Planinitiativ til detaljregulering for: VINNESBRÅTAN - TIL OPPSTART OG VARSLING AV PLANARBEIDET Dato: 13.12.2018 Plan ID: Forslagsstiller (konsulent): Oppdragsgiver (grunneier, utbygger): Halvorsen & Reine AS Hotvetalleen 11, 3018 Drammen Pilares Eiendom AS Bragernes torg 8, 3016 Drammen Planmal 1.1 Planinitiativ Side 1 av 12 13.12.18
1.0 INNLEDENDE OPPLYSNINGER 1.1. Dagens tilstand Eiendommen gbnr. 50/3, ligger i et etablert boligstrøk på Vinnes, øst for Solbergelva. Omkringliggende eiendommer er bebygd med en kombinasjon av eneboliger i syd og vest og blokkbebyggelse i øst. Eiendommen gbnr. 50/3 utgjør et stort areal. Del av eiendommen planlegges utviklet til boligbebyggelse, mens store deler av eiendommen utgjør en del av marka-området. Delen av eiendommen som skal bebygges er ubebygd i dag. Det er en god del vegetasjon på tomten. Kartutsnitt fra kommunens sider. Den aktuelle eiendommen er markert med turkis farge, og fortsetter langt nordover. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 2 av 12 13.12.18
1.2. Bakgrunn for tiltak / planinitiativet Planarbeidet har til hensikt å legge til rette for fortetting av eksisterende boligområde. Arealene er uregulerte i dag, men er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. I dag er arealene ubebygde, men har mye tett og høy vegetasjon. Det ønskes å legge til rette for boligbebyggelse innenfor eiendommen. 2.0 BESKRIVELSE AV PLANINITIATIVET 2.1 Formål med planen Planinitiativet har som formål å legge til rette for fortetting av boligbebyggelse i et allerede etablert boligområde. Planen vil åpne for en kombinasjon med blokkbebyggelse og småhusbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer, lekeplass og parkering. Planområdet varslingsgrense 50/151 Gamle Vinnesbråtan 49/29 49/71 50/75 50/27 50/125 50/22 49/76 49/80 50/71 50/13 50/24 50/132 50/103 50/156 50/130 50/11 50/122 50/131 50/129 50/107 50/10 50/109 50/87 50/81 50/78 50/147 50/119 50/115 50/118 50/140 50/15 50/26 50/106 50/12 50/105 Planmal 1.1 Planinitiativ Side 3 av 12 13.12.18
Begrunnelse for avgrensningen: Forslag til avgrensning er valgt for å regulere utbyggingsområdet, deler av adkomstvei og sikre faresone for flom. Avgrensningen følger i hovedsak eiendomsgrensene. I tillegg sikrer planavgrensningen muligheten for å se på en helhetlig løsning for Gamle Vinnesgata. 2.2 Utbyggingsvolum og byggehøyder Foreløpig skisseprosjekt viser en utnyttelse for del av eiendommen gbnr. 50/3 med etablering av en lavblokk og en to-/firemannsbolig. Omkringliggende boliger består av lavblokker i tre etasjer mot øst, og småhusbebyggelse mot syd og vest, i hovedsak i to etasjer. Ny bebyggelse vil således tilpasse seg omkringliggende bebyggelse. Blokken vil etableres mot nord, mens småhusbebyggelsen etableres mot syd, slik at ny bebyggelse trappes ned mot omkringliggende småhusbebyggelse. Adkomsten vil etableres fra nord, slik at arealene mot vest og syd frigis for etablering av felles uteoppholdsarealer og lekeplass. Gamle Vinnesgata foreslås stengt for gjennomkjøring, men med opprettholdelse av en gangforbindelse. På denne måten vil ny trafikk ledes mot Vinnesgata, og vekk fra Gamle Vinnesgata. De planlagte utearealene blir liggende godt skjermet fra trafikken. Parkeringen vil etableres både i kjeller og som bakkeparkering. Det legges opp til en parkeringsdekning på 1.5 bil per boenhet. Blokken vil få leiligheter av varierende størrelser, hvor de fleste leilighetene vil være gjennomgående. Alle boenhetene får private uteoppholdsarealer i form av balkonger/terrasser mot syd eller vest. Boligen mot syd, planlegges som en to- eller/firemannsbolig i 2 etasjer. Boenhetene planlegges med private uteoppholdsarealer mot hhv. syd og vest. Alle boligene blir liggende i et rolig boligområde uten støy, med lite trafikk og gode solforhold. Totalt åpner tiltaket for inntil 18 boenheter. Det bør sees på muligheten for etablering av en forbindelse til turstien mot Myrveien/Ulverud gård. Utnyttelse, MUA; GOF og parkering vil være i tråd med kommuneplanen. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 4 av 12 13.12.18
Skisser som viser foreløpig utomhusplan. De nye boenhetene vil få god orientering mot syd og vest. Deler av parkeringen vil ligge på terreng, mens resten planlegges i parkeringskjeller under bebyggelsen. Orange arealer er tenkt som lekeplass. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 5 av 12 13.12.18
