Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS

Transkript

1 09 2. KVARTAL Rapport pr. 30. juni 2009 Nordisk Areal I AS First Eiendomsinvest I AS

2 1. Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsinvesteringsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Selskapet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Investorer Asle Løvstad adm. dir. First Property Fund Management AS First Eiendomsinvest I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Nordisk Areal I AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han øk. dir. i Oslo Areal ASA/ Newsec Asset Management AS. I perioden var han øk. dir. for Vital Eiendom AS. 100% SPV Philip Pedersens vei 1 100% SPV Økernveien % SPV Marieboesgate 13 Pr. utløpet av andre kvartal 2009 har selskapet investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 100 mindre eiendommer spredt over store deler av Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. andre kvartal 2009 ca NOK 1,9 milliarder, og all innhentet kapital er investert. De realøkonomiske konsekvensene av finanskrisen påvirker fortsatt eiendomsmarkedet gjennom økt ledighet og press på leiepriser. For selskapet har dette gitt seg utslag i noe stigende ledighet i annet kvartal, og marginalt reduserte leiepriser innenfor de geografiske områder hvor fondet er representert. 100% SPV Karihaugveien % SPV Keiser Wilhelmsgate % SPV Robsrudskogen 15 Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV 100% Eiendomsportefølje Sverige Til tross for nedskrivningen av eiendomsverdiene i porteføljen, er den underliggende driften i selskapet tilfredsstillende. Utleiemarkedet er fortsatt krevende med press på leieprisene, men det inngås fremdeles nye leiekontrakter på akseptable nivåer. Det er fortsatt forholdsvis lav aktivitet i leiemarkedet, men vi ser nå tendenser til at aktiviteten tiltar. I andre kvartal 2009 er det for den norske delen av porteføljen inngått nye leiekontrakter på ca m2. Kontraktene er inngått på gode leienivåer, som minimum tilsvarer leienivået på de kontraktene som løp ut. Ledigheten i porteføljen er fortsatt håndterbar og forvalter jobber aktivt for å holde denne på et akseptabelt nivå. Pr utgangen av 2. kvartal var ledigheten i porteføljen på 8,2 prosent. 2 Avkastnings-kravet (yielden) har stabilisert seg, men nedgang i markedsleie, samt større usikkerhet knyttet til evt. ledighet etter utløp av leiekontrakter, bidrar til fortsatt verdinedgang på den norske eiendomsporteføljen. Den svenske porteføljen har ikke hatt noen verdiendring i kvartalet, hvilket kan tyde på at det svenske eiendomsmarkedet i de geografiske områder fondet er representert så langt er mindre påvirket av finansuroen enn det vi ser i det norske markedet. I andre kvartal 2009 ble Asle Løvstad utnevnt som ny administrerende direktør i First Property Fund Management AS, selskapet som forvalter Nordisk Areal I AS. Løvstad kom fra stillingen som økonomidirektør i samme selskap. Tidligere administrerende direktør i First Propert Fund Management AS, Per Mortensen, gikk til stillingen som administrerende direktør for Linstow Eiendom AS.

3 2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i First Eiendomsinvest I AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av andre kvartal 2009 har vært -31,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -15,7 prosent. Avkastningen for første halvår har vært på -11,0 prosent, mens avkastningen i 2. kvartal 2009 isolert har vært null. Etter en lengre periode med verdinedgang ser vi nå at den beregnede kursen flater ut. Verdinedgangen på den norske eiendomsporteføljen i andre kvartal 2009 var på NOK 30,9 millioner. Denne nedgangen er delvis kompensert ved at den svenske eiendomsporteføljen har styrket seg i NOK som følge av en styrking av den svenske kronen sammenlignet med den norske. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Et annet forhold som har bidratt positivt for verdiene i selskapet er at verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg positivt i kvartalet som følge av en økning i de lange rentene. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i andre kvartal 2009, er kursen beregnet til NOK 69,00 pr. aksje. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i First Eiendomsinvest I AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs (NOK 69,00). Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for First Eiendomsinvest I AS gjennomgås. NOK/aksje Tegningskurs VEK 0 27/04/07 30/09/07 31/12/07 31/03/08 30/06/08 30/09/08 31/12/08 31/03/09 30/06/09 (For definisjoner, se side 15). NOK 69,00 Kapitalforhold First Eiendomsinvest I AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var således ved utgangen av 2007 totalt NOK 80 millioner. Det ble i 2008 og så langt i 2009 ikke gjennomført ytterligere emi sjoner i selskapet. Nedsalg/emisjoner Det er ikke planlagt nye emisjoner i First Eiendomsinvest I AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 3

