Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 200/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 16.09.2013 DETALJREGULERING FOR UTVIDELSE AV KIWI, NORDKISA - SLUTTBEHANDLING Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven 12 12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for utvidelse av Kiwi Nordkisa, datert 09.11.2011 med bestemmelser sist revidert 02.07.2013. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2010/4432-42 Side 1 av 8
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 16.09.2013 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2010/4432-42 Side 2 av 8
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven 12 12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for utvidelse av Kiwi Nordkisa, datert 09.11.2011 med bestemmelser sist revidert 02.07.2013. Ullensaker, 23.08.2013 Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2010/4432-42 Side 3 av 8
Saksbehandler: Øystein Ellingsen Vedlegg: Detaljregulering for utvidelse av Kiwi Nordkisa, datert 09.11.2011 Reguleringsbestemmelser, sist rev. 02.07.2013 Forslagsstillers planbeskrivelse Illustrasjonsplan Saksdokumenter: SAKEN GJELDER Det fremmes sak for sluttbehandling av detaljregulering; Kiwi på Nordkisa datert 09.11.2011 med bestemmelser datert 28.11.2011, sist revidert 02.07.2013. Øvre Romerike Prosjektering er forslagstiller på vegne av Ulf Bjørtomt. Bakgrunn Detaljregulering for Kiwi på Nordkisa består av gnr/bnr 102/10 mfl. Eiendommen eies hovedsakelig av Ulf Bjørtomt og Bjør Handel AS. Området ligger langs Storvegen og Støvnervegen på Nordkisa. I planen inngår også regulering av fortau langs deler av Støvnervegen. Planstatus Området inngår i reguleringsplanen for Nordkisa som ble vedtatt 29.10.1990. Her er området regulert til næring. Området inngår også i kommunedelplanen for Nordkisa som ble vedtatt 08.11.2010. Eiendommene er i denne avsatt til sentrumsformål. Planprosess Varsling: Planoppstart ble varslet den 30.08.2010, med brev til berørte parter og naboer samt kunngjøring i lokalavisene. Til varsel om planoppstart kom det inn 5 merknader: 1. Hafslund Nett AS, datert 01.09.2010 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 20.09.2010 3. Statens vegvesen, datert 23.09.2010 4. Anette Juel Pedersen, datert 24.09.2010 5. Akershus Fylkeskommune, datert 27.09.2010 Til varsel om planoppstart kom det inn en merknad fra Statens vegvesen som utløste behovet for å lage en MPG-plan, miljøprioritert gjennomkjøringsplan, for Storvegen i Nordkisa. I tillegg til dette er det kommet inn en merknad fra Statens vegvesen den 23.06.2011 i forbindelse med en forespørsel i forhold til byggegrensen. Planområdet har etter varsel om planoppstart blitt noe utvidet. Planområdet ble utvidet fordi reguleringsprosessen viste at det var behov for å stenge eksisterende gangadkomst fra Storvegen inn på Milevegen. For å opprettholde gangforbindelsen blir det regulert fortau langs Støvnervegen. I forbindelse med varsel om utvidelse av planområdet ble det sendt brev til berørte parter og naboer. I forbindelse med dette kom det inn to merknader: 1. Lasse og Monica Aarhus, datert 07.11.2011 2. Anette Juel Pedersen, datert 11.09.2011 Merknadene er oppsummert i planbeskrivelsen. Saksnr. 2010/4432-42 Side 4 av 8
1.gangsbehandling/offentlig ettersyn: Reguleringsplanen ble 1.gangsbehandlet 12.12.2011, og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Under høringen kom det inn 6 merknader: GRIB, datert 23.01.2012 Det er viktig at forhold rundt 11-17 i byggteknisk forskrift med veiledning om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper blir ivaretatt, også i anleggsperioder. Hensynet til brannvesenets merknader må ivaretas gjennom byggesøknaden og tekniske forskrifter. Akershus fylkeskommune, datert 03.02.12 Det er ingen registrerte fornminner, og de har heller ingen merknader til nyere tids kulturminner. Utformingen av fv.179/storvegen må samsvare med miljøgateprosjektet. Tas til etterretning. Asle Jahren, datert 04.02.12 Eier gården lengst inn i Støvnervegen. Bemerker at vegen/gangvegen mellom dagens to butikkbygg har vært viktig for å kunne kjøre ut tømmer med tømmerbiler. Dersom