SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGGA Arkiv: GBNR 26/36 Arkivsaksnr.: 04/03337-003 ERSTATNINGSHYTTE LILLE SKOGHOLMEN G/BNR, 26/36 OLE TORGERSEN Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan og bygningsloven 7 gir Kragerø bygningsråd ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av erstatningshytte på det omsøkte sted øst på holmen på eiendommen gnr. 26, bnr. 36, Lille Skogholmen. Det legges vekt på at en ny hytte på dette stedet vil være i strid med kommuneplanens arealdel, plan og bygningsloven 17-2 og de rikspolitiske retningslinjer. Kragerø bygningsråd godkjenner oppføring av erstatningshytte på eiendommen gnr. 26, bnr. 36 på følgende vilkår :?? Den nye hytte må plasseres på samme sted som eksisterende.?? Den nye hytta kan ikke utvides mot syd og vest i forhold til eksisterende.?? Eventuell utvidelse må skje ned mot båthuset.?? Rivingsmateriell må leveres til godkjent deponi. Nye tegninger tilpasset dette stedet må innsendes for endelig godkjenning. Kragerø, den 20.12.2004. Olaf Keim Bygningssjef 1
SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Arkitekthuset Kragerø AS, Lill og Ole C. Torgersen. Som trykte vedlegg følger: Kart Tegninger Brev, datert 01.12.2004 fra Arkitekthuset Kragerø Bakgrunnen for saken I brev av 01.12.2004 sender Arkitekthuset Kragerø AS, p.v.a. Lill og Ole C. Torgersen, Oslo, inn søknad om rammetillatelse på oppføring av erstatningshytte på eiendommen gnr. 26, bnr. 36. Saksbeskrivelse Eiendommen ligger på Lille Skogholmen som er en egen øy mellom Buholmen og Oterøy. Stedet er bebygget med 2 hytter, båthus og brygger. Det er brygge både ved båthuset og ved det stedet der erstatningshytta søkes oppført. Den eksisterende hytta som søkes erstattet er på 46 m 2 og inneholder stue med kjøkken og soverom. Denne ligger i en liten kløft innenfor båthuset, mellom dette og hytta. Erstatningshytta har et bebygget areal på 100 m 2 med et bruksareal på 87 m 2. Den er bygget med 2 bygningskropper med pult-tak og med et mellombygg. Høyden på bygget ligger godt innenfor de maksimalhøyder bestemmelsene i kommuneplanens arealdel har. Søknaden går også ut på å plassere erstatningshytta et annet sted på eiendommen i forhold til der hvor eksisterende hytte ligger. Målt på kartet søkes hytta flyttet ca. 100 m og søkes lagt øst på holmen innenfor et eksisterende bryggeanlegg på stedet. Den nye hytta blir liggende på motsatt side av hovedhytta på toppen av holmen i forhold til slik situasjonen er i dag, omtrent med de samme avstander til hovedhytta. Arkitekthuset Kragerø AS har i sitt brev av 01.12.2004 gitt en del argumenter for å flytte erstatningshytta og vi viser til dette brevet som følger saken som trykt bilag. Administrasjonen har sendt følgende brev datert 14.12.2004 til Arkitekthuset Kragerø AS med kopi til tiltakshaver : ERSTATNINGSHYTTE LILLE SKOGHOLMEN G/BNR, 26/36 OLE TORGERSEN Viser til Deres søknad om rammetillatelse mottatt her den 10.12.2004. 2
Administrasjonen har pånytt vært på befaring på eiendommen i forbindelse med søknaden om erstatningshytte. Vi vil legge saken frem for bygningsrådet til behandling i første møte i 2005, enten i slutten av januar eller begynnelsen av februar. Når erstatningshytta søkes oppført på et helt nytt sted må saken vurderes som en dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i 100 meters beltet i plan og bygningsloven. For slike søknader gjelder ingen saksbehandlingsfrist. Administrasjonen vil vise til de befaringer og samtaler som ble ført i 1996 og vårt brev av 14.10.1996 hvor vi gir uttrykk for vårt syn på en erstatningshytte og plassering av denne. Vårt syn er ikke endret siden den gang, men vi har fått ytterligere innskjerpede retningslinjer om bygging i strandsonen og 100 meters beltet fra miljøverndepartementet og vært gjennom behandling av 2 kommuneplaner siden den gang som har skjerpet kravene til bygging i vannkanten. Vi vil allerede nå tilkjennegi av vi ikke kan gå inn for en flytting av erstatningshytta som omsøkt og vil legge saken frem for bygningsrådet med en slik innstilling. Vi vil videre gjenta det vi ga uttrykk for i vårt brev av 14.10.1996 når det