FRENGEN HAVBRUK AS - SØKNAD OM AKVAKULTURTILLATELSE FOR MATFISK AV TORSK PÅ LOKALITETEN ØVRESKJÆRET OG ENES, YTTERØY

Levanger kommune Sakspapir Hefte 2 av 2 FRENGEN HAVBRUK AS - SØKNAD OM AKVAKULTURTILLATELSE FOR MATFISK AV TORSK PÅ LOKALITETEN ØVRESKJÆRET OG ENES, YTTERØY Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no 74048519 Arkivref: 2008/9630 - /U43 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 03.12.2008 105/08 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Levanger kommune mener at konsekvensene med etablering av akvakultur både i Trondheimsfjorden generelt og innenfor Levanger kommune sine sjøområder, ikke er godt nok utredet, jfr. vedtak i PUK-sak 80/07, i møte 29.08.07. 2. Akvakultur vil være i strid med kommuneplanens arealdel, og kommunen finner ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra denne plan for akvakulturtillatelser på Øvresskjæret og Enes. Vurdering av akvakulturanlegg tas inn i pågående revisjon av kommuneplanens arealdel. Vedlegg: 1 2 stk. søknader oversendt fra Fiskeridirektoratet, dat. 15.09.2008 2 9 stk. uttalelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsekvensutredning - generell del Saksopplysninger: Fiskeridirektoratet region Trøndelag har ved brev dat. 15.09.2008 oversendt søknader fra Frengen Havbruk as, om akvakulturtillatelser for matfisk av torsk på lokalitetene Øvresskjæret og Enes utenfor Ytterøy. (I søknaden brukes navnet Øverskjæret, men dette er korrigert til Øvresskjæret etter opplysninger fra Ytterøyutvalget). For begge søknader opereres med en biomasse(den til enhver tid stående mengde av levende fisk) på 780 tonn. Anleggene ligger ca 4-500 m fra land. Kommunen er bedt om å sørge for at søknadene kunngjøres og legges fram for offentlig ettersyn. Denne kunngjøring og høring er nå gjennomført. Etter den kommunale behandling vil Fiskeridirektoratet også legge fram sakene for høring og behandling av aktuell regionale myndigheter. 67 av 122

Oversiktskart rød prikk markerer aktuelle lokaliteter Høring: Kommunen har i forbindelse med høringen mottatt merknader fra de som er gjengitt nedenfor. Uttalelsene er vedlagt og vil også følge saken ved oversendelse til Fiskeridirektoratet. Her gis et kort sammendrag av hovedpoengene fra uttalelsene. Lars Edvard Hoff, dat. 16.10.08, Lorentz og Remy Møen grunneier Øvre, dat. 18.10.08, Levanger jeger- og fiskelag, dat.10.10.08, Ytterøyutvalget v/åshild Bjørgum Øwre, dat. 28.10.08, Levangerelva grunneierlag, dat. 31,10.08, Nordhalla hytteforening v/finn Kr. Ludvigsen, dat. 3.11.08, Fellesforvaltninga av Verdalsvassdraget v/john Olav Oldren, dat. 10.11.08, Norges Naturvernforbund avd. Nord-Trøndelag, dat. 10.11.08, Trond Nysæter/Oddbjørg Havik hytteeiere Nordhalla, dat. 10.11.08, Samtlige uttalelser er kritiske til de foreslåtte lokaliseringer av oppdrettsanleggene. Ytterøya er mye brukt som fritids-/rekreasjonssted, og har potensial for utvidet bruk i den sammenheng. Det er derfor viktig at kvaliteter knyttet til denne bruk ikke blir forringet. Tilrettelegging for økt sysselsetting vil være en utfordring for å opprettholde bosettingen. Sjøbasert næringsvirksomhet på de rette lokaliteter vil i den sammenheng være positiv, og det henvises her til områdene utenfor Norvik Salater, Eid og Verås. Trondheimsfjorden har status som nasjonal laksefjord og flere av elvene med utløp i fjorden er utpekt som nasjonale laksevassdrag. Her skal det ikke være tillatt med nye tiltak og aktiviteter som kan skade villaksen. Det foreligger ikke god nok dokumentasjon på at oppdrett av torsk ikke er forbundet med fare for smitte og overføring av parasitter på laks. Torsk kan gyte i merd og har stor rømmingsrate, noe som vil være en trussel både for den ville torskebestanden og smoltvandring. Trondheimsfjorden er ikke egnet som område for torskeoppdrett, og uansett må det ikke gis ytterligere tillatelser til dette før de totale konsekvenser er tilfredsstillende utredet. 68 av 122

Tidligere behandlinger: I 2006 ga Fiskeridirektoratet tillatelse til oppdrett av torsk i Fjøsvika ved Ytterøy med en maksimal tillatt biomasse på 780 tonn. Dette området var tilnærmet sammenfallende med området der det tidligere er gitt konsesjon for kveiteoppdrett. Denne ble i sin tid behandlet på vanlig måte. I forvaltningsplanen for Ytterøy er dette området også omtalt som aktuelt for fiskeoppdrett. Forvaltningsplanen er behandlet i komite for plan- og utvikling i møte den 16.03.05, og det ble vedtatt at planen skal legges til grunn for arealdisponeringen for Ytterøy med de nære sjøområdene. Med bakgrunn i eksisterende bruk av området, nevnte forvaltningsplan samt at fylkesmannen ikke hadde merknader til søknaden, ble det meddelt Fiskeridirektoratet at den nye søknaden ikke er i strid med kommunens overordnede arealdisponering i dette området. Senere i 2006 fikk kommunen til behandling to søknader fra Tordenskjold Cod Farm as om fiskeoppdrettsanlegg for torsk ved Djupvika og Hestøya. Disse ble behandlet i plan og utviklingskomiteen i møte den 06.12. 06 som sak nr. 83/06 og 84/06. Det ble gjort følgende likelydende vedtak i begge sakene: 1. Levanger Kommune er positiv til at det etableres oppdrett av torsk på kommunes sjøareal. 2. Levanger Kommune sier ja til etablering, under forutsetning av at virksomheten etter 4 år blir analysert med tanke på virksomhetens påvirkning av sine omgivelser og hvilke eventuelt hinder og ubehag denne fører med seg for miljøet og andre brukere av strandsone og sjø. Etter å ha vurdert alle uttalelsene til konsesjonssøknadene, bestemte Fiskeridirektoratet at søkeren Tordenskjold Cod farm AS skulle utarbeide konsekvensutredning for akvakultur av torsk generelt i Trondheimsfjorden, samt for de to omsøkte anleggene ved Hestøya og Djupvika. Konsekvensutredningene ble utarbeidet og framlagt for høring sommeren 2007. Den del som er generell for torskeoppdrett i Trondheimsfjorden ble framlagt for Innherred samkommunestyre, og den del som gjelder for lokalitetene ved Hestøya og Djupvika ble framlagt for plan- og utviklingskomiteen. Samkommunestyret behandlet konsekvensutredningens generelle del i møte den 30.08.07, der det ble gjort følgende vedtak: 1. Innherred samkommunestyre kan ikke se at konsekvensutredningen gir de avklaringer som er nødvendige for å kunne gi klarsignal for akvakultur av torsk i Trondheimsfjorden. 2. Konsekvensutredningen må suppleres med tilleggsutredning av følgende tema: Oppdatert miljøstatus i Trondheimsfjorden. Geografisk angivelse av egnede områder for torskeoppdrett. Geografisk angivelse av områder som ikke egner seg for torskeoppdrett. Nærmere beskrivelse av konsekvenser og risiko ved utnyttelse av produksjonskapasitet opp til 300 000 400 000 tonn pr år. Påvirkning av båtliv/ friluftsliv/ allmennhetens interesser ved maksimal produksjon. Samfunnsmessige virkninger. 3. Tilleggsutredningen må foreligge før konsekvensutredningen sluttbehandles. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger behandlet konsekvensutredningen for Hestøya 69 av 122

