ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 53 03 15 89 postmottak.planavdelingen@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Tippetue Arkitekter AS Sandviksbodene 5, 5035 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201522747/18 ESARK 5122 091115 MOAS Åsane, Gnr. 170, Bnr. 33 m. fl., Breisteinsveien, planid 61390000. Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak. Kort om planforslaget Tippetue Arkitekter AS fremmer på vegne av Breistein Sjøfront AS forslag til mindre endring av reguleringsplan 61390000 «Åsane, Gnr. 170, Bnr. 33 m. fl., Breisteinsvegen 222.», vedtatt 20.05.2014. Bakgrunnen for foreslåtte endring er forhåndskonferanse avholdt 24.3.2015 (saksnr. 201506921). Figur 1 Utsnitt fra gjeldende plan med aktuell eiendom markert. Figur 2 Utsnitt fra ortofoto med aktuell bygning markert. Formålet med reguleringsendringen er å legge til rette for balkonger på eksisterende bygning på felt BB1. Dette er en verneverdig industribygning som er regulert til bolig i gjeldende plan. I bestemmelsene 1.3.2 står det at «I utforming av bygningsmiljøet skal videreutvikling av bygning på felt BB1 med et moderne formuttrykk vektlegges. Eksisterende byggs fasadetrekk og takvinkel bør opprettholdes mest mulig. Det bør sikres en god estetisk og diskré utforming av bygnings-miljøet, murverk og gjerde (detaljering av fasade/ vindu og fargebruk) skal vektlegges.(...)». I planen er det krav til 6 m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet. Formålsgrensen til BB1 og eiendomsgrensen til 170/33 går dels i bygningens fasadeliv. Der dette er tilfelle, kan det ikke Side 1 av 6
tillates balkonger da gjeldende plan ikke åpner for utkragning over formålsgrensen. Privat uteoppholdsareal må da løses innenfor eksisterende fasade, noe som gjør at potensielt boligareal reduseres. Gjennom omsøkte endring foreslås det å åpne for utkragede balkonger over formålsgrensen og i fasade på den verneverdige bygningen. Fagetaten har vurdert at det ikke er nødvendig å utarbeide en full planbeskrivelse, da endringen utgjør mindre justeringer av forhold som er avklart i plan ID 61390000. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart Reguleringsendringen ble varslet av konsulent 02.06.2015. Berørte instanser og naboer ble varslet av konsulent direkte pr. brev. Det ble ikke mottatt private merknader, men det ble mottatt fire uttalelser fra offentlige instanser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjema datert 26.06.2015, jfr. vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Bygningen er verneverdig og fasadeutrykket anbefales bevart, jfr. 1.3.2. Balkongens størrelse, lengde og dybde er av stor betydning for fasadeutrykket. Dybden bør ikke overstige 1,5 meter. Samlet lengde bør ikke utgjøre for stor del av fasadelengden. Balkongene anbefales festet i vegg. Søknad om tiltak i sjø og tiltak som kan påvirke sikkerhet/fremkommelighet i sjøområdet krever tillatelse fra BOH. Balkonger vil ikke ha negative konsekvenser for sjø, o_ns1, og offentlig badeplass, o_bp1. Saken ble tatt opp i Rådet for byforming og arkitektur 23.09.2015. I vedtaket (vedlegg E) ble det i hovedsak pekt på følgende: Maksimal dybde 1,5 meter. Foreslår å utarbeide reguleringsbestemmelser om lengder, fordeling og plassering av balkonger på fasaden, samt utforming av rekkverk. Anbefaler å erstatte balkonger over grøntareal med franske balkonger. Saksgang Søknad om mindre endring av reguleringsplan, vedlegg C, ble mottatt ved Etat for byggesak og private planer 26.07.2015. For å ivareta intensjonen i gjeldende reguleringsplans 1.3.2 og innkomne merknader så fagetaten behov for å redusere omsøkt utkragning og sette begrensinger om balkongenes størrelser, plassering og utførelse. Fagetaten sendte over sine kommentarer 30.09.2015 og forslagsstiller stilte seg positiv til tilbakemeldingene, jfr. vedlegg F. Fagetaten mottok reviderte bestemmelser og illustrasjoner 12.10.2015, som ble sist komplettert 29.10.2015. Revidert planforslag etter fagetatens tilbakemeldinger Tillatelse til balkonger i fasade Det søkes om utkragede balkonger med dybde 1,5 meter og bredde 3,3 meter og franske balkonger med dybde inntil 0,3 meter i fasade på bygning på felt BB1. Følgende presisjoner foreslås for utforming: Balkongene skal festes i vegg uten understøtting eller synlige vertikale konstruksjoner i fasadelivet. Rekkverk på balkonger og franske balkonger skal ha ens fargeog materialbruk og skal være av ikke-reflekterende materialer. For franske balkonger er bredden gitt av bredden på lysåpningen. Antall og plassering av balkonger og franske balkonger i fasade mot nordøst og sørøst er gitt av skisse (figur 3 og 4), som legges ved bestemmelsene og gjøres bindende. Side 2 av 6
Figur 3 Fasade mot nordøst: To og to balkonger/franske balkonger er plassert over hverandre og sentralt på vinduet, jevnt fordelt i fasaden. Figur 4 Fasade mot sørøst: Balkongene krager i hovedsak ut over boligformål og delvis over offentlig grøntareal. Figur 5 Illustrasjonsplan (vedlegg G): Illustrasjonen viser gjeldende formål og foreslåtte balkonger. Side 3 av 6
Utkragning over formålsgrensen I tilknytning til boenheter på felt BB1 søkes det om 1) tillatelse til balkonger med bredde 3,3 meter og utkragning 1,5 meter over formålsgrense mot o_ns1 og o_bp1, som vist i fasadetegninger (vedlegg A, figur 3 og 4). 2) tillatelse til franske balkonger med utkragning inntil 0,3 meter over formålsgrense mot o_bp1. Minimumskrav til privat uteoppholdsareal Det foreslås at minimumskravet til privat uteoppholdsareal tas ut av bestemmelsene, og at setningen erstattes med «Private uteareal for boenheter i BB1 løses som balkonger/franske balkonger som beskrevet i punkt 5.3.5.». Dette fordi balkongene og de franske balkongene som nå foreslås er av mindre størrelse enn minimumskravet i gjeldende plan. Forslag til bestemmelser Tilføyelse til bestemmelse 1.3.2: Det tillates utkragede balkonger og franske balkonger med størrelser gitt av 5.3.5. Balkongene skal festes i vegg uten understøtting eller synlige vertikale konstruksjoner i fasaden. Rekkverk på balkonger og franske balkonger skal ha ens farge- og materialbruk, og skal være av ikkereflekterende materialer. Ny bestemmelse 5.3.5: I tilknytning til boenheter på felt BB1 gjelder: 1) balkonger med bredde 3,3 meter og utkragning 1,5 meter med plassering og antall gitt av fasadetegninger (vedlegg A) tillates over BB1 og over formålsgrense mot o_ns1 og o_bp1. 2) franske balkonger med utkragning inntil 0,3 meter tillates over formålsgrense mot o_bp1 og innenfor formål BB1 på fasader mot sørvest og nordvest. Fasadetegningene, vedlegg A, er bindende hva gjelder antall og plassering av balkonger og franske balkonger. Endret bestemmelse 5.9.1: Private uteareal for boenheter i BB1 løses som balkonger/franske balkonger som beskrevet i punkt 5.3.5. For annen type bebyggelse gjelder 50 m2 per boenhet. Minimum 6 m2 per boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m2 per boenhet for annen type bebyggelse. Vedlegg: Vedlegg A: Fasadetegningene er bindende hva gjelder antall og plassering av balkonger og franske balkonger. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert aktuelle tema i saken. Tillatelse til balkonger i fasade Gjeldende plan pålegger 6m 2 privat uteoppholdsareal som er løst innenfor fasaden, som kan medføre større åpninger i vegg enn ved etablering av utenpåliggende balkonger. Etter fagetatens syn er foreslåtte størrelse, utforming og plassering av balkonger/franske balkonger tilpasset den eksisterende bygningen og ivaretar intensjonen i 1.3.2. Fagetaten er positiv til at det åpnes for balkonger og franske balkonger på eksisterende bygning slik forslaget viser. Side 4 av 6
Følgende bygger opp under intensjonen i gjeldende bestemmelse 1.3.2 om å videreutvikle bygningens moderne formuttrykk: Den foreslåtte fordelingen av balkonger og franske balkonger over de ulike formålene og i de ulike fasadene gir et ryddig fasadeutrykk i tråd med bygningens modernistiske preg. Lik fargebruk og materialvalg i rekkverk, bruk av ikke-reflekterende materialer og like og moderate størrelser på balkongene viderefører det enkle fasadeuttrykket som er tidstypisk for 1950-årenes arkitektur. Balkongene krager ut uten synlig understøtting og vertikale konstruksjoner, som bidrar til å redusere omfanget av endring i fasadeutrykket. Fasade mot sjø i nordøst utgjør den viktigste fasaden og den jevne plasseringen av balkonger som er foreslått i fasadetegning (vedlegg A) ivaretar fasadens horisontale preg som er karakteristisk for modernismen. Utkragning over formålsgrensen Fagetaten er positiv til at det åpnes for balkonger med utkragning 1,5 meter over formålsgrensen mot sjø, o_ns1. Fagetaten ser ingen vesentlige konsekvenser av at det åpnes for balkonger over sjø, da det ikke er lagt opp til naturlig tilkomst eller feste for båter. Fagetaten er positiv til at det åpnes for franske balkonger med utkragning opp til 0,3 meter over formålsgrensen mot grøntareal, o_bp1. Fransk balkong ivaretar i større grad fri allmenn ferdsel på kaien langs den eksisterende bygningen enn en balkong med større utkragning. Forslaget legger opp til at to av balkongene kan delvis krage ut over offentlig grøntareal, o_bp1. Fagetaten anbefaler generelt sett at det ikke åpnes for utkragning over offentlig areal, da dette kan privatisere arealet. Der hvor det åpnes for utkragning er det en generell regel om minimum 5 meter fri høyde og maks 1,5 meter utkragning. I omsøkte endring foreslås det en maks utkragning på 1,5 meter over kaiarealet (o_bp1) med en fri høyde på ca. 3 meter for balkongene på sørøstfasaden. Kaiarealet har her en større bredde som muliggjør et fravik fra kravet om en fri høyde på 5 meter. Utkragningen vurderes derfor til ikke å utgjøre en vesentlig forskjell på den allmenne bruken av det offentlige kaiarealet. Der eiendomsgrense sammenfaller med formålsgrense forutsettes det at nødvendige privatrettslige forhold/avtaler er avklart før en byggesak. Dette for å sikre at det er mulig å realisere en utkragning. Innsendte samtykkeerklæring er ikke tilstrekkelig, da det må foreligge tinglyst erklæring eller foretas en grensejustering. Minimumskrav til privat uteoppholdsareal Fagetaten er positiv til at privat uteoppholdsareal for bygning på felt BB1 løses som balkonger og franske balkonger med de bestemmelser som er foreslått i omsøkt endring. At det åpnes for et mindre privat areal enn det KPA 2006 (6m 2 ) og 2010 (7m 2 ) legger opp til, vil etter fagetatens syn ikke skape presedens for området eller for andre verneverdige bygninger. Hvordan kravet om et minimumsareal på 6 m 2 for privat uteareal skal løses ble ikke tilstrekkelig vurdert i moderplanen. Gjennom søknad om mindre endring er dette sett nærmere på og for å sikre intensjonen til moderplanen, samt de føringene som er gitt i denne, ser fagetaten behovet for å fravike minimumskravet. Fagetaten stiller seg bak forslaget om å ta ut dette punktet i bestemmelsene. Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan ID 61390000 vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 6
Vedtak I henhold til fullmakt og med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14 godkjennes mindre endring av reguleringsplan planid 61390000. Reguleringsendringen gjelder for privat uteoppholdsareal tilknyttet BB1. Det er gitt fritak fra å varsle naboer jf. 21-3, 2. ledd da planen ble varslet oppstart og revisjonene i ettertid anses å være reduksjon av omfanget som ikke vil berøre naboers interesser. Endring er gjort i bestemmelsene til moderplanen, oppdatert dato 27.10.2015. Opprinnelig plankart vedtatt i bystyret 20.05.2014 gjelder. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Marianne Øvreås Aasebø - saksbehandler Guro Svenningsson Sandnæs - leder Ulf Sæterdal - seksjonsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Fasadetegninger datert 29.10.2015, dok nr 23, fil nr 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert 29.10.2015, dok nr 22, fil nr 2 C. Forslagsstillers opprinnelige søknad, datert 02.06.2015, dok nr 1, fil nr 4 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 24.06.2015, dok nr 9, fil nr 4 E. Uttalelse fra Rådet for byforming og arkitektur, journalført 28.09.2015, dok nr 15, fil nr 1 F. E-post korrespondanse, datert 30.09.2015, dok nr 17, fil nr 1 G. Illustrasjonsplan datert 29.10.2015, dok nr 23, fil nr 3 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201522747 Kopi: Breistein Sjøfront AS, Smøråsvegen 22, 5238 RÅDAL Side 6 av 6