MØTEBOK KOMMUNESTYRET Saksbeh.:Arve Pedersen Arkivnr.: L12 Arkivsaknr.:06/00149 Utvalg: Møtedato: Saksnr.: FORMANNSKAPET 23.02.2006 0027/06 FORMANNSKAPET 11.05.2006 0066/06 KOMMUNESTYRET 18.05.2006 0043/06 SAKSPROTOKOLL: REGULERINGSPLAN MOUNTAIN LODGE- 2. GANGSBEHANDLING 2. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker. Tiltakshaver: Forlagstiller/planlegger: Mountain Lodge Norefjell AS Prevista AS Vedlegg: Eget hefte Saksopplysninger: Reguleringsplanen ble 1. gang behandlet i planutvalget 23.02.06. Det ble gjort følgende enstemmige vedtak: Reguleringsplanen for Mountain Lodge Norefjell legges ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL 27-1 nr.2. Planen skal kunngjøres i 2 aviser som er vanlig lest på stedet, samt på kommunens hjemmesider. Berørte parter innen reguleringsområdet og naboer tilskrives og gjøres oppmerksom på planforslaget og frist for uttalelse. Fylkeskommunen og statlige fagorganer får tilsendt planforslaget til uttalelse. I samme kunngjøring skal det bekjentgjøres at gjeldende reguleringsplan fra 1981 oppheves for det samme området når ny plan vedtas. Planforslaget er kunngjort i Drammens Tidende og Bygdeposten samtidig som det er sendt offentlige etater til uttalelse. Naboer og berørte innen planområdet er varslet med brev. Uttalefristen var satt til 2. april. Det er mottatt 5 merknader til planforslaget fra nedenstående. Det er ikke mottatt innsigelser. 1. Statens vegvesen 2. Krødsherad everk 3. Sameiet Vestenfortunet 4. Buskerud fylkeskommune v/utviklingsavdelingen 5. Fylkesmannen i Buskerud
Reguleringsplanens innhold og omfang er planlagt for å romme tidligere omsøkt prosjekt. Videre følger en oversikt over mottatte merknader, og anbefaling med kommentarer for den videre behandling. Det gjøres oppmerksom på at framstillingen er svært komprimert. Det anbefales derfor at vedlegget leses i sin helhet for å få den fulle forståelsen av det mottatte materiell. Sammendrag av de viktigste punktene Kommentar Staten vegvesen Dette er det tatt hensyn til i forbindelse med andre planer hvor det er lagt inn rekkefølgebestemmelser med krav om bygging av rundkjøring i Noresund. Det påpekes at prosjektet vil medføre økt trafikk på riks- og fylkesveinettet i området. Krødsherad everk Høyspentnett tegnes inn på plankartet merket som fareområde. Det finnes høy- og lavspent nett i området som bør tegnes inn på reguleringskartet. Høyspentnett som fareområde. Tiltakshaver må betale eventuell flytting av eksisterende nett. Ønsker tidlig deltakelse i prosessen slik at tilførsel av kraft kan planlegges. Kostnader til flytting er ikke relevant i forbindelse med behandling av planen. Tiltakshaver anbefales å ta kontakt med everket på et tidligst mulig tidspunkt. Dette er ikke relevant i forhold til behandling av planen etter PBL. Sameiet Vestenfortunet Kommentarer i forbindelse med forhåndsuttalelser er gjort kjent for tiltakshaver og planlegger. Det er ingen plikt til å ta hensyn til slike kommentarer ved utarbeidinng av planforslaget. Det vises til tidligere kommentarer i forbindelse med dispensasjonssøknad og forhådsuttalelser fra Vestenfortunet og offentlige etater. Det er ikke tatt hensyn til hensyn til framkommelighet for utrykkningkjøretøyer og bevegelseshemmede på veien øst for bygget. Veien på østsiden av planområdet er ikke med i planforslaget. Plangrensen følger eiendomsgrensen. Det tas inn i rekkefølgebestemmelsene at veistrekningen øst for plangrenses skal opparbeides med parkeringsrekke og 2 kjørefelter. Se ovenstående kulepunkt.
