Planbeskrivelse DETALJREGULERING Stølen Hyttefelt Gnr 202 Bnr 1 Krågeland Flekkefjord Kommune Dato 23.05.2011 Side1
Oppdragets navn: Dokumentets navn: Stølen Hyttefelt Gnr:202 Bnr:1,7 og 9 Planbeskrivelse Oppdragsgiver: Hamar Invest AS Side2
Innholdsfortegnelse 1. Nøkkelopplysninger s.4 2. Bakgrunn for planarbeidet s.5 3. Forhold til andre planarbeider s.5 4. Beskrivelse av planområdet s.5 5. Beskrivelse av planforslaget s.11 6. Konsekvenser av planforslaget s.14 7. Uttalelser og merknader s.15-19 Side3
1. Nøkkelopplysninger Sted/adresse: Stølen, Flekkefjord Kommune, Hamar Gård Gnr./Bnr: 202/1 Forslagstiller: Arkin AS Grunneier: Jonny Malvin Hamar Eksisterende planstatus: Eiendommen er i dag regulert som LNF-område. Det er i dag 3 fradelte hytter med egne gnr/bnr på området. Hytte med Gnr/bnr/fnr: 202/1/2 er eigd av grunneier. Planområdets areal i daa: Ca 27,0 da Viktigste foreslåtte reguleringsformål: Frittstående fritidsbebyggelse, parkering, garasjeanlegg, VA anlegg. Kunngjøringsdato (avis): Kunngjøring om igangsetting av planarbeidet ble varslet i Fædrelandsvennen den 05.11.2010 Avisen Agder den 05.11.2010 Varslingsdato berørte parter (brev): Naboer og høringsinstanser er varslet i brev av 03.11.2010 Medvirkning utover varsling (j/n): Det har kommet innspill fra følgende naboer/instanser til saken: Statens Vegvesen Vest-Agder Fylkeskommune Fylkesmannen i Vest-Agder Agder Energi NVE Mattilsynet Ernst og Reidun Reistad Tormod Urdal Fiskeridirektoratet Side4
Konsekvensutredningsplikt (j/n): Nei Foreligger varsel om innsigelse (j/n): Nei 2. Bakgrunn for planarbeidet 2.1 Bakgrunn Hamar Invest AS, på vegne av grunneier ønsker å legge til rette for fortetting av eksisterende hytteområdet med 7 nye tomter, og samtidig legge til rette for ny infrastruktur til nye og eksisterende hytter i området. 3. Forhold til andre planarbeider 3.1 Bakgrunn Arealet som skal reguleres er ikke med som en del av andre reguleringsplaner, men følger under kommuneplanen for flekkefjord som LNF- Område. 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Beliggenhet Området ligger i Flekkefjord Kommune på grensen mot Kvinesdal kommune ved fylkesveg 42. 4.2 Tilstøtende arealers bruk Tilstøtende blir benyttet til offentlig vegområde, friluftsområde, område mot Krågelandsvannet. 4.3 Avgrensning Området er avgrenset av Fv42 i Vest, Kommunegrense mot Kvinesdal i nord. Krågelandsvannet mot Øst. Eksisterende LNF tilhørende Hamar Gård i område mot syd. 4.4 Størrelse Planområdet er på ca 27,00 da. Dette inkluderer også arealer utover i Krågelandsvannet. Side5
4.5 Eiendom og eierforhold 202/1 Jonny Malvin Hamar 202/7 Gerd Johanne H. Amundsen, Reidun Reistad,Liv Midtbø, Ernst Reistad, Jonny Malvin Hamar. 202/9 Andreas T. Ueland 202/1/2 Trygve Hægland 4.6 Topografi og landskapstrekk Området strekker seg med myrlendt terreng ned mot Krågelandsvannet. Mot nord er det myrområde med dybder fra 1-3,5 m (Målt med stag) Mot Krågelandsvannet avsluttes landskapet med glattskurt fjellnabber, og overgang myr/vann. I øst mot fylkesveg er det en stigning på ca. 10-12m fra vann til veg. Åpent høyfjellsterreng med bjørk, lyngvegetasjon. Tettere vegetasjon jo nærmere veg en kommer. Mot syd er landskapet preget av noe åpnere topografi med synlige fjellnabber og dalsøkk. Bilde 1 Mot Krågelandsvannet Side 6 Kotehøyder for området ligger fra kote 402moh til 415moh.
