NS3600 - Eierskifterapport Type bolig: BORETTSLAGSREKKEHUS Holtavegen 17D 5239, RÅDAL Utført av: Thomas Frøyen Frøyen Takst AS Nattlandsrinden 78, 5098 BERGEN 40099909 Thomas@froyentakst.no 1 TG 0 Ingen avvik 6 TG 1 Mindre eller moderate avvik 1 TG 2 Vesentlige avvik 0 TG 3 Store eller alvorlige avvik 0 TG iu Ikke undersøkt GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 1 av 11
1 OM RAPPORTEN Rapporten er bygget på NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften «vær oppmerksom på» - Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egne instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskille ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke om alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsrapport TG0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNINGER: NS3600 - EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmesternes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eiendom. LEVETIDSBETRAKNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 2 av 11
2 TILSTANDSGRADENE TG0 TG1 Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt frem. Som TG0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller TG2 det er kort gjenværende brukstid; eller bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller TG3 det er fare for liv og helse; eller det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TGIU TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig. ELEKTISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 3 av 11
3 INFORMASJON OM OPPDRAGET Befaringsdato: 06.03.2019 Rapportdato: 12.03.2019 Bestiller/rekvirent av rapport: John Victor Selle HJEMMELSHAVERE Navn: John Victor Selle Navn: Marit Dorthea Selle Tilstede ved inspeksjon: Ja Tilstede ved inspeksjon: Ja 4 INFORMASJON OM TAKSTMANNEN Navn: Thomas Frøyen Firma: Frøyen Takst AS Adresse: Nattlandsrinden 78, 5098 BERGEN Telefon: 40099909 E-post: Thomas@froyentakst.no Om takstmannen: Utdannet tømrer, byggmester og takstmann med over 15 års erfaring fra ulike roller i byggebransjen og videre fordypning i byggteknikk og prosjektering. Dato: 12.03.2019 Sted: BERGEN 5 BOLIGINFORMASJON Adresse: Holtavegen 17D, 5239 RÅDAL Kommunenummer: 1201 Gårdsnummer: 119 Bruksnummer: 234 Seksjonsnummer: 0 Leilighetsnummer: Andelsnummer: 46 Boligtype: BORETTSLAGSREKKEHUS Byggeår: 1968 Tomt: Selveier Tomteareal: 38 944 kvm GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 4 av 11
Generell beskrivelse av boligen BYGGEMÅTE Ringmur av plass-støpt betong. Yttervegger er oppført som isolert bindingsverk med utvendig trekledning. Bod er delvis isolert (tak). Flat takkonstruksjon (kompakt-tak) tekket med pvc-belegg (Protan). OVERFLATER Gulv: Fliser på bad, toakettrom og vaskerom. Laminat på soverom, entré og belegg på kjøkken. Ellers parkett på gangarealer og stue. Vegg: Fliser på bad. Ellers i hovedsak slette vegger og profilerte veggplater. Tak: Himlingsplater. ENDRINGER ETTER BYGGEÅR (Kilde: Eier) 2017: - Rørfornying, avløpsrør. - Yttervegger ble vasket og malt. - Lagt belegningstein på terreng ved inngangsparti. 2016: - Oppgradering av takkonstruksjon med ny taktekking og utvendig isolering. - Montert balansert ventilasjonsanlegg. 2014: Bygget terrasse og redskapsbod. 2010: Skiftet stue- og kjøkkenvinduer. 2007: - Innvendig renovert med nye overflater, bad, kjøkkeninnredning, røranlegg og elektrisk anlegg. - Oppført tilbygg på boligen (stue og kjøkken). - Ny verandadør. - Ny entrédør. - Gravet opp oljetank. OPPVARMING Ildsted i stue og varmepumpe i gang. Ellers elektrisk oppvarming og gulvvarme på bad og vaskerom. PARKERING Garasje i rekke. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres ofte til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Normal forventet levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av utførelse og bruk. Levetidsbetraktningene er generelle og angir gjennomsnittlig normal levetid basert på et begrenset grunnlag og må derfor brukes kritisk. Boligen har hatt oppgraderinger siden byggeår. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksomt på at boligens alder tilsier at det ved ombygning/ modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at boligen opprinnelig er fra 1968 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Det er viktig å påpeke at bygningen anses å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard. Se ellers rapportens tilstandsdel for mer informasjon. 6 AREALINFORMASJON Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdige. 1.ETASJE Bruttoareal 123 Primærrom 103 SekundærRom 9 BRA (P-ROM + S-ROM) 112 Beskrivelse primærrom Entré (4,0 m²), hall/gang (3,9 m²), stue (37,1 m²), soverom 1 (8,7 m²), gang (4,2 m²), kjøkken (12,1 m²), vaskerom (4,2 m²), soverom 2 (8,4 m²), soverom 3 (12,4 m²), toalettrom (1,0 m²) og bad (4,0 m²). Beskrivelse sekundærrom Bod (7,5 m²) og kott/teknisk rom (0,8 m²). TOTALT Bruttoareal 123 Primærrom 103 SekundærRom 9 BRA (P-ROM + S-ROM) 112 GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 5 av 11
Beskrivelse av areal Arealer er målt med laser på stedet. BTA er beregnet. Arealer som er opplistet under P/S-rom er nettoarealer for hvert rom inkl. skapinnredning. Areal som opptas av vegger/innkassinger er derfor ikke medregnet i dette arealet men er medtatt i totale mål for BRA og hhv P- og S-rom i arealoppstillingen. I areal av S-rom inngår også areal av omsluttende vegger. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. ØVRIGE BYGG REDSKAPSBOD Bruttoareal 4 Primærrom 0 SekundærRom 4 BRA (P-ROM + S-ROM) 4 Beskrivelse primærrom Beskrivelse sekundærrom Enkel redskapsbod (3,7 m²) 7 TERRASSE - CA 22,5 M² Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Hvor Utgang fra stue Type Terrasse Konstruksjon: Er det synlige tegn til feilkonstruksjon/svikt? Nei Forskriftsmessig rekkverkshøyde Ja Er balkongen/terrassen/plattinger tekket? Nei Er det etablert tilstrekkelig fall/avrenning? Ja Totalvurdering Terrasse bygget i trekonstruksjoner med dekke av terrassebord i trevirke. Normal bruksslitasje. 8 VINDUER/DØRER Punkterte glass Nei Det gjøres oppmerksom på at punktere vindusglass tidvis kan være svært vanskelig å avdekke. Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass under befaringsdagen. Beskrivelse Vinduer og verandadør med 2- og 3-lags isolerglass i trekarmer. - Stue-/kjøkkenvinduer fra hhv 2007 og 2009/2010 (3-lags) - Verandadør fra 2007 (2-lags) - Soveromsvinduer har ukjent alder men fremstår i normal god stand (2-lags) Profilert entrédør med isolerglass. Ikke funnet avvik utover normal slittasje. Eier opplyser at vindu og dører er borettslagets ansvar. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Vinduer en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/40/60 år. - Tredører/aluminiumsdører en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/30/40 år. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 6 av 11
