Gjennomføringsmodeller i områder med flere utbyggere/grunneiere Drammen 11.09.06
Praktiske eksempler: Tangen Kr.sand kommune Sørbø Hove Sandnes kommune Reiselivs- /Skiheisområdet Hemsedal kommune
Generelt utgangspunkt Rekkefølgebestemmelser, koblet til krav om utbyggingsavtale, stiller ofte krav om vesentlige infrastrukturtiltak som den enkelte ikke kan bære alene (planene må være gjennomførbare) Ofte utbyggere med ulike interesser og ulike økonomiske forutsetninger
TANGEN KRISTIANSAND
Tangen kort om prosjektet Opprinnelig kommunale arealer med vesentlige verdi og stor politisk fokus Krevende prosjektøkonomi Gjennomføringen er avgjørende Utgjør en hel bydel
Tangen kort om prosjektet 98 daa sentralt og attraktivt beliggende ca 90% av tomtegrunnen eid av kommunen Ønskelig transformasjon fra slitent næringsareal til moderne bydel med bolig/næring Kommunalt initiativ i 1994 overfor eiere, festere og leietakere om å organisere seg for å utarbeide felles reguleringsplan samt finne frem en gjennomføringsmodell for området Reguleringsplan vedtatt 2004
Tangen forutsetninger i planen Totalt 135.000 m² BRA hvorav 71.500 m² til bolig (ca. 750 boliger) og resten til næring og offentlige formål, bl.a en videregående skole Vesentlig infrastruktur, bl.a. ny adkomst og strandpromenade, regulert i detaljerte rekkefølgebestemmelser knyttet til oppstart av det enkelte delfelt og definerte volumer
Tangen prosess/organisering Eiere, festere og leietakere stiftet Tangen Utviklingsselskap AS (TUAS) i 1998 med formål om å utarbeide felles reguleringsplan for hele området p.t 12 aksjonærer Aksjesits med utgangspunkt i eksisterende rettigheter i området (m² grunnareal som omforent fellesnevner) Aksjekapital ved etableringen fastsatt ihht. budsjettert andel (50%) av planleggingskostnadene Kr. 1 mill senere økt til Kr. 2 mill og deretter til 6 mill
Tangen prosess/organisering Parallellt med oppstart reg.plan startet prosessen med utarbeidelse av gjennomføringsmodell og samarbeidsavtale TUAS/KK TUAS ble gitt en sentral rolle i den fremtidige gjennomføringen av planen Kommunen klar på at man ikke ønsket å delta i selskapet kun kostnadsfordeling på planarbeidet 50/50 med TUAS Kommunen tok tidlig et valg om at man ønsket å realisere verdiene og ikke delta i den senere utbyggingen
Tangen prosess/organisering Risikoen i planfasen begrenset gjennom klausul om refusjon av plankostnadene TUAS ble på gitte betingelser gitt rett til kjøp av kommunens eiendommer til markedspris. Offentlig takst basert på vedtatt plan, ref. reglene om salg av offentlig eiendom (statstøtte) Forutsetning om parallell salgsavtale og utbyggingsavtale TUAS etablerte avtaler om bidrag til infrastruktur fra private
Tangen prosess/organisering Vurdering gjennomfmod. Avklaring samarb. avtale Avtaleutkast Takst Aksjefordeling i TUAS Avklaring av heftelser og festeavtaler Endelig beslutning om gj.førings. mod Politisk behandling av gjennomføringsmodell og forutsetninger Endelig Reg.plan Off. takst Salgsavt. Utbygg. avtale Avtaler bidrag Infrastr.