gjelder utbygging av eksisterende hytte. Andre opplysninger Administrasjonen har også tidligere vært på befaring på denne eiendommen for å vurdere erstatningshytte og plassering av denne. I 1996 var vi på flere befaringer og den 14.10.1996 sendte vi følgende brev til Lill Løvland Torgersen : Viser til befaring på eiendommen. Administrasjonen har pånytt vært på befaring på eiendommen for å vurdere Deres forespørsel om utbygging av bygning og eventuell plassering av denne. Deres eiendom er i dag bebygget med en brygge ved båthuset, et bygg mellom båthuset og hytta som ligger på holmens høyeste punkt. Det er også en brygge på holmens østre side. Bygningen som ligger mellom båthuset og hovedhytta har et bebygget areal på 46 m 2. Administrasjonen er av den oppfatning at denne bygningen er å oppfatte som en hytteenhet og i utgangspunktet kan bygges ut etter reglene for dette. De forespurte om hytta ved utbygging kan flyttes. Det var 2 alternativer øst for båthuset, ett nære dette og ett noe lenger mot øst. Administrasjonen har vurdert dette ved 2 befaringer og kommet til at vi ikke kan gå inn for en slik plassering av et 3
erstatningsbygg. Nærmere begrunnelse ble gitt ved den første felles befaringen med Dem. Vi kunne heller ikke gå inn for en endret plassering av bygget trukket enten mot syd i forhold til eksisterende bygning eller mot vest i forhold til denne. Ved en eventuell utbygging av hytta, må en ta utgangspunkt i bygningen der den ligger og utvide den på dette stedet. Plassering er vanskelig og utvidelsen må ikke komme for langt mot syd slik at mulighetene for utvidelse er begrensede og vi tror i utgangspunktet ikke at det kan påregnes en utvidelse opptil maksimalgrensa i kystsoneplanen. Det er også tvilsomt om en vil akseptere en 2. etasje. Imidlertid må en se på løsningene helt konkret når forholdene først er vurdert av fagmann og søknad innsendt. Eiendommen Lille Skogholmen er i kommuneplanens arealdel vist som LNF område. SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken I denne saken er det altså slik at det søkes om å føre opp en ny erstatningshytte på et helt annet sted enn der hvor den gamle hytta står. Flyttingen er slik det går frem av saksopplysningene ca. 100 m og til et annet sted på holmen lenger øst for hovedhytta og ca. 50 m fra denne. Det området som den nye hytta søkes oppført i er et meget fint naturområde med liten innflytelse av bebyggelse i dag. Det ligger en brygge i området, men denne har sin begrensede påvirkning rent landskapsestetisk i og med det er brygge og ikke en høyere bygning. Den omsøkte bygning skal legges helt i vannkanten, 8 10 m fra vannet i dette området. Om ikke erstatningsmomentet hadde vært tilstede, ville en søknad om ny hytte på dette stedet med de bestemmelser og retningslinjer en i dag har i plan og bygningsloven, kommuneplanens arealdel, rikspolitiske retningslinjer og innskjerpede brever om dispensasjonspraksis, etter vår oppfatning vært lite realistisk å få gjennomført. Når det søkes om en erstatningshytte må utgangspunktet for saken være at en har en hytte som skal rives ned og ny føres opp. Det er en forutsetning at dette da skal gjøres på det stedet hvor bygningen står i dag. I beskrivelsen og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er det en del regler og bestemmelser at bebyggelsen skal samles mest mulig. Dette gjelder ved oppføring av uthus og utbygging av annekser som skal ligge i tun med hovedhytta. Det er ikke slike bestemmelser om hytter når det er flere hytter på en eiendom, men det er bestemmelse at kun én hytte tillates erstattet og det er vår oppfatning at hele intensjonen med bestemmelsene for fritidsbebyggelsen er at denne skal være samlet og ikke spres ytterligere på en eiendom. 4
