GBNR - 548/61, FA - L13, Arkiv: PLANNAVN - 20020023 Arkivsak: 17/24444-69 Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Dato: 29.10.2018 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 224/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 21.11.2018 252/18 Formannskapet 03.12.2018 116/18 Kommunestyret 18.12.2018 Forslag til detaljregulering Pikås, gbnr. 548/61 - sluttbehandling Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 21.11.2018: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 224/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: Formannskapet behandlet saken 03.12.2018: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. 1
FSK- 252/18 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: Kommunestyret behandlet saken 18.12.2018: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. KST- 116/18 Vedtak: SAKSUTREDNING Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Faktaopplysninger 2
Bakgrunn: Planforslag for Pikås er utarbeidet av Ingeniørservice AS på vegne av Pikåsen Eiendom AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utvikling av boligbebyggelse med en høyere tetthet enn det eksisterende reguleringsplan legger opp til. Planområdet inngår i eksisterende reguleringsplan for Fossnes senter og Pikåsen, vedtatt 22.02.2002, samt bebyggelsesplan for Fossnes Borettslag II, vedtatt 23.04.2003. Planen vil dermed oppheve deler av reguleringsplanen for Fossnes senter og Pikåsen og oppheve bebyggelsesplanen for Fossnes Borettslag II i sin helhet. Saksopplysninger: Tidligere sakshistorikk I 2015 søkte tiltakshaver om mindre endring av reguleringsplan for det aktuelle område, med ønske om økt utnyttelse. Søknaden ble behandlet politisk og det ble fattet følgende vedtak i saken (sak 54/2015, vedtatt 19.08.2015, tidligere Stokke kommune): «Søknaden imøtekommes.vedtaket hjemles i plan- og bygningslovens 12-14, om mindre endringer av reguleringsplan. Det anføres at godkjenning og igangsetting av de aktuelle byggetiltakene, betinges av at alle vilkår som fremgår av gjeldende planbestemmelser, herunder infrastrukturelle forhold som atkomst/vei, vann og avløp etc, skal være avklart og brakt i orden.» Ved behandling av byggesøknad i 2017 ble det avdekket at sak om mindre endring av plan ikke har fulgt de ordinære saksbehandlingsreglene for mindre endring. Blant annet ble saken ikke sendt på den lovfestede høringen. For å forsøke å få til en løsning i saken sendte Sandefjord kommune en orientering til regionale myndigheter i desember 2017. Etter en samlet vurdering av innspill i saken ble det besluttet at saken måtte behandles på nytt og at endringen ikke var å anse som en mindre endring av eksisterende plan. På bakgrunn av dette ble det varslet oppstart av reguleringsarbeid for full endring av plan. Det aktuelle arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende boligområde. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel er det i punkt 2.1, tetthet i boligområder, anført at det for Pikås skal legges til grunn en tetthet på 1 bolig pr. dekar. Det ble til førstegangsbehandling utarbeidet to ulike alternative reguleringsplaner, hvor det i alternativ 2 var to færre boenheter enn i alternativ 1. Beskrivelse av planen Planområdet er på ca 12,7 daa og legger til rette for etablering av boligbebyggelse. Til førstegangsbehandling ble det lagt frem to alternative planforslag. Alternativ 2, som har to færre boenheter enn alternativ 1, ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Dette planforslaget legger til rette for etablering av 6 firemannsboliger og 1 tomannsbolig, totalt 26 boenheter med tilhørende anlegg. Det åpnes for at bebyggelsen kan ha flate tak, men det tillates ikke takterrasse. Maks gesim- og mønehøyde er 7 meter. Det avsettes parkering i