Tangen status september 2006 Samtlige kommunale eiendommer kjøpt til takst 185 MNOK Salgsavtale og utbyggingsavtale inngått/vedtatt TUAS har alt ansvar for den videre realisering og gjennomføring, dvs. infrastruktur, bebyggelsesplaner, utvikling og salg Risikoavlastning skjedd gjennom salg av delfelt, bla også til offentlige formål Selskap med stort potensiale attraktive eiendommer Privat delfelt utviklet og solgt - byggestart juli 06
Tangen status september 2006 Første delprosjekt til realisering Bystranda Aveny:
Sørbø Hove - Sandnes
Sørbø Hove kort om prosjektet Ca 700 daa tradisjonelt utbyggingsområde like utenfor Sandnes Forutsatt volum i størrelsesorden 900 boliger Reguleringsplan (flateplan) for søndre del klar høsten 2006 Privat initiativ til regulering og arbeidsfellesskap Utbyggingsfellesskap kommunen/private for gjennomføring av hovedanlegg/fellesanlegg Vesentlige infrastrukturtiltak og krav om utbyggingsavtale Opsjonsavtaler på grunnen
Sørbø Hove prosess/organisering Partene: Sandnes tomteselskap AS (heleid kommunalt selskap) 36% Block Watne 16% Klepphus 16% Kruse Smith 16% Optimera 16% Arbeider ihht. en samarbeidsavtale med fordeling/refusjon av direkte kostnader frem til endelige forutsetninger og risiko (i hovedsak reguleringsplan og utbyggingsavtale) er avdekket og grunnerverv skjer.
Sørbø Hove prosess/organisering Fase/ aktivitet Samarbeidsavt. mellom utbyggerne opsjonsavtaler grunn Regulering flateplan Etablering av selskapet Forhandling utbyggingsavt Binding av Partene Samarbeidsavtale Aksjonæravt. Utførende enhet Styringsgruppe (prosjektgruppe) Styret
Sørbø Hove prosess/organisering Tomteselskapet invitert inn for å ha en sterkere link til kommunen og et bedre samarbeid Tomteselskapet ivaretar kommunens boligpolitikk ihht vedtektene for selskapet (men har som AS selvsagt også et kommersielt motiv) Arbeidsfellesskapet fremforhandler utbyggingsavtale med Sandnes kommune som kommune (ryddig forhold utb.avt/reg.myndighet)
Sørbø Hove prosess/organisering Utbyggingsselskapet skal stå for gjennomføring av hovedanlegg/fellesanlegg og selger deretter delfelt til egne aksjonærer (fordeling av risiko). Den enkelte aksjonær står for bebyggelsesplan og utbygging av det enkelte delfelt Modellen benyttet med suksé i flere større prosjekter i regionen
Reiselivs-/skiheisområdet i Hemsedal
Hemsedal kort om prosjektet Flere grunneiere og utbyggere innenfor et avgrenset geografisk område Til dels svært ulike interesser blant utbyggerne/grunneierne Vesentlige infrastrukturtiltak nødvendig for gjennomføringen Reguleringsplaner i området i ulike faser Rekkefølgebestemmelser forankret i kommuneplanen Totalt potensiale i området i størrelsesorden 100.000 m²
Avgrensning av området/utb.avtale
Formelle rammer for utbyggingen av reiselivsområdet - rekkefølgebest. Tiltak Kryss Skiheisveien og RV 52 Gangvei fra Trøim til Hemsedal Skisenter Hjemmel Kommuneplanen vedtatt 11.09.03 Reg.plan for Totten Utvikling I, 06.05.04 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Kommuneplanen vedtatt 11.09.03 Reg.plan for Totten Utvikling I, 06.05.04 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Kriterie/Innslagspunkt Tiltaket utført før utbygging av nye reiselivsområder Utbedret før tiltak i området B6 (tomtene 9 13) ihht. PBL 93 første ledd bokstav a og h. 60.000 m ² BRA Tiltaket utført før utbygging av nye reiselivsområder Opparbeides før tiltak i området B6 (tomtene 9 13) ihht. PBL 93 første leidd bokstav a og h. 30.000 m ² BRA
Formelle rammer for utbyggingen av reiselivsområdet - rekkefølgebest. Tiltak Tilkomst fra Rv 52 til området FR8 og P1 (parkering i sentrum) Gangvei Trøim til ny nedfart/dalstasjon Nytt vannverk TUV Vann og avløpsledning fra TUV Hjemmel Kommuneplanen vedtatt 11.09.03 Reg.plan for Totten Utvikling I, 06.05.04 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Kommuneplanen vedtatt 11.09.03 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Kriterie/Innslagspunkt Utbygging av nye reiselivsområder Opparbeides før tiltak i området B6 (tomtene 9-13) ihht. PBL 93 første leidd bokstav a og h. 85.000 m ² BRA Etablert før utbygging av ny nedfart 67
Formelle rammer for utbyggingen av reiselivsområdet - rekkefølgebest. Tiltak Omlegging kraftledning Hjemmel Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Kriterie/ Innslagspunkt Kraftledningen skal være lagt om før det kan gis løyve ihht. 93 Trafikkanalyse Vegutredning Avbøtende tiltak og avviklingsmessige tiltak Trøim sentrum og strekningen Trøim sentrum kryss fjellandsbyen Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03 3000 senger 3000 senger 3000 senger
Oversikt over tiltak omfattet av utb.avtale
Hvordan sikre gjennomføring av tiltakene? Utbyggerne organiserer seg som en part - HIAS Utbyggingsavtale mellom kommunen og HIAS HIAS ansvarlig for bakenforliggende avtaler med den enkelte utbygger/grunneier Forutsigbarhet, godt samarbeid og felles forståelse med kommunen nødvendig
Forslag til organisering av HIAS Utbygger/grunneier Utbygger/grunneier Utbygger/grunneier Utbygger/grunneier kun som bidragsyter Hemsedal Infrastruktur AS (HIAS) Utbyggingsavtale med Hemsedal kommune
Forholdet HIAS - utbyggerne Bidrag til HIAS fra utbyggerne fastsettes ut fra T- BRA med forfall ved godkjent igangsettingstillatelse (dette for å sikre at avtaler inngås) Avtaler basert på frivillighet (de største deltar allerede) HIAS står for gjennomføring ihht. fastsatt fremdrift og betalingsplan i utbyggingsavtalen (herunder rekkefølgebest.) HIAS finansiering basert kun på sikre kvadratmeter de første årene fokus på kontantstrøm
Forslag fordeling tiltak/bidrag Bidrag til kommunen fra HIAS til (ikke avklart): Hovedanlegg vann og avløp, veikryss, bro, avlastningsvei til Trøim Parkering i sentrum Øvrige anlegg/tiltak gjennomføres av HIAS (jfr. rekkefølgebest.) Kostnader i størrelsesorden 30-40 MNOK Interne anlegg bekostes av den enkelte utbygger men koordineres av HIAS
Kritiske milepæler nå 1. Avklaring av ny korridor Rv 52 revisjon av kommuneplan mht. ny Rv 52 2. Utbyggingsavtale økonomiske forutsetninger/bidrag 3. Avklaring av begrepet sikret gjennomført i rekkefølgebestemmelser Avklaring av ovennevnte er avgjørende for å skape nødvendig sikkerhet for etablering av selskapet Selskapet etableres først når alle avtaler og rammebetingelser er på plass
Hemsedal hva skal til for å lykkes Forutsigbarhet for utbyggerne/hias og kommunen Rimelighet i krav og ytelser Godt samarbeid mellom kommunen og HIAS over tid ihht. utbyggingsavtalens rammebetingelser Mulighet for at HIAS etter hvert kan bli instrument for andre tiltak som styrker reiselivsområdet/fellesskapet i området
Oppsummering - suksékriterier Én utbyggerinteresse og ett gjennomføringsorgan for alle viktige deler av utbyggingsprosjektet Frivillige avtaler som sikrer at alle viktige særinteresser forenes i et felles gjennomføringsorgan Fokus på økonomi og mekanismer for gjennomføring helt i starten av planprosessen Likhetsprinsipp mellom grunneiere - En meter er en meter