Framlegg detaljreguleringsplan. for Tvildesbaret, Voss.

Framlegg detaljreguleringsplan for Tvildesbaret, Voss.

Innhald: 1. SAMANDRAG.. 3 2. BAKGRUNN.. 4 3. PLANPROSESSEN 4 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSAR.. 5 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERANDE FORHOLD.. 5 6. OMTALE AV PLANFORSLAGET 8 7. VERKNADER OG KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET.. 10 9. INNKOMNE INNSPEL OG KOMMENTARAR TIL DESSE. 11 10. AVSLUTTANDE KOMMENTARAR 14 11. REGULERINGSFØRESEGNER 15 12. VEDLEGG 19 13. PLANKART... 14. ILLUSTRASJON. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 2

1. SAMANDRAG. Planen er utarbeida som privat detaljreguleringsplan etter initiativ frå E H Eigedom AS ved Edvin Haugsbø, Voss. Arbeidet er utført parallelt med Voss kommune sitt arbeid med endring av gjeldande områdereguleringsplan for heile Tvildemoen. Planområdet ligg i den fremre / vestre delen av Tvildemoen, på mellomplatået ovanfor møtet mellom Strandaelva og Raundalselva. Grunneigarar innanfor planområdet er E H Eigedom AS, Voss Kommune / Voss Eigedom og Sameige Kulturhagen. Ved oppstart av planarbeidet har det vore samarbeid med planavdelinga i kommunen. Grunnlag for utforminga har vore våre ideskisser for utnytting, kommunen sine retningslinjer og eksisterande planar samt ei utgreiing for reguleringsendring utarbeida av «MAMA arkitektar». Kommunen har også helde eige informasjonsmøte vedr. den framtidige utnyttinga av Tvildemoen. Føremålet med planen er å utnytta dette området til reine bustadføremål. I eksisterande plan er det blanda føremål, næring og bustader her, men det har til no ikkje lukkast å etablera næringstiltak i dette området. Gjennom planprosessen er ein komen fram til ei noko høgare utnytting enn det som vart vist ved oppstart og i varslingsdokumenta. På den fremre flate delen vert det 10 stk husvære fordelt på 4 låglokker i 2 og 3 etasjar. (Ved oppstart var her skissert 6 stk rekkehus i tre høgder). Her er også eit eksisterande sveitsarhus som skal takast vare på. I den bakre delen vert det plass for ei ny lågblokk med tre etasjar over terreng og ein etasje under. Planområdet er svært synleg frå mange kantar av bygda og det skal leggjast særleg vekt på god arkitektur som er spesielt tilpassa denne viktige staden. Kulturlandskap og eksisterande vegetasjon i skråningane skal styrkjast og takast vare på. Utnyttingsgraden er balansert mellom ynskje om sentrumsnær fortetting, god utnytting og omsyn til eksisterande natur og miljøkvalitetar. For å sikra god arkitektur skal det leggjast vekt på god dimensjonering, fargesetjing og materialvalg både for bygningar og terrengbehandling. Bebyggelsen skal høve godt inn i eksisterande landskap. Det skal vera attraktive uteområde for leik og opphald, både felles og private. Felles leikeplassar har fått høg prioritet med tanke på god plassering med sol og utsikt. Trafikktryggleik vert ivareteke med felles garasjar og parkering godt adskilt frå opphaldsareala. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 3

2. BAKGRUNN. 2.1 Føremål med planen. Føremålet med planen er å leggja til rette for utbygging av 10 stk nye husvære i 4 lågblokker i fremre del, og 4 stk nye husvære i ei lågblokk i bakre del. Eit eksisterande frittliggjande bustadhus og nyleg oppførte rekkehus / lågblokk med 7 stk husvære inngår også i planen (Kulturhagen). Felles garasjar og parkering, utforming av felles og private utearealar og leikeplassar for alle delområda. Eksisterande grøne friområde i skråningane omkring skal bevarast og styrkjast slik at særpreget og identiteten til kulturlandskapet på Tvildemoen vert ivareteke. 2.2 Forslagstillar, plankonsulent, eigartilhøve. Forslagstillar: EH Eigedom AS ved Edvin Haugsbø, Voss. Plankonsulent: Arkitektbruket ans v/ sivilarkitekt Ole Kristian Skorve, Voss. Eigartilhøve: Eigar av områda som skal bebyggjast er E H Eigedom AS ved Edvin Haugsbø, Voss. 2.3 Tidlegare vedtak i saka. Formannskap / plan og økonomi har gjort vedtak i møte den 08.03.2012 i sak 19 / 12 om at det kan setjast i gang arbeid med privat reguleringsplan for Tvildesbaret, P-ID 2012003 med planavgrensing i kart dat. 16.02.2012. 2.4 Utbyggingsavtalar. Parallelt med planarbeidet vert det utarbeida utbyggingsavtale mellom forslagstillar / eigar og Voss Kommune. 3. PLANPROSESSEN. Det vart halde oppstartsmøte om planarbeidet med kommunen den 31.01.2012, jfr eige referat. Arbeidet vart, i samsvar med plan- og bygningslova 12-8, annonsert i avisa Hordaland den 17.03.12, og det vart sendt varselbrev, datert 16.02.12 til aktuelle offentlege instansar, grunneigarar og naboar i området. Det vart også helde eige informasjonsmøte med dei næraste naboane om planane den 27.03.2012. Det vart orientert nærare om innhald, føremål, bygningstypar, utnytting og anna. Det vart også gitt signal om høve til medverknad i planprosessen. Det kom inn 4 innspel / merknader i samband med utlysing og varsling. Ingen tungvegande argument mot intensjonane med reguleringsarbeidet. Syner til eige avsnitt vedr. merknadane med kommentarar. Det er sendt eige informasjonskriv i rek sending til Sameige Kulturhagen i samband med endra utnytting av fremre del i området. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 4