Bilde 2 Mot Grense Kvinesdal 4.7 Grunnforhold Figur 1Bilde høydedrag tomt 02 og 03 Side 7 Området har gode grunnforhold. Det meste av området har fjell som fundament. I nord på tomt 06 og 07 er det noe myrmasser, men av en dybde som lar seg lett masse utskifte ned til fjell. Alternativt kan pilarer sette til fjell her. For å få masse til fyllingstomter skal fjellnabbe på tomt 02 og 03 sprenges ned. Område for Lek blir også sprengt ned. Dette vil gi en naturlig overgang av terreng mot alle himmelretninger, uten synlige sprengskjæringer.
4.8 Vegetasjon Vegetasjon er hovedsakelig bjørk, noe furu. På mark er det lyngvegetasjon, og mot nord er det myrområde, med synlige øyer av grunnfjell. 4.9 Kulturminneverdier. Det er ikke funnet hverken automatiske fredede kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. 4.10 Forurensning (støy, luft og vann) Ingen kjent forurensning eller støy innenfor området. Byggegrense mot veg på 35m fra senter veg er lagt inn. 4.11 Solforhold Området har gode solforhold. 4.12 Lokalklimatiske forhold Ingen spesielle lokalklimatiske forhold. 4.13 Trafikkforhold Tomten ligger langs Fv 42. Parkering skal skje på hver tomt. Eksisterende parkeringsplass blir opprettholdt som fellesparering for området. Ved atkomst til området. 4.14 Atkomst. Adkomst fra Fv 42. Det avsatt frisiktsoner etter gjeldende krav fra statens vegvesen. Det er gjennomført fysisk måling av frisiktsonene. Måling ble gjort vinterstid med over 1,0meter høye brøytekanter. Men avstandene som vegvesenet har satt som krav, 115m, ser ut til å være tilfredsstilt. Mot Flekkefjord må noe vegetasjon tynnes ut nær avkjørsel. Mot Kvinesdal er brøytekantene med på hindre sikten vinterstid grunnet kurvaturen og radien i vegen. Vinterstid vil således ikke hele bilen være synlig på 115m avstand. Det har i manns minne vært avkjørsel til området og parkeringsplassen. Det skjer ingen endringer, kun at det vil bli en økt bruk fra 4 hytter til 11 hytter. 4.15 Vei/vann/avløp/ etc. Det er prosjektert ett anlegg med kapasitet for hele området. Dette er av typen Biovac som er fullrensende. Renset vann fra dette anlegget blir ført til Krågelandsvannet og lagt i veg, og innregulert trase ned til vann. Viser til beskrivelse vedlagt plandokument. Strøm hentes fra transformator ved Krågeland. Se vedlagte kart fra AE-Nett. Det er inngått avtale om nedgraving av kabelen over eiendommen til Tormod Urdal. Se kart og avtale. Nytt fordelingsskap for regulert område blir plassert i regulert område VA-01. 4.16 Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse er frittstående fritidsboliger bygd i årene 1970-2000 tallet. Side8
Bilde 3 Mot Syd. Eksist hytte tomt B 4.17 Avstand til offentlig kommunikasjon. Bilde 4 Mot Fv 42 fra vann tomt 08 Side 9 Offentlig kommunikasjon for området er sentra for Krågeland ca. 500m mot nord i Kvinesdal Kommune.
Side 10 Bilde 5 Eksist sti. Ny vegtrase sett mot parkeringsplass.
5. Beskrivelse av planforslaget 5.1 Forslagstillers planfaglige ide grunnlag (målsetting) med planforslaget. Forslagstiller ønsker å fremme en plan som legge til rette mulighet for fortetting av allerede område for fritidsbebyggelse på Stølen, Hamar Gård. For å sikre nødvendig infrastruktur med hensyn til VVA, og elektrisitet, var det nødvendig med en regulering av området. Området er også av en størrelse og topografi som gir gode muligheter for en noe bedre utnyttelse av allerede bebygde område. Hensikten med planarbeidet er å fastlegge plassering av bygg, veier, parkering, VA anlegg med mer. I tillegg skal utnyttelsesgrad, etasjehøyde og utforming vurderes. Universell utforming Det legges ikke krav i bestemmelser til universell utforming av fellesanlegg eller hytter. 5.2 Bebyggelse og anlegg (1000) Bygningsdeler skal ligge innenfor byggelinjer. Byggelinje til midtlinjen på Fv 42 er 35m til senter veg. Utnyttelse Maks bruksareal BRA, er 120 m2. Biloppstillingsplass er ikke inkludert i BRA på 120 m2. Redskapsboder/garasje skal ikke overstige 25 m2 BRA. Høyder Mønehøyder regnes fra ferdig gulv 1.etg. Plassering Ved byggemelding skal vedlegges kart i målestokk 1:1000 som viser hyttas plassering og høyde. Terrassehøyder maks 1,0 meter over terreng. Bygningene skal plasseres innenfor de angitte byggegrenser. Alle forstøtningsmurer skal vises på situasjonsplan før byggetillatelse gires, og skal oppføres etter gjeldende standarder. Takformer All bebyggelsen skal ha pulttak eller saltak. Side11
Parkering Det skal legges til rette for opparbeides av 1 biloppstillingsplass pr. boenhet på egen tomt. Estetiske forhold Byggene skal gis enhetlig utforming og uttrykk. Tekniske installasjoner skal bygges med tanke på enhetlig utforming og utrykk. Lekeplass L-01 Fellesområde for hele feltet. Felles lekeplass opparbeides som naturlekeplass. Inngrep kan utføres i terreng for plassering av apparater etc. Bilde 6 Skisse forslag til bebyggelse Side12
5.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Privat vei I forbindelse med vedlikehold av den private adkomstvei skal det utarbeides vedtekter hvor ansvar og kostnadsfordeling av vedlikeholdet fremkommer. Dersom brukerne ikke blir enig om denne fordeling, skal Vegvesenet sin Normal for tilsvarende forhold legges til grunn. Parkering I forbindelse med vedlikehold av den private parkeringsplass skal det utarbeides vedtekter hvor ansvar og kostnadsfordeling av vedlikeholdet fremkommer. Dersom brukerne ikke blir enig om denne fordeling, skal Vegvesenet sin Normal for tilsvarende forhold legges til grunn. Annen felles veggrunn Område på 3 meter mot fylkesveg er regulert til annen felles veggrunn etter krav fra Statens Vegvesen. VA-Anlegg VA-01, VA-02 og VA-grøft Det opparbeides felles VA anlegg i områder vist på plankart. Alle hytter blir tilbydd tilkobling til felles renseanlegg. Vedlagt plandokumenter er beskrivelse av dette. Alle hytter blir tilbydd tilkobling til strømnett. Dette legges i infrastruktur (veg) frem til hver enkelt hytte. Fordeling blir plassert i område VA-01. Strøm hentes fra transformator ved Krågeland. Se vedlagte kart fra AE-Nett. Det er inngått avtale om nedgraving av kabelen over eiendommen til Tormod Urdal. Se vedlagte kart og avtale. 5.4 Grøntstruktur Grønnstruktur Området kan opparbeides med stier inntil 1,5meters bredde. Det tillates ingen tiltak i området som ikke forenlig med formålet. Vegetasjonen i området kan tynnes. Det tillates nedgraving av VA og el-kabler i område for grønnstruktur, der dette ikke naturlig kan følge veg og eksisterende infrastruktur. 5.5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Det tillates ingen tiltak i området som ikke forenlig med formålet. Området er tilgjengelig for allmenn ferdsel. 5.6 Sikringssoner. Frisiktsoner. Frisiktsoner skal holdes fri for beplantning eller innretninger høyere enn 0,5 meter over veibane. Side13
6. Konsekvenser av planforslag 6.1 Forhold til overordnede planer og vedtak Området er i dag etter kommuneplan avsatt til LNF-Område. Ingen vesentlig konsekvenser. Forholdet til naturmangfoldloven 7. Ingen bebyggelse er lagt nærmere enn 50 mot Krågelandsvannet. Det er gjennomgående åpne grønnstrukturer både øst og vest for bebyggelse. I forhold til visuelle registreringer og tidligere registreringer i naturbasen for Direktoratet for Naturforvaltning er det ikke registrert vern,artfunn,prioriterte naturtyper eller kulturlandskap, osv. innenfor planområdet. Det er prosjektert renseanlegg med 0-utslippsanlegg. Utslippet fra renseanlegg kan gå direkte i grunn uten videre sikring. 6.2 Tilgjengelighet for alle Det legges ikke krav i bestemmelser til universell utforming av fellesanlegg eller hytter. Bygningene skal utformes etter til enhver tid gjeldende standarder med hensyn til gjeldende krav, med hensyn til tilgjengelighet for alle. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.3 Barn og unge. Kommunens representant for Barn og unge er varslet. Det finnes ingen turveier eller snarveier i området. Planområdet har fått innregulert ett område avsatt til lek. Området ligger i nær tilknytning til friluftsområder, naturstier, turløyper og også vannaktiviteter ved Krågelandsvannet. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.4 Bebyggelsesstruktur Hensikten med planarbeidet er å fastlegge plassering av bygg, veier, parkering, med mer. I tillegg skal forhold til ny infrastruktur fastlegges. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.5 Fjernvirkning. Ingen vesentlig fjernvirkninger. 6.6 Kulturminner. Det ble utført arkeologisk undersøkelse 28.04.11. Det ble ikke funnet hverken automatiske fredede kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Fylkeskonservatoren har derfor ingen merknader til denne saken. Ingen konsekvenser. Side14
6.7 Topografi / grønnstruktur. Tomter og infrastruktur er planlagt for å følge topografien området. Vegen følger eksisterende sti til hyttene pr. i dag. Tomtene er lagt på naturlige flater i eksisterende topografi. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.8 Friområdet / friluftsliv i nærmiljøet. Ingen vesentlig konsekvenser.. Det er svært gode områder i og rundt regulert område for friluftsliv. Det er avsatt gjennomgående grønntarealer igjennom hele området. Det er avsatt en byggegrense på 50m mot vann for all ny bebyggelse. 6.9 Forurensning (støy, luft og vann) Det er ikke gjort støyberegninger mot Fv 42. Byggegrense på 35m til senter veg er lagt som førende. Utslipp til Krågelandsvannet er dokumentert i vedlagte beskrivelse av renseanlegg. Det er kun renset vann fra anlegg som slippes ut til Krågelandsvannet. Forurensning til brønnhull. Det legges overløpsrør som hindre avrenning fra renseanlegg til brønn. Disse er plassert med god avstand fra hverandre. 6.10 Lokalklimatiske forhold / solforhold Ingen konsekvens. Området har gode solforhold. 6.11 Grunnforhold, ras / flomfare Området har gode grunnforhold, ingen ras eller flomfarer. Ingen vesentlig konsekvenser. 6.12 Trafikk- / parkeringsforhold Vei og parkeringsforhold vil bli tilrettelagt i planen. 7. Uttalelser og merknader Det er kommet innspill fra 2 naboer. Ernst og Reidun Reistad Tormod Urdal og Tom Birger Urdal Det har kommet innspill fra følgende offentlige instanser til saken: Det har kommet innspill fra følgende naboer/instanser til saken: Statens Vegvesen Vest-Agder Fylkeskommune Fylkesmannen i Vest-Agder Side15
Agder Energi NVE Mattilsynet Fiskeridirektoratet 1. Ernst og Reidun Reistad Kommentar Ønsker VVA helt frem til hytta. Ønske om romslig plan Ønsker en fornuftig fortetting av området. Skiløype nordover mot Krågeland Badeplass Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Grønnstrukturen er lagt igjennom hele området inn mot område mot nord slik at en tilkobling til skiløype vil være mulig, også tilrettelegging for atkomst til badeplass. 2. Tormod Urdal og Tom Birger Urdal Kommentar Ber om at det taes hensyn til eksisterende bebyggelse nord for området. Ønsker at det opprettholdes buffersone mot vann for ny bebyggelse. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Ingen bebyggelse er lagt nærmere enn 50 mot krågelandsvannet. Det er gjennomgående åpne grønnstrukturer både øst og vest for bebyggelse. 3. Statens Vegvesen Kommentar Legge vekt på avkjørsel fra fylkesveg 42. Byggegrense mot fylkesveg. Innregulert sideareal for annen veggrunn langs fylkesveg. Frisikt og siktlengder. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Det avsatt frisiktsoner etter gjeldende krav fra statens vegvesen. Det er gjennomført fysisk måling av frisiktsonene. Måling ble gjort vinterstid med over 1,0meter høye brøytekanter. Men avstandene som vegvesenet har satt som krav, 115m, ser ut til å være tilfredsstilt. Mot Flekkefjord må noe vegetasjon tynnes ut nær avkjørsel. Mot Kvinesdal er brøytekantene med på hindre sikten vinterstid grunnet kurvaturen og radien i vegen. Vinterstid vil således ikke hele bilen være synlig på 115m avstand. Det har i manns minne vært avkjørsel til området og parkeringsplassen. Det skjer ingen endringer, kun at det vil bli en økt bruk fra 4 hytter til 11 hytter. Side16
