Arkivsak - dok. 18/03593-1 Saksbehandler Lisa Lyngmo Saksgang Møtedato Miljø - og samfunnsutviklingsutvalget 07.03.2019 FØRSTEGANGSBEHANDLIN G AV UTBYGGINGSAVTAL E FOR ORDERUDJORDET Rådmannens innstilling: Sørum kommune legger forslag til utbyggingsavtale for Orderud jordet ut til offentlig ettersyn. Vedtaket har hjemmel i plan - og bygningsloven 17-3 og 17-4. Vedlegg (ipad - brukere må hente vedlegget fra selve saken) : 1. Forslag til utbyggingsavtale for orderudjordet, datert 21.0 2.201 9 2. Avtale om framtidig inngåelse av justeringsavtale for Orderudjordet 1
Oppsummering: Rådmannen og Bakke Prosjekt AS har framforhandlet et forslag til utbyggingsavtale for Orderudjordet. Utbyggingsavtalen bygger på områdereguleringsplanen for Orderudjordet som legges fram for andregangsbehandling i samme møte som utbyggingsavtalen skal andregangsbehandles. Områdeplanen legger til rette for bygging av boliger med relativ høy tetthet (leilighetsbygg/blokkbebyggelse), ny adkomst fra Blakervegen og annen nødvendig infrastruktur. I tillegg er det i utbyggingsavtalen fastlagt at utbygger skal betale bidrag til byggingen av gang- og sykkelveg fra Sørumsand til Fossumjordet, og at utbygger og kommunen skal inngå avtale om justering av merverdiavgift. Bakgrunn for saken: Planområdet på Orderudjordet består i dag av et jorde med fulldyrka mark, i tillegg til en stripe med foreslått gang- og sykkelveg helt sør på tomtene til kommunens driftssentral og Norsk Bobil og Caravan Club ved Industrivegen. Figur 1. Planområdet på Orderudjordet Planområdets avgrensning er satt ut fra en kombinasjon av eksisterende eiendomsgrenser og formålsgrenser fra gjeldende reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel, i tillegg til nødvendige arealer til kjøreveg og gang- og sykkelveg. 2
Kongsvingerbanen går på nordsiden av området og Urskog-Hølandsbanen svinger forbi planområdet i nordøst. Øst for planområdet, langs den østre avgrensningen av planområdet er det et grønt belte med Damtjernbekken som går langsmed Blakervegen. Den største delen av planområdet foreslås regulert til ett felt med boligformål med underformål blokkbebyggelse. Det er krav om detaljregulering for dette arealet. Plassering av boliger, interne veger og gangveger, grøntområder o.l. er ikke avklart på dette plannivået. Dette er for å sikre fleksibilitet når området skal detaljreguleres. Utnyttelse av området og krav til antall, andel og kvalitet på uteoppholdsarealer og lekeplasser er satt for å sikre en utnyttelse som er høy nok i dette sentrumsnære området, men som ikke går på bekostning av trivsel og bokvalitet. Graden av utnyttelse er satt på bakgrunn av føringene om minimum 80 % områdeutnyttelse og at det skal være mulig å bygge minst 300 boliger, som er antallet som er satt i kommunens boligbyggeprogram. Det er tatt utgangspunkt i en gjennomsnittlig leilighetsstørrelse på 75 kvm. Dette er ikke en nøyaktig utregning, siden det på dette plannivået er mange ukjente variabler, men det gir en indikasjon. Områdeplanen setter krav om detaljregulering før utbygging. Det er likevel mulig å inngå utbyggingsavtalen allerede ved vedtak av områdereguleringen. Dette vil gi forutsigbarhet for både kommunen og utbygger. Avtalen åpner for nødvendige reforhandlinger, for eksempel ved detaljregulering. Utbyggingsavtalen er avgrenset til eiendommen 125/1. Denne eiendommen omfatter om lag 35 av reguleringsplanens totalt 41 dekar. Konsekvenser: Inneholder utbyggingsavtalen bestemmelser som strider mot gjeldende lover eller vedtatt reguleringsplan, vil alltid lovverket og reguleringsplanen gjelde. Eksisterende planer: Kommuneplanen 6.1 f) gir i denne sammenhengen en vesentlig føring: Hovedprinsipp for kostnadsfordeling. Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur. Reguleringsplan Områdereguleringsplan for Orderudjordet ble førstegangsbehandlet 04.05.2017. Planen legges fram for andregangsbehandling i samme møte som utbyggingsavtalen skal andregangsbehandles, tentativt i juni 2018. 3
Gjeldende vedtak: Høyesterett, «Avinor-saken» Merverdiavgift knyttet til infrastrukturtiltak utført av utbygger etter pålegg (01.11.17), HR-2017-2065-A, (sak nr. 2017/848). Høyesterett avgjorde av bruk av justeringsavtaler ikke er lovstridig. Kommunestyret vedtok i sak 23/16 16.03.2016 bruk av framlagte avtalemaler knyttet til: Framtidig inngåelse av justeringsavtale (intensjonsavtale) Avtale angående justeringsrett Kommunestyret vedtok i sak 110/15 09.09.2015 at det skulle legges til rette for bruk av merverdiavgiftsavtaler basert på anleggsbidragsmetoden og justeringsmetoden. Kommunestyret vedtok 16.12.2015 i sak 154/15, at kommunen skal forskottere bruttokostnaden for gang- og sykkelvegen mellom Sørumsand og Monsrudvegen, inntil kr 64,5 millioner. Av dette beløpet er andelen som skal forskotteres for utbyggere av Fossumjordet og Orderudjordet anslått til kr 17,5 millioner inkl. mva og usikkerhet. Resten forskotteres for fylkeskommunen. Økonomi: Utbyggingsavtalens påkravsgaranti sikrer at kommunen har garanti for at teknisk infrastruktur ferdigstilles og at eksisterende infrastruktur repareres ved skade. Påkravsgarantien skal stilles fra en godkjent kredittinstitusjon. Kommunen har forpliktet seg til å forskottere kostnaden for gang- og sykkelvegen fra Sørumsand til Monsrudvegen (se over). Andelen som forskotteres for fylkeskommunen innebærer liten risiko for kommunen. Andelen som forskotteres for private utbyggere er budsjettert til 17,5 mill. kr (inkl. mva og usikkerhet) og representerer en noe større risiko. Forutsatt at det oppnås enighet om tilsvarende avtale med utbygger på Fossumjordet, og at det ikke blir vesentlige kostnadsoverskridelser på gang- og sykkelvegen, sikrer forslaget til utbyggingsavtale kommunens interesser i saken. Se nærmere omtale i vurderingsavsnittet. Når det gjelder beløpene som er nevnt her, er de inkludert både usikkerhetsmargin på 25 % og merverdiavgift. Tallene ble budsjettert slik for å ta høyde for endringer i mva.-regelverket. Alt tyder nå på at gang- og sykkelvegen blir fullført uten slike endringer, og mva. kan da trekkes fra. Andelen som kommunen forskotterer for private utbyggere blir da 14 mill. kr. inkludert usikkerhetsmargin. I utbyggingsavtalen har man lagt til grunn at de private utbyggerne skal bekoste gang- og sykkelvegen opp til en total kostnad på 11,2 mill, her er da mva. og usikkerhet trukket fra. 4
Bemanning: Ingen. Bærekraftig utvikling: Utbyggingsavtalen sikrer oppfølging av reguleringsplanen for Orderudjordet. Planen innebærer nedbygging av matjord, men tilrettelegger likevel for bærekraftig utvikling ved tettere utnyttelse av et sentrumsnært område. Orderudjordet vil ha gang- og sykkelveg til kollektivknutepunkt og sentrumsfunksjoner. Området vil også ha trygg skoleveg til barne-, og ungdomsskole og videregående skole på Sørumsand. Folkehelse: Reguleringsplanen legger opp til et tett og sentrumsnært område der offentlig transport og sentrumsfunksjoner er tilgjengelige ved gange eller sykkel. Lillestrøm kommune Det er sannsynlig at utbyggingen på Orderudjordet inkludert den avtalefestede garantitiden vil vare i ti til tjue år. Utbyggingsavtalens forpliktelser og bidrag må derfor overføres til Lillestrøm kommune. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: Nei Administrasjonsutvalget: Nei Eldrerådet: Nei Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Nei Barns og unges kommunestyre: Nei Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Ingen Alternativer: Utbyggingsavtalen for Fossumjordet sendes tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding og forhandling på følgende punkter:.... Vurdering: Utbyggingsavtalen fastlegger økonomisk ansvar og tekniske krav til utbyggingen av Orderudjordet. Avtalen sikrer en forutsigbar utbygging og gir kommunen økonomisk sikkerhet. 5
Tilbakebetaling av forskottert beløp for gang- og sykkelveg I avtalen forplikter utbygger seg til å betale en andel av kostnaden for gang- og sykkelvegen fra ny rundkjøring til Sørumsand. Siden gang- og sykkelvegen ferdigstilles før både Fossumjordet og Orderudjordet bygges ut, og siden gang- og sykkelvegen alene ikke gjør arealene utbyggingsklare, kan ikke kommunen kreve at utbyggerne bidrar til gang- og sykkelvegen. Kommunen er derfor avhengig av å få til en frivillig ordning der helheten i utbyggingsavtalene gjør det interessant for utbyggerne å bidra til gang- og sykkelvegen. Avtalen legger til rette for at kommunen skal få tilbake hele det forskotterte beløpet, men forutsetter at det oppnås enighet med utbygger på Fossumjordet om tilsvarende avtale og at det ikke blir vesentlige kostnadsoverskridelser. Utbyggingsavtale med utbygger av Fossumjordet fremmes til andregangsbehandling i samme møte, og den imøtekommer forutsetningen om tilsvarende avtale. Når det gjelder overskridelser, er det utfra opplysninger fra Statens vegvesen foreløpig sannsynlig at byggingen av gang og sykkelvegen vil skje innenfor budsjettrammen. Tidspunktet for innbetaling av bidraget til gang- og sykkelvegen er koblet til ferdigstilling av boliger og fordelt på fire innbetalinger. Siste 25 % skal betales ved søknad om ferdigattest på bolig nr. 200. Det er sannsynlig at dette vil ligge 10-15 år fram i tid og helt sikkert seinere enn 2021 som er fylkeskommunens tilbakebetaling av beløpet som er forskottert for deres andel. Spørsmålet om forskottering har vært politisk behandlet flere ganger, og det har hele tiden vært understreket at det er en viss risiko knyttet til andelen som har blitt forskottert for private utbyggere. Særlig stor har usikkerheten vært til når og om i det hele tatt feltene ville bli utbygd. Rådmannen mener at de avtalene som nå er fremforhandlet med utbyggerne på Fossumjordet og Orderudjordet sikrer kommunens inndekning på en tilfredsstillende måte. At utsettelser i utbyggingen har gjort at arbeidet med gang- og sykkelvegen har startet først, og at gang- og sykkelvegen blir ferdig før både boliger og øvrig infrastruktur står ferdig, gjør det umulig for kommunen å bruke rekkefølgekrav som utgangspunkt for å stille krav om at utbyggerne skal bidra. Justeringsavtale for refusjon av merverdiavgift Utbyggingsavtalen legger opp til at Sørum kommune og utbygger også skal inngå justeringsavtale om refusjon av merverdiavgift for anlegg som skal overtas av kommunen. Justeringsavtaler innebærer at kommunen, etter overtagelse av offentlig infrastruktur som veg og VA, vil bistå med refusjon av merverdiavgift for utbygger over en 10-års periode. Prosessen skal ikke igangsettes før kommunen overtar ferdigstilt infrastruktur, men er viktig for utbyggers økonomi i prosjektet. 6
I forhandlingene med utbygger, har utbygger bedt om at justeringsavtalens administrasjonsgebyr vurderes særlig. I kommunestyrets vedtak om justeringsavtaler 16.03.2016 er det fastsatt at administrasjonsgebyret skal være på 20 % av årlig refundert mva.-beløp. Samtidig er det i saksframlegget understreket at dette er skjønnsmessig fastsatt utgangspunkt og at dette kan justeres utfra erfaringer med modellen. Kommunen skal ikke ha inntekter fra ordningen, gebyret skal kun gå til å dekke kommunens merarbeid. Rådmannen mener at gebyret i dette tilfellet kan settes til 10 %. Her legges det til grunn at det er snakk om en relativt stor utbygging, med et stort mva.-beløp som skal refunderes. Størrelsen på utbyggingen påvirker ikke kommunens merarbeid som vil være relativt likt for små og store utbygginger. I dette ligger det også en tilpasning til Fet kommune som tar 10 %. Ekspropriasjon Avtalen forplikter kommunen til å forestå ekspropriasjon av grunn dersom partene ikke kommer frem til frivillig avtale om erverv av grunn. Punktet i avtalen binder kommunen til å gå videre med ekspropriasjonssak dersom alle formalkrav i Oreigningslova er oppfylt. Det har vært viktig for rådmannen at denne forpliktelsen er begrenset til erverv av grunn for nødvendig infrastruktur. Det er lagt til grunn at vedtaket av reguleringsplan innebærer en vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet. Det er derfor ikke nødvendig for kommunestyret å foreta noen ny skade/gagn-vurdering i forbindelse med søknaden om ekspropriasjonsvedtak. Rådmannen anbefaler at utbyggingsavtalen vedtas. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Dato: 25.02.2019 Godkjent av setterådmann Vidar Almsten 7