og Djupvika i møte den 29.08.07, der det ble gjort følgende vedtak: 1. Levanger kommune slutter seg til hovedtrekkene i den foreliggende konsekvensutredningen for akvakultur av torsk ved Hestøya og Djupvika men vurderer den som noe mangelfull på enkelte områder. 2. Konsekvensutredningen må suppleres med tilleggsutredning av følgende tema: Oppdatert miljøstatus i Trondheimsfjorden. Klarere beskrivelse av konsekvenser og risiko i de tilstøtende sjøareal- og strandsone ved utnyttelse av produksjonskapasitet opp til 2 340 tonn/ år pr. anlegg ved Hestøya og Djupvika Samfunnsmessige virkninger. 3. Tilleggsutredningen må foreligge før konsekvensutredningen sluttbehandles. Til tross for de merknader som både Innherred samkommune og Levanger kommune har til konsekvensutredningene, har Fiskeridirektoratet valgt å bruke utredningene som godt nok grunnlag til å gjøre nødvendige vedtak i saken. Fiskeridirektoratet har den 21.04.08 gjort vedtak om å tillate etablering av anlegg for akvakultur av torsk ved Djupvika og ved Hestøya. Begge lokaliteter omfatter en maksimalt tillatt biomasse på 780 tonn, samt at tillatelsene er midlertidig fram til 30.06.2011. De aktuelle tillatelsene ble lagt fram som referatsaker for Innherred samkommunestyre i møte den 15.05.08. Samkommunestyret fattet følgende vedtak: 1. Samkommunestyret viser til sitt vedtak 30.08.07. 2. Samkommunestyret kan ikke se at de betenkelighetene omkring Forurensnings- og utslippsforhold som er framført i vedtaket, er blitt besvart på en tilfredsstillende måte. 3. På denne bakgrunn vedtar Samkommunestyret å klage på vedtaket i Fiskeridirektoratet. Fiskeridirektoratets vedtak om å tillate etablering av anlegg for akvakultur av torsk ved Djupvika og Hestøya, er også påklaget av Fylkesmannen, interesseorganisasjoner og enkeltpersoner. Klagebehandlingen er enda ikke avsluttet. Behandling etter plan- og bygningsloven: Kommunen skal behandle søknadene etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Tillatelse til akvakultur kan ikke gis i strid med vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven, dersom det ikke foreligger samtykke fra vedkommende planmyndighet. Sjøarealene i kommuneplanens arealdel for Levanger som er vedtatt 27.09.2000, er disponert til ferdsel-, fiske-, natur- og friluftsområder (FFNF). Dette indikerer at sjøarealene i utgangspunktet skal disponeres til allmenn flerbruk, og mer spesifikk bruk av sjøarealene er ikke vurdert. For at akvakulturanlegg skal kunne tillates med hjemmel i kommuneplanens arealdel, må enten akvakultur være innlemmet i flerbruksformålet (FFNFA) eller så må det konkret være avsatt områder for akvakultur på plankartet. Akvakulturanlegg som er omsøkt vil derfor være i strid med vedtatt arealplan. For at kommunen skal kunne gi tillatelse etter plan- og bygningsloven må sakene enten behandles som endringer i kommuneplanens arealdel, som en reguleringsplan eller som dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7. Vurdering: Tidligere behandlinger av akvakulturtillatelser viser at det er knyttet stor usikkerhet til 70 av 122

dette tema. Det synes å være flere omfattende mangler i de utredninger som skal ligge til grunn for de beslutninger som må tas. Innenfor en næring som kan få så betydelige konsekvenser for miljø og oppvekstvilkår for anadrome og marine villfiskstammer, må en være sikker på at beslutningsgrunnlaget er godt nok utredet. Dette etterspørres fra alle hold av de som har gitt uttalelser, og også av kommunen som skal gjøre de nødvendige avveininger og komme til en beslutning som skal gi best mulig resultat for lokalsamfunnet. Når akvakultur ikke tidligere er vurdert/utredet i kommuneplanens arealdel, synes det nå påkrevd at dette tema tas opp til utredning i pågående revisjon av kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel som oversiktsplan, er det verktøy som best kan ivareta en helhetlig behandling av utfordringer knyttet til akvakultur. Gjennom en slik planbehandling kan det fastsettes kriterier for hvor og hvordan akvakultur eventuelt kan tillates. Behandling av de enkelte saker som reguleringsplan, synes for dette tema ikke å være noen heldig løsning. Mange enkeltsaker som fremmes som reguleringsplan, kan bidra til at effekten med helhetsvurdering tapes. For å vurdere om det kan gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel etter plan- og bygningslovens 7, må det foreligge særlige grunner. 71 av 122

72 av 122

73 av 122

74 av 122

75 av 122

76 av 122

77 av 122

78 av 122

79 av 122

80 av 122

81 av 122

82 av 122

83 av 122

84 av 122

85 av 122

86 av 122

87 av 122

88 av 122

89 av 122

90 av 122

91 av 122

92 av 122

93 av 122

94 av 122

95 av 122

96 av 122

97 av 122

98 av 122

99 av 122

100 av 122

Levanger kommune Sakspapir 1719/48/4 - ANNE MARGRETE LEITE - REITAN - SØKNAD OM DISPENSASJON - FRADELING AV BOLIGTOMT I LNF-OMRÅDE Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no 74048217 Arkivref: 2008/2220 - /1719/48/4 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 03.12.2008 106/08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) innvilges Anne Margrete Leite dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone A. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) innvilges søknad om fradeling av parsell på ca 1,3 dekar fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4 i Levanger kommune. Det tas forbehold om at de nødvendige rettigheter for å sikre en vann- og avløpsløsning sikres for fradelte parsell, samt at fradelte parsell sikres atkomst til offentlig veg. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt 23.04.2008 2. Høringsbrev datert 08.05.2008 3. Brev til Anne Margrete Leite datert 08.05.2008 4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 02.06.2008 5. 1.gangsbehandling etter Jordloven 27.06.2008 6. Klagebehandling etter Jordloven i samkommunestyret sak 32/08 møte 24.09.2008 7. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 29.08.2008 8. Brev fra Anne Margrete Leite datert 26.05.2008 9. Brev fra Øvre Skogn Vassverk datert 14.05.2008 10. Brev til Anne Margrete Leite datert 16.10.2008 11. E-post fra Anne Margrete Leite datert 11.11.2008 Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen mottok 23.04.2008 en søknad om deling av grunneiendom fra Anne Margrete Leite. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1,3 dekar fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4 i Levanger kommune. Parsellen skal benyttes til tomt for enebolig. Omsøkte parsell ligger like ovenfor Bjørnang ca 5 km fra Skogn 101 av 122

Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF-sone A, hvor fradeling til boligformål i utgangspunktet ikke er tillatt. En eventuell innvilgelse av søknaden betinger dermed at det gis en dispensasjon fra kommuneplanen og dens bestemmelser. Søknad om dispensasjon: I brev datert 21.04.2008 skriver Anne Margrete Leite følgende: Vi, min mann og jeg, har planlagt å flytte til Reitan i løpet av de neste par årene. Min sønn og hans familie har også ønske om å flytte dit. Det området de ønsker å bygge på er en utmarksparsell på ca 1,3 mål. Parsellen ligger ca 50 meter fra eksisterende bebyggelse på Reitan, i retning mot Lundsvoll. Området er noe bratt og steinete. På dette grunnlag søker vi om fradeling av en tomt til boligformål i LNF-sone A i Levanger kommune. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) ble saken i brev datert 08.05.2008 oversendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for uttalelse, samt Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning for behandling etter Jordloven. Søker ble orientert om høringsbrevet og om videre saksgang i brev datert 08.05.2008. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i sin uttalelse datert 02.06.2008 følgende: 102 av 122

Fra Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen vil generelt minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, sist gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert 21.02.2006, samt gjennom St.prp.nr.l (2006-2007) og (2007-2008). Innskjerpingsbrevet av 21.02.2006 setter særlig fokus på at det er overordnet plan som skal styre arealutviklingen, og at en i størst mulig grad må unngå bit-vise omdisponeringer gjennom dispensasjonssøknader og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan. Landbruksdirektøren viser for øvrig til kommunens behandling av søknaden etter jordlovens bestemmelser. Fra Miljøvernavdelingen: Presset på landbruksområdene er ofte stort i by- og tettstedsnære områder og jordbrukets kulturlandskap utsettes for varige endringer ved nedbygging og omdisponering bl.a til boligformål. Miljøvernavdelingen har tidligere i lignende byggesaker i Levanger, pekt på presedensfaren ved slike dispensasjoner. Kommunen bør i større grad ta i bruk kommuneplanen, som styringsredskap for arealutnyttelse, og på den måten kanalisere boligbygging til områder som allerede er avsatt til byggeformål. Fortetting i eksisterende boligfelt bidrar til en sentrumsutvikling i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging jf. T-5193 (RPR - ATP). Sentrale momenter i retningslinjene er at utbyggingsmønstret og transportsystemene bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Her legges det vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning av ulike transportmåter. En bit for bit, spredt boligutbygging, bidrag i motsatt retning. Kommunen bør derfor være oppmerksom på den utilsiktede virkningen av en praksis hvor dispensasjoner medfører en uplanlagt bit for bit utbygging. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde dispensasjon som omsøkt. Dersom dispensasjon gis råder Miljøvernavdelingen kommunen til å søke å samlokalisere boligen med eksisterende bebyggelse i sør, langs adkomstveien til eiendommen Reitan. Siden Fylkesmannens miljøvernavdeling ber kommunen om å søke å finne en alternativ plassering av tomta, sendte Plan- og byggesakssjefen brev datert 16.10.2008 til søker med spørsmål om hvordan de stilte seg til Fylkesmannens forslag. I e-post datert 11.11.2008 skriver søker at de opprettholder opprinnelige søknad. Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning avslo søknaden etter Jordloven i brev datert 27.06.2008. Etter klage datert 10.07.2008, ble saken tatt opp til behandling i samkommunestyret i møte 24.09.2008. Klagen ble tatt til følge, med begrunnelsen at fradelingen ikke ville berøre dyrket mark/dyrkbar jord og ikke være til hinder for jordbruksdrift i området. Fradelingen ville være godt forenelig med bevaring av kulturlandskapet. Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i sin uttalelse datert 29.08.2008 følgende: Vi viser til oversendelse datert 08.05.08, mottatt her 13.05.08. Vi beklager samtidig meget at saken har blitt liggende ubesvart ved vårt kontor. Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverfate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner 103 av 122

under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vann og avløp: I brev fra Plan- og byggesakssjefen datert 08.05.2008 ble søker bedt om å redegjøre for vann- og avløpsløsning. Anne Margrete Leite skriver i brev datert 26.05.2008 følgende: Kopi av brev fra Øvre Skogn Vasslag er vedlagt. Som det fremgår her er det mulig å få tillatelse av Bjømang Rehab.senter til å koble på deres vannledning. Alternativt kan det tilkobles ved Tor D. Hagen. Det private fellesanleggets samlekum og avløpsrør eies av g.nr 48 b.nr 4 Reitan, hvor jeg står som eier. Det er gitt påkoblingstillatelse til to andre eiendommer: Reitan II og Toppen. Etter bekreftelse fra faglig hold på at avløpsrøret har tilstrekkelig dimensjon-4", har jeg ingen betenkeligheter med en ytterligere tilkobling. Denne kan foretas i eksisterende kum eller på avløpsrør. I brev fra Øvre Skogn Vassverk datert 14.05.2008 står følgende: Øvre Skogn Vassverk går ut i fra at det er snakk om tomt til boligformål. Vassverket kan levere vann til boligen. Det er imidlertid to forhold som vassverket vil gjøre oppmerksom på. For det første, tomta ligger så høgt i forhold til høydebassenget at vi ikke garanterer trykket. Som de andre boligene i området må derfor utbygger sørge for trykket selv. For det andre kan ikke Øvre Skogn Vassverk gi tillatelse til anboring av vannledning som skissert på kartbilag. Vannet kommer her fra en vannledning som eies av Bjørnang Rehabiliseringssenter AS. Tillatelse til anboring må derfor gis av dem. Alternativt eier vassverket en vannledning inn i området som vi disponerer. Denne ligger i området ved eiendommen til Tor Didrik Hagen, som vi påviser nærmere hvis det blir aktuelt. Nabovarsling: Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen. Vurdering: Omsøkte fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger. Fylkesmannens miljøvernavdeling fraråder kommunen og innvilge dispensasjon. Dette er grunnen til at Plan- og byggesakssjefen velger å legge saken frem for politisk behandling i Plan- og utviklingskomiteen. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. 104 av 122

Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.02.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søker begrunner søknaden med følgende: Søker har planer om å flytte tilbake til eiendommen, og sønnen med familie har også ønske om å bosette seg der. Parsellen ligger i et noe bratt og steinete område. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan slik som Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene. Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding. Fylkemannen fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken, og anbefaler heller å bruke kommuneplanen til det verktøy det er ment å være. Å gi dispensasjoner vanskeliggjør praktiseringen av kommuneplanen. De vurderinger, innspill og innsigelser som er kommet inn fra ulike hold i planprosessen, settes til side. Miljøvernavdelingen viser også til presedensfaren ved å innvilge dispensasjon. Det er i den senere tid gitt flere dispensasjoner til fradeling av boligtomter innenfor LNF-formålet i kommuneplanen. Fra 2006 og til i dag kan nevne følgende saker: PUK sak 36/06 (Arne M. Lie) PUK sak 68/06 (Kåre Glæstad) Plan- og byggesakssjefens sak 824/06 (Ola Gildberg) PUK sak 65/07 (Børge Lund) PUK sak 76/07 (Berit Spillum) PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg) PUK sak 90/07 (Solveig og Per Wennes) PUK sak 102/07 (Lars Stavrum) PUK sak 28/08 (Ruth Granås) PUK sak 42/08 (Oddleiv Myhr) 105 av 122

PUK sak 72/08 (Vidar, Jan Inge og Torbjørn Lunde) Bruksendring av fritidsbolig til enebolig. PUK sak 91/08 (Magnar Nerenget) Plan- og byggesakssjefen finner små forskjeller på denne saken og nevnte saker. Med bakgrunn i tidligere dispensasjoner, mener Plan- og byggesakssjefen derfor at det allerede er skapt presedens og at et avslag her vil medføre usaklig forskjellsbehandling. En bevisst endring av dispensasjonspraksis og en konsekvent holdning i fremtidige saker vil dog ikke anses som usaklig forskjellsbehandling. Fylkemannens miljøvernavdeling råder kommunen til å søke å samlokalisere boligen med eksisterende bebyggelse. Når det tillates spredt bebyggelse er det en fordel at tomtene plasseres inntil eksisterende bebyggelse, slik at en kan dra nytte av infrastrukturen i eksisterende bebyggelse, samt at jordbruksarealet forblir sammenhengende. Omsøkt boligtomt ligger i et utmarksområde. Lokal landbruksmyndighet har godkjent omsøkte plassering etter Jordloven gjennom samkommunestyrets vedtak. Søker er bedt om å vurdere alternativ plassering, men har sagt at de ønsker å opprettholde opprinnelig søknad. Selv om Plan- og byggesakssjefen 106 av 122

forstår Fylkesmannens synspunkt, så er det søknaden som den foreligger som må tas til behandling. Med dette som bakgrunn finner Plan- og byggesakssjefen at det foreligger særlige grunner og anbefaler at det innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNF-område. Det forutsettes også at fradelte tomt sikres atkomst til offentlig veg ved vegretter. Det forutsettes også at de skisserte løsninger for vann og avløp lar seg realisere, og nødvendige rettigheter til å gå over annens grunn sikres. 107 av 122

Levanger kommune Sakspapir 1719/275/58 - GRETHE SCHEI - KLAGE PÅ VEDTAK ANGÅENDE TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE I SØRVEGEN 5 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no 74048531 108 av 122 Arkivref: 2008/953 - /1719/275/58 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 03.12.2008 107/08 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og utviklingskomiteen har vurdert klagen, men kan ikke se at det foreligger momenter i klagen som tilsier at påklaget vedtak bør oppheves eller endres. Plan- og bygningssjefens vedtak datert 05.09.2008 opprettholdes og klagen sendes til Fylkesmannen som klageinstans. Vedlegg: 1 Klage på oppføring av garasje i Sørvegen 5 2 Fasader 3 Situasjonskart 4 Plan Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Brev datert til tiltakshaver med orientering om mottatt klage, datert 08.10.2008. Søknad fra tiltakshaver om dispensasjon fra reguleringsplan, datert 19.05.2008. Tiltakshavers kommentarer til nabomerknader, datert 22.06.2008. Merknader til tiltaket etter nabovarsling, datert 03.06.2008. Skjema for melding om tiltak. Skjema for nabovarsling. Kommunens foreløpige svar på søknad om dispensasjon, datert 04.06.2008 Foreløpig svar på melding om oppføring av garasje, datert 04.02.2008. Oversiktskart. Saksopplysninger: Kommunen mottok byggemelding fra Grethe Schei den 22.01.2008. Meldingen gjaldt oppføring av garasje med brutto areal 26 m 2 på Sørvegen 5, gnr. 275, bnr. 58. Meldingen ble returnert ubehandlet ved kommunens svar datert 04.02.2008. Meldingen ble returnert på grunn av manglende nabovarsling og fordi meldingen var i strid med reguleringsplanen for området. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen og utvidet nabovarsling ble mottatt 21.05.2008. Merknader til byggemeldingen fra Ingeborg og Harry Revdal ble mottatt 03.06.2008. Tiltakshavers svar på nabomerknadene ble mottatt 23.06.2008. Vedtak med dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende utnytting og samtykke til oppføring av garasjen ble gitt i brev datert 05.09.2008. Vedtaket ble påklaget av

Advokathuset v/ advokat Gunnar Evjemo på vegne av Ingeborg og Harry Revdal i brev datert 25.09.2008. Tiltakshaver ble orientert om klagen i brev datert 08.10.2008, frist for å kommentere klagen ble satt til 2 uker. Vi har ikke mottatt slike kommentarer innen fristen. I klagen anføres det blant annet: Som et moment som ikke tidligere har vært påberopt i saken, anføres nå at Harry og Ingeborg Revdal selv tar sikte på å bygge egen garasje på eiendommen. En slik garasje antas å ville bli liggende på vestsida, altså på framsida av bygningen. Dermed faller byggherrens argument om at hun får dårlig sikt fra sin leilighet hvis hun ikke får bygge som hun ønsker. Sikten vil uansett forsvinne for henne også om Revdal's bygger mot vest som dermed vil bli deres eneste aktuelle plasseringsalternativ for sin garasje. Dispensasjon fra reguleringsplanens krav om maksimal utnytting bør ikke gis fordi man til slutt ender opp med en uheldig løsning, nemlig med en dobbeltgarasje og to enkeltgarasjer på den samme trange tomten. Man dispenserer ikke fra en gammel reguleringsplan hvis resultatet uansett blir uheldig. Fra situasjonskart datert 21.03.1990, se vedlegg 3, var innregulert fire - 4 - garasjetomter mot vest, en tomt til hver av de fire leilighetene. Av disse leilighetene er nå reist en dobbelgarasje som dekker parkeringsbehovet for to av dem. De to siste leilighetene, tilhørende hhv Revdal og Schei, mangler altså garasje i dag. Hvis Schei nå tillates å bygge der hun ønsker, vil hun likevel miste utsikten fordi Harry og Ingeborg Revdal åpenbart ikke kan nektes å bygge sin garasje på tomta mot vest. I så måte har ikke kommunen sett hen til helheten i utbyggingen av eiendommen hvoretter også estetiske hensyn tilsier at tiltakshaver nektes å bygge der hun ønsker det. Harry og Ingeborg Revdal har ingen innvendinger mot at de og Grete Schei tillates å sette opp en dobbelgarasje på vestsida av bygningen og slik at begges behov dermed blir dekket samtidig. Denne helhetlige løsningen må imidlertid avklares før Schei tillates å bygge som hun ønsker. Revdal's er for sin del innstilt på å fremme byggesøknad med det aller første. Det tilføyes forøvrig at bygging av garasje vil vanskeliggjøre oppsetting av tørkestativ på nordsida av bygningen. Det er riktig at et slikt stativ ikke har vært reist på ei tid, men det er en klar ulempe ikke å få mulighet til å sette opp en nytt stativ. Bruk av tørketrommel anføres som et kostbart alternativ. På vegne av Revdal kan det heller ikke sees at det kan foreligge noen forventning fra Schei's side om å få bygge der hun vil fordi to andre leiligheter har fått bygge. Schei's garasjeplassering vil innebære at det blir svært så trangt å passere på nordsida av huset. Det er ikke tilfelle med den eksisterende dobbeltgarasjen og vil heller ikke være tilfelle med en ny dobbeltgarasje mot vest. Det må også nevnes at bygging av dobbeltgarasje mot nord ikke er mulig. Harry og Ingeborg Revdal kan avslutningsvis heller ikke se at en nektelse av å bygge i samsvar med Schei's ønske skulle innebære noen usaklig forskjellsbehandling. Harry og Ingeborg Revdal nedlegger etter dette følgende påstand: Innherred samkommune's vedtak av 05.09.2008 som tillater oppføring av den den aktuelle garasjen, omgjøres. Denne klage m/vedlegg sendes Innherred samkommune i 2 - to - eksemplarer. 109 av 122

Dersom samkommunen ikke selv omgjør klagen, bes klagen sendt klageinstansen med underretning til advokat Evjemo. Med henvisning til første avsnitt kan det tilføyes at Ingeborg og Harry Revdal har sendt melding etter plan- og bygningslovens 86A om oppføring av garasje på vestre side av boligen. Meldingen ble returnert ubehandlet på grunn av manglende dokumentasjon. Fra kommunens side ble det påpekt manglende nabovarsling, manglende tegninger og manglende søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende utnytting. Ved befaring på stedet den 08.10.2008 ble det konstatert at oppføring av det påklagede tiltaket ikke var oppstartet. Vurdering: Klageadgang: Garasjen søkes plassert på eiendommen Sørvegen 5, gnr. 275, bnr. 58. Eiendommen er i dag bebygd med en fire-mannsbolig og en dobbel garasje. I henhold til matrikkelen eies eiendommen i fellesskap av beboerne. Revdal er således ikke nabo til tiltaket. Nabovarsling til Revdal ble allikevel krevd og gjennomført. Etter kommunens skjønn anses det slik at Revdal har rettslig klageinteresse i saken i samsvar med forvaltningslovens 28. Klagen anses for å være fremmet rettidig i samsvar med forvaltningslovens frister i 29. Kommentarer til klagen: I klagen anføres det begrunnelse som var kjent ved tidspunktet for behandlingen av saken. Det vises til argumenter vedrørende plass for tørkestativ og opprinnelig situasjonsplan med markering av fire garasjeplasser vest for boligen. Ny argumenter anføres med at Revdal planlegger oppføring av egen garasje på vestre side, at det blir en bedre helhetlig løsning dersom også Schei bygger sin garasje på vestre side og at det blir trangt mellom garasje og bolig på nordre side. Slik vi har forstått det ønsker Schei å bygge garasje på nordre side av boligen for å unngå at garasjen sperrer for utsikten fra hennes stue som er vendt mot vest i første etasje. Etter vårt skjønn vil to garasjer sperre for mere utsikt enn en. De argumenter som anføres i klagen med at utsikten uansett blir sperret dersom Revdal bygger sin garasje på vestre side blir derfor bare delvis relevant. Det vil fortsatt bli rimelig plass til gangpassasje mellom bolig og garasje. Om det blir bedre helhetsløsning dersom Revdal og Schei bygger på vestre side, vil være et skjønnsspørsmål. Det kan hevdes at det er en estetisk fordel å få samlet flest mulig av garasjene på samme sted. I en slik helhetsvurdering vil det imidlertid være naturlig at også tap av utsikt fra stuevindu taes med i vurderingen. Vi kan ikke se at fordelen med å få samlet garasjene vil veie så tungt at plassering av en garasje nord for boligen bør nektes. Konklusjon: Slik vi ser det foreligger det fortsatt ikke argumenter som skulle tilsi at plassering av garasje på nordre side av boligen er til vesentlig ulempe for noen eller for omgivelsene. Vi kan heller ikke se at det er ført momenter i klagen som gjør at vedtak datert 05.09.2008 bør oppheves eller endres. 110 av 122

111 av 122

112 av 122

113 av 122

114 av 122

115 av 122

116 av 122

117 av 122

118 av 122

119 av 122

120 av 122

121 av 122

122 av 122