Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 17/5956 /48442/18-PLNID Robert Larsen 12.02.2019 0000 Telefon: 901 29 484 Saken skal behandles i følgende utvalg: Formannskapet PLAN 1896 DETALJREGULERING SJØLUNDVEGEN 3-5 OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan 1896 Sjølundvegen 3-5, gnr./bnr. 118/945, 949, med plankart av 11.12.2018 og planbestemmelser av 30.01.2019, legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven 12-10. Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Avdelingsdirektør for bymiljø
Sammendrag Mål for planen Planen legger til rette for næringsbygg, hovedsakelig i form av kontorer og verksted/lager for servicebedrifter, samt utearealer og parkering i kjeller. I tillegg foreslås det å åpne for engroshandel, tjenesteyting o.l. Hovedinnhold 70 N Arkitektur har, på vegne av Langnes Utvikling AS, utarbeidet planforslag for eiendommen Sjølundvegen 3-5. Planområdet er en del av reguleringsplan 0895 for Norrøna, beliggende overfor rundkjøringen Langnesvegen-Kvaløyvegen. Arealet er avsatt til kontorformål B3 i gjeldende plan. Arealet øst og vest for planområdet er utbygd med kontorbygg i inntil tre etasjer. I nordøst avgrenses planområdet av Langnesvegen. Arealet i sørvest er i stor grad ubebygd. Planområdet har en eksisterende kontorbygning, tilsvarende 2 700 m² BRA. Planforslaget legger opp til 6 000 m² ny BRA, fordelt over to til tre etasjer. Atkomst skjer via eksisterende tilkomstveg mot Sjølundvegen og Langnesvegen. Det stilles krav om opparbeiding av fortau langs Sjølundvegen. Parkering ivaretas dels på terreng, dels i egen parkeringskjeller. Det tillates etablert maksimalt 63 parkeringsplasser for ansatte og gjester, i tillegg til 57 parkeringsplasser reservert for tjenestekjøretøy. Statens vegvesen har startet planarbeid for ny tunnel mellom Breivika og Langnes, som vil få sitt vestlige utløp like nord for planområdet. Planarbeidet kan påvirke og endre eksisterende veg- og trafikkløsninger i området. Valg av trafikkløsninger er ikke avklart når plan for Sjølundvegen 3-5 legges ut til offentlig ettersyn. Det antas at planarbeidet ikke vil ha direkte konsekvenser for eiendommene. Vurdering Planområdet er godt egnet til etablering av kontorbygg og verksted/ lager for servicebedrifter. Reguleringsformålet er i tråd med overordnet planverk og gjeldende reguleringsplan, og arealet er allerede utbygd i hht. formålet. Planforslaget er i tråd med ønsket om økt fortetting av eksisterende bebyggelse i bynære områder, og overordnete strategier i Tenk Tromsø. Byggehøyder og volum avviker ikke vesentlig fra eksisterende bygg i området. Ev. konflikter knyttet til planforslaget anses som små. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker.
01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument (ikke uttømmende) Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Udatert 02. Forslag til plankart 11.12.18 03. Forslag til planbestemmelser 30.01.19 04. Forslagstillers planbeskrivelse 12.12.18 05. Uteromsplan 06. Sol- og skyggediagram 07. Trafikkanalyse 08. VAO-rammeplan 09. VAO følgeskriv 10. ROS-analyse 11. Merknader varsel om oppstart 12. Referat fra oppstartsmøte 18.12.18 11.06.18 19.03.18 15.05.18 08.06.18 16.11.18 Udatert 11.12.17 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt 01. Kommuneplanens arealdel 2017-2026 02. Reguleringsplan 0895 Norrøna (1984) 03. Områdereguleringsplan 1728 Langnes (2014)
02 Planfakta Gårds- og bruksnr.: 118/945, 949 Planområdets areal: 8 563 m² Formål: Kombinert bebyggelse og anlegg (kontor, engros, verksted, lager) Total BRA: 8 700 m², inkl. eksisterende bygning på 2 700 m² Utnyttingsgrad: 110 % Forslag til plankart 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med Byutvikling 11.12.18 Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet 21.12.17 partene) Komplett forslag til reguleringsplan 18.12.18 Planprosessens spesielle sider Statens vegvesen har startet planarbeid for ny tunnel mellom Breivika og Langnes, som vil få sitt vestlige utløp like nord for planområdet. Planen innbefatter også en ny rundkjøring og bruforbindelse mot Kvaløya, omfattende endring av trafikkløsning i Kvaløyvegen og mulig omlegging av Langnesvegen. Planarbeidet kan påvirke og endre eksisterende veg- og trafikkløsninger i området.
Valg av trafikkløsninger er ikke avklart når plan for Sjølundvegen 3-5 legges ut til offentlig ettersyn. Det antas at planarbeidet ikke vil ha direkte konsekvenser for eiendommene. 04 Planvurdering Bakgrunn 70 N Arkitektur har, på vegne av Langnes Utvikling AS, utarbeidet planforslag for eiendommen Sjølundvegen 3-5. Planområdet er en del av reguleringsplan 0895 for Norrøna, beliggende ovenfor rundkjøringen Langnesvegen-Kvaløyvegen. Arealet er avsatt til kontorformål B3 i gjeldende plan. Planområdet (opprinnnelig planavgrensning markert med rødt) i Kommuneplanens arealdel 2017-2026 Arealet øst og vest for planområdet er utbygd med kontorbygg i inntil tre etasjer. I nordøst grenser eiendommene mot Langnesvegen. Langs denne delen av Sjølundvegen 3-5 er det regulert inn gang- og sykkelfelt, i hht. områdereguleringsplan 1728 for Langnes. Området sørvest for planområdet er i stor grad ubebygd. Planområdet har en eksisterende kontorbygning, tilsvarende 2 700 m² Planforslaget legger opp til 6 000 m² ny BRA, fordelt over to til tre etasjer. Ny bygningsmasse tenkes fordelt over 2-3 etasjer, med første etasje tiltenkt verksted/lager/engroshandel og andre til tredje etasje tiltenkt kontor og tjenesteyting. Kjelleretasje kan tenkes å utgjøre ca. 3 500m² men areal under terreng er ikke regnet med i total BRA. Boligbebyggelse Tiltaket omfatter ikke boligformål. Planområdet er omgitt av næringsbygg, og planforslaget anses derfor å ha små konsekvenser for boligbebyggelsen i nærområdet.
Dagens planområde med eksisterende kontorbygg og tilgrensende bygg (ill.: planbeskrivelse) Universell utforming Barn og unge Folkehelse Landskap, grønnstruktur Skole, barnehage Renovasjon Vann, avløp og overvann Trafikk Utendørsarealer planlegges med universell utforming, og det legges vekt på sykkelparkering og parkering for forflytningshemmede nær innganger. Ingen spesielle negative konsekvenser for barn og unges interesser. Ingen spesielle negative konsekvenser for folkehelse. Planområdet er delvis utbygd fra før av, med et grøntområde av lavtvoksende skog mot Langnesvegen. Byggehøyder og volum avviker ikke vesentlig fra eksisterende bygg i området, og vil ikke påvirke nærog fjernvirkning negativt. Det er ikke skole eller barnehage i umiddelbar nærhet til planområdet. Planområdet inneholder ikke boliger. Eksisterende avfallsløsning er privat med utendørs container. Det etableres avfallsrom i nye bygninger. Det er utarbeidet egen VAO-rammeplan. Området er i stor grad utbygd med eksisterende infrastruktur for vann og avløp. Ledningsnett vil ha tilstrekkelig kapasitet etter mindre oppgraderinger. Det etableres ny overvannsledning til kulvert under Kvaløyvegen og grøft til sjø. Trafikkforholdene er beskrevet i egen analyse. Utbyggingen vil medføre noe trafikkøkning. Eksisterende vegnett anses å ha tilstrekkelig kapasitet, og planen vil ikke vil ha negative konsekvenser for trafikksikkerhet. Det legges opp til å benytte eksisterende tilkomstveg mot Sjølundvegen og Langnesvegen. Planområdet grenser mot regulert gang- og sykkelveg langs Langnesvegen. Denne er ikke opparbeidet. Det stilles