Prosjektet bryter med byggestil, høyde og grad Solforholdene blir i til av utnytting i forhold til eksisterende reguleringsplan og den øvrige bebyggelsen i området. Det reises dels betydelig grad endret for Vetsenfortunet. Privatretslige mspørsmål om private avtaler med noen seksjonseiere avtaler legges ikke til grunn for kommunens behandling. Solforholdene for Vestenfortunet blir Se første kulepunkt i dette forringet. Sameiet stiller seg tvilende til de avtaler som avsnitt. er inngått med de mest berørte seksonene i sameiet. Kan ikke se at de innkommede merknader ved forhåndsvarslingen er gjenspeilet i planforslaget. Buskerud fylkeskommune Dette er del av et framtidig senterområde på Norefjell. Kommunen ønsker høy utnytting i dette området. Planforslaget er kolosalt med sju etasjer og to Kommunen har under underjordiske etasjer for garasje med en arealutnyttelse utarbeiding reguleringsforslag for beregnet til 85%. tilstøtende områder. Forholdet til trafikk, turløyper og nedfarter vil bli ivaretatt i planforskaget. Det forventes at kommunen ser til at det legges til rette for lett adkomst til ski- og løypetraseer. Utnyttelsesgraden er svært stor og ikke vanlig for denne type områder. Kommunen anmodes om å redusere tiltakets størrelse for å øke tilpasningen til sted og landskap. Se første kulepunkt i dette avsnittet. Tiltakshaver uttaler vilje til å regulere område for leik inn i planforslaget. Kommunen ber om at dette blir gjort før planen blir sluttbehandlet. I planbeskrivelsen framgår det at det skal Kommunens navn tas inn i tilrettelegges for barnefamilier. Det er ikke avsatt plass overskriften til bestemmelsene. til lekearealer. Kommunens navn skal være del av overskrifta til planbestemmelsene. Det er utforma bestemmelser for private veier og parkering. Dette er ikke vist på plankartet. Det bør være samsvar mellom kart og bestemmelser. Det er ikke kjente fredede kulturminner i området. Varslingsplikten i forbindelse med eventuelle funn tas inn i bestemmelsene. Bestemmelser og kart justeres slik at bestemmelser og kart blir sammenfallende. Følgende tekst tas inn i bestemmelsene: Dersom det under anleggsarbeide eller annen virksomhet i området framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8.2.
Fylkesmannen i Buskerud Dette er del av et framtidig senterområde på Norefjell. Kommunen ønsker høy utnytting i dette området. Det bør legges vekt på landskapsmessige forhold i dette området. Høyden på det planlagte bygg bør reduseres betydelig. Renovasjon reguleres i eget lovverk og tas ut av bestemmelsene. Grad av utnytting framstår som noe uklart. Formuleringene og beregningsmåten skal være i henhold til NS 3940, se MD s veileder til Grad av utnytting. Sammendrag og kommentar Forholdet til renovasjon tas ut av bestemmelsen.. Teksten i beskrivelse og bestemmelsene om grad av utnytting må utformes slik at det planlagte tiltaket kan gjennomføres innen de begrensninger planen setter. Bestemmelsene rettes opp slik at den blir entydig og i henhold til NS 3940. Utarbeiding av planforslaget og saksbehandlingen er basert på den politiske behandlingen i forbindelse med tidligere dispensasjonssøknad for oppføring av nybygg nord for eksisterende bebyggelse på Mountai Lodge Norefjell. Uttalelsene til planforslaget kan i hovedsak sammenfattes i grad av utnytting og høyde som gir mulighet for en tung utbygging i området, redusert sol for Vestenfortunet og trafikale forhold. Dette er forhold som var kjent for det faste utvalg for plansaker ved 1. gangsbehandling. Bebyggelsens omfang og solforhold ligger fast som i tidligere behandling av dispensasjonssak og denne planen. De trafikkale forhold og parkering er vanskelige i området. Det tas derfor inn i rekkefølgebestemmelsene at veien på østsiden i hele plangrensens lengde skal opparbeides med parkering og kjørebane på 5 meter.. De øvrige trafikkforhold utenfor