4. Vest Agder Fylkeskommune Kommentar 50 meters byggegrense mot vann. Ny bebyggelse plasseres og utformes med respekt for landskapsverdiene langs vannet. Byggegrense og avkjørsel mot FV.42 Arkeologisk registrering. Planmelding etter 1.gangshøring må sendes Kvinesdal Kommune for evt. innspill. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Ingen bebyggelse er lagt nærmere enn 50 mot Krågelandsvannet. Det er gjennomgående åpne grønnstrukturer både øst og vest for bebyggelse. Arkeologisk registrering er gjennomført uten funn. Byggegrense og avkjørsel er avklart i henhold til Vegvesenet sine krav. PS! Flekkefjord kommune bees sende kopi av høringsdokumentene til Kvinesdal Kommune som påpekt fra VAF. 5. Fylkesmannen i Vest Agder Kommentar Inntil 7 hytter innfor ett område på 100m. 50 meters byggegrense mot vann. Tas hensyn til naturmangfoldet. Naturmangfoldloven 7. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Hyttene ligger innenfor ett område på ca 150m. Det vil slik vi ser det åpne opp for en utnyttelse på ca 11 hytter i området. Ingen bebyggelse er lagt nærmere enn 50 mot Krågelandsvannet. Det er gjennomgående åpne grønnstrukturer både øst og vest for bebyggelse. I forhold til visuelle registreringer og tidliger registreringer i naturbasen for Direktoratet for Naturforvaltning er det ikke registrert vern,artfunn,prioriterte naturtyper eller kulturlandskap, osv. innenfor planområdet. Det er prosjektert renseanlegg med 0-utslippsanlegg. Utslippet fra renseanlegg kan gå direkte i grunn uten videre sikring. 6. Agder Energi Kommentar Opplyser at det finnes bestående lavspenning jordkabelanlegg innenfor planområdet. Side17
Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Det er inngått dialog med Agder Energi Nett AS, for tilførsel av strøm til området. Viser til vedlagte avtale med grunneiger og korrespondanse med AE-Nett AS. 7. NVE Kommentar Byggeforbud inntil 50 meter fra vassdrag Anbefaler at vassdrag reguleres til bruk og vern av sjø og vassdrag Flom, erosjon og skred langs vassdrag Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Det skjer ingen ny bebyggelse innenfor 50meters grense mot vann. All ny bebyggelse ligger med god margin over flomhøyder, og vil ikke gi økt risiko for skred, flom, avrenning fra området til vassdrag. 8. MATTILSYNET Kommentar 9. FISKERIDIREKTORATET Kommentar Vurdere forhold med hensyn til drikkevannsforsyning. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Det er avsatt ett område sentralt og høyt i terrenget for brønnhull til vannkilde. Dette ligger i utenfor evt. avrenningsområde for renseanlegg og hytter. Brønnen ligger ca. 60 meter fra FV.42 og skal således ligge i god margin i forhold til forurensning fra denne. Området vil trolig ikke komme i konflikt med fiskeri og havbruksinteresser eller fiskerirelatert virksomhet Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Side18
Vedlegg Vedlegg: - Reguleringsbestemmelser, datert 11.02.11 - Reguleringsplan M 1:1000.Datert 11.02.11 - Sjekkliste Risiko og sårbarhetsanalyse - Sjekkliste regulerings- og bebyggelsesplaner - Annonse/Melding om igangsatt planarbeid. - Adresseliste varsling planarbeid. - 01/10Svar Fra Ernst og Reidun Reistad - 02/10Svar Fra Tormod Urdal - 03/10Svar Fra Fylkesmannen i Vest Agder - 04/10Svar Fra NVE - 05/10Svar Fra Statens Vegvesen - 06/10Svar Fra Fiskeridirektoratet - 07/10Svar Fra Mattilsynet - 08/10Svar Fra Vest Agder Fylkeskommune, plan og miljø. - 09/10 Agder Energi Nett AS - Vedlegg Renseanlegg - Vedlegg tilkobling Agder Energi Nett. - Vedlegg avtale legging av el-kabel i grunn naboeiendom. - Vedlegg kart over naturmangfold for området. - Vedlegg Bekreftelse mail utført arkeologisk undersøkelse. ARKIN AS Byremo, 23.05.11 Stein Åge Fuglestveit Side19