Byrådssak 137/14 Ytrebygda, gnr. 120, bnr. 14 mfl. Folldalsheia 1. Plannummer 16540000. Forslag til reguleringsplan Type: ASRO ESARK-5120-200003324-187 Hva saken gjelder: Systembygg AS fremmer planforslag for et boligområde i Folldalsheia i Ytrebygda bydel. Planområdet ligger nord for Steinsvikvegen med adkomst fra denne, og vil få gangavstand til det fremtidig bybanestoppet på Fagerheim, Råstøl. Steinsvikvegen Planområdets plassering og ca avgrensning Planforslaget legger til rette for i hovedsak lavblokker med ca 163 nye boenheter med tilhørende uteoppholdsareal og vegareal. Tre eksisterende eneboliger inngår i planforslaget. Området ligger høyt i terrenget i forhold til Fagerheim og Råstølen, har gode utsikts- og solforhold mot sør og sørvest. 1
Beskrivelse av planområdet Planområdet på ca 37,5 daa, og er uregulert. I kommuneplanens arealdel, både 2006 og 2010, er arealet avsatt til byggeområde. Mot sør grenser planområdet opp mot reguleringsplan for boliger 1720.0001, Folldalsheia Sør, og mot nord mot et større skogkledd område avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel. I sørvest grenser planområdet opp mot ny reguleringsplan for Fagerheim barneskole og bybanestopp.m.m. plan ID 6101.0000, (Tunesflaten). Terreng og grønnstruktur Planområdet består av til dels svært bratt og kupert terreng med flere fremtredende landskapselementer. Et dalsøkk i sørvest fører ned mot Fagerheim og bybanestopp. Deler av området har en helning på 45 grader. Mot nordøst ligger en stor kolle som markerer toppunktet i planområdet. I øst løper et til dels flatt dalsøkk mot nord. Beskrivelse av planforslaget Plankart til sluttbehandling, revidert 01.03.2014 Uteoppholdsareal Planforslaget viser to større og ett mindre naturområde og to felles lekeplasser. Illustrasjonsplanen viser mindre lekeplasser fordelt på de ulike feltene, samt akebakke og ballbane i den nord-østlige del av planområde. Reguleringsbestemmelsene stilles det krav om minimum 8m 2 privat og 25 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Trafikkforhold Adkomst til området skjer via den kommunale vegen Folldalsheia, som føres frem til de øvre delene av planområdet. Adkomst til nedre del, BB6, er vist på illustrasjonsplanen og skal godkjennes ved søknad om tiltak. Eksisterende eneboliger beholder dagens adkomstveg. Gangforbindelse til Søråshøgda barneskole i nord og til bybanestopp ved Tunesflaten / Fagerheim i sørvest, er vist på plankartet. Disse inngår også som del av viktige grønne turdrag for et større område. 2
Planprosessen Kunngjøring av oppstart var 22.01.01. Planprosessen har vært lang og omfattende med flere reviderte planforslag og høringer: Offentlig ettersyn 07.09.05-06.10.05. Det kom da inn 15 private merknader og 6 uttalelser fra høringsinstanser. Begrenset høring 03.07.11-30.08.11. Det kom da inn 15 private merknader og 6 uttalelser fra høringsinstanser. Ny begrenset høring våren 2013. Endringer før siste høring gjaldt - Plassering av gangveier og gangvei mot bybanestopp - Større buffer mot eksisterende boliger og justering av lekeareal - Adkomstveien og parkeringsløsninger - Bebyggelse i B3 Ved siste begrenset høring kom det inn 2 private merknader og 1 uttalelse fra høringsinstanser. Det foreliggende reviderte forslag til reguleringsplan ble mottatt 19.06.13, men har blitt komplettert med tilleggsmateriell, mottatt 01.11.13/ 17.12.13. Fagetatens vurdering Fagetaten anser planområdet som et godt egnet område for boliger og anbefaler det foreslåtte hovedformålet boligbebyggelse. Fagetaten har fortsatt noen anbefalinger til de foreslåtte løsningene i planforslaget som fremmes. Gangforbindelse til Bybanen Vist gangsti mot bybanestoppet går i dag i et terreng som er svært bratt og i krysningspunktet mellom tre ulike detaljreguleringer. Stien er på planforslaget vist som smal gangveg og krav om opparbeiding er tatt med i planens rekkefølgebestemmelser, men planforslaget tar ikke stilling til standard. Fagetaten mener at dette er tilfredsstillende for å sikre at denne gangforbindelsen blir opparbeidet. Trafikkløsninger Med den eksisterende bebyggelsen og det foreslåtte antall nye boenheter, vil det være ca 250 enheter som benytter Folldalsheia som adkomstveg. Ulike vegløsninger inn til planområdet har vært utarbeidet og vurdert i løpet av planprosessen. Problemstillinger har bl.a. vært stigningsforhold og inngrep i naturområdet. Atkomsten er nå lagt som en forlengelse av offentlig atkomstveg til eksisterende boligfelt i Folldalsheia sør. Det er forutsatt at denne skal overtas som kommunal veg. Det skal etableres fortau langs del av vegen. Gang-/turveger mot bybanen i vest og skoleveg gjennom friområdet i nord/øst ligger inni planen. Trafikketaten har uttalt seg til det sist justerte planforslaget i brev av 21.05.13 og brev av 29.11.2013. I sistnevnte brev er konkludert med at planlagt atkomstveg ikke oppfyller kravene i håndbok 017 og 263, og at trafikketaten ikke kan anbefale forslaget. Etter ytterligere justeringer av planforslaget har Trafikketaten i epost av 9.12.2013 uttalt at planforslaget kan aksepteres på visse vilkår. Dette gjelder angivelser av bredder på trafikkarealene, siktlinjer og møteplasser, dimensjonering av snuhammer og stigningsforhold. Det må søkes om aksept for avvik for stigningsforhold på den kortere del av vegen. Fagetaten oppfatter at forslagstiller er innstilt på å etterkomme vilkår og anbefalinger fra Trafikketaten. Dette skal nå være innarbeidet, men Fagetaten finner etter en helhetlig vurdering av atkomst vegen bør ligge slik det nå er foreslått, da den er best i forhold til naturinngrep. Fagetaten finner det uansett riktig å anbefale at vilkårene for vegstandard mv fra Trafikketaten blir oppfylt. 3
Terrengtilpasning, nær og fjernvirkninger Planområdet er i dag et ubebygd grøntområde i forlengelsen av friområder på høydedrag i nord og øst. Terrenget består av bratte skrenter men også solrike slakere skråninger mot sør. Den sør-vestlige delen har i dag synlige skogkledte skråninger sett fra Steinsvikvegen ved Fagerheim. Eksisterende fjernvirkning fra Steinsvikvegen Illustrasjon av skissert prosjekt i B6 «sett» fra Steinsvikvegen 2013 Fagetaten har påpekt at en kolle i nordøst bør sikres som landskapselement og inngrep begrenses i størst mulig grad. Bebyggelsen bør ikke være høyere enn kollen. Fagetaten har gått gjennom illustrasjonsplanen som viser forslag til plassering av bygningene i terrenget og med angitt etasjehøyde. Flere bygninger medfører store terrenginngrep og vil få en dominerende plassering i terrenget. For å oppnå bedre tilpasning av bebyggelsen til terrenget, bedre nær- og fjernvirkning og for å ivareta tilstrekkelig avstand til mye brukt turveg nord for området, foreslår fagetaten at bygninger vist med rødt på illustrasjonen på neste side, tas ut av planen. Bebyggelse vist med fiolett og tallet 2 foreslås redusert fra 4 til 2 etasjer og bebyggelse med tallet 3 foreslås redusert fra 4 til 3 etasjer. Eier av BB2 gnr. 120, bnr. 77 har søkt om mulighet for økt utnyttelse. For å ta høyde for dette foreslår fagetaten at utnyttelsesgrade endres fra 50% BRA til 55 % BRA. 4
Fagetatens konklusjon Reguleringsprosessen for Folldalsheia har pågått i flere år, og det har vært forelagt ulike forslag til veiløsninger og bygningstyper. Fagetaten vurderer løsningen som nå presenteres som en forbedring i forhold til tidligere versjoner og ser en rekke positive elementer i planforslaget. Foreslått bebyggelse innebærer imidlertid en relativt tung utnytting på en eksponert høyde med viktige turvegforbindelser. Forslag til justering av bebyggelsen er gjort for å redusere terrenginngrep og sikre grønne verdier for allmennheten. Planforslaget anbefales godkjent med endringer i bestemmelsene pkt 2 a og på plankartet a,b,c,og d innstilling til vedtak. Byrådets vurdering Byrådet vurderer området som godt egnet til boligformål da det ligger nær skoler og har gode utearealer og solforhold. Lavblokker opp til 4 etasjer, kan i anbefales da området ligger nær bybanestopp. Området har imidlertid en krevende topografi og er svært eksponert sett fra bybanestoppet og Steinsvikveien. Byrådet er opptatt av god terrengtilpasning og at områdets naturgitte egenart ivaretas på best mulig måte og slutter seg til fagetatens anbefaling om følgende: -Rød bygning a fjernes fordi den ligger for nær offentlig turvei. -Rød bygning b fjernes fordi den ligger for nær en karakteristisk kolle på vestsiden i f_f1 -Rød bygning c og d fjernes fordi de ligger ut mot bratt skråning og eksponert ned mot grøntdrag med turvei. -Fiolette bygninger merket 3 reduseres fra 4 til 3 etg med hensyn til bedre terrengtilpasning mot koller og turdrag. -Fiolette bygninger merket 2 reduseres fra 4 til 2 etg da de ligger ut mot en bratt terrengskråning og vil i tillegg få en dominerende virkning i forhold til kollen bak. 5