planområdet skal løses i forbindelse med det pågående reguleringsarbeide for område S2. Av reguleringsbestemmelsene pkt. 2.4 framgår det at det planlegges 0,2 parkeringsplass for hver seng i fritidsleilighet/utleieleilighet og 2 plasser pr. 100 kvm forretning. Dette virker som en usikker beregningsmåte. Antall senger i en leiligheter kan vær vanskelig å definere og behovet til forretning vil være avhengig type forretning og virksomhet. Det er tidligere krevd 2 parkeringsplasser for hver fritidsleilighet/utleieleilighet. Dette bør legges til grunn for planområdet. Parkeringsbehovet i forbindelse med foretningsdrift er avhengig av type foretning, aktivitetsnivå, om kundene i hovedsak kommer til fots eller i bil, i det hele en rekke faktorer som går mer på driftsfasen enn planfasen til en reguleringsplan. Parkeringssituasjonen er svært presset i dett området det er derfor viktig at dette blir ivaretatt på en måte som ikke forverrer situasjonen. Det anbefales derfor at kravet i
forslaget når det gjelder foretningsarealer opprettholdes som et minste krav og bestemmelsene tar inn krav om vurdering i forbindelse med behandling av byggesak. Rådmannens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker anbefaler kommunestyret å vedta reguleringsplanforslaget med bestemmelser under forutsetning av nedenstående endringer blir gjennomført før sluttbehandling i kommunestyret. 1. Høyspentkabler tegnes inn på reguleringskartet og merkes som fareområde. 2. Område for leik legges inn i planen som et eget formål. 3. Bestemmelsene skal ha en overskrift der kommunens navn tas inn teksten. 4. Bestemmelsene for privat vei og parkering justeres slik at kart og bestemmelser blir sammenfallende. 5. følgende tas inn som eget punkt i bestemmelsene: Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i området framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8.2. 6. Følgende skal tas inn som rekkefølgebestemmelsene i punkt 5: Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse skal veien på østsiden av planområdet opparbeides med parkeringsplasser og kjørebane på 5 meter langs hele plangrensen. 7. Pkt. 2.6 om renovasjon tas ut av planbestemmelsene. 8. Teksten i beskrivelse og bestemmelsenes pkt 3.2 om grad av utnytting må utformes slik at det planlagte tiltaket kan gjennomføres innen de begrensninger planen setter. Bestemmelsene rettes opp slik at de blir entydige og i henhold til NS 3940. 9. Parkering under bestemmelsenes pkt. 2.4 endres slik at følgende blir gjort gjeldene: Det skal være minst 2 parkeringsplasser for hver fritidsleilighet/utleieleilighet. Foretningslokaler skal ha minst 2 parkeringsplasser for hver 100 kvm. I forbindelse med byggesøknader kan det vurderes om dette skal økes. Tiltakshaver skal inngå utbyggingsavtale med kommunen for infrastrukturtiltak for turistutvikling på Norefjell. Planen kunngjøres straks den er vedtatt. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og fylkesmannen. Kunngjøringen skal gjøres i Drammens Tidende og Bygdeposten. Den skal klart angi det område planen omfatter og gi opplysninger om de frister som er nevnt i 32 nr. 1 annet ledd og 42 annet ledd. Grunneiere og rettighetshavere i området varsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om eventuell klageadgang etter 27-3 (jfr. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i 32 nr. 1 annet og tredje ledd og 42 annet ledd. FORMANNSKAPET(23.02.2006): Behandling: Innstilling/vedtak:
ENSTEMMIG VEDTAK: Reguleringsplanen for Mountain Lodge Norefjell legges ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL 27-1 nr.2. Planen skal kunngjøres i 2 aviser som er vanlig lest på stedet, samt på kommunens hjemmesider. Berørte parter innen reguleringsområdet og naboer tilskrives og gjøres oppmerksom på planforslaget og frist for uttalelse. Fylkeskommunen og statlige fagorganer får tilsendt planforslaget til uttalelse. I samme kunngjøring skal det bekjentgjøres at gjeldende reguleringsplan fra 1981 oppheves for det samme området når ny plan vedtas. FORMANNSKAPET(11.05.2006): Behandling: Inge Thorud (AP) foreslo følgende: Reguleringsforslaget avslås slik det foreligger, da utnyttingsgraden på anliggende område er svært høy i forhold til sammenlignbare områder. Parkeringsarealer og vegsystemer er ikke tilstrekkelig avklart. Brannberedskapen er ikke tilstrekkelig utredet. Ved avstemming i saken oppnådde forslaget fra Inge Thorud (AP) 2 stemmer, mens 3 stemmer ble avgitt for rådmannens innstilling Innstilling/vedtak: Formannskapets flertall(bøe, Fladhus og Hanserud) innstiller: Rådmannens innstilling tiltres. Formannskapets mindretall ( Thorud og Fossum) innstiller: Reguleringsforslaget avslås slik det foreligger, da utnyttingsgraden på anliggende område er svært høy i forhold til sammenlignbare områder. Parkeringsarealer og vegsystemer er ikke tilstrekkelig avklart. Brannberedskapen er ikke tilstrekkelig utredet. KOMMUNESTYRET(18.05.2006): Behandling: Til kommunestyrets møte forelå underskrevet utbyggingsavtale med utbygger, og saken kunne således behandles. Inge Thorud (AP), Vidar Fossum (AP) og Gustav Kalager (AP) varslet at saken ville bli anket inn til Fylkesmannen for lovlighetskontroll dersom flertallsinnstillinga ble vedtatt. Tine Welstad (AP) sluttet seg til rådmannens forslag med tillegg av at høyden på bygget skal reduseres til 5 etasjer over bakkenivå. Første avstemming: Formannskapets mindretallsinnstilling oppnådde 6 stemmer Andre avstemming: Forslaget fra formannskapets flertall oppnådde 10 stemmer, Tredje avstemming: 1 stemme ble avgitt for Welstads forslag. Innstilling/vedtak: Etter dette ble vedtaket:
Kommunestyret vedtar reguleringsplanforslaget med bestemmelser under forutsetning av at nedenstående endringer blir gjennomført. 1. Høyspentkabler tegnes inn på reguleringskartet og merkes som fareområde. 2. Område for leik legges inn i planen som et eget formål. 3. Bestemmelsene skal ha en overskrift der kommunens navn tas inn teksten. 4. Bestemmelsene for privat vei og parkering justeres slik at kart og bestemmelser blir sammenfallende. 5. følgende tas inn som eget punkt i bestemmelsene: Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i området framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8.2. 6. Følgende skal tas inn som rekkefølgebestemmelsene i punkt 5: Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse skal veien på østsiden av planområdet opparbeides med parkeringsplasser og kjørebane på 5 meter langs hele plangrensen. 7. Pkt. 2.6 om renovasjon tas ut av planbestemmelsene. 8. Teksten i beskrivelse og bestemmelsenes pkt 3.2 om grad av utnytting må utformes slik at det planlagte tiltaket kan gjennomføres innen de begrensninger planen setter. Bestemmelsene rettes opp slik at de blir entydige og i henhold til NS 3940. 9. Parkering under bestemmelsenes pkt. 2.4 endres slik at følgende blir gjort gjeldene: Det skal være minst 2 parkeringsplasser for hver fritidsleilighet/utleieleilighet. Foretningslokaler skal ha minst 2 parkeringsplasser for hver 100 kvm. I forbindelse med byggesøknader kan det vurderes om dette skal økes. Tiltakshaver skal inngå utbyggingsavtale med kommunen for infrastrukturtiltak for turistutvikling på Norefjell. Planen kunngjøres straks den er vedtatt. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og fylkesmannen. Kunngjøringen skal gjøres i Drammens Tidende og Bygdeposten. Den skal klart angi det område planen omfatter og gi opplysninger om de frister som er nevnt i 32 nr. 1 annet ledd og 42 annet ledd. Grunneiere og rettighetshavere i området varsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om eventuell klageadgang etter 27-3 (jfr. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i 32 nr. 1 annet og tredje ledd og 42 annet ledd.