denne vegbiten skal stenges/bebygges, må det gjøres noe med svingene i Støvnervegen for å kunne kjøre inn tømmerbiler. De to butikkbyggene skal sammenbygges til en ny utvidet Kiwibutikk. Vegbiten har vært umatrikulert, men er nå registrert med hjemmelshaver. Eieren har ingen kommentarer til planforslaget der vegen stenges og bygges ned. Når det gjelder Støvnervegen, er det i bestemmelsene innarbeidet krav til at denne ivaretar kurvatur og vegbredde som innfrir krav som tømmertransport stiller. Fylkesmannen i Oslo/Akershus, datert 06.02.12 Det bør settes krav til sikringsgjerde mellom lekeplassen og området for varelevering. Ellers ingen merknader. Det tilføyes i bestemmelsenes 6.5 at lekeplass skal skjermes mot vareleverings-/trafikkområde. Statens vegvesen, datert 10.02.12 De viser til at de i brev av 23.06.11 aksepterte at det gjennom en dispensasjon kan tillates oppført et tilbygg til eksisterende forretning inntil 9,5 m fra senterlinje på Storvegen i en lengde på ca 8 m. Reguleringsplanen viser 15 m byggegrense. SVV forutsetter at reguleringsplanen samsvarer med detalj-/miljøgateplanen for Storvegen. Planen må også ses i sammenheng med påbegynt planarbeid for B1 og B2 langs Støvnervegen, og med det eventuelle tiltak i krysset Støvnervegen/Storvegen. De ber samtidig om at bestemmelsenes 2 Rekkefølgebestemmelser endres slik at det kommer tydelig fram at samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur opparbeides etter byggeplan godkjent av Statens vegvesen før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet. Saksnr. 2010/4432-42 Side 5 av 8
Videre tiltak på Støvnervegen eller i krysset må vurderes ved regulering av B1 og B2, sett i forhold til formål, boligtetthet og trafikkmengde. Bestemmelsene justeres i tråd med Vegvesenets merknad om tillatelser. Ruter, datert 13.02.12 Viser til at Ruters merknad til varsel om planoppstart ikke er referert i 1.gangs behandlingen. Ellers bemerker de at planen legger opp til for mange p-plasser pr boenhet, her 2 stk/boenhet. Restriktive parkeringskrav kan gi økt bruk av kollektivtransportmidler. Bussens fremkommelighet må sikres i anleggsfasen. Det beklages at Ruters svar til varselet ikke ble omtalt under 1.gangsbehandlingen. Det er snakk om kun 3 boenheter, og da til sammen 6 p-plasser. Med gjesteplasser inkludert skal det ikke mye til at plassene vil være opptatt, og kravet til 2 p-plasser/boenhet opprettholdes. Etter offentlig ettersyn Sluttbehandlingssak som var forberedt til HOP-møte den 17.06.2013 ble trukket, på bakgrunn av innspill fra Asle Jahren, som mente at hans behov for tømmertransport på Støvnervegen ikke var godt nok ivaretatt i planen. Som følge av denne utsettelsen av saken, mottok kommunen en e-post fra forslagsstiller, der man beklaget utsettelsen av saken da saksbehandlingstiden allerede hadde vært anselig, og mente dessuten at Støvnervegen allerede har svingradier og bredde til å kjøre tømmertransport på. Det ble fra kommunens side foreslått et tillegg til reguleringsbestemmelsene, som ble sendt ut på en begrenset høringsrunde i løpet av sommeren, med frist for innspill den 12.08.2013. Forslaget til endring vil innebære at følgende bestemmelse blir innarbeidet: «2.2 Før det gis tillatelse til utbygging innenfor planområdet, må Støvnervegen utbedres med kurvatur og vegbredder som innfrir kravene for tømmertransport i henhold til Statens Vegvesens håndbok 017.» I forbindelse med den begrensede høringen mottok kommunen 1 merknad, fra Asle Jahren, der det foreslåtte tillegget til reguleringsbestemmelsene godtas. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er i dag bebygd med butikker, en Kiwi butikk og en blomster- og gavebutikk. Formålet med planen er å legge til rette for utvidelse av butikken. Dette fører til at gangvegen som går mellom dagens Kiwibutikk og blomster- og gavebutikken vil bli stengt. For å sikre at gangforbindelsen opprettholdes reguleres det inn fortau langs Støvnervegen frem til Milevegen. Fortauet er i tråd med vedtatt kommunedelplan for Nordkisa. Området reguleres til kombinert bolig og næringsformål. Adkomst til butikklokalene er fra Støvnervegen. Varelevering og adkomst til boligene er tenkt fra Storvegen, nord i planområdet som vist med felt f_kv3. Innenfor planområdet står det i dag en trafokiosk. Denne er regulert inn i planforslaget. Saken er ytterligere beskrevet i planbeskrivelsen. Saksnr. 2010/4432-42 Side 6 av 8
VURDERINGER/DRØFTINGER Byggegrense I kommunedelplanen for Nordkisa står det at: Byggegrense mot Storvegen er på vestsiden 15 meter fra senter veg og på østsiden 15 meter fra senter veg. Fasaden på den eksisterende butikken er 9,5 meter fra senterlinje veg. I reguleringsplanen er derfor utvidelsen av Kiwibutikken skissert innenfor byggegrensen og 9,5 meter fra senterlinje veg. I brev datert 23.06.2011 skriver Statens vegvesen at Statens vegvesen vil ikke motsette seg at tilbygget oppføres som vist på oversendt skisse datert 13.08.2010, dvs. inntil 9,5 m fra senterlinjen av fv. 179.01 Storvegen i en lengde på ca 8,0 m. Estetikk/ tilpasning/ boligtype I kommunedelplanen for Nordkisa er området langs Storvegen markert med detaljeringssone. Formålet med denne detaljeringssonen er å bevare miljøet langs Storvegen. I bestemmelsene til kommunedelplanen står det: Det kan oppføres bebyggelse med inntil 2,5 etasjer med mønehøyde inntil 9 m. Bygningene skal ha saltak. Tiltak i området skal bidra til å beholde og forsterke preget av Storvegen. Bygningene bør vende seg mot vegen, og være tilbaketrukket med åpen plass på forsiden mot vegen. Utviklingen bør bygge opp under Storvegen som en sentral akse i tettstedet. Utvidelsen av butikken vil forholde seg til de bestemmelser som er gitt i kommunedelplanen og vil være med på å videreføre det eksisterende preget langs Storvegen. Atkomst Til området har det vært tre adkomster. En fra Støvnervegen og to fra Storvegen. Forslaget til reguleringsplan legger opp til å stenge de to atkomstene langs Storvegen, og etablere en ny nord i planområdet. Atkomsten er den samme som benyttes av gnr/bnr 102/14. Denne adkomsten skal brukes til renovasjon og varelevering. Rådmannen har derfor satt som krav at den må være dimensjonert for lastebiler iht. Statens vegvesens håndbok 017. Støyforhold Støysonekartene som er utarbeidet viser at det leke- og uteoppholdsarealet som er på terreng delvis er noe støyutsatt. For å sikre at støyforholdene er tilfredsstillende i forhold til T-1442 (veileder for støy i arealplanlegging), må disse områdene støyskjermes. En slik skjerming vil også være positivt sett i forhold til sikkerheten mot områder med varelevering og trafikk. Forhold til Milevegen og Støvnervegen Utvidelsen av Kiwibutikken vil stenge Milevegen mellom Kiwibutikken og blomster- og gavebutikken, og dermed den regulerte gangadkomsten. Planprosessen har tatt noe ekstra tid, da deler av denne vegstrekningen var en eierløs teig. Etter en prosess for å fastslå hjemmelshaver av teigen, ble det avklart at denne tilhører gnr 102/1. Grunneier her har ingen kommentarer til planforslaget. For å ivareta trafikksikkerheten for gående, reguleres det inn fortau langs Støvnervegen som vedtatt i kommunedelplanen for Nordkisa. Stengingen av Milevegen medfører også at lange kjøretøyer, som f.eks tømmertransport henvises til å følge Støvnervegen. Dersom kurvene i Støvnervegen ikke innfrir kravene til svingradius og vegbredder for tømmertransport, innebærer tillegget i bestemmelsene at tiltakshaver må opparbeide vegen slik at dette ivaretas. Saksnr. 2010/4432-42 Side 7 av 8
Boligbyggeprogrammet I dag er det 1 leilighet over butikklokalene. I reguleringsplanen legges det opp til at det kan etableres ytterligere 2 leiligheter. Området ligger ikke inne i boligbyggeprogrammet, men fordi det kun er snakk om 2 nye boenheter vil dette kunne gå av kvoten for løpende fortetting. Utbyggingsavtale Det er ikke inngått utbyggingsavtale mellom grunneier/utbygger og Ullensaker kommune. Grunnen til dette er at utbyggingene på eiendommene er mindre enn det som er kravet i forutsigbarhetsvedtaket til Ullensaker kommune (min. 5 boenheter og eller BRA 1000 m2), vedtatt av Herredsstyret 12.06.2006. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for utvidelse av Kiwi på Nordkisa vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2010/4432-42 Side 8 av 8