SfAli&FORN/ES ULLENSAKER OG NANNESTAD KOMMUNER FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR RUTHOLEN, SØR-GARDERMOEN PLANBESKRIVELSE DATERT 04.03.09 I brev datert 24.11.08 ble det varslet oppstart av arbeid med endring av Reguleringsplan for Rutholen Sør Gardermoen i Ullensaker og Nannestad kommuner, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 og 28-1, jfr. 30. Kunngjøringen sto i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker Blad den 27.11.08. Frist for eventuelle spørsmål eller synspunkter og opplysninger som kan ha betydning for planarbeides ble satt til 19.12.08. Forslag til endring er datert 25.11.08, og gjelder kun mindre deler av gjeldende reguleringsplan. Den ble varslet som en vesentlig endring. Det ble i midlertidig tatt forbehold om at hvis det ikke kom vesentlige merknader til varselet, ville den kunne behandles som en mindre vesentlig endring. Planforslaget er utarbeidet av Sjåtil & Fornæss AS på vegne av Gardermoen Airport Hotel. Reguleringsområdet grenser til rundkjøringen i Rv 35 og Gardermoen Airport Hotel på Sør-Gardermoen. Det aktuelle området som omfattes av endringen er i gjeldende reguleringsplanen for Rutholen Sør Gardermoen regulert til byggeområde for kontor/ service, hotell og kommunaltekniske anlegg, offentlig trafikkområde, spesialområde vegetasjonsbelte og felles avkjørsel. Hensikten med endringen er å forskyve det regulerte krysset inn til Gardermoen Airport Hotell. I tillegg vil området for kontor/service utgå og området for hotell utvides. Området foreslås nå regulert til byggeområde for hotell, offentlig trafikkområde, spesialområde vegetasjonsbelte og felles avkjørsel. G'eldende re lerin Den delen av reguleringsplanen for Rutholen som ligger innenfor Nannestad kommune ble vedtatt i kommunestyret den 11.06.03, og den delen som ligger i Ullensaker kommune ble vedtatt i herredsstyret den 16.06.03. Den regulerte vegen V3 knytter seg til vegen Vl, som går fra rundkjøringa i Rv 35 og videre inn i de regulerte byggeområdene i Nannestad. V3 går i en bue nord for Vl og videre nordover parallelt med riksvegen, delvis i traseen til eksisterende veg, Ravinevegen. 1
I det arealet som ligger mellom VI og V3 ligger eiendommen gnr. 163/105, hvor det tidligere var et eldre bolighus. Eiendommen er regulert til byggeområde for kontor og service (KS2). Videre er det ut mot riksvegen regulert et spesialområde vegetasjonsbelte SV1. Også et areal vest for V3 er regulert til spesialområde vegetasjonsbelte (SV2). Nord og vest for V3 er det regulert et byggeområde for hotell/konferansesenter og restauranter med tilhørende anlegg, parkeringsanlegg mv. (H1, H2 og H3). Innenfor H1 var det et eksisterende hotell da reguleringsplanen ble vedtatt. Hva har sk'edd siden lanen ble vedtatt Hotellet er utvidet med ny fløy innenfor H3, mens en eldre del av hotellet innenfor H1 er revet. Hovedinngangen og adkomsten er flyttet fra H1 til H3. Det har vært gitt midlertidig dispensasjon for opparbeidelse av vegen V3, som hotellet innenfor H1 og H3 skal ha hovedadkomsten fra. Eierne av hotellet har kjøpt eiendommen gnr. 163/105 av OSL, og det tidligere bolighuset er nå revet og tomta planert. Det er samme eier og driver innenfor H1 og H3. Det ble sommeren 2008 sett på alternative løsninger for vegtrasé og adkomster til hotellet og parkeringsplasser, som ble presentert kommunen i møte den 28.08.08. I etterkant av møtet ga Ullensaker kommune v/grønt, idrett og veganlegg (GIV) og reguleringsavdelingen denne uttalelsen datert 03.09.08, til skisseforslag for endring av vegsystemet for kommunal veg (Ravinevegen) og innkjøring til hotellet: 1. Kommunal veg Ravinevegen skal være primærveg fra krysset med Fv.464 i nord til påkobling av vegsystemet i ny rundkjøring i sør (Rv.35). 2. Adkomst inn til parkeringsplass til Gardermoen Airport hotell skal koble seg inn på Ravinevegen som en sekundærveg. 3. Ravinevegen med grøfter må ha samme bredde som vist i vedtatt reguleringsplan "Rutholen Sør Gardermoen". 4. Hvis det er plass til gang- og sykkelveg mellom Ravinevegen og Rv.35, så er det en bra løsning. Hvis ikke må det bygges fortau som vist i reguleringsplanen. 5. Midlertidig løsning (kalt fase 1) er ikke akseptabel, verken vegløsningen eller det trafikksikkerhetsmessige. 2
Denne uttalelsen har blitt lagt til grunn for utforming av varslet reguleringsendring. Endringer I gjeldende reguleringsplan er vegen V3 lagt slik at den ikke skulle berøre eiendommen gnr. 163/105 som OSL eide. Den ble derfor lagt i en unødvendig stor sving rundt denne eiendommen, samtidig som svingradiusen i kryssområdet med V1 ikke var særlig gunstig for busser. Siden hotellets eiere nå også eier gnr. 163/105, ønsker de å forskyve V3 nærmere riksvegen. Med dette vil arealet til hotellet få en mer rasjonell og rommelig arrondering i sør, samtidig som vegen får en bedre svingradius for busser i krysset med Vl. Med denne forskyvingen blir byggeområdet KS2 berørt. Området foreslås med endringen regulert til trafikkformål og byggeområde for hotell, og blir dermed en naturlig del av det øvrige hotellområdet. V3 med fortau har videre nordover langs riksvegen fått en mindre justering med bedre linjeføring, da den i gjeldende plan har flere knekkpunkter. Området som berøres av endringen er avmerket med rosa stiplet strek. Kommunegrensa er vist med svart stiplet strek. o summerin av endrin en V3 er trukket nærmere rundkjøringa i riksvegen. KS2 utgår som eget byggeformål, og reguleres om til trafikkområde og byggeområde for hotell. SV1 har blitt mindre men har fått en mer naturlig form. SV2 er også gjort mindre, men likevel bred nok til passasje. Byggeområdet for hotell H1 og H3 er pga. endringene blitt større. FV2 tar nå av vinkelrett fra V1 mot tidligere fra V3. SVAST har økt areal siden V3 er trukket vekk fra den. V3 gis en bedre linjeføring nordover. Endringene i cirka størrelser i m2 er som følger: 3
KS2, som nå inngår i andre formål, utgjorde tidligere 1084 m2. Det er ikke forutsatt andre endringer i bestemmelsene annet enn at punktet om KS2 tas ut. De øvrige punkter i bestemmelsene skal fortsatt gjelde for de områdene som endringen berører. Konsekvenser av endrin en Foreslåtte endring av planen, med størrelser oppgitt i m2-størrelser og ikke dekar, kan vi ikke se at den på noen som helst måte skulle utløse noe krav om konsekvensutredninger. Den berøres heller ikke av overordnede nasjonale og regionale føringer som samordnet areal- og transportplanlegging eller andre forhold, som ikke allerede er utredet og innarbeidet i gjeldende plan med bestemmelser. Her legges det til rette for en høy bruk av kollektive transportmidler til og fra flyplassen, med shuttle-busser i faste ruter i tillegg til drosjer. Adkomst til fots og sykkel skal fortsatt være via tilliggende gang- og sykkelveg. Foreslåtte endringer vil ikke forårsake at hensynet til klima og energi blir dårligere. Behandling av overvann skal skje etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. Selv om vegetasjonsbeltet SV1 og del av SV2 innenfor planendringen blir redusert med litt under 1250 m2, vil hovedadkomsten inn til området få en grønn profil, og uten det nokså falleferdige huset som førsteinntrykk, slik som tidligere. Den berørte delen av SV2 er kun ment som en mulig passasje ut til den øvrige delen av SV2, som for øvrig fortsatt i hovedsak er dyrket mark. Det forutsettes at både bygg, uteområder og trafikkområder blir prosjektert og utformet etter prinsippet om universell utforming. Dette følger forøvrig Ullensaker kommune opp i sin håndtering av byggesaker og tekniske planer. ROS-anal se av lanendrin en Følgende ROS-analyse ble oversendt Fylkesmannen i brevet datert 21.01.09: Grunnforhold: Grunnen er en del av Gardermoavsetningen, som er en av landets største sandog grusforekomster (breevlavsetning), og er både god byggegrunn og har gode infiltrasjonsforhold. Trafikksikkerhet: Adkomst til fots og til sykkel vil skje via gang- og sykkelvegen som passerer forbi området. Den går fra Sør-Gardermoen via bru over riksvegen, inn til flyplassen, til Gardermoen Næringspark, Sand, og videre til Jessheim der den forgreiner seg i alle retninger. Ellers er vegene i området dimensjonert for en større årsdøgntrafikk (ÅDT) enn i dag. Pga. nærheten til rundkjøring og kryss, samt radius på vegene, vil farten på vegene i området bli svært lav. Bedre svingradius for busser i kryssområdet V I x V3, bedrer også trafikksikkerheten i fht. gjeldende plan. Støy: Området ligger innenfor støysonene til flyplassen og riksvegen. Det skal ikke være støyømfintlig bebyggelse her. Bebyggelsen blir bygd etter krav som tilfredsstiller innendørs støynivå. Det er ikke spesielle krav til støynivået på uteområdene for hotellbebyggelse. Forurensing: Det er ikke noen forurensende virksomhet som skal inn i området. Overvann skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. 4
Ledninger i grunnen: Det er tatt hensyn til større ledninger i grunnen, ved å sikre en byggegrense til disse etter krav fra kommunen. Restriksjoner i fht. flyplassen: Det er i gjeldende plan tatt hensyn til restriksjonsplanen for flyplassen, som ble vedtatt i 1998. Det er ikke noe i endringen som berøres av restriksjonene. Mottatte uttalelser i fbm. varslin en Det ble mottatt uttalelser fra følgende: 01.12.08 Thore Aurstad 01.12.08 Ullensaker kommune v/var-enheten 05.12.08 Fylkesmannen i Oslo og Akershus 15.12.08 Statens vegvesen 18.12.08 Gardermoregionens interkommunale brannvesen KS 19.12.08 Akershus fylkeskommune 16.02.09 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Uttalelsene er oppsummert og kommentert som følger: Thore Aurstad Han har en mindre vesentlig innvending mot forslaget. Ønsker at vegen inn til gnr. 39/33 i Nannestad og til gnr. 163/106 i Ullensaker legges i rett linje fra rundkjøringen ved at krysset til Rutholen breddes ut. Dette ønsket tror jeg Ullensaker kommune også bifaller da kommunen har rett til adkomst for sin trykkøkningsstasjon. Snørydding og generelt vedlikehold vil, slik han ser det, tjene på en rettere trase. Eiendommen har i gjeldende plan en mindre gunstig adkomstløsning enn i den nå foreslåtte. Adkomsten blir via stikkveg fra V1, som gir mindre svingbevegelser enn i gjeldende plan der den også måtte innom V3 i tillegg. Kryssområdet mellom V1, V3 og FV2 må opparbeides med en klar avgrensing mellom disse 3 vegene for å unngå at det flyter ut og blir mindre oversiktelig for de kjørende i fht. vikeplikt. Ullensaker kommune v/var-enheten Området som omreguleres krysses av eksisterende vann og avløpsledninger tilhørende Ullensaker kommune. Det må tas hensyn til disse ledningene. Kumtopper må heves/senkes i den grad det er nødvendig for å tilpasse dem nytt terreng. Byggeavstand til ledningene er min. 3m. Dette tas til etterretning F lkesmannen i Oslo o Akershus Det må framgå hvordan planforslaget vurderes i forhold til kommunens overordnete planer og til regionale planer. Kommunen må vurdere om planen krever konsekvensutredning jfr. forskrift om konsekvensutredninger. 5
Vi ber om at følgende nasjonale og regionale føringer vurderes og ivaretas dersom de berøres av planforslaget: samordnet areal- og transportplanlegging. Vi forventer at det legges til rette for bruk av kollektivtransport og at parkeringsnormene er maksimaltall som bidrar til å sikre høye kollektivandeler. Det må videre legges til rette for atkomst til fots og med sykkel klima- og energihensyn overvannshåndtering grønnstruktur og landskapshensyn universell utforming/universell tilgjengelighet De minner om at det skal utarbeides konkrete risiko- og sårbarhetsanalyse til alle arealplaner. Mangel på slik analyse kan gi grunnlag for innsigelse. Ut fra foreslåtte endring innenfor gjeldende reguleringsplan, kan vi ikke se at den på noen som helst måte skulle utløse noe krav om konsekvensutredninger, ei heller berøres av overordnede nasjonale og regionale føringer som samordnet areal- og transportplanlegging eller andre forhold, som ikke allerede er utredet og innarbeidet i gjeldende plan med bestemmelser. Det ble derfor sendt et brev datert 21.01.09 fra Sjåtil & Fornæss til Fylkesmannen, der omfanget av den varslede endringen ble presisert. Dette går også fram av beskrivelsen foran. Det ble bedt om at Fylkesmannen avga en ny uttalelse til varslingen som står i forhold til endringens omfang, slik den var beskrevet i dette brevet. Statens ve vesen De forstår det slik at endringen består i at adkomstvegen til hotellet trekkes noe nærmere rundkjøringen, område KS2 er tas ut og arealet avsatt til hotell utvides noe lenger mot syd. De forutsetter at det ikke er noen endringer av arealet mellom rv. 35 og adkomstvegen til Gardermoen Airport hotell, og at gang- og sykkelvegen langs adkomstvegen etableres som forutsatt i vedtatt reguleringsplan. Videre forutsetter vegvesenet at vedtatte reguleringsbestemmelser og rekkefølgekrav i Reguleringsplan for Rutholen Sør Gardermoen gjøres gjeldene også i endret reguleringsplan. Statens vegvesen vil under nevnte forutsetninger ikke motsette seg den foreslåtte endringen av deler av reguleringsplanen. Gang- og sykkelvegen nord for rundkjøringen er i forslag til endring kun gitt en justert og bedre linjeføring fra der den blir fortau langs V3 og videre nordover enn i gjeldende plan. Det gjøres ikke endringer i bestemmelsene som gjelder rekkefølgekrav. GRIB Har ingen merknader. 6
Akershus f Ikeskommune Automatisk fredete kulturminner: I forbindelse med gjeldende reguleringsplan er det foretatt arkeologiske søk i planområdet i henhold til kulturminneloven 9. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området hvor endringene skal foretas. Fylkesrådmannen minner om at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man under arbeid i marka støter på et fornminne, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. Nyere tids kulturminner: I gjeldende reguleringsplan er eiendommen gnr. 163/38 regulert til spesialområde bevaring bygning. Avgrensing av område som varsles endret berører ikke eiendommen gnr. 163/38. Fylkesrådmann viser til tidligere merknader til reguleringsplan for Rutholen og har ikke ytterligere merknader. Andre regionale interesser: Det opplyses at saken er varslet som en vesentlig reguleringsendring, men at den vil kunne behandles som en mindre vesentlig endring dersom det ikke kommer vesentlige merknader til varselet. Fylkesrådmannen viser til at Miljøverndepartementets planveileder slår fast at endring av reguleringsformål som regel er å regne som en vesentlig endring. Fylkesrådmannen har ingen ytterligere merknader knyttet til andre regionale interesser. Forslag til endring omfatter i hovedsak en justering av størrelser og avgrensing/forskyving av formål som allerede ligger inne i gjeldende plan. Det byggeformålet som utgår, KS2, vil i endringen delvis inngå i et annet "blått" byggeområde. Vi vil derfor anmode kommunene om at endringen behandles som en mindre vesentlig endring. F lkesmannen i Oslo o Akershus Viser til brev av 21.01.09 med presisering av hva planforslaget innebærer. De ser at saken gjelder mindre endringer av reguleringsplanen. Saken vurderes derfor å ikke berøre nasjonale eller regionale hensyn. De ser det som svært positivt at det legges det til rette for miljøvennlige transportmidler som buss og bruk av gang- og sykkelveg. Fylkesmannen i Oslo og Akershus overlater til kommunene å ivareta de nødvendige hensyn i saken. 7