ved større arrangement og på fine dagar. Det står så fint at det er lagt opp til strandpromenade, men den planlagte strandpromenade er så trang og med bebyggelsen så tett innpå at den vil bli betrakta som privat. Det vil bli masse støy frå ei båthamn med 200 båter, vil dei nye bebuarane ha dette? Det er òg auka fare for oljesøl inn i Mobergsvika. Dei meiner det planlagte prosjektet ikkje passer inn i sentrum. Dei meiner å bevise at sjølv om prosjektet blir redusert betrakteleg i omfang, er det likevel god økonomi i prosjektet. Kommentar: Prosjektet er reduert i omfang og høgde. Støyvurderinga byggjer på grunnlagsdata frå vegkontoret. Det skal etablerast ny snarveg ned til Mobergsvika frå Kolabakkane. Den offentlege strandpromenaden er vesentleg utvida. 3.10 Inge Tor Bjørø meiner at utbygginga bryt fullstendig med estetikken i området. Byggjehøgda må senast til 3. etasjer og stå i stil med eksisterande byggeskikk i området. Det er lagt opp til for lite parkering. Vist støyskjerming vil medføre auka trafikkstø for Mobergshauane. Kulturhuset bør byggjast ved Fjellheim. Vil Os kommune erstatte verdireduksjon for eks. hus som følge av tapt utsikt? Kommentar: Prosjektet er reduert i omfang og høgde. Når det gjeld parkering er antal bustader redusert og antal parkeringsplassar er auka. 3.11 Bjørn Lepsøy og Marit Næss meiner prosjektet er alt for høgt. Høgda må senkast til vegnivå. Prosjektet vil medføre auka støy. Eigedomane bakanfor vil falle i verdi. Reguleringsplan seier maks 4 etasjer. Kva med skule og sjukeheimsplassar? Kommentar: Sjå kommentar til pkt. 3.10 Side 10 av 15
3.12 Olav Horvik vil bli sterkt negativt påverka av den planlagte utbygginga. Det er særleg tap av utsikt og verdifall av eigedomen. Os sentrum skal vere ein triveleg plass å bu og leve for alle i bygda. Prosjektet vil medføre privatisering av strandsona og store og unødvendige konflikter mellom nye og gamle bebuarar i området. Dei einaste som tener på prosjektet er utbyggjar og grunneigarane. Heile prosjektet må omarbeidast og ein må finna løysingar som tar omsyn til alle som bur i Os og som ikkje skaper unødig strid. Parkering må leggjast i fjell. Det må opnast meir mot sjøen/elva. Området mellom Os sjøfront og Os sentrum må planleggjast betre og skape ein naturleg og betre samanheng. Kommentar: Sjå kommentar til pkt. 3.10 3.13 Kenneth Rastad meiner at det skisserte prosjektet vil medføre enorm reduksjon av utsikt for heile fremre rekke i Kolabakkane og betydeleg reduksjon for andre rekke og mange av husa i Midtskogvegen. Han meiner at eit slikt verditap ikkje er noko ein naturleg kan forvente eller regne som påregneleg og er dermed erstatningspliktig. Kvifor må det planlagte prosjektet vera så høgt? Det er sagt at det er for å sikre økonomi i prosjektet, men dette er ikkje dokumentert. Byggjehøgde kan reduserast, bakerste rekke bør byggjast med maks høgde i flukt med vegen. Den planlagte utbygginga vil forringe bruken av Mobergsvika som friluftsområde. Det er ikkje rekna med refleksjonsstøy og auka støybelastning for Mobergshaugen. Alle bygg i området må dokumentarast på førehand slik at alle skader som følgje av utbygginga blir dekka av utbyggjar. Kommentar: Sjå kommentar til pkt. 3.10 3.14 Brevet er ikkje underskrive, men signert Inspirert til bevaring og gode løsninger. Vedkomande meiner området må bevarast slik det er i dag til glede for alle i framtida. Mobergstrandlinjen er det einaste området med lett tilkomst for alle, òg dei som reiser kollektivt. Vedkomande meiner kulturhuset bør byggjast ved Fjellheim. Kommentar: Alle merknader og brev bør vere signert så ein ser kven som står bak. Plan- og bygningsutvalet kan velgje å sjå vekk frå denne merknaden. 3.15 Midtskogen Velforening v/jørgen Blix ønskjer å få lagt fram sitt forslag for utvalet og inviterer til synfaring for å kunne vise korleis reguleringa vil påvirke dei som bur i området. 4.0 VURDERING Os sjøfront er eit framtidsretta prosjekt med urban busetnad. Utbygginga er i samsvar med den målsettinga som er trekt opp i kommuneplan og i samsvar med ny kommunedelplan for Os sentrum som legg vekt på ei fortetting av Osøyro. Planområdet ligg like i nærleiken av Mobergsvika som er eit viktig bade- og rekreasjonsområde i Os. Reguleringsplanen er utforma som detaljregulering med plassering og fastlagd høgde/ maksimalhøgde for alle areal og alle bygg. I det formelle plankartet er det gitt rom for ein avgrensa fleksibilitet for mindre justeringar i samband med byggjesøknad. Dette gir likevel ikkje rom for større utstrekning av bygg, då det er fastlagd maks. BYA for alle byggeområde. Det er ikkje registrerte fornminne innan planområdet. Området kan enkelt knyta seg til offentleg leidingnett. Det er kort veg til Os Barnehage. Os barneskule og Os ungdomskule ligg omlag 1 km nord for planområdet. Elles får ein dei fleste servicebehov dekka i Osøyro sentrum. Multiconsult har utført geotekniske undersøkingar i planlagt fyllingsområde i sjø i gjeldande planområde. Dei konkluderer med at Løsmassene mellom Mobergsneset og moloen består i Side 11 av 15
hovudsak av et topplag av siltig sand over bløt til middels fast leire. Multiconsult rår til at nybygga blir fundamentert på bora stålkjernepelar til berg. Den planlagde moloen vil vere mogeleg å legge med fylling frå land så lenge fyllingsskråninga ikkje går for langt ut over leirelaget. Multiconsult har òg utført geotekniske undersøkingar av sjøsedimenta i planlagt fyllingsområde i sjø. Multiconsult ser det ikkje som naudsynt å treffe miljøtiltak under utfylling då det berre i ein prøvestasjon som ligg i utkanten av fyllingsområde er påvist sterk konsentrasjon av miljøgifter. Rådgivende Biologer as har utført konsekvensutgreiing av molobygging og utfylling i sjø. Det er særleg omsynet til Oselva som lakseelv som har vært grunnlag for føresetnaden om konsekvensutgreiing. Hovudkonklusjonen i utgreiinga er at dei planlagde tiltak ikkje vil ha merkbare konsekvensar for laks eller annan fisk. Eksisterande snøggbåtkai/trafikkai skal oppretthaldast. Noverande fiskerikai vert endra og oppgradert med ny kaifront og plass for oppføring av servicebygg. I tilknyting til servicebygget kan det etablerast miljøstasjon for BIR. Moloen vil bli om lag 200 meter lang. Den vil få ein promenadebreidde på 3-4 meter og ein stein- eller betongmur mot fjordbassenget (sjøskjerm). På innsida av den nye moloen skal det leggast til rette for eit marinaanlegg for totalt inntil 200 fritidsbåtar. Det er tenkt at om lag halvparten av marinaanlegget skal leigast ut til bebuarane i planområdet, mens dei resterande plassane skal leigast ut til folk flest. Som ein integrert del av marinaen skal det opprettast ei gjestehamn. Toalett etc. i samband med småbåthamna, skal innpassast i planlagde næringsareal. Uteopphaldsareal for bustadene skal delvis løysast på bakkeplan, delvis på takterrassar og delvis på offentlig areal. I tillegg til areal innan planområdet vil det vera naturleg for folk i området å nytta friluftsområdet i Mobergsvika like søraust for planområdet. Det er i prosjektet satt av om lag 10.800 m 2 uteopphaldsareal. Talet på bustader vil vera om lag 150, slik at areal for kvar bustadeining er 72 m 2. Trekker ein ut offenteg gangareal, parkareal på tak av kunstsenter og felleg gangareal (promenade) er uteopphaldsareal redusert til 5.300 m 2 og areal pr. bueining er redusert til 35 m 2. Os Sjøfront er eit sentrumsprosjekt, med små husvære. I tillegg er det vist fleire mindre næringsverksemder, kultursenter og småbåthamn. Summerer ein norma for kvar einskild kategori, vert kravet til tal parkeringsplassar særs høgt. For bustaddelen er det krav om 300 plassar. For næringsverksemder er det krav om 60 plassar, for kultursenteret er det krav 300 plassar (kan reduserast dersom det er andre offentlege parkeringsplassar i rimeleg gangavstand). For småbåthamna er det krav om 100 parkeringsplassar. For restauranten er det krav om 45 plassar og for Fiskerihamn kanskje 5 plassar. Ut frå Os kommune si parkeringsnorm er det såleis krav om 810 parkeringsplassar. Innan hovuddelen av planen er det lagt til rette for 420 bilar i innandørs parkeringsanlegg. Parkering vert lagt dels i parkeringskjellar under bygningane mot sjøen. For bygningane nærast Mobergsvingen blir det parkeringsanlegg i tre plan, bak areal for forretning/ næring. I tillegg er det vist 10 plassar på gateplan for rørslehemma. Os Sjøfront meiner dette er tilfredsstillande, m.a. basert på erfaring frå andre prosjekt, sjå vedlegg 9. Os kommune har engasjert Asplan Viak til å sjå på behov for parkering og grad av sambruk. Konklusjonen er at prosjektet totalt sett vil kunne redusere antal parkeringsplasser noko i høve til Os kommune sin norm. Det reduserte parkeringsestimatet syner at ved å redusere krav til parkering for bustadane, kulturhuset og noko for småbåthamna, samt at ein har sambruk mellom kulturhuset og småbåthamna, kan ein redusere behovet med inntil mellom 300-375 parkeringsplassar. I desse utrekningene er det gjort ein del føresetnader med omsyn til bilhald, andel som nyttar kollektivtransport og andel som kjem til og frå området til fots eller med sykkel. Uvissa i kor stor andel som vil nytta andre framkostmiddel enn bil gjer at Side 12 av 15
kravet parkering truleg bør setjast noko høgare enn dei tala som framgår av utrekninga. Ein annan viktig faktor som det er ei uvisse knytt til, er kor stor andel gjestene til kunst- og kulturhuset som vil nytta dei offentlege parkeringsplassane ved kommunehuset når desse ikkje vert nytta av andre verksemder/formål i sentrum. Ulike parkeringsforhold med omsyn til avgift, tilgang og tryggleik vil kunne skyve ein større andel av parkeringa til plassane som ligg i tilknytning til kulturhuset. Utover behovet som sjølve utbyggingsprosjektet uløyser vil det vere eit behov for å setje av eit tilstrekkeleg antal offentleg tilgjengelege parkeringsplassar for å erstatte eksisterande plasser innanfor området, som vert nytta av brukarane av friluftsområdet i Mobergsvika. Dei seier såleis at det må leggjast til rette for minimum 455 parkeringsplassar. No har prosjektet redusert antal bueiningar og auka antal parkeringsplassar. Prosjektet viser eit antal parkeringsplassar som ligg innanfor det som kan godkjennast. For å sikra tilstrekkeleg parkeringskapasitet har Os Sjøfront utgreidd ei langsiktig løysing som kan tena både føreliggjande prosjekt og auka trong for parkeringsareal i Os sentrum. Det er regulert inn ein tilkomstveg til mogleg framtidig parkeringstunnel i inntil 2 plan mellom Os Sjøfront og rundkøyringa i sentrum. Anlegget er tatt inn i reguleringsplanen i samsvar med varsel om at dette kan bli gjort, i oppstartsmeldinga for planarbeidet. Innkjøring til anlegget frå Os Sjøfront er vist i planen, men tilknyting til rundkøyringa i sentrum må løysast gjennom eit eige reguleringsarbeid. Parkeringsanlegg i fjell vil i første etappe (som vist i planen) ha plass for inntil 400 bilar, men kan utvidast vesentleg. Tilkomt til eit parkeringsanlegg i fjell må sprengjast ut samstundes med utbygging av Mobergsneset dersom denne parkeringsløysinga er aktuelt. Dei planlagde bygga skal støyisolerast etter gjeldande normer. Uteområda mellom bygga i felt B/F1 og B/F2 ligg i raud eller gul støysone. Det må etablerast ein 1,8 m høg støyskjerm langs Mobergsbakken. Uteområda mellom bygga i felt B/F3 til B/F6 ligger i kvit støysone og har dermed tilfredsstillende lydnivå. Det er behov for støyskjerming av altanar i bygga i felt B/F1 og B/F2. Aktuelle tiltak er tett rekkverk på altanene, eventuelt full innbygging (vinterhager). Mest støyutsatte fasader er lokalisert til vest mot riksvegen, her er det behov for fasadetiltak. Det må dokumenterast at innandørs lydnivå er tilfredsstillande. Det er utført ein geologisk undersøking av vegskjering ved Mobergsbakken. I rapporten blir det konkludert med at det er fast byggegrunn i området, og i dag er det ingen fare for utskliding eller steinsprang. For å indre oversvømming ved framtidig springflod, der ein forventer ein auke i normalvasstanden, er golva heva med 1 meter. Elles vil det bli etablert pumpar for grunnvatn i parkeringskjeller. Det er ikkje kartlagt radonførekomstar i kommunen. Tiltakshavar vil foreta oppmålingar/ undersøkingar knyta til radongass i god før oppstart av byggearbeid slik at moglege tiltak kan setjast i verk. For å betre trafikktryggeleiken er det regulert inn eit 3 meter breitt fortau på austsida av Mobergsbakken. Det er elles ikkje lagt inn byggjegrense mot riksvegen, men Statens vegvesen meiner at eit fortau med minimumbreidde 3,0 meter gjev tilfredsstiller byggjeavstand. Os sjøfront legg til grunn at all planlegging skal ta omsyn til krav om universell utforming med fokus på utareal som blir gjort tilgjengelege for ålmenta. Fellesareal skal opparbeidast med god materialkvalitet, og strandpromenadar skal utformast med ålmenn tilkomst. Eksisterande tilkomstveg til friluftsområdet i Mobergsvika skal gjerast universelt tilgjengeleg. Os Sjøfront ser for seg at Bjørnefjordsbassenget skal utnyttes energimessig til å oppnå optimale og framtidsretta løysingar for energibruk i bygningsmassen. Os Sjøfront AS vil saman med Os kommune greie ut om det er mogleg å få til ein felles energisentral for alle bygningane i planområdet. Side 13 av 15
Få av uteareala skal vera private dei fleste skal vera tilgjengelege for publikum og skal ha kvalitetar som høver til dette. Området som skal byggjast ut er sentralt i Os og vil vera godt synleg frå alle kantar som del av Osøyro. Det er vektlagd å ta omsyn til korleis området vil framstå fullt utbygd, som integrert del av sentrum. Det er og sikra gjennom plassering av bygg, at det er direkte sikt mellom det planlagde kulturanlegget og sentrumsområda med rådhuset. Dei næraste naboane i einebustadfeltet vest for planområdet, vil få store endringar i sine næraste omgjevnader. Det er i planlegginga vektlagd at utsikt frå dei næraste nabobustadene ikkje skal dekkast, men utsikten vil likevel verta endra. For nokre av dei næraste bustadene vil sikten til næraste sjøareal forsvinna, men dei vil ikkje miste utsikt til fjorden. Ingen av naboane får endra soltilhøve. Utbyggjar meiner likevel at kvaliteten på nærområdet vil bli betre, då utbyggingsområdet i dag er eit lite tiltalande, unytta område. Sjå elles vedlagt planskildring for utfyllande opplysninger. 