Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS KVARTAL RAPPORT PR. 31. MARS 2011

2

3 1. SAMMENDRAG AV KVARTALET Nordisk Areal I AS sin eiendomsportefølje utviklet seg positivt gjennom 1. kvartal Eiendomsverdiene har steget i perioden som følge av nye leiekontrakter og en moderat nedgang i yielden. Den norske delen av porteføljen er opp NOK 6,0 millioner, mens den svenske porteføljen er opp NOK 7,3 millioner. De lange rentene har steget også i første kvartal, og overkursen på selskapets rentebindings- avtaler ble følgelig redusert. Dette bidro positivt med NOK 2,1 per aksje i kvartalet. En reduksjon i selskapets arbeidskapital bidro negativt med NOK 1,9 per aksje. Totalt styrket kursen i Nordisk Areal Invest AS seg med NOK 2,5 per aksje i første kvartal og ligger nå på NOK 80,0 per aksje. Asle Løvstad 2. INNLEDNING adm. dir. First Newsec Asset Management AS Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendoms- Selskapsstruktur og eiendomsportefølje fremgår av figuren under: bransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/ Investorer Newsec Asset Management AS. Nordisk Areal Invest AS I perioden var han økonomidirektør. for Vital Eiendom AS. Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 Eiendoms portefølje Sverige 3

4 Forvalter First Newsec Asset Management AS vurderer fremdeles utviklingen i det nordiske eiendomsmarkedet som positiv ved utgangen av 1. kvartal Leiene er på vei opp både i Norge og Sverige, og ledigheten faller. I følge Jones Lang LaSalles leieindeks for kontor økte leien i Europa med 1,5 prosent i første kvartal Transaksjonsmarkedet i Norge og Sverige tok seg betydelig opp i 2010 med volumer på henholdsvis NOK 38 milliarder og SEK 66 milliarder. Etter en periode med stor interesse for eiendommer med lang kontraktsløpetid, er den viktigste endringen og tendensen i transaksjonsmarkedet at det nå omsettes langt flere eiendommer med ordinære løpetider på kontraktene. Den underliggende driften i selskapet er tilfredsstillende. En historisk høy differanse mellom rentenivået og yield for næringseiendom i Norden gir en god kontantstrøm i porteføljen, spesielt i Sverige hvor en relativ lav andel av gjelden er sikret. Eiendomsverdiene i porteføljen har steget gjennom kvartalet. Utleiemarkedet oppleves fortsatt som noe krevende, men aktiviteten er i ferd med å ta seg opp. Det er positivt å registrere at leien har nådd et bunnivå og er i ferd med å styrke seg i flere segmenter. I løpet av kvartalet er det inngått flere nye leiekontrakter, blant annet i Robsrudskogen og i Karihaugveien. Den økonomiske ledigheten i porteføljen er følgelig redusert til 12,9 prosent, fra 17,8 prosent i foregående kvartal. Ledigheten i porteføljen er håndterbar, og forvalter jobber aktivt for å holde den på et akseptabelt nivå. Ved signering av nye leiekontrakter, kreves det normalt ombygging og investering i lokalene. Det arbeides løpende med å sikre tilstrekkelig likviditet til dette arbeidet. En tilfredsstillende løsning for selskapet forventes å være på plass i løpet av andre kvartal I tillegg arbeides det med nedsalg av eiendomsmassen i Sverige, noe som også vil frigjøre likviditet. Det er god interesse for flere av de svenske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter. Hittil i 2011 er det gjennomført to salg. 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i Nordisk Areal Invest AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av første kvartal 2011 har vært -20,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -5,5 prosent. Det ser nå ut til at kursen er på vei opp igjen etter å ha flatet ut gjennom 2009 og første halvdel av Siste tolv måneder har kursen i Nordisk Areal Invest AS steget med 16,8 prosent. Avkastningen i første kvartal isolert ble 3,4 prosent. Verdien på den norske eiendomsporteføljen økte i første kvartal 2011 med 0,9 prosent, tilsvarende NOK 6,0 millioner. Verdien på den svenske eiendomsporteføljen er omtrent uendret i kvartalet, men valutasvingninger gjør at den bokførte verdien i norske kroner var opp med NOK 7,3 millioner i kvartalet. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg positivt i kvartalet som følge av en økning i de lange rentene. Den langsiktige gjelden er tilnærmet uendret fra forrige kvartal som følge av at valutaeffekter motvirker 4 (For definisjoner, se side 12).

5 NOK/aksje Tegningskurs VEK 80 80, Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 avdraget på SEK 4,4 millioner som er betalt i kvartalet. Totalt styrket kursen seg med NOK 2,5 pr aksje i Nordisk Areal Invest AS. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i første kvartal 2011, er tegningskursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 80,0 pr. aksje. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var således ved utgangen av 2007 totalt NOK 562,3 millioner. Det har i 2008, 2009, 2010 og så langt i 2011 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. Nedsalg/emisjoner Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 5

6 4. MARKEDSSYN 6 Verdensøkonomien Den økonomiske gjeninnhentingen i verdensøkonomien har fortsatt på vei inn i 2011, og det samlede aktivitetsnivået har for lengst oversteget toppen fra før Finanskrisen. Likevel er det fortsatt mye ledig kapasitet mange steder målt i forhold til en langsiktig trendbane, hovedsaklig i rike land. Dessuten kan det se ut til at veksttakten har avtatt noe de siste månedene i forhold til det vi så gjennom andre halvår i fjor, og det ligger an til at veksten i global BNP vil bli noe svakere i år enn i fjor. Den økonomiske veksten i de rike landene ser ut til å bli litt svakere enn tidligere antatt i Produksjonsgapet er samlet sett fortsatt negativt, og lav produktivitet (kanskje med unntak av i USA) legger en viss demper på den potensielle bedringen på arbeidsmarkedene. Naturkatastrofen i Japan har hatt og vil ha store konsekvenser lokalt, men de er håndterbare for japansk økonomi og ikke veldig alvorlige for verdensøkonomien. Imidlertid er veksten fortsatt ikke særlig sprek verken i USA eller i UK, og av de store landene innad i EMU er det så langt kun Tyskland som har gitt betydelige bidrag til veksten. Fortsatt uro rundt Hellas og de andre PIGS-landene vil trolig utgjøre et visst usikkerhetsmoment også i tiden fremover. Flere rike land vil bli tvunget til å foreta store innstramminger i finanspolitikken de neste årene, og for å hindre at innenlandsk etterspørsel blir for svak vil trolig pengepolitikken forbli ekspansiv lenge uten at det nødvendigvis betyr at rentene vil bli holdt på ekstremt lave nivåer. Veksten i mange fremvoksende økonomier er fortsatt høy, og kontrasten til rike land flest er slående. Blant annet var BNP-veksten i Kina høyere enn ventet i første kvartal i år, til tross for at myndighetene har iverktsatt en lang rekke innstrammingstiltak. Kredittveksten har imidlertid bremset betydelig allerede, og myndighetene vil trolig omsider lykkes med å få veksten ned til et bærekraftig nivå. Men det er ikke bare Kina som har trøbbel med at økonomien har vokst for raskt. Felles for mange fremvoksende økonomier er at prisveksten er høy og tiltakende, noe som indikerer at veksttakten i økonomien er raskere enn det som er konsistent med stabil prisutvikling over tid. Flere land har allerede hevet styringsrentene i flere omganger, uten at pengepolitikken har blitt stram enda. Innstramminger i finanspolitikken har også kommet, og mer vil komme fremover. Samtidig har flere land i det siste akseptert en appresiering av sine respektive valutaer som en måte å stabilisere økonomien på. De økonomiske barometrene har bekreftet at veksttakten har avtatt de siste månedene, og oppbremsingen er nokså bredt fordelt på både utviklede og fremvoksende økonomier. En del indikatorer, som OECDs ledende indikatorer og global PMI tilsier nå vekst litt under trend i global økonomi. Industrisektoren holder seg bedre oppe enn tjenestesektoren. Vi anslår at global BNP vil stige med vel 4 prosent i 2011, etter en vekst på 5,0 prosent i Norge Også i Norge tiltok den økonomiske veksten i andre halvår i fjor, og i motsetning til hva som er tilfellet for mange andre utviklede økonomier venter vi at veksttakten vil holde seg bra oppe også gjennom Industriproduksjonen har riktignok ikke steget særlig mye siden i fjor sommer, men den steg i slutten av 1.kv og barometrene er samstemte i at aktiviteten vil ta seg bra videre opp fremover. Økte investeringer i oljesektoren ventes å gi et betydelig bidrag til BNP-veksten i år, og trolig vil også investeringsaktiviteten i andre sektorer trekke opp. Vareforbruket har vært skuffende svakt i 1.kv, etter to sterke kvartaler i andre halvår i fjor. Vi venter imidlertid bedre takter fremover, i tråd med den friske utviklingen i forbrukertilliten. Dessuten er rentenivået fortsatt lavt og husholdningenes inntekter stiger igjen. Arbeidsmarkedet er fortsatt i jevn bedring, selv om sysselsettingsfrekvensen fortsatt ikke har kommet seg noe særlig fra bunnen. Ettersom mange bedrifter ikke kuttet bemanningen så mye som de kunne ha gjort under nedturen, vil de derfor heller ikke ha det samme behovet for å oppbemanne i den første fasen av oppturen i salg og produksjon. Boligprisene trender også oppover, men mesteparten av oppgangen i prisene er trolig over. Bruktprisene er imidlertid høye nok til å dra nybyggingen videre opp. Den har allerede tatt igjen store deler av fallet under finanskrisen. Vi venter at BNP-veksten i Fastlands-Norge vil være litt raskere i år enn i fjor. Den økonomiske aktiviteten

7 vokste med 2,2 prosent i 2010, mens vi anslår en vekst i 2011 på 3,3 prosent. Norges Bank vil trolig heve renten totalt tre ganger i løpet av året, til 2,75 prosent ved det neste årsskiftet. Vi venter en moderat oppgang også i de langsiktige swaprentene, drevet av noe høyere renter hos våre handelspartnere. Utover på rentekurven (som 5 år om 5 år) er rentenivået allerede ganske høyt i det minste i forhold til i andre land og på disse delene av kurven vil neppe rentene stige videre. med ordinære løpetider på kontraktene. I leiemarkedet har ledigheten begynt å falle og vi forventer et fortsatt fall gjennom hele I første kvartal 2011 steg leiene i CBD-områdene. Dette er ofte en indikasjon om at leienivåene generelt er på vei oppover. Dette, sammen med Unions 3 registrering om at etterspørselen i sentrumsområdene er tiltagende, støtter opp om hypotesen om økte leienivåer i Jones Lang Lasalle forventer også at leiene vil fortsette å stige i Oslo 4. Avkastning på norsk eiendom I løpet av 2010 ble det omsatt næringseiendom for omtrent NOK 38 milliarder i det norske markedet 1. Union 2 forventer at dette vil stige til NOK 40 milliarder i 2011, med et oppsidepotensial ved flere større transaksjoner/ porteføljer. Den viktigste endringen og tendensen er at det omsettes langt flere eiendommer Sverige Den økonomiske veksten i Sverige har vært rekordrask over det siste året, med gode bidrag fra både forbruk og investeringer, i både privat og offentlig sektor. Industriproduksjonen har steget raskt igjen de siste månedene, og selv om flere industribarometre indikerer en liten oppbremsing i veksttakten er de Leierpriser pr. 1. kvartal : Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) 1 DnBNOR markedsrapport andre halvår Union Markedsrapport 1Q Union Markedsrapport 1Q Jones Lang LaSalle Property Clock 1Q Leieprisrapporten 1. kvartal 2011, Eiendomverdi Næring AS. 7

8 fortsatt konsistente med bra vekst også fremover. Imidlertid har detaljhandelen vært uventet svak i flere måneder på rad, og forbrukertilliten har kommet litt ned dog fra høye nivåer. Boligprisene stiger heller ikke lenger, antallet omsetninger faller, kredittveksten avtar og boligbyggingen er ikke like klart opp lenger. Trolig har økningen i rentenivået begynt å merkes, og svenskene har (som sine naboer i vest) ganske mye gjeld. Arbeidsledigheten trender fortsatt bra nedover, men kan sikkert falle en god del videre før arbeidsmarkedet blir stramt samlet sett. Svensk økonomi trenger ikke like mye stimulans som tidligere, og Riksbanken er allerede godt i gang med rentehevingene. Faktisk har Banken hevet styringsrenten på hvert eneste rentemøte siden i fjor sommer, totalt 6 ganger til 1,75 prosent. Det er ventet at Banken vil heve renten ytterligere 3 ganger i løpet av 2011, til 2,5 prosent ved utgangen av året. Vi anslår en vekst i BNP på 4,0 prosent i 2011, etter en oppgang på 5,5 prosent i Avkastning på svensk eiendom I det svenske markedet ble det omsatt næringseiendom for SEK 18 milliarder i første kvartal, vesentlig mer enn på samme tid i fjor. Transaksjonsmarkedet bedret seg vesentlig mot slutten av 2010, med omsetning for hele året på SEK 66 milliarder. En tydelig trend de to siste årene, er at transaksjonsvolumet i de tre storbyområdene Stockholm, Göteborg og Malmö stadig minker. I 2010 utgjorde disse byenes andel av det totale transaksjonsvolumet 45 prosent, mot 60 prosent i samme periode i Tidligere har Stockholm alene stått for om lag halvparten av totalt volum. Kjøp og salg av store eiendomsporteføljer med stor geografisk spredning, samt det relativt begrensede tilbudet av attraktive investeringsobjekter i Stockholm, antas å være hovedforklaringen på denne trenden. Leieprisene i det svenske markedet steg gjennom I løpet av første kvartal 2011 har leien ligget ganske flate, men Jones Lang LaSalle forventer betydelig leievekst i Ledigheten har falt i kvartalet, og Jones Lang LaSalle forventer en fortsatt lavt ledighetsnivå fremover. Yielden innenfor handelseiendom i Sverige falt gjenom 2010 og i både Stockholm, Gøteborg og Malmø forventer man nedgang også videre inn i Newsec Property Outlook, mars

9 5. EIENDOMSPORTEFØLJEN Selskapet har investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 96 mindre eiendommer spredt over store deler av Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars I løpet av første kvartal 2011 ble det solgt tre eiendommer; to eiendommer i den svenske porteføljen og Keiser Wilhelmsgate 34 i Ålesund. Samlet salgssum var på NOK 63 millioner. Imidlertid ble det kun oppgjør for en av de svenske eiendommene i første kvartal, og oppgjøret for den andre svenske eiendommen og Keiser Wilhelms gate 34 vil finne sted i andre kvartal. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. første kvartal 2011 ca. NOK 2,07 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Eiendommer: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. mars 2011 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Nordisk Areal I AS eide pr. samme dato videre en portefølje bestående av 96 handelseiendommer i Sverige, spredt over hele landet. Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS: Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor ,2 Mariboes gate 13 Oslo Kontor ,4 Økernveien 94 Oslo Kontor ,7 Karihaugveien 89 Oslo Kontor ,1 Keiser Wilhelms gate 34 Ålesund Butikk/kontor/lager ,6 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager ,2 Svensk handelsportefølje Sverige , ,4 Handel/kontor Utløpsprofil Totalt Gjenværende leietid Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS: MNOK 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,

10 6. FINANSIERING Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. Fist Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksom- het i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av første kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK millioner, hvorav 51,8 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av første kvartal 74,8 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 4,0 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av første kvartal er på 4,4 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,9 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,5 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Yield gap: Prosent 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0-3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 Kvartal Yield gap 10 Yield Nordisk Areal Rentekostnad 3Q 10 4Q 10 1Q 11

11 Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I første kvartal har de lange rentene beveget seg betydelig opp og selskapets regnskap ble påvirket positivt med MNOK 17,0 grunnet endring i markedsverdiene på rentesikringsavtalene. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. første renteøkning kom i mai. Renten forventes å nå sitt normalnivå på rundt 5,0 prosent innen utgangen av Renteutviklingen i Sverige antyder en forholdsvis lav rente fremover selv om Sveriges Riksbank på sitt møte i april 2011 hevet styringsrenten med 0,25 prosent fra 1,50 prosent til 1,75 prosent. For selskapets finansiering i Sverige er lave renter fremover positivt og innebærer lave rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitaliseringen. Hva gjelder renteutviklingen i Norge er det ting som tyder på at rentenivået vil stige noe utover i 2011, og Renteutvikling: 7,50 % 6,50 % 5,50 % 10 års SWAP 3 mndr NIBOR 4,50 % 3,50 % 2,50 % 1,50 % Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 11

12 Definisjoner: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investement Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 12

13 Design og trykk: Nordisk Areal Invest AS c/o First Securities AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: First Newsec Asset Management AS Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: