2. Rapport vartal pr. 31. DESEMBER 2008 Nordis Areal I AS First Eiendomsinvest I AS
1. Innledning Nordis Areal I AS er et eiendomsinvesteringsselsap med en ativt forvaltet nordis eiendomsportefølje. Selsapet eies av de to investeringsselsapene SpareBan 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Selsapsstruturen fremgår av figuren: Investorer Per Mortensen, adm. dir. First Property Fund Management AS First Eiendomsinvest I AS SpareBan 1 Eiendomsinvest I AS 100% SPV Philip Pedersens vei 1 100% SPV Øernveien 94 100% SPV Marieboesgate 13 Pr. utløpet av fjerde vartal 2008 har selsapet investert i en ontorportefølje bestående av ses eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 100 mindre eiendommer spredt over store deler av Sverige. Den norse porteføljen ble i hovedsa ervervet våren 2007, mens den svense porteføljen ble overtatt i mars i fjor. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. fjerde vartal NOK 2,1 milliarder, og all innhentet egenapital til selsapet er investert. Finansuroen som oppstod sommeren 2007 har etterhvert slått innover eiendomsbransjen med full tyngde. Dette har gitt seg utslag i et høyere avastningsrav (yield), noe som har resultert i en verdiredusjon av fondets eiendommer gjennom hele 2008. Den siste tiden har vi hatt et raftig fall i rentenivået i Norden. Normalt vil dette medføre en redusjon i avastningsravet ved eiendomsinvesteringer. Så langt har vi ie registrert noen nedgang. Dette an dels forlares med banenes øte marginer på utlån, og dels med en øt risiopremie nyttet til usierheten i leiemaredet framover. Nordis Areal I AS 100% SPV Karihaugveien 89 100% SPV Keiser Wilhelmsgate 34 100% SPV Robsrudsogen 15 Nordis Areal Fastigheter I AB SPV Yieldøningen i 2008 for fondets ontoreiendommer i Norge utgjør 150 til 200 basispunter, hvilet samsvarer med den generelle utvilingen i de maredene fondet er esponert. Også den svense porteføljen har hatt en yieldoppgang. Denne utgjør rundt 25 basispunter, hvilet tilsier at det svense maredet så langt har vært mindre påviret av finansuroen. Til tross for nedsrivningen av eiendomsverdiene i porteføljen, er den underliggende driften i selsapet tilfredsstillende. Utleiemaredet er blitt mer revende med press på leieprisene, men det inngås fortsatt nye leieontrater på tilfredsstillende nivåer. Beslutningstiden til potensielle leietaere i forbindelse med inngåelse av leieontrater har blitt vesentlig lengre de siste månedene. Ledigheten i porteføljen er moderat, men sentrale maredsatører spår en øning i ledigheten fremover. Dette begrunnes i finansrisens innvirning på realøonomien som vil redusere etterspørselen etter loaler. 100% Mortensen er utdannet sivilingeniør og har 20 års erfaring fra eiendomsbransjen, både som investor, utviler og forvalter. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han adm. dir. i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden 1998 2005 var han adm. dir. for Storebrand Eiendom AS. Han har vært prosjetleder for Storebrands hovedontor på Filipstad Brygge, og var før det utbyggingsansvarlig i Aer Eiendom AS for Aer Bryggeutbyggingen Eiendomsportefølje Sverige 2
2. Avastning og apitalforhold Avastning Nordis Areal har som langsitig målsetting å oppnå en onurransedytig avastning på egenapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og satt. Avastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direteavastning og verdiendring i porteføljen. Investeringsselsapet har som målsetting å dele ut størst mulig andel av årlig ontantoversudd til asjonærene. Kursutvilingen i First Eiendomsinvest I AS i perioden fra første innbetaling av egenapital den 27. april 2007 til utløp av fjerde vartal 2008 har vært -22,5 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avastning på -14,1 prosent. Avastningen i 2008 har vært -39,0 prosent, mens avastningen i fjerde vartal isolert har vært -20,9 prosent. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i fjerde vartal, er tegningsursen satt til NOK 77,50 pr. asje. Verdinedgangen på eiendomsporteføljen i fjerde vartal 2008 var på NOK 62,8 millioner. Total verdinedgangen for 2008 var på NOK 239,8 millioner. Verdivurderingen av de norse eiendommene er foretatt av Aershus Eiendom AS og DTZ Realapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Investeringen i Estatia Resort AS ble i sin helhet nedsrevet pr. utløpet av tredje vartal 2008 på bagrunn av den negative utvilingen i selsapets øonomise situasjon ut over høsten. I ettertid har Estatias eiendeler blitt overført til to nye selsaper som ontrolleres av hovedreditorene, grunnet insolvens i Estatia-systemet. Den 23. januar 2009 ble det åpnet onurs i Estatia Resort AS. I og med at nedsrivningen ble gjennomført i tredje vartal, vil hendelsene ie ha regnsapsmessig betydning for fjerde vartal. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av asjer i First Eiendomsinvest I AS. Omsetning av asjer forutsetter imidlertid at det esisterer en jøper av tilgjengelige asjer, og at det oppnås enighet om urs på asjene mellom jøper og selger. Anbefalt omsetningsurs er siste offisielle tegningsurs (NOK 78). Ved tegning av nye asjer og/eller ved jøp/salg av asjer i annenhåndsmaredet, anbefales det at prospet og annet tilgjengelig salgsmateriale for First Eiendomsinvest I AS gjennomgås. (For definisjoner, se side 15). NOK/asje 140 120 100 80 VEK Tegningsurs 77,50 60 40 20 0 27.04.07 30.09.07 31.12.07 31.03.08 30.06.08 30.09.08 31.12.08 3
Kapitalforhold First Eiendomsinvest I AS gjennomførte i løpet av 2007 to emisjoner. Samlet innhentet apital til investeringsselsapet var ved utgangen av 2007 totalt NOK 80 millioner. Det har i 2008 ie funnet sted ytterligere emisjoner i selsapet. Nedsalg/emisjoner Det planlegges ingen ny emisjon i First Eiendomsinvest I AS i første vartal 2009. Asjer i selsapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst ontat Deres rådgiver. 4
3. Maredssyn Harald Magnus Andreassen, sjefsøonom i First Securities AS Andreassen er utdannet sosialøonom fra Universitetet i Oslo (1984). Han har tidligere arbeidet i Den norse Banforening (1984-1989), samt i onsulentselsapet ECON senter for øonomis analyse (1989-1994). Andreassen ble ansatt som sjefsøonom i Elcon Securities ASA i 1994 og har hatt samme posisjon i First Securities AS siden juni 1999. Han leder arbeidet med maroøonomise spørsmål nyttet til både asje-, rente- og valutamaredet og med næringsøonomise problemstillinger. Maro Utsitene for verdensøonomien er betydelig forverret i løpet av de siste månedene. Finansrisen har til de grader forsteret onjunturomslaget i industrilandene, som startet forsitig i 2007. Etter ollapsen i Lehman Brothers og den påfølgende panien som oppstod i finansmaredene, har den øonomise nedturen tiltatt dramatis i styre mot slutten av 2008. Nedturen blant industrilandene de siste månedene har vært synron og den bratteste på mange tiår. Sannsynligvis må vi minst tilbae til 1970-tallet for å finne en lie bratt nedtur som vi har sett de siste månedene, og enelte indiatorer viser sågar at nedturen i den øonomise ativiteten mot slutten av 2008 er den bratteste siden andre verdensrig. I løpet av 2008 ble det etter hvert lart at også framvosende øonomier møtte veggen, og i lihet med industrilandene tilto nedturen svært rast mot slutten av fjoråret. Mye tyder på at nedturen i verdensøonomien vil fortsette med uforminset styre i begynnelsen av 2009. Vi anslår en vest i BNP for OECD-området på napt 1 prosent i 2009, som i så fall blir den svaeste utvilingen etter andre verdensrig. For verden samlet venter vi en vest på rundt 1,25 prosent fra 2008 til 2009 med et bidrag fra fremvosende øonomier på rundt 2 prosentpoeng. Til sammenligning anslår vi vesten i verdensøonomien i 2008 til i underant av 4 prosent. Vi anslår en forsitig oppgang i verdensøonomien i 2010. Det er mulighet for at nedturen an bli enda raftigere og mer langvarig enn vi nå anslår. Finansmaredene er fortsatt i ubalanse, og for de fleste låntaerne i obligasjonsmaredene er situasjonen svært anstrengt. Det internasjonale bansystemet er under et betydelig press og reditten strammes til. Samtidig er det fortsatt stor ubalanse mellom onsum og innteter i mange land, selv om sparingen nå stiger flere steder som