5.0 AVKLARING AV MOTSEGN Det var eige drøftingsmøte 15. august mellom Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland Fylkeskommune, Os kommune og tiltakshavar. På møtet vart partane eining om å justere plan og føresegner slik at motsegnene kunne trekkjast og planen kan eigengodkjennast. Tiltakshavar har revidert plan og føresegnene i samsvar med drøftingsmøte. Justert plan var første gong sendt over til Fylkesmannen og Fylkeskommunen 04.11.08. 4.1 Hordaland Fylkeskommune viser til nye rikspolitiske retningslinjer om kjøpesenter og ber om at føresegnene blir omformulert slik at ein kan fastsetja arealgrenser i utbyggingsplanen for det einskilde område. Ellers vil dei ikkje gje endeleg fråseg før det er utført marin-arkeologisk gransking. Kommentar: Føresegnene er no justert slik at dei tilfredsstiller nye rikspolitiske retningslinjer om kjøpesenter. Det er lagt inn rekkefølgjekrav om marinarkeologisk gransking. 4.2 Fylkesmannen i Hordaland ser at det reviderte planforslaget imøtekjem dei fleste av motsegnpunkta, men at dei siste detaljene ikkje er på plass. Dei har fortsatt motsegn på følgjande punkt: Det må sikrast allmenn tilgjenge til kai/hamn. Fr 9.2 må vera opparbeida før opning av molo. Smoltvandring og oppgang av gytefisk er frå medio mars til medio september. Utfylling i sjø må handterast etter forureiningslova. Krav om utbyggingsplan etter 28-2. Ev. hotell må avklarast i eigen planprosess. Dei risikoreduserande tiltaka må spesifiserast. Kommentar: Føresegnene er no justert slik at dei skal tilfredsstilla desse punkta. Reviderte føresegner er sendt over til Fylkesmannen og Fylkeskommunen for endeleg trekking av motsegn. Vonar på at dette er avklara før behandling i Plan- og bygningsutvalet. Nytt brev frå Fylkesmannen og Fylkeskommunen vert ettersendt eller delt ut på møtet. Side 14 av 15
6.0 KONKLUSJON Utbygginga er eit prosjekt med urban busetnad. Utbyggjar har redusert maks høgd på dei bakerste bygga med om lag 1. etasje. Utfylling i sjø er redusert og fremste rekkje er redusert og trekt tilbake. Det store spørsmålet er likevel om det skal tillatast bygg med 6 etasjer over bakkeplan i dette området og med så høg utnytting. Krav til parkering etter Os kommune sin parkeringsnorm er ikkje oppfylt. Krav etter Os kommune sin parkeringsnorm er 810 plassar. Os sjøfront har 433 plassar. Asplan Viak har vist at det bør leggjast til rette for minst 455 plassar. Antal bueinger er redusert og antal parkeringsplassar i prosjektet er auka slik at prosketet omtrent oppfyller krav til parkering etter Asplan Viak sine vurderingar. I tillegg viser planen ei framtidig løysing med parkering i fjellhall, men dette er ikkje med i prosjektet. Krav til leikeareal pr. bueining er ikkje oppfylt. Men planen legg opp til at dei fleste uteareala rundt bygningane skal vera tilgjengelege for publikum og skal ha kvalitetar som høver til dette. I sentrum vil det vere vanskeleg å oppfylle krav til leikeareal pr. bueining, dette kan til ein viss grad kompenserast med offentleg uteareal med høg kvalitet. Planen er delt i to hovudetapper, landdel og den utfylte delen, med føresetnad i føresegnene om at første etappe skal framstå som komplett med landskapsopparbeiding, inn til 2. etappe vert starta opp. Motsegn frå Fylkesmannen i Hordaland er avklara gjennom eige drøftingsmøte. Plan og føresegner er omarbeida. Me håpar at desse endringane er tilstrekkeleg til at motsegn mot planen kan trekkjast. Fleire av naboane ønskjer synfaring for å kunne leggje fram sine synspunkt på prosjektet. Os, 28.11.08 Asle J. Andås Side 15 av 15