Dette siste vil etter vår oppfatning nettopp være tilfelle om den omsøkte plassering av erstatningshytte skulle bli godkjent. Vi er derfor av den oppfatning at den omsøkte plassering av en erstatningshytte i dette tilfellet er så forskjellig fra der hvor den eksisterende hytte ligger at saken må sees på på samme måte som om det skulle vært søkt på en ny hytte på stedet. Det blir en ny hytte på et sted hvor det ikke har stått en hytte fra tidligere og saken må vurderes utifra dette. Dette betyr at saken må vurderes i forhold til kommuneplanens arealdel. I denne sammenheng vil vi også vurdere forholdet til de rikspolitiske retningslinjer og de føringer som ligger til grunn for byggeforbudet i plan og bygningsloven 17-2 på lik linje som en ny hytte. Kommuneplanens arealdel har bestemmelser om oppføring av fritidsboliger i kommunen. Under pkt. 2.2 i beskrivelsen til planen heter det bl. a. at : Det regnes ikke med oppføring av nye frittliggende hytter utover det antall som fremkommer i allerede stadfestede reguleringsplaner som ennå ikke er bygget. Videre heter det i beskrivelsen at : Nye hytter tillates ikke oppført. En flytting/oppføring av hytte på det omsøkte sted vil altså være i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og en eventuell tillatelse er avhengig av en dispensasjon fra planen. Ved vår vurdering vil vi ta utgangspunkt i arealdelen da denne går foran plan og bygningsloven 17-2. Den aktuelle eiendom er som nevnt utlagt til landbruks, natur og friluftsområde (LNF) i henhold til kommuneplanens arealdel hvor det ikke er tillatt med ny bebyggelse. For at et tiltak skal kunne tillates må det være i overenstemmelse med gjeldende plan, jf. Pbl. 20-6. Det omsøkte tiltak er i strid med arealformålet i planen og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. I utgangspunktet er det forbud mot det tiltaket det er søkt oppført i 100 meters beltet, jf. 17-2. Tiltaket er således avhengig av dispensasjon både fra plan og bygningsloven 20-6 og plan og bygningsloven 17-2. Dispensasjon kan gis dersom det foreligger særlige grunner, jf. plan og bygningsloven 7. Om det foreligger særlige grunner vil være en vurdering av søkerens begrunnelse for tiltaket opp mot de hensyn som skal ivaretas i og som ligger til grunn i planen. Det må foretas en konkret vurdering. Dersom det skulle foreligge særlige grunner kan kommunen vurdere om det er ønskelig å gi dispensasjon. Det er opp til kommunens frie skjønn og det kan settes vilkår for dispensasjonen. Utgangspunktet i saken er at det er forbud mot det omsøkte tiltak. At det er planer som skal styre utbyggingen og ikke ved dispensasjonspraksis, er omtalt i en rekke dokumenter i de senere årene, samt skjerping av dispensasjonspraksis, f. eks. Stortingsmelding nr. 29 om regional planlegging og arealpolitikk og brev fra miljøverndepartementet av 11.11.1999 og 08.03.2002. Dokumentene er kjent i kommunen fra en mengde saker tidligere. 5
Når et tiltak som i dette tilfellet også faller inn under rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden ( RPR ) vedtatt 09.07.1993, skjerpes kravene til særlige grunner. Området ligger i strandsonen. De overordnede forhold som det skal legges vekt på ved siden av ovennevnte momenter, er først og fremst forholdet til allmennheten, friluftsliv og ferdsel, landskapshensyn og biologisk mangfold. Disse verdiene skal ikke bli skadelidende ved en eventuell dispensasjon. Kommuneplanens arealdel viser en restriktiv holdning til ny spredt hyttebebyggelse med tilhørende anlegg. I beskrivelsen fremgår at strategien skal være en streng håndhevelse av det generelle bygge og utvidelsesforbudet i LNF soner. Samtidig er det grunn til å påpeke at kommuneplanen legger opp til en rekke nye hytter, men da altså innenfor konkrete planer. Kommuneplanen har bestemmelser om utbygging av hytter, annekser og uthus. Det ligger til grunn at om annekser og uthus skal bygges eller bygges ut skal disse danne tun med hovedbebyggelsen på eiendommen. Planen har altså som en klar intensjon om å samle bebyggelsen. Ved denne konkrete søknaden er det det motsatte som ville skje om det skulle gis tillatelse til tiltaket. De 2 hyttene og båthuset ligger i dag orientert mot ett sted på holmen og relativt samlet og en flytting og oppføring som omsøkt vil være det motsatte med en betydelig spredning av hyttene på stedet selv om avstandene i meter mellom kan være de samme. Det stedet hvor erstatningshytta søkes oppført ligger i 100 meters beltet. Dette betyr at området som sådan er gitt et spesielt vern og omfattes av selve byggeforbudet i plan og bygningslovens 17-2 slik vi har nevnt over. Forbudet mot bygging i 100 - meters beltet har sitt grunnlag i plan og bygningsloven. Forbudet må oppfattes som et strandvern og er en bestemmelse av nasjonal karakter. Bestemmelsen innebærer at det i utgangspunktet ikke skal tillates bygging i dette området og er en retningslinje for kommunens arealdisponering. Ønsker kommunen å unnta deler av 100-metersbeltet fra forbudet, må dette skje gjennom en planprosess. Bygningsrådet kan gi dispensasjon fra denne bestemmelsen i loven dersom det foreligger særlige grunner. Uttrykket " særlige grunner " må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom byggeforbudet. Administrasjonen kan ikke se at det foreligger særlige grunner i denne saken som skulle tilsi at en skulle gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel eller byggeforbudet i loven. Det er også vedtatt rikspolitiske retningslinjer bl. a. for deler av Kragerø hvor dette aktuelle området inngår. I strandsonen forutsettes det at oppføring av nye hytter og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidshus som hovedregel ikke bør tillates. I de åpne områdene forutsettes det at den videre utvikling av fritidsbebyggelse begrenses sterkt. Om det skal tillates en utvikling innenfor eksisterende områder, skal områdene først vurderes i plansammenheng. Den aktuelle eiendommen ligger innenfor strandsonen. Den aktuelle søknad strider mot intensjonene i de nye rikspolitiske retningslinjer. I brev av 11.11.1999 fra miljøverndepartementet om skjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen/100 meters beltet sies det mye om vurderingene ved dispensasjonssøknader og det går 6
frem av brevet at det skal svært mye til før det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. Det sies bl. a. at det er svært viktig å holde strandsonen fri for bebyggelse ut fra de interesser som knytter seg til denne sonen. Landskapsinteresser er bl. a. slike forhold. Det heter også at målet om å bevare strandsonen mest mulig urørt gjør at det skal mye til før dispensasjon kan gis. I denne konkrete saken med en ny bygning på det omsøkte sted er vi av den oppfatning at denne vil få en svært synlig plassering sett fra sjøen sett fra syd. Administrasjonen vil vise til det vi ga uttrykk for allerede i 1996 i vårt brev av 14.10.1996. Etter denne tid har vi altså vært gjennom 2 behandlinger av kommuneplanens arealdel hvor bygging i den nære strandsonen har blitt innskjerpet og vi har fått 2 innskjerpede brever fra miljøverndepartementet om dispensasjonspraksis og bygging i strandsonen/100 meters beltet. Det synes da klart at søknader vi ikke kunne anbefale godkjent i 1996, vil være betydelig vanskeligere å få gjennomført i 2004/2005. Nå er det imidlertid slik at Kragerø Kommune godkjenner erstatningshytter på fritidseiendommer og administrasjonen vil også anbefale dette godkjent i denne saken. Da må en altså ta utgangspunkt i det stedet hvor den eksisterende bygning ligger og bygge en ny bygning på dette stedet, ikke trukket mot syd eller vest, men eventuelt ned mot båthuset. Ved detaljplanleggingen må en se hvor stor den nye hytta kan bli. Det er ikke slik at enhver sak i ethvert gitt tilfelle skal kunne bygge ut til de maksimalgrenser som bestemmelsene i kommuneplanens arealdel setter som øvre grense. Svært ofte vil dette være mulig, men det må være stedet og dets muligheter som må bestemme dette. Målsettingen Det er en målsetting for Kragerø kommune og bygningsrådet å holde seg innenfor de bestemmelser og intensjoner som er vedtatt i kommuneplanens arealdel når det gjelder utbygging av fritidsboliger. Videre er det et mål å følge sentrale lover og føringer for forvaltning av arealene i strandsonen og 100 meters beltet. Forslag til løsning Administrasjonen vil anbefale overfor bygningsrådet at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av erstatningshytte på eiendommen gnr. 26, bnr. 36 på vilkår at den nye hytta legges på samme sted som eksisterende, ikke trukket mot syd eller vest. Eventuell utvidelse må skje ned mot båthuset. KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune 7
8