9 ELEKTRISK Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Foreligger det samsvarserklæring? Ja Gjelder nye måler. Type sikringer Automatsikring Beskrivelse av elektrisk anlegg - 8 kurser - Jordfeilbyter på 40A El-anlegg er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales gjennomgang av el-anlegg fra aut. elektriker ved salg/eierskifte. 10 ILDSTED Type pipe Tegl Dersom teglpipe - er alle 4 sider synlige? Nei Tre synlige sider. Er avstanden til brennbart materiale forskriftsmessig? Ja Totalvurdering Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedr. vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen. 11 KJØKKEN Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. For øvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Er det søkt etter fukt rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin Ja Ikke funnet lekkasjer. Fungerer avtrekk over komfyr Ja Mekanisk avtrekk. Beskrivelse av kjøkken Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Opplegg for hvitevarer. Kjøkken fremstår med normal bruksslitasje og i normalt god stand. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 7 av 11
12 LOVLIGHET Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheter. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. Er selgers egenerklæringsskjema fremvist på befaring? Nei Er det fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Nei Er det opplyst om bruksendring på boligen etter byggeår? Nei Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei Totalvurdering Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Ved evt. avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selger opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom. 13 VVS Her vurderes: vannrør og avløpsrør. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eventuelt (Rør, vannavstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder). Totalvurdering «Rør i rør» vannforsyning og synlige avløpsrør i plast. - Ikke funnet lekkasjer på befaringsdagen. Balansert ventilasjon i boligen med sentral plassert på bod. Stoppekran på vanntilførsel er plassert på bad med inspeksjonsluke i vegg. På generelt grunnlag anbefales gjennomgang av rør-anlegg fra godkjent rørlegger ved salg/eierskifte. VVS anlegg er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. Forventet teknisk levetid sanitærinstalasjoner: - Pex rør: 25-75 år. - Avløpsledning av plast: 25-75 år. - Sluk av plast: 25-75 år - Tappeamaturer: 10-25 år. - Vasker, servanter, klosett: 30-50 år. - Varmtvannbereder: 15-30 Generelt: Forventet levetid avhenger bruk, kvalitet og vedlikehold. 14 VÅTROM (BAD OG VASKEROM) TG-2 OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 8 av 11
Beskrivelse av overflate Bad: Fliser på gulv- og veggflater. Vaskerom: Fliser på gulv og slette malte vegger. Tilstrekkelig fall til sluk Ja 10mm lokalt fall målt 80cm fra sluk på begge rom. Registrert fall til sluk tilfredsstiller ikke anbefalte løsninger men vurderes å være tilstrekkelig da vann ledes til sluk. Føres lekkasjevann til sluk Ja Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Ja «Bom» i enkelte fliser på vaskerom. Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater Overflater med normal bruksslitasje. Se ellers overnevnte. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Keramiske fliser en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. TG-2 MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Synlig klemring. Kan ikke verifisere selve slukmansjetten ved visuell kontroll. Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk med klemring og vannlås. - Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. TG 2 settes pga alder på membran/tettesjikt. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad 700.320 har: - Gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Vegger i våtrom med keramiske fliser direkte på membran, lettvegg, en forventet tid for utskifting på Kort/middels/lang - 10/15/20 år. SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 9 av 11
Er våtrommet ventilert? Ja Er det etablert tilluft til rommet? Ja Vaskerom har åpen ventil i vegg mot kjøkken. Ellers ikke tilluft til bad. Er det vegghengt toalett? Ja Er det synlig drenering av lekkasjevann fra sisterne? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Normal bruksslitasje. Bad: - Vegghengt toalett - Benkeskap med servant - Dusjdører i glass Vaskerom: - Opplegg for vaskemaskin - Utslagsvask Kott/teknisk rom tilknyttet vaskerom inneholder: - VVB - Fordelerskap til «rør i rør» vannforsyning TG-0 FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei ANBEFALTE TILTAK / YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja TG 2 settes pga alder på membran/tettesjikt. Fungerer med dagens bruk og tilstand. GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 10 av 11
TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: VÅTROM (BAD OG VASKEROM) TG 2 settes pga alder på membran/tettesjikt. Fungerer med dagens bruk og tilstand.! VÆR OPPMERKSOM PÅ: IKKE FREMLAGT FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE GNR. 119 BNR. 234 SNR. 0 ANR. 46 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: 06.03.2019 Side 11 av 11