2.3 Nær- og fjernvirkning De planlagte boligene vil i stor grad tilpasse seg omgivelsene. Boligene blir liggende med nærhet til friområdene i nord. I øst er det etablert et boligprosjekt med 5 blokker i 3 etasjer. Nytt planlagt prosjekt ligger mellom småhusbebyggelse, blokkbebyggelse og marka. Blokken vil tilpasse seg boligbebyggelsen i øst, mens småhusbebyggelsen vil tilpasses omkringliggende bebyggelse i syd og vest. Nytt, planlagt prosjekt vil ikke komme i konflikt med eksisterende bebyggelse eller på annen måte forringe kvalitetene som finnes i området. Ny bebyggelse vil få adkomst fra Vinnesgata ved stenging av Gamle Vinnesgata. Den planlagte boligbebyggelsen vil således ikke belaste Gamle Vinnesgata. Det vil derimot være viktig å opprettholde en gangforbindelse gjennom området fra Gamle Vinnesgata til Vinnesgata i nord, for å knytte disse gatene sammen. Selv etter at de planlagte tiltakene er gjennomført, vil arealene fremstå med en god del grønt. I dag består eiendommen av mange høye trær, og således vil en utbygging av arealene gi mer lys og luft til nærområdet enn hva som er tilfelle i dag. Ny bebyggelse vil ikke kaste slagskygge på nabobebyggelsen De planlagte boligene vil gli godt inn i området, og vil ikke påvirke fjernvirkningen. Det vil fortsatt være åskammen i nord som danner silhuetten når man ser området fra avstand. Ny bebyggelse vil ikke ligge lengre mot nord enn omkringliggende boliger. Foto som viser dagens situasjon med skogen og åsen i bakkant av bebyggelsen. Ny bebyggelse vil ikke endre silhuetten eller fjernvirkningen. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 6 av 12 13.12.18
Foto som viser dagens situasjon med mye høy vegetasjon. Når løvet kommer, danner vegetasjonen en høy og tett mur for bakenforliggende boliger. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 7 av 12 13.12.18
Illustrasjoner som viser foreløpig skisseprosjekt. Blokken planlegges mot nordøst, og vil tilpasse seg eksisterende blokkbebyggelse i øst. Ny 2-4-mannsbolig vil ligge mot småhusbebyggelsen i syd. 2.4 Funksjonell og miljømessig kvalitet Adkomsten planlegges etablert fra Vinnesgata i nord. Gamle Vinnesgata foreslås stengt for gjennomkjøring, men opprettholdt for fotgjengere. På denne måten vil ny trafikk ledes mot Vinnesgata. De planlagte utearealene blir liggende godt skjermet fra trafikken. Parkeringen vil etableres både i kjeller og som bakkeparkering. Det legges opp til en parkeringsdekning på 1.5 bil per boenhet. 2.5 Samfunnssikkerhet Arealene ligger innenfor faresone for flom i sidevassdrag. Disse arealene må sikres med faresone på plankartet og med tilhørende bestemmelser som gir retningslinjer for bruken av de utsatte arealene. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 8 av 12 13.12.18
2.6 Berørte interesser Det er ikke registrert viktige naturområder, truede arter eller naturtyper innenfor eiendommen. Området er heller ikke registrert som viktig i forhold til landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø. (miljøstatus.no) Planforslaget har få eller ingen konsekvenser med tanke på energi og miljø eller universell utforming. 2.7 Varsling av planoppstart Berørte offentlige organer, parter og interessenter som skal varsles: Buskerud Fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud NVE Statens Vegvesen Drammenregionens brannvesen IKS RfD Glitre Energi Nett AS 2.8 Medvirkning Naboer og berørte parter vil varsles med brev og annonse i avisen. 2.9 Planstatus I kommuneplanens arealdel 2015-2026 er eiendommen regulert til boligbebyggelse og faresone for høyspenningsanlegg samt flom. Eiendommen ligger i sone A. Om sone A står følgende: 9.1: I områdene merket A skal ikke grad av utnyttelse overstige 35% BYA. For boligområder skal grønn overflatefaktor (GOF) være minst 0.5. Garasjer skal utformes slik at de fremstår som underordnet og tilpasset hovedhusets form og utseende. 7.3: Lekeareal bør ha en størrelse og plassering som ivaretar intensjonene i Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge T-2/08. 7.4: For lavblokk gjelder krav om MUA = min. 20 m2 per boenhet, hvorav min. 10m2 til privat uteopphold. 7.4: For småhus gjelder krav om MUA = min. 50 m2 per boenhet. 8.3: Nye bygninger og anlegg, samt endring av eksisterende, skal lokaliseres slik at stier/snarveier og landskaps- og vegetasjonselementer sikres i arealplan. Bebyggelsen skal fremme gode gate- og uterom. Ved ny bebyggelse skal eksisterende terreng i størst mulig grad bevares, og vegetasjon skal tas hensyn til. 13.4: I områder som omfatter flomveier og erosjonsfare, markert H_320_1-70, kreves det i forbindelse med utarbeidelse av nye reguleringsplaner nærmere Planmal 1.1 Planinitiativ Side 9 av 12 13.12.18
