Oslo kommunes erfaring med privat kontroll og kommunalt tilsyn Byggefeilene skal ned Oslo 18.10.07 Enhetsleder Øyvind Nesbakken Plan- og bygningsetaten Ferdigattest og midl.t. brukstillatelse Den private kontrollen med byggetiltakene skulle nå ha virket i ca. 10 år. Virker den? Er ferdigattesten en attest, fra bygningsmyndighetene, på at arbeidet er helt ferdig og forskriftsmessig utført? Mange tror det. Plan og bygningsetaten i Oslo har, for å unngå misforståelser, måttet understreke i sine ferdigattester at: Ferdigattesten gis etter anmodning og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon. Det forutsettes at produkter som er benyttet i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning, at produktet tilfredsstiller gjeldende norske forskriftskrav og at produktsertifikatet samsvarer med de produktene som faktisk har blitt montert. 2 1
Videre tas det følgende forbehold: Den fremlagte dokumentasjon bekrefter at alle krav og betingelser som er stilt i tillatelsen, og som ellers følger av gjeldende bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, er dokumentert oppfylt. Ferdigattesten er betinget i disse forhold. Ferdigattestene er derfor avhengige av at kontrollerklæringene fra de private kontrollforetakene ikke inneholder uriktige opplysninger. Hvordan skal de som kjøper ferdigattesterte boliger vite det? 3 Hva med midlertidig brukstillatelse? Hvilken rolle spiller kontrollerklæringene her? Iflg. pbl 99 om sluttkontroll og ferdigattest kan kommunen gi midlertidig brukstillatelse selv om det finnes mangler av mindre vesentlig betydning. Denne vurderingen gjøres nå av private kontrollforetak. Her er noen eksempler på hvordan disse foretakene utøver dette skjønnet : 4 2
5 6 3
7 8 4
9 10 5
Lærte foretakene noe av presseoppslagene? Hvordan tror dere det så ut i Silurveien på Ullern for 2 uker siden etter at 4 kontrollforetak for utførelse skulle ha foretatt sluttkontroll før de sendte kontrollerklæringer til ansvarlig søker? Vi kommer til det Først ser vi hva hovedentreprenøren, som hadde ansvar for å kontrollere egne arbeider, skrev på sin kontrollerklæring 11 12 6
13 14 7
15 16 8
17 18 9
Hva gjør dette med kommunens tillit til foretakene og hvordan reagerer tilsynsenheten? Vi som jobber med tilsyn i Oslo ( i dag 6 saksbehandlere) og ser slike forhold, blir veldig frustrert fordi vi føler vi får gjort for lite med dette. I år har vi prioritert tilsyn med KUT på brukstillatelsesstadiet i ca 50 saker. 40 saker har vært med tiltakshaver pga meldinger om midlertidige moduler (etter at en barnehage kollapset). I bare 10 saker er det ført tilsyn med KPR hittil i år. Vi trekker selvfølgelig tilbake ansvarsretten til foretakene som gir uriktige opplysninger og i noen tilfeller ryker sentral godkjenning. De seneste årene har det vist seg nødvendig å sanksjonere i ca 60 % av de sakene vi fører tilsyn i. Det gis da advarsel eller vi trekker tilbake ansvarsretter. I begge tilfeller sendes det kopi til BE. 19 På tross av det så virker det som om problemet øker. Selv om vi skulle få besatt 4 vakante stillinger og 2 eller 3 stillinger til ekstra styrkning av tilsyn, så vil oppdagelsesrisikoen bli alt for liten. Jobben blir dermed lite meningsfylt og enda vanskeligere å rekruttere til. Lønnsnivået er heller ikke høyt sammenlignet med alternative jobber for folk med relevante kunnskaper. 20 10
Hva skjer med foretaket i BE? På bakgrunn av slike meldinger fra kommunene så fører BE tilsyn med foretakenes kvalitetssystemer. Finnes dette i orden så skjer det ikke noe mer. Finner BE alvorlige mangler så trekker de tilbake sentral godkjenning hvis ikke manglene rettes innen en gitt frist. Av 21 foretak som mistet sentral godkjenning første halvår i 2007 så hadde vi i Oslo tidligere trukket ansvarsretter for 6 av disse foretakene. Vi mener det bør legges mer vekt på å sanksjonere mot foretakene, på et eller annet avskrekkende vis, når foretakene på tross av gode systemer viser seg å være direkte upålitelige. (avgir kontrollerklæringer med uriktige opplysninger) 21 3-partskontroll? Hva menes med 3.parts kontroll? I Oslo kommune har vi ingen gode eksempler på at private foretak fungerer godt som kontrollerende verken av egne eller andres arbeider. Vi tror det henger sammen med finansieringen av kontrollarbeidet. Det er vanskelig å kontrollere strengt, og rapportere til myndighetene om feil det samme foretaket gjør som betaler deg for å kontrollere. De største konsulentfirmaene og Sintef-Byggforsk uttaler seg også helt forskjellig om tekniske løsninger og skadeårsaker avhengig av hvem som er oppdragsgiver og betaler for rådgivningen eller uttalelsen. Da er det ikke så lett å være kommunal saksbehandler som, i mange tilfeller, må ta stilling for å fatte vedtak. 22 11
OFFENTLIG MINIMUMSKONTROLL? Etter min mening burde den sluttkontrollen som myndighetene utøvde før lovendringen i 1997 aldri vært privatisert. De private viser seg ikke tilliten verdig og benytter i stor grad muligheten til å forlede myndighetene til å gi så vel tillatelser som ferdigattester på bakgrunn av uriktige opplysninger. Kommunen kan ikke kontrollere alt. Det må derfor skilles klart mellom privat og offentlig kontroll. De private må selvfølgelig selv kontrollere kvaliteten på eget arbeid. Her må alle vite at det offentlige ikke kan ta dette ansvaret. Når det derimot gjelder å passe på at godkjente tegninger følges og at arbeidene er ferdige før det gis ferdigattest, mener jeg at sluttkontrollen må utføres av uavhengige personer som ikke lønnes av verken de utførende eller av tiltakshaver. Dette er mine personlige meninger. 23 Forebygging av byggfeil som er mye dyrere å utbedre enn å unngå. Her nytter det ikke å stole på verken private eller offentlige kontrollører. Her må lovverket sikre at foretakene ikke kan undra seg ansvar for skadene som viser seg i løpet av et visst antall år. Kjøpere av boliger hvor det viser seg feil og mangler må i lang tid (10 år?) ha en reell reklamasjonsrett og mulighet til å få feilene rettet for selgers regning. I dag spekulerer flere utbyggingsforetak i konkurs for å slippe unna dette ansvaret. Det er ikke uvanlig at entreprenørene avtaler med utbyggerne at de ikke skal påpeke feil som ikke kjøperen selv ser ved overtagelse. De samme personene går igjen i flere foretak som kanskje opprettes kun for å bygge ut og selge en eiendom. Noen slike saker har blitt unngått i Oslo i de siste åra pga eksepsjonelt dyktige og tålmodige representanter blant kjøperne. For eksempel Flydal og Stendal i Sagadammen på Frysja. For de som er interessert i å vite mer om dette kan jeg anbefale kontakt med Einar Flydal som har en lysbildeserie om nøkkelferdige hus hvor bare nøklene var ferdige 24 12
TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN 25 13