henhold til kommuneplanens krav, 2 plasser pr. boenhet. Planforslaget legger til rette for to felles uteoppholdsareal. Kommuneplanens krav tilfredstilles også på dette punkt. Planforslaget tar med seg kryss mellom Vennerødveien og Pikåsveien. Det legges her opp til utbedring av krysset i henhold til krav fra Statens vegvesen. I tillegg skal det etableres kryssingspunkt for myke trafikkanter. Etter offentlig ettersyn er det gjort en mindre endring i planforslaget. Dette dreier seg om en justering av adkomst til felles lekeområde i syd (BLK). Denne er skjøvet noe mot vest. Formålsgrense og byggegrense for BK4 er justert tilsvarende. 3
Offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn 31.08.2018, med frist for merknader 16.10.2018. Det har kommet inn 7 merknader som vedlegges saken i sin helhet. Hovedpunkter fra merknadene oppsummeres nedenfor og kommenteres i rådmannens vurderinger. Direktoratet for mineralforvaltning har ingen merknader til planforslaget. Statens vegvesen viser til at måltall for angivelse av frisiktsonen sørover i nordre kryss har falt bort, og ber om at plankart oppdateres. Videre vises det til rekkefølgekrav for tiltak mot fylkesveg og at det fremgår av bestemmelsene at kommunen kan vurdere å gi igangsettingstillatelse dersom det foreligger tilfredsstillende garanti for gjennomføring. Vegvesenet finner denne formuleringen uheldig. Anleggstiden kan være den mest krevende tiden når det gjelder trafikksikkerhet. NVE har ingen merknader til planforslaget. Vestfold fylkeskommune har ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Vestfold har ingen merknader til planforslaget. Bane NOR har ingen merknader til planforslaget. Kjersti Aas- Hansen (nabo) har følgende merknader til planforslaget: flatt tak må avvises helt da dette ikke harmonerer med eksisterende bebyggelse. Hun er forundret over at alternativ 2 illustreres med flate tak, da hun oppfatter at dette alternativet ikke skal ha flate tak. Ny bebyggelse må ikke legges høyere enn på eksisterende terrengnivå. Større trær i området må i størst mulig grad bevares. Ventilasjonsanlegg må ikke skape støy for naboer. Det er et rikt dyreliv innenfor planområdet. Pikåsveien er i dårlig forfatning med behov for vedlikehold. Det ønskes fastboende til området ikke flere utleieleiligheter. Dette bes inntatt i rekkefølgebestemmelsene. Utleier i Pikåsveien (B&W eiendom) innfrir ikke krav fra Vesar i forhold til søppelhåndtering. Kapasitet på vannforsyning i området må utbedres/økes. Pikås trenger generell standardheving i forhold til skilt, veibelysning og søppelhåndtering. Økonomiske konsekvenser for Sandefjord kommune Planforslaget innebærer en endring av Pikåsveien, som er kommunal vei. Det må inngås en avtale mellom utbygger og kommunen som grunneier i forbindelse med dette. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget legger til rette for uteoppholdsarealer som er i henhold til kommuneplanens bestemmelser. Etter støyskjerming viser beregninger at uteoppholdsarealer får akseptabelt støynivå. Videre skal det tilrettelegges for kryssningspunkt over fylkesveien til gang- /sykkelvei på motsatt side av veien. Da det ikke er endringer i forhold til barn- og unges interesser etter offentlig ettersyn, har det ikke vært ny dialog med barn- og unges representant angående saken. Rådmannens vurdering: Innledningsvis ønsker rådmannen å vise til at det er gjort en mindre justering av planforslaget etter offentlig ettersyn. Dette går på en justering av adkomst til felles lekeområde i syd, 4
område BLK. Denne er skjøvet noe mot vest. Formålsgrensen og byggegrensen for område BK4 er justert tilsvarende mot vest. Rådmannen vurderer at denne justeringen ikke har noen praktisk betydning for planforslaget eller for naboer og at det derfor ikke er behov for ny høring. Rådmannen mener at barn- og unges interesser er ivaretatt i planforslaget og har ingen ytterligere merknader til dette temaet. Videre vises det til at det ikke fremkommer forhold ved ROS- analysen som krever spesielle tiltak. Rådmannen slutter seg til denne. Planforslaget er endret i henhold til merknad fra Statens vegvesen. Forhold knyttet til veg anses på denne bakgrunn å være ivaretatt og kommenteres ikke ytterligere. Når det gjelder merknad fra nabo Hansen, ser rådmannen det mest hensiktmessig å svare denne ut punktvis: Flate tak: Rådmannen viser til at begge de to alternative planforslagene som ble lagt frem til førstegangsbehandling åpnet for flate tak. Rådmannen kommenterte også dette i saksfremlegget til førstegangsbehandling og mente at det kunne åpnes for flate tak i området, men ikke takterrasser. Rådmannen kan ikke se at det på illustrasjoner står at det ikke skal bygges flate tak for alternativ 2. Plassering i terreng: Ny bebyggelse i området vil i stor grad følge eksisterende terreng. Det er levert inn snittegninger som viser dette. Bevaring av trær: I forbindelse med regulering av området er det ikke vurdert at det er spesielle trær i området som bør sikres et spesielt vern gjennom reguleringsplanen. I de grønne områdene vil deler av eksisterende vegestasjon bli ivaretatt. Støy: Ventilasjonsanlegg vil være tema for byggesaken, ikke reguleringsplanen. Teknisk forskrift vil ivareta dette. Dyreliv: Det er vurdert i forbindelse med planarbeidet at det ikke er naturtyper eller arter innenfor området som skal gis/er gitt et særskilt vern. Standard på Pikåsveien: Pikåsveien er kommunal vei. Det er imidlertid kun en liten del av denne som blir berørt av reguleringsplanen. Krysset med Vennerødveien og Pikåsveien frem til planområdet vil få en oppgradering som følge av reguleringsplanen. Rådmannen finner det imidlertid ikke rimelig at utbygger skal bli pålagt ytterligere krav om utbedring av veien, da nye boliger innenfor planområdet ikke vil belaste øvrige deler av Pikåsveien med trafikk. Fastboende/utleie: Rådmannen viser til at dette ikke er et forhold som det er anledning til å sette krav til i reguleringsbestemmelsene. Eksisterende avfallshåndtering: I reguleringsplanen for Pikås legges det opp til nedgravd søppelhåndtering. At avfallshåndtering i planens nærområder ikke fungerer opptimalt må tas med de aktuelle parter. Kapasitet på vann- og avløpsanlegg: Det går hovedvannledning (Ø 225 mm PVC fra 2014) og avløpsledning (Ø 160 mm PVC fra 2014) i Vennerødveien. Vannforsyning og avløpsledning til/fra planområdet må tilknyttes disse. Det er vurdert at kapasitet er tilfredsstillende. Opprusting av området: Rådmannen tar innspillet om at Pikås trenger en standardheving til orientering. I forhold til den pågående planen for Pikås vurderer rådmannen at dette ikke kan gi noen føringer. Konklusjon Kommuneplanen legger opp til en utnyttelse på 1 boenheter pr. dekar i området 5
Fossnes/Pikås. Denne reguleringsplanen legger opp til en høyere utnyttelse, 2 boenheter pr. dekar, og er i strid med kommuneplanen på dette punkt. Ved førstegangsbehandling viste rådmannen imidlertid til at dette aksepteres på bakgrunn av sakens historikk. Etter offentlig ettersyn har det ikke kommet merknader som er i konflikt med denne vurderingen. Rådmannen vil videre vise til at en utvikling med firemannsboliger/leiligheter kan skape variasjon i boligtilbudet og gi et positivt suplement til eksisterende bebyggelse i området. Etter en totalvurdering anbefaler rådmannen at forslag til detaljregulering vedtas. Vedlegg i saken: Reguleringsplan Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Situasjonsplan Sol- og skyggediagram Illustrasjon av boligtyper Merknader til offentlig ettersyn Oversiktskart 6