4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSAR. 4.1 Overordna planar. Arbeidet er i samsvar med gjeldande kommuneplan for Voss 2011 2022. 4.2 Gjeldande reguleringsplanar. Gjeldande områdereguleringsplan er: Tvildemoen P-id 06007, sist endra 31.11.06. For dette området gjeld også planen «Tvildemoen Felt 6 endring» med plan-id 05012 Voss kommune arbeider parallelt med revidering av sjølve områdeplanen. Det er samanfallande intensjonar i desse planane og ein samarbeider med planavdelinga i kommunen om tilpasning av planane. 4.3 Tilgrensande planar. Tilgrensande reguleringsplan: Utbyggingsplan for bustadfelt nr 1 på Tvildemoen, p- id nr 99005. 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERANDE FORHOLD. 5.1 Lokalisering, avgrensing av planområdet. Området ligg på mellomplatået fremst på Tvildemoen ovenfor møtet mellom Raundalselva og Strandaelva. Gangavstand til sentrumsområdet påvossevangen. Planområdet omfattar gnr. 48 bnr. 14, 202, 207, 209, 210 og 211. Samla storleik på ca 10 daa for planområdet. 5.2 Dagens arealbruk og tilstøytande arealbruk. I gjeldande reguleringsplan (Tvildemoen Felt 6) er dette området avsett til kombinerte føremål dvs næring og bustad. Det har tidlegare vore prosjektert og planlagt mindre bygningar for næringsføremål her (lydstudio) utan at ein har har lukkast å få dette til. I øvre del av området vart det i 2008 oppført 7 stk nye husvære som rekkehus / lågblokk. Desse er bygt i 2 3 høgder over terreng. Tilkomst med garasjar og parkering på austsida.ei høgspentlinje kryssar også området i austre del og begrensar mogeleg utnytting her. På den flate delen står det i dag eit våningshus i sveitsarstil og eit tilhøyrande falleferdig uthus. Dette var opphaveleg ein prestebustad som seinare vart nytta som bustad til oppsynsmannen for dei militære på Tvildemoen. Våningshuset er helde godt vedlike og vert i planen teke med som ein frittliggjande einebustad. Mot aust er områda regulert til blanda næringsføremål. Mot nord er det bustadområde med rekkehus og lågblokk Båbrekko Burettslag. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 5

5.3 Området sin karakter / landskap Heile Tvildemoen er eit klart avgrensa område med sterk eigenkarakter slik det ligg mellom dei to tilgrensande elvane. Det aktuelle planområdet er eit karakteristisk flatt platå heilt frampå spissen ovanfor sjølve elvemøtet. Området er svært synleg frå mange kantar av Vossebygda. I øvre / bakre del er det eit lite høgdedrag. Nedanfor ligg den flate delen med dei bratte skogkledde skråningar på sidene mot sør, vest og delvis mot nord. Her er det gamal skogsvegetasjon med blanding av furu, gran og viltveksande lauvskog. Desse skråningane mellom platåa er ein vesentleg del av kulturlandskapet på Tvildemoen og det gir ein god historisk tilknyting til korleis området har vore frå gamalt av. Skråningane har vore verna som friluftsområde og her har ikkje vore vesentlege inngrep. Sidan området ligg på eit høgdedrag i høve omkringliggjande terreng er det såleis svært gode soltilhøve her. Ingen vesentlege faktorar som hindrar god utnytting av gode periodar med sol. Lokalklimaet er om lag som ellers i sentrums- og bustadområda omkring. Det ligg noko heva i høve side-elvane slik at ein går litt klar av den verste elvetrekken. Mest utsette vindretning er frå vest. Området må seiast å ha ein høg estetisk verdi for sentrumsområdet på Voss. Naturverdiane her har også stor trivselsmessig betydning både for fastbuande og tilreisande. 5.4 Kulturminner og kulturmiljø. Militære aktivitetar har lange tradisjonar langt tilbake i tid på Tvildemoen. I 1881 leigde Forsvardepartementet deler av Tvildemoen frå gardane på Tvilde, i 1882 vart det oppretta øvingsplass her og i 1909 vart det bygt ein eigen soldatheim. Sidan har staden vore viktig for infanteriregiment nr 10. Aktivitetane heldt fram lenge etter siste krig og vart avvikla og formelt sluttstrek vart sett 30. april 1998. Det viktigaste minne er det gamle våningshuset i sveitsarstil frå den gamle husmannsplassen som vart kalla «Raaen». Dette var bustaden for oppsynsmannen på Tvildemoen. I skråningen mot vest finn ein restar av ein gamal veg som er innfelt med natursteinsmurar i terrenget. Denne vegen er avslutta midt oppi den brattaste delen av skråningen. Truleg vart resten av vegen og ein del av skråningen fjerna då vegføringa til nedre platå vart etablert. 5.5 Naturverdiar, rekreasjon, uteområde Dei viktigaste naturverdiane i området knyter seg til dei skogkledde skråningane framfor det flate platået. Det er også korte avstandar til omkringliggjande friområder ellers på Tvildemoen. Nærleiken og synskontakt til dei to nærliggjande vassdraga har også betydning som naturoppleving. Området har såleis høge kvalitetar for rekreasjon og friluftsopphald. Gode sol-, lysog utsiktstilhøve og nær tilknyting til den opprinnelege naturen. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 6

5.6 Landbruk For slike føremål er området svært avgrensa og alt for lite til å ha betydning for dyrking eller anna tilknytta landbruk. 5.7 Trafikkforhold. Tilkomstvegen til området er frå nord / aust med avkøyrsle frå Regimentsvegen på Tvildemoen. Som tilkomstveg til dette området er det såleis ingen gjennomgangstrafikk mot andre område, og trafikkbelastinga vert begrensa til dei som skal til og frå området. Forbindelsen til sentrum er svært god for gåande og syklande via Båbrekko, Båbrua over Strandaelva og Strandavegen mot Vangen sentrum. I tillegg til restane av den gamle vegen på vestsida av skråningen finst det også ein gangsti på nordsida i området. Denne går ned rett bak det eksisterande sveitsarhuset og endar opp ved Båbrua. 5.8 Sosial infrastruktur. Området ligg i rimeleg avstand til skular i sentrumsområdet på Vossevangen, i Skulestadmoen og på Palmafossen. Det ligg også vel til rette for tilknyting til idrett og andre sosiale aktivitetar. Avstand til Vangen sentrum er under 1 km, til Palmafossen ca 2 km og til Skulestadmo ca 2,8 km. 5.9 Universell tilgjengelegheit. Området ligg vel til rette for at ein skal kunna oppfylla krava til universell tilgjengelegheit. Alle husvære får dette, unnateke to husvære i 2. etasje heilt fremst i området. Gjeldande krav i byggeforskriftene er såleis oppfylt. 5.10 Teknisk infrastruktur. Utbygginga vert kobla til offentleg vatn- og avlaupsanlegg i nærområdet. Her er rikeleg kapasitet til den planlagte utbygginga. Overvatn og takvatn vert samla, ført i ledningar og tilbakeført til grunnen ved infiltrasjon. Straumforsyning vert frå trafo liggjande i nærområdet. Kapasitet er tilstrekkeleg for desse føremåla. Energiforsyning vert ved kombinasjonar av straum og varmepumper slik at forskriftene i Tek 10 14-7 kan oppfyllast. Jfr planomtale kap 7. 5.11 Grunnforhold. Grunnen består i hovudsak av stabile morenemassar Ein er kjent med trasear for valedningar og kablar i området. 5.12 Støyforhold. Det kan forekoma støy frå Strandaelva i flaumperiodar, men dette har ikkje vore problematisk for dei andre bustadområda som ligg noko meir utsett til. Trafikkstøy frå Hardangervegen og Strandavegen er for langt borte til å skapa problem. 5.13 Luftforureining. Med plasseringa frampå spissen mellom elvane er området godt skjerma mot støv og gassar frå tungt trafikerte vegar. Som sentrumsnært område er kvalitetane svært gode her. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 7

6. OMTALE AV PLANFORSLAGET. 6.1 Planlagt arealbruk og reguleringsføremål. Planområdet har eit samla areal på ca 10 da og utnyttinga i areal er som fylgjande: Kategori: Regul.føremål: Areal m2: Merknad: Bebyggelse og anlegg Frittliggj småhus 683 Eksisterande Blokkbebyggelse B.1: 1 205 B.2: 614 B.3 1 050 Eksisterande Leikeplassar: L.1: 268 L.2 100 L.3 57 Samferdsle og tekn. Infrastruktur: Areale for veg 308 Areale for park. pl. P1: 724 P2: 341 P3: 417 Anna vegførem. gangveg 135 Køyrbar gangveg 99 Grønstruktur Naturområde 3 813 Omsynssone Høgspentlinje 866 Innanf.plan Reguleringsføremåla er som fylgjande i samsvar med gjeldande Plan- og bygningslov: Bebyggelse og anlegg, 12 5, 1. ledd. - Frittliggjande småhusbebyggelse. - Blokkbebyggelse. - Leikeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, 12 5, 2. ledd. - Areale for veg. - Areale for parkeringsplassar og garasjar. - Anna veg grunn gangveg. - Køyrbar gangveg. Grønnstruktur, 12 5, 3. ledd. - Naturområde. Hensynssoner i reguleringsplan, 12-6. - Høgspentlinje. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 8

