Fana, gnr.41 bnr.931 mfl. Hopsmyren Sør 2. Reguleringsendring, planid

Transkript

1 Byrådssak 347/13 Fana, gnr.41 bnr.931 mfl. Hopsmyren Sør 2. Reguleringsendring, planid SWSY ESARK Hva saken gjelder: Erstad & Lekven AS i samarbeid med Forum Arkitekter AS fremmer på vegne av Erstad & Lekven Utbygging AS planforslag for et område på Hop i Fana bydel. Forslaget legger til rette for utbygging av terrassehus med opp til 55 boenheter, med tilhørende uteoppholdsareal. Planområdet er ca. 7,7 daa, og grenser mot Troldhaugvegen og nylig utbygde boligblokker i nord. Ellers er området omgitt av eneboligbebyggelse. G/s-vegen på Vossabanetraseen ligger innenfor planområdet. Adkomsten til planområdet er direkte fra Troldhaugvegen (bro over Vossabanetraseen). Gjeldende reguleringsplan for området ble vedtatt (planid ). Denne planen har samme avgrensning og forslagsstiller som foreliggende planforslag. I etterkant av vedtaket har forslagsstiller ervervet Troldhaugvegen 56 med gnr. bnr. 41/771 («BI» i eksisterende plan), og ønsker å utvide terrassebebyggelsen til også å omfatte denne eiendommen. Figur 1: Planforslag. Figur 2: Gjeldende plan. Planlagt terrassebebyggelse følger fjellskrenten på tomten, og er vist med opptil 6 etasjer (kotehøyde + 42). I vedtatt plan er kote + 39 satt som begrensning for byggehøyden. Reguleringsendringen innebærer en utvidelse av terrassehuset mot nord. Denne delen er nedtrappet og viser 5 / 2 etasjer (jf. vedlagte illustrasjonsplan, som er gjort bindende for byggehøyder). Utnyttelsesgraden er foreslått til %-BRA=275 (inkludert u-etasje). Planområdet er lokalisert med kort avstand til hovedvegsystemet (Hopskrysset), g/s-veg og ca. 800 meter fra bybanestoppet på Hop. Grønnstrukturen i planforslaget består av fellesområder for lek og uteopphold, felles grøntanlegg samt friområde avsatt langs Vossabanetraseen. Planforslaget forutsetter en parkeringsløsning med en felles parkeringskjeller under bebyggelsen og terreng. Det skal etableres grønne tak for å dempe inntrykket av bygget for bebyggelsen på kanten i Tømmeråsen. 1

2 Planforslaget ligger tett opp mot nylig vedtatt reguleringsplan for området. Utover foreslått ny blokkbebyggelse på gnr. bnr. 41/771, er det det gjort mindre endringer når det gjelder: nedkjøring til parkeringskjeller, gangvegene internt i feltet, justering av avgrensningen av fellesareal og flytting av hovedinngangen. Reguleringsbestemmelsene ligger tett opp til vedtatte bestemmelser. Figur 3: Illustrasjonsplan planforslag. Figur 4: Illustrasjonsplan gjeldende plan. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn våren Det kom inn én privat merknad og fem uttalelser fra høringsinstanser. Nabo i Tømmeråsen 7 (ovenfor stupet øst for planlagt bebyggelse) mener foreslått bebyggelse er for høy, at utnyttelsesgraden er for høy, og skisserte takterrasse vil medføre innsyn, samt at det bør det bør stilles rekkefølgekrav om gangforbindelse mot Kloppedalsvegen. Rådet for byforming og arkitektur omtaler den foreslåtte bebyggelsen som helstøpt og gjennomført, men at det har mistet noen av de opprinnelige kvaliteter i gjeldende plan når det gjelder vertikale oppbrudd i bygningsmassen. Trafikketaten påpeker at snuhammer i kommunal veg kombineres med avkjørsel til garasje, og åpner for at Troldhaugvegen kan omreguleres til felles veg. Det ble gjennomført en begrenset høring for å avklare eierforholdet til vegen. Block Watne og Sameiet Troldhaugvegen Park ønsker å videreføre vegen som offentlig veg i henhold til gjeldende reguleringsplaner. Forslagsstiller har tatt det til etterretning, og gjort endringer i adkomstløsningen på egen tomt nesten tilsvarende som løsningen i gjeldende reguleringsplan. Det er ellers ikke gjort større endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Fagetaten har vurdert aktuelle tema og de foreløpige problemstillinger (se vedlagte fagnotat). Under følger en oppsummering av hovedtemaene: Utnyttelsesgrad: Med en % - BRA på 275 prosent videreføres utnyttelsesgraden fra vedtatt plan. Utnyttelsesgraden overstiger angitt utnyttelsesgrad i KPA og kommunedelplan. Fagetaten bemerker at utnyttingsgraden må vurderes som relativt høy utenfor et senterområde. Når man tar med de grønne arealene som tilligger denne eiendommen blir utnyttingsgraden lavere. Byggehøyder: I vedtatt plan er maks byggehøyde satt til kote + 39, mens i endringsforslaget er byggehøyden økt til kote + 42 (byggets tak vil fortsatt ligge lavere enn bakenforliggende bebyggelse i Tømmeråsen 11 og 13). I vedtatt plan ligger uteoppholdsarealene delvis lavere enn Vossabanetraseen, mens i foreliggende forslag er de foreslått hevet (som utgjør noe av bakgrunnen for økt byggehøyde). Fagetaten har vurdert at dette kan bidra til bedre kvalitet på utearealene. Nå er det heller ikke nødvendig å tilpasse seg Troldhaugvegen 56, som var et viktig argument for høyden ved forrige plan. Den foreslåtte bebyggelsen skal terrasseres som vist i illustrasjonsplan. Høydene vist i illustrasjonsplanen er bindende. 2

3 Vertikalitet: I bestemmelsene til gjeldende plan het det at «det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». Formuleringen ble tatt inn som en del av bystyrevedtaket. Forslagsstiller har utarbeidet en illustrasjon som viser de vertikale bruddene i fasaden. Fagetaten anser at bygget ved utvidelsen mot nord har fått en mer oppbrutt fasade enn det som var tilfellet i illustrasjoner til vedtatt plan, men at bebyggelsen i sør fortsatt ikke har innslag av denne vertikaliteten. «Vingen»: Terrassebygget avsluttes mot nord av en mindre bygningsdel i to etasjer. Der den øvrige bebyggelsen forholder seg til det skrånende terrenget på tomten og avtrappes mot dette, stikker denne bygningsdelen ut fra bygget og terrenget. Forslagsstiller argumenterer for at «vingen» skaper en overgang mot tilliggende enebolig, mens fagetaten anser bygningsdelen som et fremmedelement sett i sammenheng med den øvrige bygningskroppen. Fagetaten mener «vingen» skaper en barriere i det grønne dalføret som ønskes beholdt som en åpen akse mot Vossabanetraseen, sett fra naboer i nord. Fagetaten anbefaler derfor at delen reduseres med en halv lengde som vist med pil på illustrasjonen. Trafikkløsninger: Planforslaget viser en offentlig vendehammer med nedkjøring til parkeringskjeller i tilknytning til denne. Fagetaten vurderer løsningen som akseptabel. I gjeldende plan er gangvegen dimensjonert for kjøring frem til hovedinngang (for bruk ved flytting, adkomst for utrykningskjøretøy e.l.). I endringsforslaget går forslagsstiller bort fra dette, begrunnet med at det ikke er ønskelig med kjøring internt i boligfeltet. Planforslaget legger opp til fysisk sperre av gangveien ut mot Troldhaugvegen. Fagetaten anbefaler at det legges inn en bestemmelse om at gangvegen etableres med fast, kjørbart dekke, i tilfelle behovene skulle endre seg. Parkering: Parkering er i sin helhet løst gjennom parkeringskjeller under bakken («f_p»). Deler av uteoppholdsarealene vil etableres på taket av parkeringskjelleren. For å sikre tilstrekkelig jordsmonn for en variert beplantning, anbefaler fagetaten at det legges inn en bestemmelse som fastsetter en minimumstykkelse på 0,7 m for jordlaget. Vossabanetraseen: I tråd med kommunedelplanen er det avsatt 20 meters byggegrense mot Vossabanetraseen. Det er 10 meter friareal mellom senterlinjen på gang- og sykkelvegen og fellesarealene. Det skal i samråd med Grønn Etat utarbeides en skjøtselsplan for buffersonen. Fagetaten anbefaler at det legges inn en hensynssone for bevaring av kulturminner som skal omfatte vegareal og buffersone langs Vossabanetraseen. Fagetaten har ikke foreslått noe konkret tekstforslag til en tilhørende planbestemmelse til den nevnte hensynsonen. Parkeringskjelleren skal etableres utenfor buffersonen. Gangforbindelse til Kloppedalsvegen: I reguleringsplan for Hopsmyren Nord er det regulert inn en gangforbindelse fra Troldhaugvegen til Kloppedalsvegen. Forbindelsen vil være en snarveg til skole og bybane. Forbindelsen er opparbeidet fra Troldhaugvegen, men utbygger har ikke kommet til enighet med en grunneier mot Kloppedalsvegen, og turveien er ikke ferdigstilt. Nabomerknad ønsker at det stilles som et rekkefølgekrav i denne planprosessen. Rekkefølgekravet er stilt i nevnte reguleringsplan og forutsettes løst ved gjennomføring av denne. Gangforbindelsen er av betydning for foreliggende prosjekt, men fagetaten finner det ikke riktig å ta med dette rekkefølgekravet. Universell utforming: Prinsippet om universell tilgjengelighet legges til grunn (jf. bestemmelsene 1.1). I henhold til teknisk forskrift (TEK10) stilles det krav til heis i bygget, og alle boenhetene skal være tilgjengelige boenheter. Uteoppholdsarealene skal være universelt utformet. Barn og unges interesser: Som en følge av endringer av det interne gangvegsystemet er avgrensningene av arealene avsatt til felles lek og uteoppholdsareal justert. Det er avsatt tilstrekkelig areal til lekeplass iht. krav til KPA, og deler av naturlig terreng/vegetasjon er bevart i planen. Gjennom reguleringsplan for Hopsmyren boligområde er det etablert ball-løkke rett nord for planområdet. 3

4 Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Det foreslås noen presiseringer i bestemmelsene. - Nordre del av bygget reduseres ved at «vingedelen» halveres i utstrekning, og byggehøyden for øvrig reduseres fra 5 til 4 etasjer. - Sammenføyningen av tidligere vedtatt bygningsdel i sør (6 etasjer) og ny bygningsdel med 5 etasjer viser at øvre etasje på søndre bygg (6 et) bør trekkes noe inn. Dette vil være en et svar på reguleringsbestemmelses med ordlyden «det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med ovennevnte endringer. Byrådet ser positivt på at terrassebebyggelsen er utvidet til å omfatte eiendommen 41/771, og at det dermed kan legges til rette for 10 flere boenheter sammenlignet med gjeldende plan. Planforslaget viderefører utnyttingsgraden på %- BRA 275 % fra vedtatt plan. Utnyttingsgraden overstiger overordnede planer. Samtidig er området godt lokalisert med god infrastruktur, inntil GS-vegen Vossabanen og nærhet til bybanestopp på Hop (800 m). Utvidelsen vil ikke føre til nevneverdig økt trafikkbelastning i området. Den gode tilgjengeligheten og nærhet til servicetilbud gir grunnlag for fortetting og vurdering av en høyere utnyttelsesgrad enn den generelle for byggeområder i KPA, selv om planområdet ligger utenfor avgrensningen av senterområde på Hop. Det vises også til de vurderinger som er gjort i forbindelse med nylig vedtatt plan for området, som tilsier at tomten og området vil tåle fortettingen. Ved politisk behandling av gjeldede plan ble følgende tatt inn som et nytt punkt i bestemmelsene: «Det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». I foreliggende forslag til bestemmelser er formuleringen fjernet (jf ). Forslagsstiller mener det ikke er behov for bestemmelsen siden prosjektet er bearbeidet på dette punktet, og viser til vedlagte illustrasjon av «vertikalitet». Byrådet har ikke motforestillinger mot at bestemmelsen utgår, og mener det er en fordel at variasjonen og forståelsen av «vertikalitet» konkretiseres i planen. Fagetaten har vurdert at oppbruddene i bygningsmassen ikke er tilstrekkelig i planforslaget, og ønsker å tilpasse byggets høyder flere steder. Byrådet mener foreslåtte avtrappinger i byggehøyder sikrer oppbrudd og variasjon i bygningsmassen. Det vises samtidig til rådet for byforming og arkitektur sin hovedkonklusjon, som sier at bygget fremstår som helstøpt og gjennomført. Når det gjelder maks byggehøyde var det andre forutsetninger da gjeldende plan ble vedtatt, som tilsa at bebyggelsen ikke skulle tillates høyere enn til kote 39. Ettersom bygget på eiendommen 41/771 rives som en følge av planen, uteoppholdsarealene skal heves og planlagt bygg ikke vil påvirke utsikten til bakenforliggende bebyggelse i nevneverdig grad (jf. vedlagte snitt) vil det være akseptabelt å tillate +42 som maks kotehøyde. Byrådet ser det som positivt at grønne tak skal inngå i prosjektet. I høringsrunden ble det stilt spørsmål om det skulle stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av gangforbindelse fra Hopsmyren til Kloppedalsvegen, tilsvarende som for reguleringsplan for Hopsmyren boligområde. Forbindelsen er opparbeidet, med unntak av den delen som ligger på gnr. bnr. 41/47. Ekspropriasjonsprosessen er igangsatt, men alle forhold rundt dette er ennå ikke avklart. Det ble gitt dispensasjon fra rekkefølgekravet på vilkår av at utbygger (Block Watne) opparbeider hele gangforbindelsen senest et halvt år etter at grunnen er ervervet (byrådssak 1416/12). Det er således ikke hensiktsmessig å pålegge forslagsstiller for foreliggende plan dette rekkefølgekravet. Bystyret anbefales å vedta reguleringsplanen med de foreslåtte endringer. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jf. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. 4

5 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Fana, gnr. 41, bnr. 931 m.fl., Hopsmyren Sør 2, Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert med følgende endringer: a) Hensynssone «bevaring av kulturmiljø» tas inn over o-fo1, o_fo2, o_fo3. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert med følgende endringer: a) Ordlyden i 2.2 endres i sin helhet til følgende: «Det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) som skal godkjennes av BIR og leveres som vedlegg til søknad om rammetillatelse». b) Reguleringsbestemmelsene suppleres med 5.4.4, med følgende ordlyd: «De deler av parkeringskjelleren som ligger under f_lek, f_u01 og f_uo2 skal dekkes med jordlag på minimum 0,7 meter til beplantning». c) Reguleringsbestemmelsene suppleres med 6.5.3, med følgende ordlyd: «Det kan i forbindelse med søknad om rammetillatelse tillates mindre justeringer av linjeføringen for f_gg1.» d) Reguleringsbestemmelsene suppleres med ny med følgende ordlyd: «Gangveg f_gg1 skal opparbeides med fast dekke og være kjørbar for utrykningskjøretøy og ved flytting.» e) Innarbeide bestemmelse for hensynsone kulturmiljø jf. vedtakspunkt 1 a. Formuleringen utarbeides i samarbeid med kulturminnemyndigheten. f) Plankart med tilhørende bestemmelser og illustrasjonsplan må rettes opp i henhold til vedtak før kunngjøring av vedtatt plan. Dato: 10. desember 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder for Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø byråd Hilde Onarheim Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplan datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Merknadskommentarer og endringer Fasadeoppriss fra nord Fasadeoppriss fra vest Illustrasjon vertikalitet 5

6 Snitt AA og BB Perspektiv fra nord Perspektiv fra vest Sol og skygge, ny situasjon 6