Leirfjord kommune MØTEINNKALLING Utvalg: PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET Møtested: formannskapssalen Møtedato: 10.06.2014 Tid: 10.00 TILLEGG TIL SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 43/14 14/25 GBNR 112/007 - NAUST - KLAGE Leirfjord, 10.06.2014 Sigvald Meisfjord leder
GBNR 112/007 - NAUST - KLAGE Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 112/007 Arkivsaksnr.: 14/25-14 Klageadgang: Nei Saksnr.: Utvalg Møtedato 10/14 Plan- og næringsutvalget 26.03.2014 43/14 Plan- og næringsutvalget 10.06.2014 Innstilling: 1. Plan- og næringsutvalget slutter seg til administrasjonssjefens vurderinger, slik de framkommer i saksframlegg, og finner grunn til å ta klagen til følge. 2. Med henvisning til Plan og bygningslovens(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og Pbl. 1-8 for gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Med henvisning til Pbl. 20-2, gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 4. Det forutsettes at byggverket plasseres slik at det vil være mulig å plassere minimum to ytterligere naust på siden av dette i framtiden. Situasjonskart som viser tre inntegnede naust, skal framlegges for kommunen for godkjenning før arbeid på tiltaket kan iverksettes. 5. Det vis ikke kunne gis dispensasjon for plassering av andre naust i reguleringsplanområdet før området ved siden av omsøkt naust er fullt ut benyttet til dette formålet. 6. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. Kommunen minner om meldeplikt til brannvesenet ved montering av pipe og ildsted. Kopi av meldingsskjema må foreligge ved søknad om ferdigattest. 7. Med henvisning til Pbl. 21-9 bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 8. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. 1. Plan- og næringsutvalget slutter seg til administrasjonssjefens vurderinger, slik de framkommer i saksframlegg, og finner grunn til å ta klagen til følge. 2. Med henvisning til Plan og bygningslovens(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og Pbl. 1-8 for gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Med henvisning til Pbl. 20-2, gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 4. Det forutsettes at byggverket plasseres slik at det vil være mulig å plassere minimum to ytterligere naust på siden av dette i framtiden. Situasjonskart som viser tre inntegnede naust, skal framlegges for kommunen for godkjenning før arbeid på tiltaket kan iverksettes. 5. Det vis ikke kunne gis dispensasjon for plassering av andre naust i reguleringsplanområdet før området ved siden av omsøkt naust er fullt ut benyttet til dette formålet. 6. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. Kommunen minner om meldeplikt til brannvesenet ved montering av pipe og ildsted. Kopi av meldingsskjema må foreligge ved søknad om ferdigattest. 7. Med henvisning til Pbl. 21-9 bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. Side 2 av 7
8. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Behandling/vedtak i Plan- og næringsutvalget den 26.03.2014 sak 10/14 Behandling: Administrasjonssjefens forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Med henvisning til Pbl. 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra Plan og bygningsloven(pbl.) 1-8 og gjeldende reguleringsplan. Hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt om dispensasjon innvilges. Saksutredning: Saken omhandler klage på vedtak fattet av Plan av næringsutvalget(pnu) i møte 26.03.2014, i sak nr. 10/14. Klager søkte om å få oppføre naust i strid med gjeldende reguleringsplan, men fikk avslag. PNU fattet følgende vedtak: 1. "Med henvisning til Pbl. 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra Plan og bygningsloven(pbl.) 1-8 og gjeldende reguleringsplan. Hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt om dispensasjon innvilges." Eiendommen ligger på Sundøya, ut mot Leirvikneset. Området er regulert i plan «Leirvikneset hytte- og friluftsområde», hvor område hvor naustet søkes plassert er regulert til «landbruksområde». Planen er fra 2006. Fylkesmannen i Nordland uttalte at de mente at plassering av naust som omsøkt ville medføre at hensynet bak intensjonen i reguleringsplanen ble «vesentlig» tilsidesatt. Fylkesmannen ba videre om å bli informert om sakens utfall. Klager anfører følgende: Det står ingenting i reguleringsplanen om hva som er hensynet bak å regulere til de ulike arealformålene. Klager er uenig i vurderingene av hvorvidt hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli "vesentlig tilsidesatt" og mener at fordelene er "klart større" enn ulempene etter en samlet vurdering. Spesielt trekker klager fram at dagens naustrekke er værutsatt og at det burde anses som en "betydelig fordel" å da plassere naustet et sted hvor det ikke er værutsatt. Side 3 av 7