krav om etablering av fortau langs Sjølundvegen, som kan knytte an til gang- og sykkelveg. Mulig ny bebyggelse sett fra rundkjøringen Kvaløyvegen-Langnesbakken (ill.: planbeskrivelse) Parkering Parkering ivaretas i egen parkeringskjeller, med noe overflateparkering. Ut mot Langnesvegen er det angitt bestemmelsesområde der det ikke tillates etablert overflateparkering. I hht. Kommuneplanens arealdel tillates det maksimalt 42 parkeringsplasser for ansatte og 21 for gjester. I tillegg tillates det 57 plasser reservert for tjenestekjøretøy, som KPA åpner for. Det settes av minimum 87 sykkelparkeringsplasser for ansatte og 22 for gjester. Støy Samfunnsikkerhet, grunnforhold Det er noe trafikkstøy fra Langnesvegen. Området ligger i rød og gul støysone for vegtrafikkstøy. Planområdet ligger i søndre innflygningssone til Tromsø lufthavn og i rød sone for flystøy. Planområdet inneholder ikke boliger, og støyforholdene ivaretas i hht. TEK17. Planområdet er underlagt restriksjoner i byggehøyde pga. innflygingssonen til flyplassen. Byggehøyde avviker to meter fra hinderflate. Dette er avklart med Avinor i form av dispensasjon. Det vil være tilstrekkelig slokkevannskapasitet etter at kommunen oppgraderer offentlig ledningsnett (planlagt utført 2018/2019), og etter at privat vannledning i atkomstveg er oppgradert. Arealet ligger innenfor sonen for marine avsetninger. Ved utgraving av tomt i Sjølundvegen 5 ble det konstatert fjellgrunn, det er også synlig fjell i dagen på eiendommen. Det er utarbeidet egen geoteknisk rapport. Øvrige risiko- og fareforhold anses som lite aktuelle. Kulturminner Naturmangfold Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Planforslaget antas ikke å ha spesielle negative konsekvenser for naturmangfold, jf. naturmangfoldslovens 8-12.
Tenk Tromsø Reguleringsformål er i tråd med ønsket om økt fortetting av eksisterende bebyggelse. Det er gode kollektivforbindelser via holdeplass i Sjølundvegen, langs Kvaløyvegen og i øvre del av Langnesbakken. Forslaget legger opp til en sykkelplass pr. 100 m² for ansatte, tilsvarende 25 % av arbeidsplassene, dersom området utbygges med kontor. Sykkelplasser for gjester dimensjoneres tilsvarende til 0,25 pr. 100 m². Planforslaget gjennomfører intensjonen i overordnet plan. Ytterligere tilpasning til overordnete strategier anses ikke som nødvendig. Merknader til varsel om oppstart Ifm. varsel om oppstart kom det inn sju merknader fra offentlige etater. Disse følger vedlagt, og er kommentert i planbeskrivelsen. 05 Konklusjon Planområdet er godt egnet til etablering av kontorbygg og verksted/ lager for servicebedrifter. Reguleringsformålet er i tråd med overordnet planverk og gjeldende reguleringsplan, og arealet er allerede utbygd i hht. formålet. Planforslaget er i tråd med ønsket om økt fortetting av eksisterende bebyggelse i bynære områder, og overordnete strategier i Tenk Tromsø. Vedtakskompetanse: formannskapet Vedlegg: 1. Oversiktskart + lokaliseringskart 2. Forslag til plankart 3. Forslag til planbestemmelser 4. Forslagstillers planbeskrivelse 5. Uteromsplan 6. Sol- og skyggediagram 7. Trafikkanalyse 8. VAO-rammeplan 9. VAO følgeskriv 10. ROS-analyse 11. Merknader varsel om oppstart 12. Referat fra oppstartsmøte Byggehøyder og volum avviker ikke vesentlig fra eksisterende bygg i området. Ev. konflikter knyttet til planforslaget anses som små. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker.