- Planforslag datert 02/11 2012 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu Prosjektpartner Midt Norge AS Per Anders Røstad Finnemarka 11 Arealplanlegger 7600 Levanger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: 951 00 141 p-a-ro@online.no Orgnr: 989 278 207 mva
Innhold 1. Bakgrunn... 3 1.1 Hensikten med planen... 3 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 3 1.3 Utbyggingsavtaler... 3 1.4 Krav om konsekvensutredning... 3 1.5 Planmateriale... 3 2. Planprosessen... 3 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram... 3 3. Planstatus og rammebetingelser... 4 3.1 Overordnede planer... 4 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 4 4.1 Beliggenhet... 4 4.2 Landskap... 5 4.3 Trafikkforhold... 5 4.4 Barns interesser... 5 4.5 Teknisk infrastruktur... 5 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger... 5 5.1 Grunnforhold... 5 5.2 Støyforhold... 6 5.3 Brann... 7 5.4 Radon og forurensning i grunnen... 7 6. Beskrivelse av planforslaget... 8 6.1 Planlagt arealbruk... 8 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming... 8 6.3 Grad av utnytting... 8 6.4 Parkering... 9 6.5 Tilgjengelig boenheter / universell utforming... 9 6.6 Uteoppholdsareal... 9 6.7 Krav om utomhusplan... 9 6.8 Kulturminner... 9 6.9 Naturmangfold... 9 7. Innkomne forhåndsuttalelser... 9 7.1 Forhåndsuttalelse fra NVE... 9 7.2 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen... 10 7.3 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag... 10 7.4 Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune... 10 7.5 Forhåndsuttalelse fra NTE... 10 Side 2
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av ett leilighetsbygg med inntil 10 leiligheter og tilhørende parkering, garasjer og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arealplanlegger Per Anders Røstad har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneier av gnr 30, bnr 204, Lars Hjelde, og forslagsstiller Prosjektpartner Midt-Norge AS. 1.3 Utbyggingsavtaler Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til industri-formål, men endringen av formål ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens 4. Området har aldri blitt benyttet til dette formålet og fremstår i dag som et ubenyttet område gjengrodd av busker og kratt. Alternativ bruk og hensynet til jordverninteresser er vurdert av Steinkjer kommune da arealet er jorddekt og av høg bonitet, men området har aldri vært oppdyrket og vurderes som lite drivverdig som dyrket mark pga. arronderingsmessige forhold. 1.5 Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500. Planbeskrivelse Planbestemmelser Sosi-fil Kopi av annonse Forhåndsuttalelse fra NVE Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra NTE Støyberegninger fra RG-prosjekt 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Grunneier var på forhåndskonferanse med kommunen 8/6 2012. Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa, 23/8 2012. Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart. Side 3
3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Området er regulert gjennom reguleringsplan for Sparbu grendesenter, vedtatt 19/6 1985. Eiendommen gnr 30 bnr 204 er i sin helhet regulert til industriformål. 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Sparbu sentrum, vest for krysset mellom E6 og Fv 253. Eiendommen er i dag ubebygd og ligger i et område med omkringliggende småhusbebyggelse. E6 går øst for planområdet. Planområdets størrelse er på ca. 3,8 daa. Side 4
4.2 Landskap Området er flatt og har gode solforhold. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra kommunal veg, Hamremsgrensa. Dette er en blindveg med liten trafikk og uten gjennomgangstrafikk. Myke trafikkanter har i området god tilgang til gangvegsystemer, både sørover i Sparbu og nordover mot Mære langs E6. Myke trafikkanter må imidlertid krysse E6, på et gangfelt, 200 meter sør for planområdet for å komme til gangvegen som er på øst siden av E6. Det er imidlertid regulert en undergang til E6 sørøst for planområdet. Denne er ikke realisert, men vil forenkle tilgangen til gangveien nordover mot Mære. Det er i planforslaget tatt hensyn til at denne gangadkomsten kan bli realisert. I området er det god tilgang på offentlige transportmidler, buss og tog, som går både sørover og nordover mot Steinkjer sentrum. 4.4 Barns interesser Innenfor planområdet er det regulert inn en småbarnslekeplass. Det er også flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Dette gir planområdet gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til både barnehage og skole på Mære. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5.1 Grunnforhold Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Flat topografi gjør at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området. NVE har anbefalt geoteknisk vurdering før tiltaksrealisering. Dette er ivaretatt i bestemmelsene. Side 5
5.2 Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra E6, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Statens vegvesen har beregnet rød og gul sone langs E6. Kartet nedenfor viser at planlagt bebyggelse ligger delvis i gul sone. Det var derfor nødvendig med nærmere støyutredninger. RG-prosjekt har utført støyberegningene som er vedlagt. Støyrapporten viser at det ikke er behov for å skjerme uteoppholdsarealene på vestsiden av boligbygget. L den for uteområde er beregnet til 46-52dBA. Dette er under grenseverdiene for uteoppholdsarealer. For bebyggelsen ligger L den i størrelsesorden 57-58 dba for 1. etasje og 60-63 dba for 2. etasje, og boligene ligger innenfor gul sone. Før tiltak settes i gang må det derfor gjennomføres støyfaglig vurdering og eventuelle støybegrensende tiltak for boligene. Side 6
Støyberegninger 5.3 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. 5.4 Radon og forurensning i grunnen Det foreligger ingen kjente problemer i forhold til radon eller forurensning i grunnen. I og med at denne eiendommen har vært regulert til industri-formål har vi, for å være på den sikre siden, krav i reguleringsbestemmelsene til både radonmåling og vedrørende eventuell forurensning. Side 7
6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Hensynssoner: Boligbebyggelse- blokkbebyggelse (B1) Garasjeanlegg for bolig (G) Avfall, miljøtorg (M) Lekeplass (L) Energianlegg (T) Kjøreveg privat (p_v) Parkeringsplass (P) Sikringssone Frisikt Oversikt over arealbruk: FORMÅL KODE AREAL (m 2 ) Boligbebyggelse B1 2776 Garasjeanl. G 235 Parkering P 574 Veg p_v 84 Lekeplass L 153 Tekniske anl. T 20 Miljøtorg M 22 SUM 3864 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd ett leilighetsbygg i 2 etasjer. I tillegg planlegges det garasjer og boder. Leilighetsbygget er plasser med fasade og uteoppholdsareal mot vest for å få best mulig solforhold på denne siden. Bygget er planlagt bygget med pulttak. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 10 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på ca. 3,8 daa gir dette en boligtetthet på i underkant av 2,6 boenheter pr. daa. Totalt innenfor det som er regulert til boligformål, utgjør planlagt bebyggelse ca. 0,7 daa. Totalt areal som er regulert til boligformål er ca. 2,8 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 25 % BYA for boligområdet B1. Side 8
I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. Garasjene er regulert til et eget formål hvor hele arealet kan bebygges. For boligområde B1 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad inkludert uteoppholdsareal på 30 % BYA. 6.4 Parkering For leilighetsbygget er det regulert felles parkeringsplasser og garasjeanlegg. Planforslaget gir mulighet til inntil 11 garasjeplasser. I tillegg er det regulert inn 10 ordinære parkeringsplasser og 2 handicap-plasser. Totalt gir dette en parkeringsdekning på 2,2 plasser pr. boenhet. 6.5 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 6.6 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. 6.7 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon. 6.8 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det er finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 6.9 Naturmangfold Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert til ikke å komme i konflikt med NML 8-12. 7. Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 5 forhåndsuttalelser. 7.1 Forhåndsuttalelse fra NVE NVE har ikke registrert kjente faresoner eller aktsomhetsområder innenfor planområdet. De kan heller ikke se at planforslaget kommer i kontakt med vann eller vassdrag. Det bør Side 9
gjennomføres en geoteknisk vurdering, senest før tiltaksrealisering, om det kan finnes mulig skredfarlig kvikkleireforekomst. Det er i bestemmelsene satt krav til å gjennomføre en geoteknisk vurdering før byggestart. 7.2 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen Vegvesenet har i tidligere dialog med utbygger gitt ett signal om at byggegrensen på 20 meter kan aksepteres, forutsatt at bygningene plasseres på en slik måte at de gir best mulig sikt fra E6. Planområdet kan gi utfordringer med hensyn til støy. Det må derfor foretas beregninger av vegtrafikkstøy. På planforslaget foreslås det en byggegrense fra E6 på 30 meter fra midten av nærmeste kjørebane. Det er foretatt detaljerte støyberegninger som er vedlagt saken. 7.3 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Landbruksavdelingen påpeker behovet for næringsarealer sør for Steinkjer og at det finnes uutnytta arealer i Sparbu som allerede er regulert til boligbebyggelse. Dette kan tyde på at behovene for nye arealer og nye typer arealer ikke er godt nok avklart. Landbruksavdelingen anbefaler at det foretas en helhetlig stedsanalyse av Sparbu. Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, og hensynet til tilgjengelighet for alle. Uttalelsene tas til orientering. 7.4 Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen påpeker særlig at konsekvensene av endret arealbruk må utredes i planarbeidet. Det må også avsettes og opparbeides tilstrekkelig med leik- og uteoppholdsarealer. Prinsippene for universell utforming og tilgjengelig boenhet må legges til grunn. Ingen kulturminner er registrert i arkiv eller askeladden.no. Viser her til planbeskrivelsen. 7.5 Forhåndsuttalelse fra NTE NTE gjør oppmerksom på at det innenfor planområdet befinner seg ulike typer nettanlegg som må ivaretas under planarbeidet. Tiltakshaver vil ta kontakt med NTE for å ivareta dette. Side 10