Reguleringsplanen er allerede betydelig svekket, da flere hyttetomter er plassert andre steder enn hva som er inntegnet på kartet. Tillatelse vil ikke skape presedens, da det ikke finnes andre alternative områder for plassering av naust innen reguleringsplanområdet. Store deler av planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet fra sjø, og klager ber derfor kommunen om å vurdere saken på nytt med utgangspunkt i "statlige planretningslinjer for en differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø" Å plassere naust i rekke utgjør en brannfare. Klager viser til nylig brannhendelse i Dagsvika i Leirfjord kommune. Lenke til kart: http://tinyurl.com/gbnr112-007 Vurderinger: Hensyn bak bestemmelsene Klager anfører at hensynene bak å regulere til «landbruksområde» ikke framkommer i reguleringsplanen. Derimot er det ikke slik at hensynene som ligger bak å regulere et område til et spesifikt formål, skal framkomme i den enkelte reguleringsplan, det er allmenne planfaglige vurderinger som ligger bak de respektive arealformålene. Klagers anførsel om at dette ikke framkommer i reguleringsplanen kan dermed ikke tillegges vekt. Vurderinger om lovens forutsetninger er oppfylt At klager er uenig i PNUs vurderinger i forhold til dispensasjonskravene i 19-2 er en ærlig sak, men uenigheten i seg selv tilfører ingen nye momenter til saken. Klagers anførsel kan dermed ikke tillegges vekt. Flyttede hyttetomter Det er korrekt at flere av hyttetomtene er plassert på andre steder i terrenget enn hva som framkommer av reguleringsplanen. Dette vil derimot vanskelig kunne ha en effekt på denne saken, da presedens forutsetter at det ikke er saklig grunn til å skille sakene fra hverandre. Flytting av en hyttetomt er ikke det samme som å fjerne et naust fra en planlagt naustrekke, og det er dermed saklig grunnlag for å skille disse. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Klager viser til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og ber kommunen vurdere saken på nytt etter bestemmelsene i disse. Disse retningslinjene er derimot primært ment å skulle benyttes i utarbeidelse av nye planer, sekundært som et støttende verktøy i områder som ikke er planlagt. Retningslinjenes formålsbestemmelse sier blant annet følgende: «Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100- metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig Side 4 av 7
bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8 i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71 (plan- og bygningsloven). Det skal gjennomføres en sterkere geografisk differensiering, der vernet gjøres strengest i sentrale områder der presset på arealene er stort.» Da omsøkt dispensasjon ligger i et område som har en vedtatt reguleringsplan, vil disse ikke komme til formell anvendelse, da man forutsetter at vurderingene ble gjort da gjeldende reguleringsplan ble utarbeidet. Det vil kun være i særskilte tilfeller at man kan benytte seg av retningslinjene i saker som denne. Brannfare Det er korrekt som klager anfører, at det vil utgjøre brannfare å samle bygninger i rekke. Men på samme tid vil det eksempelvis utgjøre større fare for reguleringsområdet som helhet om bygningene spres utover. Det er ingen med andre ord ingen faglige grunner som tilsier at klagers anførsel kan tillegges vekt. Presedens At det oppleves som om det ikke finnes andre mulige plasseringer av naust i reguleringsplanområdet kan saksbehandler til en viss grad være enig i. Det er forsåvidt mulig å plassere naust andre steder enn i rekken og der hvor klager har søkt, men disse vil ligge forholdsvis langt fra vannet, eller så må det gjøres relativt store inngrep i terreng for å komme til. Derimot vil en eventuell tillatelse fortsatt skape presedens, fordi det er eventuell framtidige tiltakshavere som må vurdere hvorvidt de mener ulempene ved plassering av naust er for store eller ikke. Og nettopp spørsmålet om presedens er det avgjørende i denne saken. Langs åsryggen er det regulert inn 14 hyttetomter, hvorav 12 er skilt ut. Det er på det rene at det ikke vil være plass til verken 14 eller 12 naust i planlagt rekke. I beste fall vil det være plass til 8-9. Det vil med andre ord kunne bli behov for 3-5 ytterligere nausttomter i framtiden. På den bakgrunn har saksbehandler oppfordret klager til å enten samle grunneierne med tanke på å endre reguleringsplanen eller finne noen som ønsker å bygge naust i rekke med klagers egne omsøkte. En endring av reguleringsplanen vil være å foretrekke, men en dispensasjon for å bygge to eller tre naust i rekke vil ikke åpne opp for at andre hytteeiere kan bygge frittstående naust. Derimot har det ikke vært mulig for klager verken å finne naboer som vil være med på en omregulering eller som vil bygge naust i rekke på omsøkt sted. Det er derimot visstnok mulig at en slik bygging kan finne sted i framtiden. Den eneste gjenstående måten å sikre nok nausttomter i området, sikre at naustbebyggelsen samles, samt sikre seg mot en tilfeldig nedbygging av området blir da å legge forutsetninger for byggetillatelse inn i vedtaket. Det må derimot påpekes at en løsning som dette vil ha betydelige svakheter kontra en reguleringsendring. Dispensasjon kontra endring av reguleringsplan Miljøverndepartementets rundskriv T-5/84 omhandler forskjellene mellom dispensasjon fra reguleringsplan og endring av planen. Rundskrivet er skrevet med henblikk på den gamle Plan og bygningsloven av 1985, så referansene til paragrafer i lovverket er ikke korrekte. Innholdet er derimot fortsatt gjeldende for hvorledes dispensasjonsadgangen skal anvendes. Side 5 av 7
Der dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan etter det gamle lovverket kunne gis etter 7, kan den nå gis etter Plan og bygningslovens 19-2. Der hvor endring av gjeldende reguleringsplan etter det gamle lovverket kunne gjøres etter 28, må den gjøres etter reglene i Plan og bygningslovens kapittel 12. Rundskrivet illustrerer hovedforskjellen mellom dispensasjon og endring på følgende vis: Et eksempel kan illustrere forskjellen: Reguleringsplanen angir 3 etasjer som byggehøyde og byggherren søker om å få godkjent 4 etasjer. Blir søknaden imøtekommet i form av en dispensasjon fra planen etter 7 vil planen i sin opprinnelige form "våkne til live" igjen, dersom huset senere brenner ned og det blir aktuelt med gjenoppføring. Blir derimot søknaden imøtekommet i form av en reguleringsendring er planen blitt endret med varig virkning, og huset vil kunne gjenoppføres i 4 etasjer uten videre formaliteter. Rundskriv T-5/84 fortsetter med blant annet følgende: Dispensasjon etter 7 vil etter dette være mest aktuell ved midlertidige og tidsbestemte unntak fra reguleringsplan, og for å så vidt også ved varige unntak hvor det likevel ikke anses ønskelig å endre selve reguleringsplanen. Hvis man ser bort fra midlertidige og tidsbestemte unntak bør det normalt ikke gis dispensasjon etter 7 for så omfattende avvik fra planen at de går utenfor rammen av hva som kan karakteriseres som "mindre" vesentlig endring" etter bygningslovens 28. Det normale i en slik situasjon må være at saken blir behandlet som en ordinær reguleringsendring etter bygningslovens 28 nr. 1. En reguleringsplan har i mange tilfelle den virkning at den "slår igjennom" i forhold til statlige fagmyndigheter, se f.eks. veglovens 29 og 40, jordlovens 2, naturvernlovens 7 og kulturminnelovens 8 og 22. I slike tilfelle vil med andre ord de respektive statlige fagmyndigheter måtte akseptere reguleringsplanens innhold. Når det er knyttet slike rettsvirkninger til en reguleringsplan, har det sammenheng med de saksbehandlingsregler som gjelder for planens tilblivelse. Statlige fagmyndigheter blir gitt anledning til å uttale seg, og ved eventuell uenighet finner tvistespørsmålene sin løsning ved departementets stadfestelse av planen. Side 6 av 7
Konklusjon: Kommunen har primært ønsket en endring av gjeldende reguleringsplan, sekundært en felles søknad om oppføring av to eller tre naust i rekke. Da dette viser seg vanskelig å oppnå, kan kommunen under noe tvil godta en løsning hvor det legges klare forutsetninger i vedtaket om tillatelse. Som et minimum må skisse som viser tre naust i rekke godkjennes av kommunen før arbeid på tiltaket kan iverkesettes. Vedlegg: Klage, datert 08.04.2014 Supplerende klage, datert 03.05.2014 Salet saksframstilling, Dispensasjonssøknad, datert 10.01.2014 Situasjonskart 1:1000 Flyfoto 1:1500 Oversiktskart 1:4000 Fasadetegninger Uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland, datert 20.02.2014 Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune, datert 11.02.2014 Reguleringsbestemmelser Reguleringsplankart Mappevedlegg: Bilder av værskader på naustrekke. Side 7 av 7