utredning/undersøkelse med hensyn til overvannshåndtering. Nødvendige sikringstiltak/avbøtende tiltak må utføres i tråd med utredningens anbefalinger. Det er ingen gjeldende reguleringsplan for området. 2.10 Vurdering av krav til konsekvensutredning (KU) Planutkastet er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende 10 «Forskrift om konsekvensutredninger» (FOR-2017-06-21-854). Planutkastet faller ikke inn under Plan- og bygningslovens 4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til Planprogram eller Konsekvensutredning. Tiltaket som nå ønskes regulert, vil i all hovedsak være i tråd med føringene gitt i kommuneplanens arealdel. Planlagte tiltak vil ikke få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Det er ikke registrert viktige naturområder, truede arter eller naturtyper innenfor eiendommen. Området er heller ikke registrert som viktig i forhold til landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø. (miljøstatus.no) Planforslaget har få eller ingen konsekvenser med tanke på energi og miljø eller universell utforming. 2.11 Behov for avklaringer/utredninger Det ventes at planen kan utløse krav til utredninger/avklaringer av følgende tema: VA-kapasitet Vei og trafikk Forbindelse til tursti 2.12 Øvrige opplysninger/vurderinger av betydning for planarbeidet Planutkastet innebærer bl.a. : Arealbruk Det legges opp til en utnyttelse på BYA=35%, i tråd med kommuneplanen. Foreløpig skisseprosjekt omfatter en blokk i 3 etasjer med tilbaketrukket 4.etasje, med tilsammen 14 boenheter. I tillegg skal det tilrettelegges for småhusbebyggelse utformet som en to-eller firemannsbolig i to etasjer. Det vil også etableres felles lekeog oppholdsarealer, bil- og sykkelparkering og renovasjon, i tråd med kommuneplanen. Parkering planlegges løst som en kombinasjon av parkeringskjeller og bakkeparkeringsplasser. Atkomst planlegges etablert fra Vinnesgata i nord. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 10 av 12 13.12.18
Det må sikres en god adkomst til eiendommen for både kjørende og myke trafikanter, og faresonen for flom må ivaretas. Eiendommen som nå skal bebygges er del av en større eiendom, som er svært stor. Det vil være naturlig å se på etablering av mer enn en boenhet innenfor eiendommen. Ved fortetting av eiendommen som ligger i allerede utbygd strøk, vil det være nødvendig å fortette på en måte som er i tråd med overordnete retningslinjer for arealog transportplan. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 11 av 12 13.12.18
UTKAST/FORSLAG TIL TEKST I VARSEL OM OPPSTART På vegne av Pilares Eiendom AS varsles det i henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Vinnesbråtan i Nedre Eiker. Planområdet omfatter del av eiendommene gbnr. 50/3. Det gjøres oppmerksom på at det kan bli foretatt mindre justeringer. Berørte naboer og grunneiere varsles direkte. I kommuneplanen vedtatt 07.10.2015 er området avsatt til boligbebyggelse og faresone for flom. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for fortetting av eksisterende boligområde ved etablering av en kombinasjon med blokkbebyggelse og småhusbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer, lekeplass og parkering. Det planlegges etablering av en blokk i 3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasjer, i tillegg til en 2/4-mannsbolig i 2 etasjer. Arealformål som foreslås er : a) Boligbebyggelse b) Kjøreveg f) Faresone for flom i sidevassdrag Planen vurderes å ikke utløse krav til planprogram eller konsekvensutredning. Merknader til det igangsatte planarbeidet kan rettes til: Halvorsen & Reine AS v/ Birgitta Norrud Hotvetalléen 11, 3018 Drammen Tlf: 32 21 52 90 e-post: norrud@heras.no Frist: 28.01.19 Alle merknader vil følge saken til politisk behandling. VARSEL OM FORHANDLINGER OM UTBYGGINGSAVTALE I henhold til 17 i Plan- og bygningslovens av 2008 kan det i tilknytning til reguleringsplanen inngås forhandlinger om utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen gjelder for gjennomføringen av eventuell framtidig reguleringsplan og omfatter bl.a. trafikkareal og teknisk infrastruktur. Merknader til forhandling om utbyggingsavtale sendes til: Nedre Eiker kommune, Virksomhet Samfunnsutvikling, Postboks 399, 3051 Mjøndalen post@nedre-eiker.kommune.no Frist: 28.01.19 Planmal 1.1 Planinitiativ Side 12 av 12 13.12.18