Byrådet mener at det i forbindelse med søknad om tiltak, bør stilles strengere krav til god dokumentasjon av veiene og bygningenes tilpasning til terrenget og landskapet. Utomhusplanen bør bl.a. vise eksisterende og nye koter, fyllinger og skjæringer. Videre bør ny og eksisterende vegetasjon som skal bevares vises, samt planlagt bebyggelse sammen med omgivelsene, også utenfor planområdet. Fjernvirkningen fra Steinsvikveien og bybanestoppet ved Fagerheim bør illustreres med fotomontasjer og/eller 3D modeller. Krav til stigningsforhold på veier og krav til universell tilgjengelighet er krevende å oppfylle innenfor planområdet. Avtrappede boliger i sørvest i BB6 vil slik det er vist på illustrasjonsplanen, bl.a. ikke ha tilgjengelighet for rullestolbrukere, nødkjøring og flyttebiler. Dette forutsettes løst i forbindelse med søknad om tiltak. Gangveg o_g1 og o_g2 er for smale for offentlig overtakelse og foreslås endret på plankartet til turveier o_t3 og o_t4. Etter at saken ble avlevert fra fagetaten, har byrådsavdelingen drøftet planforslaget med forslagsstiller og trafikketaten. Plankart, illustrasjoner og bestemmelser er justert noe i denne fasen. Byrådet viser til at saken har hatt en lang planprosess der vegføringer og plassering av bebyggelse er bearbeidet flere ganger. Planforslaget som nå foreligger fremstår som bedre enn tidligere versjoner, men er enda ikke helt i mål når det gjelder vegutforming. For ikke å forsinke saken ytterligere, foreslås Trafikketatens krav løst i forbindelse med søknad om tiltak. Det bemerkes at den kommunale adkomstveien Folldalsheia ikke er opparbeidet i henhold til tilgrensende reguleringsplan i sør. Byrådet vil påse at dette blir endret og rettet opp i samsvar med de faktiske forhold, se vedtakspunkt 3. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger og forslag til tillegg til bestemmelser. For å imøtekomme byrådets vurdering, foreslås i tillegg justeringer nevnt ovenfor, se vedtakspunkt 2. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda, gnr. 120, bnr. 14 mfl. Folldalsheia 1. Plannummer 16540000, vist på plankart sist datert 01.04.14 og tilhørende bestemmelser datert 18.03.14 2. Dette med følgende endringer: På plankartet: a. De 2 østligste boligdelene i felt BB3 må reduseres fra høyde tilsvarende 4 etasjer til 2. etasjer b. De 2 østlige boligdelene i felt BB4 må tas ut av planforslaget, sammen med 1 boligdel i vest c. Den nordligste boligdelen i den østre del av felt BB1 tas ut av planforslaget. d. Utnyttelsesgrad for felt BF8 endres til BRA = 55 %. e. o_g1 endres til o_t3 og o_g2 endres til o_t4 I bestemmelsene: a. 1.2.9 tilføyes: «Offentlig veg opparbeides iht. kravene i håndbok 017 og 263, alternativt etter de krav som vegmyndigheten stiller til standard og opparbeiding. Plan for alle offentlige veger samt drift og vedlikehold av disse skal godkjennes av kommunen.» b. 1.2.1 Utomhusplan, tilføyes: «Utomhusplanen skal vise: -Eksisterende og nye terrengkoter -Veier med angitt bredde, stigningsforhold, fylling og skjæring -Nye og eksisterende trær som skal bevares. -Belysning. Det skal gjøres rede for atkomst for nødkjøring og flyttebiler til alle boligene.» 6
c. 1.2.4 Arkitektur, estetikk og kvalitet, tilføyes: «..Kommunen kan kreve synlighetsvurderinger og illustrasjon av fjernvirkningen fra sentrale steder ved hjelp av fotomontasjer eller 3D modeller. Kommunen kan videre kreve snitt som viser bebyggelsen i forhold til tilgrensende natur- og byggeområder.» d. 1.2.5 Terrengbehandling, tilføyes etter tredje setning: «Det skal gjøres rede for håndtering av evt overskuddsmasse» e. 3.2. Utgår f. 4.2.2 Tilføyes: «Turveier o_t3 og o_t4 skal være som vist på plankartet. Den eksakte plasseringen blir avgjort ved byggesaken» g. 1.3.5 Endres til: «Opparbeiding av offentlig turvei o_t3 og_t4. Turvei T4 skal være trinnfri på den strekningen den følger formålsgrensen mot BB6.» Plankart, bestemmelser og illustrasjoner oppdateres i henhold til vedtaket før kunngjøring av planvedtaket. 3. Det skal foretas en reguleringsendring av tilgrensende plan i sør P-ID 17200000 slik at det blir samsvar mellom plan og opparbeidet veg. Dato: 8. april 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 21.12.2013 A. Plankart, revidert 01.04.2014 B. Reguleringsbestemmelser, revidert 18.03.2014 C. Illustrasjonsplan, 01.03.2014 D. Planbeskrivelse, rev., 15.6.13 E. Merknadsoppsummering begrenset høring F. Uttalelser fra Trafikketaten G. Snitt a-f H. Soldiagram I. Foto eksisterende gangveg mot nord og øst 7