følge av en marert nedgang i privat onsum. Vi har derfor liten tro på at gjeldsvesten rast vil syte fart igjen som følge av de politise tiltaene som gjennomføres, men også fordi banenes utlånspoliti vil være mer onservativ enn før. Boligprisene er dessuten fortsatt overvurderte mange steder tross nedgang i 2008, og vil trolig fortsette å falle. Unntaet er i USA der realboligprisene i løpet av 2009 trolig vil nærme seg mer normale nivåer. Bedriftens investeringer vil trolig falle svært raftig i mange land de neste vartalene. Kapasitetsutnyttelsen har allerede falt svært mye, inntjeningen faller rast og tilgangen til lånefinansiering eller ny egenapital er vanselig. Svae utsiter for etterspørsel og pris gjør ie saen bedre. Det vitigste lyspuntet for de øonomise utsitene mot slutten av året og inn i 2010 er at politise myndigheter verden over har annonsert, og allerede delvis gjennomført, betydelige tilta for å stimulere verdensøonomien. Tiltaene inluderer raftige renteutt til reordlave nivåer i flere land, espansiv finanspoliti på opp til flere prosent av BNP og tilførsel av lividitet og apitalinnsudd til banene. Vi har allerede sett lare tegn til bedring i interbanmaredet som blant annet har ommet til uttry i et vesentlig lavere redittpåslag mellom pengemaredsrentene og forventet sentralbanrente. Volatiliteten i asjemaredene er fortsatt høyere enn normalt, men samtidig langt mindre enn før nyttår, og nivåene er noe opp fra bunnen. Sist, men ie minst, faller nå onsumprisene reordrast i mange land som følge av nedgangen i råvareprisene. Det er åpenbart at den høye onsumprisvesten i 2007 og 2008 bidro til å dempe forbruet i hele verden, og det svært bratte prisfallet vi opplever nå gir et velomment bidrag til å bedre husholdningenes jøperaft. Nors øonomi Vesten i nors øonomi stoppet opp i løpet av 2008 etter reordhøy vest i 2007. Omslaget må først og fremst sees i sammenheng med den raftige oppturen de forgående årene, som etter hvert ga opphav i svært høy ressursutnyttelse og et betydelig innenlands inflasjonspress. Den internasjonale finansrisen forsteret også avmattingen i nors øonomi mot slutten av fjoråret. Vareforbruet falt rast gjennom andre halvår 2008, særlig med bidrag fra en marert nedgang i bilsalget. Etter å ha steget for mye under oppturen, falt boliginvesteringene i fjor i tat med bratt nedgang i etterspørselen etter nye boliger, og investeringer i andre nye bygg var også fallende. Vesten i investeringene fra andre fastlandsbedrifter stoppet opp, men oljeinvesteringene stiger fortsatt og bidro positivt til vesten i øonomien i 2008. Esporten fra Fastlands-Norge flatet ut, mens importen (sett bort fra forsvarets jøp av en ny fregatt) falt i tat med svaere innenlands etterspørsel. Mye tyder på at nedgangen i privat forbru fortsetter i begynnelsen av inneværende år. Det er fortsatt nødvendig å sape en bedre balanse mellom privat forbru og husholdningenes innteter etter et marert fall i spareraten i 2007 og første del av 2008. Behovet for øt sparing vil derfor, i ombinasjon med øt arbeidsledighet og utsiter til fortsatt press på boligprisene, bidra til en videre nedgang i privat forbru. I andre 5
halvår ser vi for oss at de positive effetene av lavere onsumprisvest og raftige renteutt vil bidra til en forsitig opp-gang igjen i forbruet. Husholdningens gjeldsvest er vesentlig redusert og vil trolig fortsette å avta gjennom året, selv om renten vil holde seg lav. Banene har rapportert om lavere etterspørsel og de strammer til låneriteriene. Boliginvesteringene vil fortsette å falle gjennom året ettersom overhenget av særlig nye boliger for salg er høyt og mange boliger fortsatt er under ferdigstillelse. På grunn av rast øning i arbeidsledigheten, særlig innen bygg- og anleggssetoren, og utsiter til sva øonomis utviling inneværende år, legges nå finanspolitien om i en vesentlig mer espansiv retning sammenlignet med det opprinnelige budsjettvedtaet fra i fjor høst. I tillegg har Norges Ban redusert renten raftig til 2,5 prosent, og det er utsiter til en videre rentenedgang til 2 prosent i løpet av første halvår. Banenes utlånsrenter til husholdningene har falt raftig. Vi ser en stagnasjon i verdisapingen på Fastlandet i 2009. Konsensus er en sva nedgang i BNP. Selv 0-vest vil gi den svaeste øonomise utvilingen siden 1989. Avmattingen i etterspørsel og produsjon gjennom fjoråret om overrasende på bedriftene. De fortsatte derfor å øe bemanningen helt frem til slutten av 2008. Det førte til at produtiviteten i bedriftene falt raftig. Det har vi aldri før sett. Vi antar derfor at bedriftene i dag har en langt høyere bemanning enn de trenger og langt høyere enn de har råd til. Svae utsiter for 2009 vil også bidra til at bedriftene nå må trimme ned ostnadene. Bedriftene gir også lare signaler til de ulie undersøelsene om at de planlegger nedbemanninger. Vi venter derfor et fall i sysselsettingen i år og en marert oppgang i arbeidsledigheten, selv om den øonomise politien dras raftig i espansiv retning. Sysselsettingen i både tjenesteytende næringer og vareprodusjonen er utsatt. Bedriftene vil trolig også være forsitige med å etterspørre større loaler enn de strengt tatt trenger, fordi de har nedjustert sine vestforventinger og ambisjoner. Kombinasjonen av et øt tilbud av næringsbygg som følge av høy igangsetting fram til høsten 2008, og lavere etterspørsel fra bedriftene, vil trolig bidra til å svee maredsbalansen i flere segmenter av eiendomsmaredet og leiene vil omme under press. 6
Avastning på nors eiendom Totalavastningen på nors ubelånt eiendom de tre første vartalene i 2008 var i følge IPD-indesen på -3,6 prosent. Av dette er 4,3 prosent direteavastning, mens -7,6 prosent syldes nedgang i eiendomsverdiene. Dette representerer det største registrerte verdifallet i det norse eiendomsmaredet siden IPD startet sine målinger i 2000. Transasjonsvolumet i 2008 endte opp på rundt NOK 28 milliarder 1. Dette representerer en redusjon på nappe 50 prosent mot 2007, og en redusjon på hele 60 prosent mot reordåret 2006. Man må tilbae til 2004 for å finne et tilsvarende lavt nivå, og situasjonen i transasjonsmaredet andre halvår 2008 har vært esepsjonell. Leieprisene i Oslo falt i fjerde vartal 2008 for første gang på vartalsbasis siden Eiendomsverdi Næring startet sine målinger i 2000, og endte ned 7 prosent målt mot tredje vartal. Sett mot fjerde vartal 2007 er prisene opp 6 prosent. Prisutvilingen er svært forsjellig avhengig av hvile områder i Oslo man måler, og fallet er størst i områdene Via-Aer Brygge, på Lysaer og i Nydalen. Gj. snitt leiepris per sone (nom. r/vm) 3500 3300 3100 2900 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 Oslo ytre vest Indre by sentrum Lysaer Bryn-Helsfyr Via-Aer Brygge Søyen Nydalen Indre by Kilde: Leieprisrapporten 4. vartal 2008, Eiendomsverdi Næring AS. 1 Ref. UNION maredsrapport Q4 2008. 7
Svens øonomi Sverige har for alvor meret den internasjonale høyonjunturen. Ettersom bilsalget har stupt over hele verden, med opptil 40 prosent i enelte store land, er svens bilindustri særlig hardt rammet. Produsjon av jøretøy for vei utgjør en relativt høy andel av svens industri, og mange andre næringer er på ulie måter esponert, direte eller indirete, mot bilindustrien. Svaere utsiter bidrar til at investeringene i bedriftene faller. Husholdningenes finansielle stilling er heldigvis bedre enn i Norge, Danmar, Storbritannia og USA, men forbruet faller lie fullt ettersom arbeidsledigheten øer merbart og de øonomise utsiter er svae. Boligprisene faller og igangsettingen av nye boliger avtar rast. Myndighetene i Sverige har reagert rast på finansrisen. Regjeringen har innrettet finanspolitien i espansiv retning med støtte fra gode statsfinanser, og Risbanen har uttet renten raftig med til sammen 3,75 prosentpoeng til 1,0 prosent. Dette vil bidra til å dempe nedturen, men ettersom Sverige i lihet med Norge er en liten, åpen øonomi, er landet avhengig av at onjunturene internasjonalt viser tegn til bedring før vi an vente ny øonomis opptur. Avastning på svens eiendom På tross av møre prognoser for arbeidsmaredet, er det ingen av atørene i det svense eiendomsmaredet som tror på et dramatis leieprisfall i Stocholms ontoreiendomsmared. Prognosene for de ommende tre årene er i henhold til selsapets verdivurderere i Sverige, DTZ Sweden, på -5 prosent i 2009, -8 prosent i 2010 og -2 prosent i 2011. Fortsatt reforhandles leieontrater som ble inngått for tre til fem år siden, på høyere nivåer enn de opprinnelig ble inngått på. For eiendomsselsapene gir dette, i ombinasjon med lavere renter, en høy sannsynlighet for å oppnå en betydelig forbedring i den underliggende ontantstrømmen i løpet av 2009. Det totale transasjonsvolumet for 2008 anslås til å ligge på SEK 118,8 milliarder (eslusive Vasaronan og Steen & Strøm). Tilsvarende tall for 2007 var SEK 148,8 milliarder, altså en redusjon på i overant av 20 prosent. 2 Redusjonen på halvårsbasis utgjorde 10 prosent i første halvår 2008, og hele 30 prosent i andre halvår. De tre storbyene i Sverige ble aller hardest rammet av nedgangen i transasjonsvolum. I Göteborg og Malmø ble ativiteten redusert med henholdsvis 65 og 35 prosent, mens transasjonsvolumet i Stocholm og landet forøvrig ble redusert med henholdsvis 15 og 16 prosent i løpet av 2008. 2 Ref. Jones Lang LaSalle. 8
4. Eiendomsporteføljen Utløpsprofil på leieontrater i Nordis Areal I AS: MNOK 70 60 50 40 30 20 10-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Eiendommer i Norge: Nordis Areal I AS eide pr. 31. desember 2008 tre ontoreiendommer i Oslo, en ontoreiendom i Ålesund, et ontor- og lagerbygg på Lørensog og en ontoreiendom på Lysaer. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaer: Software Innovation ASA Årsleie 2009: NOK 26,6 millioner Areal: 23 371 m 2 Segment: Kontor Vetet gjenværende leietid: 2,4 år Fyle: Aershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaer: Cappelen Forlag AS Årsleie 2009: NOK 22,5 millioner Areal: 17 151 m 2 Segment: Kontor Vetet gjenværende leietid: 2,8 år Fyle: Oslo Eierandel: 100 prosent 9
Øernveien 94 Hovedleietaer: Bravida Norge AS Årsleie 2009: NOK 23,3 millioner Areal: 18 193 m 2 Segment: Kontor Vetet gjenværende leietid: 2,9 år Fyle: Oslo Eierandel: 100 prosent Karihaugveien 89 Hovedleietaer: IFS AS Årsleie 2009: NOK 10,1 millioner Areal: 11 135 m 2 Segment: Kontor/lager Vetet gjenværende leietid: 3,1 år Fyle: Oslo Eierandel: 100 prosent Robsrudsogen 15 Hovedleietaer: Sats Norge AS Årsleie 2009: NOK 10,6 millioner Areal: 10 451 m 2 Segment: Kontor/lager Vetet gjenværende leietid: 1,0 år Fyle: Aershus Eierandel: 100 prosent Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaer: IF forsiring Årsleie 2009: NOK 2,7 millioner Areal: 2 620 m 2 Segment: Buti/ontor/lager Vetet gjenværende leietid: 1,2 år Fyle: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent 10
Eiendommer i Sverige: Nordis Areal I AS overto den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, jøpt av Systembolaget AB. Det har i løpet av andre halvår 2008 blitt solgt to mindre eiendommer. De 100 gjenværende handelseiendommene er spredt over hele Sverige med et totalt areal på 115 566 vadratmeter. Hovedleietaer: Systembolaget AB Årsleie 2009: SEK 105,2 millioner Areal: 116 246 m 2 Segment: Handel/ontor Vetet gjenværende leietid: 4,8 år Land: Sverige Eierandel: 100 prosent Oversit over de ti største eiendommene i Systembolagsporteføljen: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Motala Buntmaaren 10 5,0 5 545 Karlshamn Gävle 10 KB 4,5 3 987 Strängnäs Bonden 11 3,9 4 072 Karlstad Björnen 12 3,8 3 811 Sollefteå Timmermannen 1&4 3,3 4 162 Piteå Stora Örnen 18 3,2 4 228 Vänersborg Malörten 1 2,6 4 443 Sala Rådhuset 21 2,3 2 144 Härnösand Köpmannen 10 2,3 1 857 Visby Tärnan 25 2,3 2 897 Sum ti største 33,2 37 146 11
5. Finansiering Nordis Areal I AS vil søe og oppnå en fremmedapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselsapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstruturen i selsapet. Forvalter First Property Fund Management AS vil ontinuering overvåe risio nyttet til renteendringer og lividitet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedapitalfinansieringen som sal ligge i det faste og flytende rentemaredet. Fremmedapitalfinansieringen av selsapets virsomhet i Norge er inngått med et bansyndiat sammensatt av SpareBan 1 Midt-Norge, Swedban, Sparebanen Hedmar og SpareBan 1 SR-Ban, mens fremmedapitalfinansieringen av selsapets virsomhet i Sverige er inngått med Swedban. Ved utløpet av fjerde vartal var den totale langsitige rentebærende gjelden NOK 1.619,0 millioner, hvorav 78,1 prosent er rentesiret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av fjerde vartal 78,4 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 5,7 år. Fondets gjennomsnittlige renteostnad pr. utgangen av fjerde vartal er på 5,0 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av esterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 8,0 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,0 prosent, hvilet medfører en positiv gearingeffet på egenapitalen som er investert i eiendomsselsapet. Yield gap: Prosent 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 Kvartal Yield gap Yield Nordis Areal Renteostnad Selsapet har inngått langsitige rentesiringsavtaler for å sire forutsigbarhet i ostnader og lividitet. Rentesiringsavtaler har til enhver tid en maredsverdi og denne blir refletert i regnsapet vartalsvis. Den siste tids uro i finansmaredene har påviret de lange rentene betydelig nedover og således redusert maredsverdien på selsapets rentesiringsavtaler. I fjerde vartal ble selsapets regnsap påviret negativt med NOK 64,7 millioner grunnet endring i maredsverdiene på rentesiringsavtalene. Det er vitig å påpee at endringene i maredsverdiene på rentesiringsavtalene ie har noen lividitetseffet, og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensiten er å la avtalene løpe til forfall. 13
Hva gjelder renteutvilingen i Norge, er det fortsatt usierhet grunnet finansuro og effeten av regjeringens redningspaer. Tre-måneders NIBOR har falt marant den siste tiden og ytterligere fall forventes utover i 2009. For selsapet er dette positivt og innebærer reduserte renteostnader på den flytende delen av fremmedapitaliseringen. Renteutviling 8,00 % 7,50 % 7,00 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 10 års swap 3 mnd NIBOR 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % 2. vartal 2007 3. vartal 2007 4. vartal 2007 1. vartal 2008 2. vartal 2008 3. vartal 2008 4. vartal 2008 Når det gjelder valutasiring i forbindelse med jøpet av Systembolaget Fastigheter AB, har selsapet valgt å sire 50 prosent av totalt innbetalt egenapital i prosjetet. Den resterende innbetalte egenapitalen sires ved at man følger en glidesala som er nyttet til den underliggende valutaursutvilingen. 14
Definisjoner: Direteavastning Eiendomsfond/-selsap Investeringsselsap IPD IRR Netto leieinnteter NIBOR SPV Tegningsurs/ anbefalt omsetningsurs VEK Yield/avastningsrav Yield gap Netto leieinnteter for perioden dividert på eiendommenes maredsverdi. Nordis Areal I AS. SpareBan 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Investment Property Databan Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindeser for blant annet den nordise eiendomssetoren. Prosentvis årlig avastning på investert apital over investeringsperioden. Brutto leieinnteter fratruet gårdeiers direte ostnader. Norwegian Interban Offered Rate er den rente norse baner er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selsap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningsursen i investeringsselsapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. asje tillagt ostnader nyttet til eiendomsjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenapital. Beregnes ved å ta utgangspunt i eiendommenes maredsverdi, fratruet gjeld, tillagt/fratruet over-/underurs for fondets gjeld, beregnet latent satt og avsetning for susesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttry for summen av risiofri realrente og risiopremie. Differansen mellom renteostnad og yieldnivået. For mer informasjon om selsapet, se www.first.no For mer informasjon om jøp av asjer, vennligst ontat Deres rådgiver. 15
First Eiendomsinvest I AS c/o First Securities AS Fjordalléen 16 - Aer Brygge PB 1441 Via 0115 Oslo Tlf: 23 23 80 00 First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aer Brygge PB 1441 Via 0115 Oslo Tlf: 24 06 16 80