4 3. Markedssyn Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i First Securities AS Andreassen er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo (1984). Han har tidligere arbeidet i Den norske Bankforening ( ), samt i konsulentselskapet ECON senter for økonomisk analyse ( ). Andreassen ble ansatt som sjefs økonom i Elcon Securities ASA i 1994 og har hatt samme posisjon i First Securities AS siden juni Han leder arbeidet med makroøkonomiske spørsmål knyttet til både aksje-, rente- og valutamarkedet og med næringsøkonomiske problemstillinger. 4 Makro Etter å ha vært gjennom den lengste og dypeste globale resesjonen siden andre verdenskrig, ser vi nå klare tegn til stabilisering i produksjon og etterspørsel globalt. Verdensøkonomien er fortsatt inne i en dyp lavkonjunktur, men nedgangen har stoppet opp de fleste steder, og veksten har begynt i noen land. Sentralbanker og myndigheter verden over har reagert kraftig og raskt på nedturen, og det har åpenbart bidratt til å avverge en langt mer alvorlig systemkrise enn den vi nå står overfor. Utsiktene for global vekst er dermed noe lysere enn det vi fryktet da forrige kvartalsrapport ble publisert. Den globale økonomiske aktiviteten begynte trolig å vokse igjen i 2.kvartal takket være sterk vekst i deler av Asia. Signalene fra flere kortsiktige indikatorer tyder på at veksten fortsatte i inneværende kvartal og at veksten blir nokså bred geografisk. Dette vil bidra til å dempe det samlede aktivitetsfallet globalt mellom 2008 og 2009, og vi venter at oppgangen vil tilta gradvis mot slutten av året og gjennom neste år. Vi anslår et samlet BNP-fall på 0,6 prosent i 2009, og positiv vekst på 3,1 prosent i Vekstanslaget for 2010 er trolig nær den langsiktige potensielle vekstraten for verden. Asia leder an i det globale økonomiske oppsvinget, og utviklingen der ligner på en V-formet opptur. BNP-veksten var overraskende sterk 2. kvartal i Kina, Singapore, Sør Korea og Taiwan, med henholdsvis 15 prosent, 21 prosent, 10 prosent og 12 prosent omregnet til årlig rate. Det var også vekst i Japan, men veksten var ikke like sterk. I Europa og USA er situasjonen langt svakere, men også her ser vi tegn til stabilisering. I euroområdet falt BNP i 2. kvartal, men nedgangen var helt marginal og mindre enn ventet. I Frankrike og Tyskland, de to største økonomiene i EMU, steg BNP litt i 2.kvartal. I USA og Storbritannia falt BNP videre i 2. kvartal men i et langt mindre tempo enn i 1.kvartal. Samlet var det rundt 0-vekst i rike land i 2. kvartal. Aggressive pengepolitiske tiltak fra sentralbanker verden over har bidratt til en klar forbedring i interbankmarkedet, blant annet ved at kredittpåslagene mellom pengemarkedsrentene og forventet styringsrente har fortsatt å falle betydelig. Kredittpåslagene i obligasjonsmarkedet har også falt mye, og aksjemarkedene har steget friskt gjennom sommeren. Likevel, til tross for klare tegn til bedring i verdensøkonomien, er det fortsatt en risiko for at den kommende oppturen kan bli langsom, særlig i USA, Storbritannia og enkelte andre europeiske land der husholdningenes gjeld steg for mye i forkant av krisen. Erfaringsvis er oppgangsperioder som etterfølger finansielle kriser relativt saktegående, holdt tilbake av svak utvikling i privat forbruk og kreditt. Årsaken til det er at det nettopp var overdreven sterk vekst i kreditt og boligpriser som bidro til å forårsake krisen, sammen med overoppheting i vare- og arbeidsmarkedet. Etter krisen blir husholdningene og bedriftene nødt til å redusere gjelden, og innenlandsk etterspørsel som privat forbruk og investeringer vil dermed utvikle seg svakt i den første perioden etter at konjunkturene har begynt å snu opp. Lav lønnsvekst, høy arbeidsledighet og frykt for å bli arbeidsledig vil også kunne hindre et snarlig oppsving i privat konsum. Statistikken viser at privat forbruk fortsatt faller i USA og i euroområdet. I fremvoksende økonomier utenom Kina er det vekst, men veksten er svak. Det er positive tegn fra forbrukerne i Skandinavia og Storbritannia, men det eneste viktige landet som kan vise til sterk vekst i privat konsum er i Kina. Den lave, og mange steder stadig fallende konsumprisveksten, har imidlertid gitt et kjærkomment bidrag til husholdingenes kjøpekraft. Bilsalget har dessuten tatt seg kraftig opp i både USA og EMU, etter myndighetenes svært vellykkede cash-forclunkers -program. Denne effekten er imidlertid også høyst trolig av midlertidig karakter, i tillegg til at husholdningene som investerer i nye biler nå nødvendigvis binder opp en del kapital som dermed ikke kan brukes på annet forbruk. Myndighetenes svært ekspansive budsjettpolitikk har i de fleste land bidratt til å øke den økonomiske stimulansen fra offentlig forbruk og investeringer mer enn noen gang før. Det har vært nødvendige og effektive tiltak, men når effekten av disse redningspakkene etter hvert dør ut og en dag må stimulansene reverseres kan de utgjøre en risiko for den videre veksten. Dessuten ligger det en viss risiko i at manglende tillit til statsfinansene i noen store økonomier kan legge en demper på veksten. De globale økonomiske ubalansene er fortsatt i høy grad til stede, som for eksempel mellom USAs statsgjeld og Kinas spareoverskudd, selv om vi har sett klare tegn til bedring i det siste. Alt i alt har utviklingen i økonomiske data samlet sett vært på oppsiden av forventningene gjennom sommeren. Det understøtter vårt syn om at resesjonen er i ferd med å gå over og at en ny global økonomisk opptur er på vei. I følge Consensus Economics har

5 flere prognosemakere den siste tiden oppjustert vekstanslagene, og selv om risikoen for en doubledip i verdensøkonomien fortsatt ikke kan utelukkes helt er den etter alt å dømme betydelig redusert. Like fullt vil det trolig ta lang tid før aktivitetsnivået i verdensøkonomien er tilbake til et nivået det var på før nedgangen startet. Norsk økonomi Norsk økonomi har ikke unnsluppet effektene fra den internasjonale finanskrisen, men mye tyder på at nedturen har vært mindre kraftig her enn i mange andre land og at aktivitetsnivået fortsatt er relativt høyt i internasjonal målestokk. I følge BNP-tallene kan det se ut til at norsk økonomi gikk inn i en resesjon på sensommeren i 2008, men at resesjonen var over rundt påsketider i år. Nasjonalregnskapstallene for 2. kvartal bekreftet at den økonomiske situasjonen er i bedring, med en vekst i BNP for Fastlands-Norge på 0,3 prosent fra 1.kvartal. Reviderte BNP-tall viser at nedgangen i aktivitetsnivået i 4. kvartal i fjor og 1. kvartal i år var litt dypere enn tidligere antatt. Over det siste året har imidlertid det negative bidraget fra lagertrekk vært større enn det samlede fallet i Fastlands-BNP, og det innebærer at alle andre etterspørselsfaktorer netto har bidratt positivt. Det er godt nytt. Både privat konsum og offentlig etterspørsel bidro positivt til veksten i 2.kvartal, og den økte innenlandske etterspørselen har ført til en oppgang i importen. Det samlede vareforbruket startet å vokse igjen i 2. kvartal, etter å ha falt i de foregående fem kvartalene på rad. Handelsnæringen melder selv om et omslag i konsumet på sensommeren, og det ligger trolig an til videre vekst i forbruket i 3. kvartal. Imidlertid fortsetter arbeidsledigheten å stige, men takten i økningen er heldigvis ikke i nærheten av å være like bratt som i vinter. Ledigheten vil øke videre frem mot jul, men toppen neste år blir trolig lavere enn vi tidligere har fryktet, og trolig lavere enn vi opplevde i under lavkonjunkturen i Over de to siste årene har boliginvesteringene målt i prosent av BNP falt nesten like bratt som på slutten av 1980-tallet, til det laveste nivået på nesten 10 år. På grunn av kraftige rentekutt har aktiviteten på boligmarkedet begynt å ta seg raskt opp igjen. Salget av både nye og brukte boliger har økt, og boligprisene har steget nesten 10 prosent hittil i år. Igangsettingstallene indikerer ikke vekst i boliginvesteringene i 3.kvartal, men vi vil trolig se en gradvis utflating. Fortsetter boligmarkedet å ta seg opp i den farten vi ser nå, kan boliginvesteringene begynne å vokse igjen til neste år. Over det siste året har investeringene utenom bolig i Fastlandsbedriftene, herunder byggingen av næringsbygg, falt en god del, men nivået er fortsatt høyt og har ikke falt under langsiktig trend. Det høye investeringsnivået var finansiert med en uvanlig rask vekst i gjelden, og strammere kredittpraksis i kombinasjon med fallende inntjening taler for en videre nedgang i investeringsnivået de neste kvartalene. Oljeinvesteringene falt i 2.kvartal, men trenden er opp og vi venter svak vekst fremover. Investeringene i offentlig sektor steg i 2. kvartal, og tiltakene i statsbudsjettet tilsier en kraftig økning de neste kvartalene. Samlet venter vi en nedgang i BNP i Fastland-Norge på 0,8 prosent fra 2008 til 2009, og at veksten vil ta seg opp til 2,6 prosent neste år. Likevel, målt fra 2.kvartal i fjor er nedgangen i BNP den kraftigste siden 1980, og fallet har vært klart brattere sammenlignet med nedturen i Aktivitetsnivået var imidlertid langt høyere da nedturen startet denne gangen, og våre BNP-anslag for de neste kvartalene taler for at kapasitetsutnyttelsen kanskje ikke blir like lav som det var i Vi anslår at arbeidsledigheten vil toppe på mellom 4 prosent og 4,5 prosent til neste år, som er litt lavere enn toppen på 4,7 prosent i Ledigheten vil trolig stige videre fordi veksten i sysselsettingen blir lav, selv om veksten i økonomien vender tilbake. Bedriftene unnlot å redusere bemanningen som normalt da etterspørsel og produksjon sviktet og produktiviteten falt. Det har ikke skjedd før. Bedriftene har dermed samlet sett trolig en del arbeidskraft å vokse på. Norges Bank senket signalrenten til 1,25 prosent fordi banken fryktet en svært alvorlig nedtur også i norsk økonomi. Nå er risikoen for en alvorlig nedtur betydelig redusert. Norges Bank har allerede signalisert at renten vil kunne komme til å bli satt opp tidligere enn det som ligger inne i forrige renteprognose, dersom den positive utviklingen vi nå ser tegn til holder seg. Lavkonjunkturen i norsk økonomi ble enda dypere i 2. kvartal fordi BNPveksten fortsatt var under trend, og vi vil trolig ha en rente som er lavere enn normalnivå (5-6 prosent) i lang tid fremover. Imidlertid venter vi at Norges Bank vil begynne å heve renten i oktober og at rentehøyningene kommer nokså hyppig helt til nivået er normalt igjen mot slutten av