6.2 Gjennomgang av reguleringsføremåla. Bebyggelse og anlegg: Frittliggjande småhusbebyggelse er føremål rundt det eksisterande våningshuset. Romsleg tomt med høve til utviding / tilbygg og framtidig garasje. Område for blokkbebyggelse: Felt B1: 2 stk blokker, 2 etasjar i kvar, fremre del. 4 stk husvære. 2 stk blokker, 3 etasjar i kvar, bakre del. 6 stk husvære. Felt B 2: Blokk på 4 etasjar, nederste innfelt i terreng, 3 etasjar over. 4 husvære. Felt B 3: Eksisterande blokk Kulturhagen i 2 3 etasjar. 7 husvære. Leikeplassar: L1 for blokkhusværa på fremre flate del. L2 for blokk nord for kulturhagen. L3 for eksisterande husvære i kulturhagen. Alle plassane vendt mot sør og vest med gode sol og utsiksforhold. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Vegareale er tilkomst for bebuarar, besøkjande, renovasjonsbil og andre. Hovedtilkomst til området vert i nordaust med avkøyring frå Regimentsvegen på Tvildemoen. I samsvar med merknad frå fylkeskommunen er det lagt vekt på god trafikktryggleik i form av separering av tilkomst, garasjar, parkering og uteopphaldsarealar. I områda for parkeringsplassar kan det i tillegg til gjesteparkeringa også førast opp garasjar. Det er avsett plass for ein garasje og ein halv gjesteparkering for kvar bueining. I skråningen på framsida er det restar av ein gamal vegføring og natursteinsmur. Denne skal opprustast og kunne takast i bruk att. Terrenget og vegetasjonen begrensar vidareføring og den vert difor avslutta slik den er med ein liten opphalds- og utsiktplass. Merk: Det har vore eit ynskje frå Voss kommune om ei forlenging av gangvegen i terrenget og tilknyting til vegsystemet i øvre / bakre del av området. Det har vore synfaring med planavd. i kommunen og ein har sett store ulemper med omfattande terrenginngrep og kostnader for dette. Gangvegen på nordsida ned mot Båbrua vil verta ein svært godt innpassa gang- og sykkelveg til og frå heile bustadområdet. Køyrbar gangveg som tilkomstveg for dei fremste blokkene i felt B.1. Skal nyttast som gangveg til dagleg, naudsynt køyring kan tillatast. Grønnstruktur: Dette gjeld skråningane mot sør, vest og nord omkring areala avsett til bustader. Dei skogkledde areala som skal vernast, dvs tre skal takast vare på og det kan ikkje gjerast tilfeldige inngrep i desse delane. Regelverk for skråningane vert i samsvar med reguleringsbestemmelsane for områdereguleringsplanen for heile Tvildemoen. Hensynssoner i reguleringsplan: Eksisterande høgspentlinje gjennom området. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 9

7. VERKNADER OG KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET. 7.1 Overordna planar. Planen er i samsvar med gjeldande overordna kommunale planar. Det vert samarbeida med kommunen som parallelt arbeider med revidering av områdereguleringsplanen for heile Tvildemoen. 7.2 Landskap / staden sin karakter. Lågblokkene med to etasjar kjem fram mot kanten av det flate platå. Dei vert lagt i god avstand til det eksisterande huset, og leikeplassen vert plassert mellom desse. Ein berører minst mogeleg av det eksisterande terrenget fremst på spissen. Dei to blokkene med tre etasjar vert plassert bakerst i det flate partiet. Dette dannar ei avtrapping av høgdene ned frå Kulturhagen sjå lengdeprofil nr 1. Den bakerste lågblokka i fire høgder skal fellast inn i terrenget og får ei byggjehøgde om lag tilsvarande den næraste bygningen i Kulturhagen.Syner til profil nr 3. Bygningane skal liggja godt i terrenget og får låge byggjehøgder med flate takformer. Med krav til farge- og materialbruk skal bebyggelsen ha eit avdempa uttrykk i høve terreng og natur omkring. Dei grøne skråningane skal ryddast for viltveksande småskog og pleiast slik at furutre og opprinneleg vegetasjon skal sikrast. Med desse tiltaka skal ein ta vare på dei vesentlege elementa i landskapet i fremre del av Tvildemoen. Staden sin opprinnelege karakter skal ikkje verta endra i vesentleg grad. Enkelte mindre inngrep kan utførast, jfr føresegner punkt 5.1 Naturområde. 7.3 Estetikk Det skal leggjast vekt på god arkitektur, utforming og estetiske verdiar. Krav til materialbruk, dimensjonering, formgjeving og fargesetjing er faktorar som vert lagt til grunn for å sikra god utforming av bygningar og uteområde 7.4 Kulturminne. Syner til fylkeskonservatoren sitt skriv dat. 11.04.2012 som merknad til varsling om oppstart av reguleringsarbeid: «I planområdet er det ikkje registrert automatisk freda kulturminne i våre arkiv. Området har tidlegare lagt sentralt til med tanke på førhistorisk ferdsle og kryssing av elvane. Planområdet kan slik ha potensial for automatisk freda kulturminne. Fylkeskommunen vil, som mynde etter kulturminnelova, varsle at det vert stilt krav om arkeologiske granskingar jfr kulturminnelova 9 i samband med planprosessen.» Fylkeskommunen har vore på synfaring på staden, og har i ettertid gått vekk frå kravet om arkeologisk gransking. 7.5 Naturverdiar Det er gjort undersøkelse i DN sin Naturbase for det aktuelle område og det er her ikkje registrert spesielt verneverdige naturverdiar. Det er også gjort søk i Artsbanken.no utan at det er funne registret spesielt verneverdige artar i planområdet. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 10

7.6 Born og unge sine interesser Det er lagt vekt på god tilrettelegging for born og unge. For den fremre flate delen har ein gitt høg prioritet til leikeareal plassert mellom eksisterande bustadhus og lågblokker. Her er gode sol- og utsiktsforhold. Husværa i den bakre blokka får tilhøyrande leikeareal ved inngangsparti. For husværa i Kulturhagen er nærleikeplass opparbeida som del av felles uteareal. Dei grøne friområda ellers i feltet gir gode høve til leik- og friluftsaktivitetar.i samband med omregulering av heile Tvildmoen skal det leggjast til rette for ein større leikeplass / ballplass sentralt i området på øvre platå. Det er i planføresegnene sett som vilkår at opparbeiding av leikearealar er ferdig utførte før bruksløyve vert gjeve. 7.7 Risiko og sårbarheit. Det er utført eigen analyse for risiko og sårbarheit for området. Ein har ikkje avdekka spesielle faktorar som medfører noko form for risiko for føremåla i denne planen. Sjå eige vedlegg. Området har ei slik plassering og naturleg avgrensing at det ikkje ligg spesielt utsett til. Her er naturleg skrånande terreng med god avrenning rundt mesteparten av området, noko som betyr god tryggleik for dei planlagte føremåla. 7.8 Energiløysingar. Gjeldande krav i Tek 10 14-7 om energiforsyning skal vera oppfylt. Dvs at min 60% av netto varmebehov kan dekkast med annan energiforsyning enn direktevirkande elektrisitet eller fossile brensler hjå sluttbrukar. For Tvildesbaret skal forskriftskravet oppfyllast på fylgjande måte: Luft til luft varmepumpe for generell oppvarming i kvar bustadeining. Vedkamin eller gasspeis i kvar bustadeining. El. varmekablar i golv i bad / våtrom og vindfang. Kommentar: Det er lagt vekt på brukarvenlege løysingar for alle, uavhengig av teknisk kompetanse for dagleg drift. Separate anlegg for kvar bueining. Me har også laga ei vurdering av vassboren varme, sjå eige vedlegg for dette. 9. INNKOMNE INNSPEL OG KOMMENTARAR TIL DESSE. Det er kome fylgjande innspel etter varslinga om oppstart av reguleringsarbeidet, jfr også vedlagte kopiar av desse: 9.1 Hordaland Fylkeskommune: Skriv av 11.04.2012, med fylgjande hovedpunkt: - Syner til fylkeskommunen sine eigne nettbaserte planrettleiingssider og arealpolitiske retningslinjer for reguleringsarbeid. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 11

- Fylgjande tema skal vektleggjast: Gode uteområde og leikeplass, trafikktryggleik og estetisk utforming og landskapstilpssing. - Status vedr. kulturminne og eventuelt behov for arkeologiske granskingar må avklarast med fyleskommunen. Kommentar: Det vert lagt vekt på ei oppfylgjing av regelverket i samband med planleggjinga, ein vil vektleggja spesielt dei nevnte tema, sjå også pkt 7.4. Kulturminneinteressene vert ivareteke gjennomføresegnene pkt 2.6 9.2 Fylkesmannen i Hordaland: Skriv av 12.04.2012, med fylgjande hovepunkt: - Føreset at planarbeidet er i tråd med den pågåande områdeplanen for Tvildemoen. - Syner til temaside om planlegging, spesielt punkta vedr. «Oppstart» og «Detaljeringsnivå i reguleringsplanar». Ventar at desse vert lagt til grunn i arbeidet. - Minner om konsekvensar for arealbruk og syner til naturmangfaldlova. - Meiner at ROS-analysen må nytte akseptkriteria i tråd med TEK 10.Må sjå på risiko både i og utanfor planområdet. Kommentar: - Ein samarbeider med planavdelinga i kommunen for ei samordning av planane for Tvildemoen. - Temasider og retningslinjer for utarbeiding av reguleringsplanar vert lagt til grunn for det vidare arbeid. 9.3 Sameige Kulturhagen: Skriv av 12.04.2012, med fylgjande hovudpunkt: - Meiner tilkomstvegen ikkje har kapasitet til auka trafikk. - Etterlyser høgder på rekkehusa. - Gjer merksam på div. feil i situasjonsplanen ved varslinga. - Div. spørsmål vedr. arealar og avstandar, m.a. 8 m mellom husa. - Spørsmål om tilstrekkeleg areal for felles opphaldsarel og leikeplassar. Kommentarar: - Kapasitet for tilkomstveg er vurdert til å vera tilstrekkeleg. Vert regulert til 4 m breidde. - Etasjehøgder på husvære vert i samsvar med forskrifter. Takformene skal vera flate slik at utsikt for sameige ikkje skal verta vesentleg redusert. - Kartgrunnlaget for situasjonsplanen vert oppdatert i høve eksisterande situasjon. - Arealar og avstandar vert vurdert i den vidare planlegginga.det vert 8 m mellom eksisterande bygning og ny lågblokk - Forskriftskrav vedr. arealar for felles opphald og leikeplassar vert lagt til grunn for utforminga. Ny merknad frå Sameige kulturhagen: Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 12

Etter at utnyttinga i nedre del vart endra frå 6 stk rekkehus til 10 stk blokkhusvære vart det sendt informasjonsskriv om dette til Kulturhagen, jfr vedlegg. Dei har sendt merknad med fylgjande hovedpunkt: - Kart og terreng stemmer ikkje overeins. - Vegbreidda må vera 4 m. - Vegen har ikkje nok kapasitet. - Dårlegare utsyn. - 4 etasjes lågblokk er for høg utnytting. - For liten leikeplass. - Ynskje om skjerming. Kommentarar: Det er sendt tilsvar i eige skriv, jfr vedlegg med fylgjande hovedpunkt: - Kartet er oppdatert i samsvar med oppmålingar føreteke på staden - Vegbreidda vert regulert til 4 m. Vegen vert utvida noko på utsida og sikra med autovern. Dette får ikkje konsekvensar for gjennomføring av planen. - Vegen har tilstrekkeleg kapasitet. - Noko av utsynet vert dårlegare, noko vert betre. - Lågblokk vert i tre etasjar over terreng og ein under. Om lag same byggehøgde som Kulturhagen. - Leikearealet er i samsvar med kommunale retningslinjer. - Det vert sett opp låg mur i maks høgde 0,5 m langs tilkomstvegen med beplanta hekk bak. Dette vert utført langs grensa på Kulturhagen sin eigedom. 9.4 Statens Vegvesen: Skriv av 10.05.2012 som fylgjande: -Framhevar trafikktryggleik og universell utforming som vesentlege faktorar i samband med planlegging av bustader. - Tek atterhald om å koma med merknader under det offentlege ettersynet. Kommentar: Trafikktryggleiken er vektlagt og omtalt, jfr punkt 6.2. Samferdsle og teknisk infrastruktur. Ein vektlegg høg grad av universell utforming for bustadane og områda omkring. 9.5 Ivar B. Løne. Skriv av 17.03.12 om vadet i elvemøtet som historisk viktig område og strandsone. Har sett at det er rydda skog og felt tre, minner om at grøne soner er verna i eksisterande føresegner. Kommentar: Det er felt mykje skog i dei flate parti nedanfor / utanfor skråningane i vårt planområde. I sjølve skråningen er det også fjerna nokre falleferdige tre, dette i samråd med skogetaten i kommunen. Området skal pleiast og rustast opp att i samband med utbygginga. Skråningane skal i planen fortsatt ha same vernestatus som før. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 13

10. AVSLUTTANDE KOMMENTARAR. Eit viktig føremål er å utnytta eit attraktivt og sentrumsnært areal til eit bustadområde med høg utnyttingsgrad og god kvalitet. Dette samsvarar med kommunen sine overordna retningslinjer om fortetting rundt sentrum. Den gunstige lokaliseringa gjer at ein kan oppnå både avstand og nærleik til sentrum. Med gode sol- og utsiktstilhøve er difor bustadføremål å føretrekkja framfor ymse anna mogeleg utnytting av dette området. Det er gode tilhøve til påkobling til eksisterande infrastruktur med opparbeida vegar og tekniske anlegg og forsyning. Her er naudsynte kapasitetar for dei planlagte føremåla. Reguleringa vil ikkje gå på bekosting av andre eksisterande eller planlagte føremål i tilknyting til dette området. Ein påfører ikkje vesentlege ulemper i høve andre interesser og det vil ikkje vera noko konfliktar i samband med ei utbygging. Kort oppsumert er området svært godt egna til dei regulerte føremåla. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 14

11. REGULERINGSFØRESEGNER. Reguleringsføresegner dat. 20.11.2012 Signert Sivilarkitekt MNAL Ole Kr. Skorve, Arkitektbruket ans. Voss Kommune Føresgner til detaljreguleringsplan for Tvildesbaret. Utarbeid av: Arkitektbruket ans, v/ Ole Kr. Skorve. Forslag datert: 20.11.2012 Sign.:... Endring(ar): Sign.:... Arkivsak i Voss kommune: Sakstittel: Detaljreguleringsplan for Tvildesbaret. Planidentitet: 2012003 Plannummer:. Saksbehandlar i Voss Kommune: Sign: Saksbehandling: Forslag til detaljreguleringsplan og føresegner utarbeid den 20.11.2012 Revisjon av føresegnene den Vedtak i planutvalet om utlegging til offentleg ettersyn den.. sak./.. Utlegging til offentleg ettersyn frå den til den.. Vedtak i det faste utval for plansaker den.. sak /.. Vedtak i Voss kommunestyre den.sak./. Kungjering. 1. Føremål og avgrensing. 1.1 Føremål med planen (jfr Pbl 12-3) Føremålet med detaljreguleringsplanen er å leggja detaljert til rette for fylgjande: Utnytting av området til eit bustadområde med høg utnytting og gode bukvalitetar. Gode leike- og opphaldsareale ute for born og vaksne. Opparbeiding av naudsynte tilkomstløysingar og tilhøyrande infrastruktur. Bevaring av grøne naturområde omkring og sikring av landskapsmessige kvalitetar i området. 1.2 Planavgrensing (jfr Pbl 12-3) Planområdet er vist på plankart dat. 20.11.12. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 15

2. Felles føresegner og retningslinjer. 2.1 Plankrav (Pbl 12-7, punkt 11) Nye tiltak i området skal vera i samsvar med denne plan samt gjeldande områdereguleringsplan for heile Tvildemo området. 2.2 Innhald i søknad om tiltak innanfor planområdet. For tiltak innan planområdet skal det saman med byggesøknad liggja ved eigen illustrasjonsplan / situasjonsplan og ei utgreiing om korleis krava i føresegnene skal oppfyllast. For illustrasjonsplanen gjeld: Detaljert framstilling i plan med mål 1:500 eller mindre. Skal syna plassering, utforming og høgder av nye og eksisterande bygningar. Utforming av alt uteareale / terreng med vegar og plassar, grøntareale, parkering, murar og anna terrengutnytting. For utgreiinga gjeld: Beskrivelse av materialbruk og utforming. Universell utforming. Parkeringsbehov. Miljøomsyn. Endringar. Vesentlege endringar av byggeprosjektet vil utløyse behov for endring av reguleringsplanen. Vedlagte illustrasjonsplan dat. 20.11.12 skal liggje til grunn for utbygginga. 2.3 Informasjon om krav til forming og materialbruk. (Pbl 29-1,2) Alle bygningar og alt uteareal skal ha ein heilskapeleg og samanhengjande karakter. Ved utforminga skal det leggjast vekt på høg estetisk, funksjonell og teknisk kvalitet. God dimensjonering av bygningane og utforminga skal tydeleg visa eit bustadområde med god utsjånad og høg kvalitet. Takformer skal vera flate eller svakt skrånande. Materialar: Det skal i hovudsak nyttast trekledningar / plater i fasadar, mindre delar som rekkverk o.likn er tillete i stål / metall. Sekundære bygningsdelar (trappehus) kan vera i pussa mur eller betong. Natursteinsmurar der dette er høveleg. Fargar: Det skal nyttast varme og jordnære fagar på hovedbygningar. Kvite / lyse fargar kan nyttast på mindre delar som vindu, dører, listverk, rekkverk og synlege delar av mur eller betong. For det kvite gamle sveitsarhuset skal framtidig vedlikehald utførast slik at ein tek vare på opprinneleg stil og identitet. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 16

2.4 Informasjon om krav til universell utforming ( Pbl 29-3) Alle bygningar og uteareal, leikeplassar, gangvegar og opparbeida plassar skal utformast slik at dei kan brukast av flest mogeleg så langt råd er. Ved søknad om løyve til tiltak skal det liggja føre ei utgreiing om universll utforming for tiltaket, der det må grunngjevast dersom ein ikkje fullt ut greier å tilfredsstilla gjeldande krav. 2.5 Parkering og garasjar. Det skal visast ein garasjeplass og ein halv gjesteparkeringsplass for kvart husvære. Desse skal vera innanfor dei regulerte delområda i planen for desse føremåla. 2.6 Kulturminne. Dersom det under gravearbeid i området kjem fram gjenstandar eller andre levningar som peikar på eldre aktivitet i området, skal arbeidet stansast og melding sendast kulturvernmynde. Jfr. Lov om kulturminne. 2.7 Rekkjefylgjekrav. Før igangsetjingsløyve vert gjeve skal det vera på plass utbygningsavtale mellom Voss Kommune og tiltakshavar, for å imøtekome rekkjefylgjekrav i områdereguleringsplan for Tvildemoen, planid 09014. Opparbeiding av uteopphaldsareale, leikeområde og gangstiar skal vera ferdig utført før bruksløyve vert gjeve. Dette gjeld også for garasjar og parkeringsplassar. Etappevis utbygging med lågblokkene samla i B1 og B2 kvar for seg, - eller samtidig. 3. Bebyggelse og anlegg. 12 5, 1. ledd. Berekning av utnytting i samsvar med NS 3940 : 2012 Areal- og volumberegninger for bygninger og «Veileder. Grad av utnytting», Byggnormserien nr 15.100, 2.2012. 3.1 - Frittliggjande småhusbebyggelse. FS 1. Området er avsett for eksisterande eldre våningshus. Dette kan byggjast til eller på for naudsynt utviding. Dette skal utførast i same stil og utforming som noverande bygning. Her kan også oppførast tilhøyrande garasje / uthus. Alt skal utformast med heilskapeleg karakter. Maks BRA for området er 70 % av formålsflata, parkeringsareale inkl. Maksimal byggehøgde innanfor kote 75. 3.2 Blokkbebyggelse For felt B1: Det kan oppførast inntil 10 stk husvære i 4 bygningar. 2 etasjar i dei fremre og 3 etasjar i dei bakre. Bygningane kan byggjast saman med mellomliggjande trapp og heis. Maks BRA = 150 % av heile formålsflata, parkeringsareale inkl. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 17

Ferdig golv maks kote 66.00 for fremre bygningar og 66,3o for bakre. Maksimal byggehøgde for ferdig tak innanfor kote 73,0 framme og kote 76,0 bak. Mindre delar som pipe og heisoverbygg kan vera høgare. For felt B2: Det kan oppførast 4 husvære i maks 3 høgder over terreng og ei høgd innfelt i terreng. Alle bueiningar skal ha eigen veranda eller terrasse på terreng. Desse skal venda mot vest. Ferdig golv 1. etasje maks kote 71,25. Maksimal byggjehøgde for ferdig tak innanfor kote 81,0 Mindre delar som pipe og heisoverbygg kan vera høgare. Maks BRA = 140 % av heile formålsflata, parkeringsareale inkl. For felt B3: Eksisterande bygning for Kulturhagen. Maks BRA = 95%, parkeringsareale inkl. 3.3 Leikeplassar Opparbeiding av leikeareal med fast dekke og / eller grasdekke. Drenering og avrenning av overflatevatn skal sikrast. Sandkasser, sitjebenkar og likn innretningar kan plasserast. Skal vera ferdig opparbeida før bruksløyve vert gjeve. For felt B1: 268 m2. For felt B2: 100 m2. For felt B3: 57 m2. Her er høve til opparbeiding av større plass ved behov. 4. Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur. 12 5, 2. ledd. 4.1 Areale for veg Køyreveg som tilkomst til bustadområda. Avkøyrsler for områda skal detaljerast i illustrasjonsplan / situasjonsplan. Regulert vegbreidde: 4 m. 4.2 Areale for parkeringsplassar og garasjar. Areale for felles parkeringsplassar og garasjar inkl. utvendige boder. Også som manøvreringsareale mellom parkeringsplassar og garasjar. Min krav er 1,5 plass pr husvære. Garasjar og parkeringsplassar skal vera ferdig opparbeida før buksløyve vert gjeve. Her kan også førast opp bu for avfallskonteinarar, jfr pkt 3.5 Materialbruk og utforming i samsvar med øvrig bebyggelse (jfr pkt 2.3). 4.3 Anna veggrunn gangveg. Eksisterande gamal turveg i skråningen mot vest. Skal opprustast og avsluttast med utsiktsplass. Trase vist på plankart. Opprusting av eksisterande gangveg på nordsida ned mot Båbrua. Skal rustast opp til gang- og sykkelveg med fast dekke (asfalt). 4.4 Køyrbar gangveg. Tilkomstveg for fremre blokker i felt B.1. Utførelse med fast dekke. Til dagleg bruk som gangveg. Kan nyttast med køyretøy for naudsynt bruk. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 18

5. Grønnstruktur. 12 5, 3.ledd. 5.1 Naturområde. Opprinneleg terrengform og vegetasjon skal bevarast. Hogstmogen gran og viltveksande lauvskog kan fjernast og erstattast av furu. Pleie og kultivering skal utførast i samsvar med retningslinjer frå ansvarleg foretak innan skog / landskapsvern. I skråninga mot sør kan det utførast begrensa utfylling innanfor eigen sone vist på illustrasjonsplanen.eit markert søkk i terrenget kan fyllast ut og jordkledast for å få ein heilskapeleg terrengformasjon. Detaljert utføring skal visast med terrengprofilar ved byggeøknad. Hovedføringar for va ledningar og kablar skal også leggjast her. Syner ellers til overordna plan for heile Tvildemoen. 6. Omsynssoner. 12 6. 6.1 Faresone. Høgspentlinje 50 kv gjennom planområdet, byggegrenser vist på planar. Innanfor byggegrensene kan det oppførast garasje / utebod på inntil 50 m2. Fri høgde mellom straumførande line og topp tak skal vera min 5 meter. 12. VEDLEGG: Referat frå oppstartmøte. Avislysing. Oppstartsmelding. Innspel etter varsling av oppstart. Tilsvar til naboar. Orientering om endringar. Risiko og sårbarheitsanalyse. Berekningar for grader av utnytting. Vurdering av vassboren varme. 13. PLANKART. Forslag til detaljreguleringsplan datert 20.11.2012 Signert Sivilarkitekt MNAL Ole Kr. Skorve, Arkitektbruket ans. 14. ILLUSTRASJON. Illustrasjonsplan dat. 20.11.2012 Terrengprofilar dat. 30.10.2012 Fotomontasje. Illustrasjonsprosjekt- 3D modellar. Signert Sivilarkitekt MNAL Ole Kr. Skorve, Arkitektbruket ans. Arkitekt bruket ans Postboks 90 5701Voss Tlf. 56 51 29 50 Epost: olekr.skorve@online.no 19