6 Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom for 2008 var i følge IPD-indeksen på -4,7 prosent. Av dette er 5,7 prosent direkteavkastning, mens -9,9 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Dette representerer det største registrerte verdifallet i det norske eiendomsmarkedet siden IPD startet sine målinger i IPD har enda ikke offentliggjort sine avkastningstall for 1. halvår 2009, men det er mye som tyder på at de vil rapportere om et videre fall i eiendomsverdiene i denne perioden. Etter flere år med oppgang, har det i løpet av 2008 og første halvår funnet sted en kraftig reprising i det norske næringseiendomsmarkedet. Verdiene generelt har etter First Securities sin oppfattning falt mellom prosent fra toppen i 2007 / 2008 og frem til i dag. Verdinedgangen har kommet som en følge av en markert oppgang i avkastningskravet (yielden) til eiendomsinvestorene, kombinert med en nedgang i leieprisene. Transaksjonsvolumet er betydelig redusert fra 2006 og 2007, noe som i stor grad skyldes utfordringer knyttet til å oppnå en tilfredsstillende finansiering, samt stor avstand når det gjelder prisforventninger mellom kjøper og selger av næringseiendom. I følge DnBNOR sin Markedsrapport for august 2009 er transaksjonsvolumet i første halvår ca 4,8 milliarder kroner. For tilsvarende perioder i 2007 og 2008 var transaksjonsvolumet henholdsvis 16,5 og 13,6 milliarder kroner. Når det gjelder fallet i leieprisene har dette vært klart størst i området Aker Brygge / Vika i Oslo. I dette området har vi i følge analyseselskapet Eiendomsverdi Næring sett et fall i leieprisene på ca 25 prosent. I områdene i Oslo hvor Nordisk Areal I AS har sine Gjennomsnitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv 2004 Oslo ytre vest Lysaker Indre by sentrum Bryn-Helsfyr Skøyen Vika-Aker Brygge Nydalen 6 Kilde: Leieprisrapporten 2. kvartal 2009, Eiendomsverdi Næring AS.

7 eiendommer har nedgangen i det generelle leienivået vært betydelig mindre. Det er mye som tyder på at transaksjonsvolumet innen næringseiendom har tatt seg opp etter sommeren. Risikopåslagene i obligasjonsmarkedet i Norge og internasjonalt er redusert de siste månedene. Denne utviklingen vil mest sannsynelig føre til at bankene reduserer sine utlånsmarginer for gode eiendomsprosjekter. Dette kombinert med en økende interesse for næringseiendomsprosjekter blant flere egenkapitalinvestorer, gjør at vi forventer økende aktivitet i transaksjonsmarkedet fremover. Etter en lengre periode med oppgang i yielden ser vi nå at yielden for eiendommer i alle segmenter er i ferd med å flate ut / reduseres. Dette vil på noe sikt ha en positiv innvirkning på eiendomsverdiene, spesielt for eiendommer med lengre leiekontrakter. For eiendommer hvor det er kortere tid frem til utløp av leiekontraktene vil det være avgjørende for eiendomsverdiene at eiendomsbesitterne lykkes i å reforhandle / fornye leiekontraktene på tilfredsstillende nivåer i et leiemarked som mest sannsynelig vil være preget av en del ledighet og fremleie de nest 12 månedene. 7

8 Svensk økonomi Den internasjonale nedgangskonjunkturen har rammet svensk økonomi særlig hardt, spesielt gjennom en svært kraftig nedgang i eksporten av investeringsvarer og varige forbruksvarer (som biler). Nedgangen i BNP over det siste året er det største vi har sett i Sverige, med tall tilbake til Et positivt lagerbidrag hindret imidlertid BNP i å falle videre i 2.kvartal, til tross for at både nettoeksporten og bedriftenes investeringer trakk ned. Industriproduksjonen stuper fortsatt, og så langt viser ikke statistikken at nedgangen bremser. Ordreinngangen til industrien har imidlertid stabilisert seg på lavt nivå de siste månedene, og både KIs industribarometer og Swedbanks PMI indikerer at produksjonen er i ferd med å ta seg opp igjen. Detaljhandelen har imidlertid holdt godt oppe og har steget de siste månedene, og lavere boliglånsrenter har bidratt til en bedring i forbrukertilliten. Arbeidsledigheten har steget svært bratt siden bunnen i fjor vår, men de siste tallene indikerer at forverringen på arbeidsmarkedet nå bremser noe. I det aller siste har flere svenske nøkkeltall vært på den positive siden av forventningene, og indikerer at nedturen også i svensk økonomi nå avtar i styrke. Bedring i konjunkturene internasjonalt, lave renter og svak valutakurs vil støtte økonomien de neste kvartalene. Vi anslår at svensk BNP vil falle med 4,5prosent i 2009, og at det blir en svak vekst på 1,0 prosent i Avkastning på svensk eiendom Totalavkastningen på svensk eiendom for 2008 var i følge IPD- indeksen på -3,3 prosent. Av dette var 4,9 prosent direkteavkastning, mens -7,9 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Som det fremgår av avkastningen som IPD rapporterer har verdifallet på næringseiendom i Sverige vært lavere enn det vi har sett i Norge. Dette er en trend som har fortsatt i første halvår Mens vår norske portefølje har falt med ca 5 prosent i verdi første halvår 2009, har verdiene på vår svenske portefølje vært uendret i svenske kroner i samme periode. Sammenlignet med de andre nordiske landene har prisene i Sverige holdt seg relativt godt. Ser vi for eksempel på yielden for sentralt beliggende næringseiendom i Stockholm, omsettes det her eiendommer i følge eiendomsmegleren NEWSEC på yielder på mellom 5 og 5,25 prosent. Det er forventet at yielden i disse områdene vil øke opp til 5,5 prosent frem mot slutten av Til sammenligning omsettes næringseiendom for tilsvarende områder i Norge på yielder som er godt opp på seks tallet. På tross av den forholdsvis sterke økningen vi har sett i arbeidsledigheten i Sverige den senere tid nå har avtatt i styrke, vil forventningene om en økende arbeidsledighet mest sannsynelig redusere etterspørselen etter næringsarealer. Dette vil mest sannsynelig føre til en nedgang i leienivåene i Sverige de neste 2-3 årene. Selv om det forventes at det generelle leienivået innen næringseiendom i Sverige skal noe ned de neste årene, ser vi allerede konjunkturene av at det lave rentenivået gir en bedret kontantstrøm for eiendomsselskapene. Videre på den positive siden tar vi med økningen i detaljhandelen vi har sett i Sverige de siste månedene. Det kan ha en positiv effekt på etterspørselen etter den type handelslokaler som Nordisk Areal I AS tilbyr i Sverige. 8

9 4. Eiendomsporteføljen Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS: MNOK Eiendommer i Norge: Nordisk Areal I AS eide pr. 30. juni 2009 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Årsleie 2009: NOK 26,6 millioner Areal: m2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 1,9 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Likestillings- og diskrimineringsombudet (LDO) Årsleie 2009: NOK 17,7 millioner Areal: m2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 6,6 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent 9

10 Økernveien 94 Hovedleietaker: Årsleie 2009: Areal: Segment: Vektet gjenværende leietid: Fylke: Eierandel: Bravida Norge AS NOK 23,4 millioner m2 Kontor 2,4 år Oslo 100 prosent Karihaugveien 89 Hovedleietaker: Årsleie 2009: Areal: Segment: Vektet gjenværende leietid: Fylke: Eierandel: Mercell Norge AS NOK 12,2 millioner m2 Kontor/lager 3,8 år Oslo 100 prosent Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Årsleie 2009: NOK 2,4 millioner Areal: m2 Segment: Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 2,4 år Fylke: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent Robsrudskogen 15 Hovedleietaker: Årsleie 2009: Areal: Segment: Vektet gjenværende leietid: Fylke: Eierandel: Sats Norge AS NOK 10,6 millioner m2 Kontor/lager 0,5 år Akershus 100 prosent 10

11 Eiendommer i Sverige: Nordisk Areal I AS overtok den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, kjøpt av Systembolaget AB. Det ble i løpet av andre halvår 2008 solgt to mindre eiendommer. De 100 gjenværende handelseiendommene er spredt over hele Sverige med et totalt areal på kvadratmeter. Systembolaget Fastigheter AB Hovedleietaker: Stystembolaget AB Årsleie 2009: SEK 105,8 millioner Areal: m2 Segment: Handel/kontor Vektet gjenværende leietid: 4,6 år Land: Sverige Eierandel: 100 prosent Oversikt over de ti største eiendommene i Systembolagsporteføljen: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Motala Buntmakaren 10 5, Karlshamn Gävle 10 KB 5, Karlstad Björnen 12 4, Strängnäs Bonden 11 3, Sollefteå Timmermannen 1 & 4 3, Piteå Stora Örnen 18 3, Vänersborg Malörten 1 2, Visby Tärnan 25 2, Härnösand Köpmannen 10 2, Sala Rådhuset 21 2, Sum ti største 35,

12

13 5. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke og oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Property Fund Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av andre kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.544,8 millioner, hvorav 51,8 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av andre kvartal 79,4 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 5,8 år. I andre kvartal har selskapet terminert rentesikringsavtaler på MSEK 500, med en gevinst for selskapet på MSEK 2,8. Økt andel flytende rente innebærer at selskapet i tiden fremover vil få glede av det svært lave rentenivået som er p.t. Renteutviklingen følges løpende og det vurderes fortløpende om og eventuelt når det vil være fornuftig å øke sikringsgraden. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av andre kvartal er på 4,3 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 8,2 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,9 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I andre kvartal har lange rentene beveget seg noe opp og selskaptes regnskapet ble påvirket positivt med MNOK 29,6 grunnet endring i markedsverdiene på rentesikringsavtalene. Det er viktig å påpeke at endringene i markedsverdiene på rentesikringsavtalene ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Hva gjelder renteutviklingen i Norge er det ting som tyder på at rentenivået er på vei opp, men at det vil ta tid før vi er oppe på et normalnivå. For selskapet er dette positivt og innebærer reduserte rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitali seringen. Yield gap: Prosent Yield Nordisk Areal Rentekostnad Yield gap 01 - Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 Kilde: First Property Fund Management Kvartal 13

14 Renteutvikling 7,50 % 6,50 % 5,50 % 4,50 % 3,50 % 10 års SWAP 3 mndr NIBOR 2,50 % 1,50 % 2. kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal 2009 Kilde: Swedbank Markets Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 14

15 Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap Investeringsselskap IRR Netto leieinntekter NIBOR SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. For mer informasjon om selskapet, se For mer informasjon om kjøp av aksjer, vennligst kontakt Deres rådgiver. 15

16 Design og trykk: First Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: