FLORA KOMMUNE Saksgang Møtedato Saksnr Plan- og Miljøutvalet 13.09.2012 037/12 Bystyret 06.11.2012 140/12 Sakshandsamar: Kjell Aage Udberg Arkiv: K2-L12 ARP-20090117, Arkivsaknr 09/35 PLANID: 20090117. PRIVAT REGULERINGSPLAN, GBNR 26/234,469, BOTNAHOLTEN B12. PLANVEDTAK Kva saka gjeld: Kinn Arkitekter AS har på vegne av grunneigar utarbeidd forslag til detaljregulering av område B12 i Botnaholten. Området inngår som bustadområde i kommunedelplanen, med krav om framføring av gangveg og spesifikke krav til maksimal høgde på bustadane i feltet. Det er søkt om godkjenning av reguleringsplan med lågare utnytting enn det som var føresett i kommuneplanen I samband med varsling av reguleringsplan har søkjar presisert dette for å få vurdert om krav i kommunedelplanen evt. kan fråvikast med t.d. låg utnytting og god landskapstilpassing. I oppstartsmøte med søkjar har kommunen sett utgreiingskrav gjennom planprogram og konsekvensvurdering i høve til evt. endringar av planpremissane vedtekne i overordna plan. Saka har tidlegare vore vurdert som planspørsmål og Plan og miljøutvalet har rådd til at slikt planarbeid vert starta opp og godkjent planprogram. Etter sak om utlegging til offentleg etter var det sett krav om meir utfyllande materiale før saka vart lagt ut. FRAMLEGG TIL VEDTAK: Flora bystyre godkjenner med heimel i PBL 12-12 privat detaljreguleringsplan for gbnr del av, GBNR 26/234,469, BOTNAHOLTEN B12, sist revidert 09.08.2012. Fylgjande endringa skal innarbeidast i plankartet: Parkeringsplass mot Gbnr 26/255 skal ha min 2m avstand frå naboeigedom. Det skal visast plass for boss og postkassar på plankartet Føresegner, sist datert 03.09.2012 skal ha fylgjande tillegg: 2.6 Vegar og terrengmurar skal byggemeldast med detaljerte terrengsnitt 4.4 Utbetring av Mårkroken i samsvar med skisse, datert 23.02.2012, skal utførast før det vert starta opparbeiding av feltet..
13.09.2012 PLAN- OG MILJØUTVALET Røysting: Rådmannen si tilråding vart samrrøystes vedteken. PMUV-037/12 VEDTAK: Flora bystyre godkjenner med heimel i PBL 12-12 privat detaljreguleringsplan for gbnr del av, GBNR 26/234,469, BOTNAHOLTEN B12, sist revidert 09.08.2012. Fylgjande endringa skal innarbeidast i plankartet: Parkeringsplass mot Gbnr 26/255 skal ha min 2m avstand frå naboeigedom. Det skal visast plass for boss og postkassar på plankartet Føresegner, sist datert 03.09.2012 skal ha fylgjande tillegg: 2.6 Vegar og terrengmurar skal byggemeldast med detaljerte terrengsnitt 4.4 Utbetring av Mårkroken i samsvar med skisse, datert 23.02.2012, skal utførast før det vert starta opparbeiding av feltet.. 06.11.2012 BYSTYRET Røysting: Tilrådinga vart samrøystes vedteken. BYST-140/12 VEDTAK: Flora bystyre godkjenner med heimel i PBL 12-12 privat detaljreguleringsplan for gbnr del av, GBNR 26/234,469, BOTNAHOLTEN B12, sist revidert 09.08.2012. Fylgjande endringa skal innarbeidast i plankartet: Parkeringsplass mot Gbnr 26/255 skal ha min 2m avstand frå naboeigedom. Det skal visast plass for boss og postkassar på plankartet Føresegner, sist datert 03.09.2012 skal ha fylgjande tillegg: 2.6 Vegar og terrengmurar skal byggemeldast med detaljerte terrengsnitt 4.4 Utbetring av Mårkroken i samsvar med skisse, datert 23.02.2012, skal utførast før det vert starta opparbeiding av feltet.. Terje Heggheim Rådmann Rolf Bjarne Sund Plansjef
Innleiing: Kinn Arkitekter AS har på vegne av grunneigar utarbeidd forslag til detaljregulering av område B12 i Botnaholten. Området inngår som bustadområde i kommunedelplanen, med krav om framføring av gangveg og spesifikke krav til maksimal høgde på bustadane i feltet. Det er no søkt om godkjenning av reguleringsplan med lågare utnytting enn det som var føresett i kommuneplanen I samband med varsling av reguleringsplan har søkjar presisert dette for å få vurdert om krav i kommunedelplanen evt. kan fråvikast med t.d. låg utnytting og god landskapstilpassing. I oppstartsmøte med søkjar har kommunen sett utgreiingskrav gjennom planprogram og konsekvensvurdering i høve til evt. endringar av planpremissane vedtekne i overordna plan. Saka har tidlegare vore vurdert som planspørsmål og Plan og miljøutvalet har rådd til ar slikt planarbeid vertstarta opp og godkjent planprogram. Etter sak om utlegging til offentleg etter var det sett krav om meir utfyllande materiale før saka vart lagt ut. Etter offentleg ettersyn er det utarbeidd ny planomtale og rev. Plankart og føresegner på bakgrunn av merknader. Planomtale (utabeidd av søkjar): Planomtale med temautgreiing og ROS (Risiko- og sårbarhetsanalyse). Tiltakshavar: Victor Hellesen jr. Hellvik Hus Fjordane AS, p.b. 472 6903 Florø Planleggar: Kinn Arkitekter AS, Strandgata 15, p.b. 531 6903 Florø Planoppstart. Det vart halde planoppstartsmøte med kommunen 14.01.10. Planspørsmålet skulle fremjast som ei PBL 30 sak. Det vart utarbeidd planprogram med forslag til planfaglege tema og tema for konsekvensutgreiing. I møte 17.06.10 godkjente Utbyggingsutvalet (UTBY) at det vart igangsett planarbeid. UTBY godkjente samstundes det framlagde planprogrammet. Planoppstart vart kunngjort og varsla 26.06.10 med merknadsfrist på 6 veker. (desse merknadene er tatt ut av administrasjonen) Temautgreiing. Landskap. Vegar og nye anlegg skal leggast skånsomt i terreng. Eksisterande vegetasjon skal i størst mogleg grad takast vare på. Ein skal tilstrebe å unngå siluettvirkning av bygningar.
Estetikk og byggeskikk. Skal vere lokalt forankra. Fjernverknad skal særleg vektleggast. Det kan oppførast 6 bueiningar som 6 einebustadar. Det vert planlagt for typehus vist på vedlagde illustrasjonar. Murar i skråning nedanfor tomtene 4, 5 og 6 skal terrasserast i minimum 3 nivå og beplantast. Universell utforming. Vegføring og tilkomst skal i størst mogleg grad ha universell utforming. Teknisk infrastruktur. Auka belastning på kommunalt avløpsanlegg skal vurderast. Avrenning frå feltet skal dimmensjonerast etter 140 mm/døgn. Trafikktilhøve. Eksisterande veg vil verte utbetra med breddeutviding i sving og anlegging av snuplass med parkering. Asfaltdekke vil også verte utbetra. ROS. Faren for steinsprang og snøskred vert vurdert som minimal. Viser til vedlagde kartutsnitt med informasjon frå skrednett Sjå elles sjekkliste nedanfor. Born sine interesser Vegen vert tryggare å ferdast på for born ved at den stadvis vert utvida. Ny snuplass med parkering vert også opparbeidd for å begrense biloppstilling langs vegen. Konsekvensutgreiing Fortau til Bjørnestien Ein ser trongen for fortau. Det er likevel urimeleg å legge kostnaden med dette på dei 6 bustadane åleine. Tiltakshavar vil utbedre vegen med breddeutvidelse i sving, anlegge ny snuplass med parkeringsplass og asfaltere der det er behov. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE (ROS). Sjekkliste Forhold Ja Nei Vurdering Naturrisiko Fare for snø- el. steinskred Skrednett Fare for utglidning Springflo/flom Auka totalnedbør/ekstremnedbør V/A anlegg i felte skal dimmensjonerast for avrenning 140mm/døgn
Fare for skog-/lyngbrann Er det reg.høge verdiar av radon Verksemdrisiko Fare for brann el. eksplosjon Kjemikalieutslepp Transport av farleg gods Forureining av grunn/sjø Trafikkfare Utgreiing Elektromagnetiske felt Fare for manglande vassforsyning Fare for manglande el.forsyning Beredskap Fare for utrykkingstid brann Fare for utrykkingstid ambulanse Sårbare objekt Risiko for biologisk mangfald Fylkesatlas Manglande rekreasjonsområde Risiko for kulturminne VURDERING ETTER NATURMANGFALDSLOVA. Det går fram av naturmangfaldslova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentleg mynde. Vurdering skal gå fram av vedtaket. Nml 8. Kunnskapsgrunnlag: Fylkesatlas. Naturbase. Nml 9. Føre-var-prinsipp: Planarbeid med høyring har så langt ikkjje påvist at planlagde tiltak vil vere til skade for naturmangfaldet. Nml 10. Økosystemtilnærming og samla belastning: Ingen funn av sårbare artar i området. Nml 11. Kostnad ved event. redusert miljøverdi skal bærast av tiltakshavar: Det er ikkje påvist at planlagde tiltak vil utgjere fare for forringelse av miljøverdiar. Nml 12. Miljøforsvarlege teknikkar og metodar ved drift: Alle inngrep etter planen skal tilpassast terreng og naturmiljø på ein skånsom måte. Merknader: Jarle Havikbotn, datert 28.02.2012, stiller spørsmål om eigedomstilhøva for området på grunn av feil som er gjort i samband med tidlegare kjøp av eigedommen. Han hevdar at han er eigar av deler av området og ber om at det ikkje vert frådelt tomter etter ny plan før eigedomstilhøva er avklara. Det er elles ikkje kommentar til utforming av reguleringsplanen. Tvist om eigedomstilhøva er privatrettsleg og må løysast gjennom rettsapparatet og vedkjem ikkje reguleringsplanen. SFE nett AS, datert 20.03.2012, viser til tidlegare merknad om å sette av areal til nettstasjon. Plass til nettstasjon er avsett i planforslaget. NVE, datert 20.03.2012, har ikkje merknad til planen.
Statens vegvesen, datert 12.04.2012, har ikkje merknad til planen. Fylkesmanne i Sogn og Fjordane, datert 23.04.2012, Miljøvernavdelinga viser til tidlegare merknad der det vart oppmoda om atarealbruken vert sett i lys av behov for og tilgang på leike- og grøntareal i området, jf. rikspolitiske retningslinjer for barn og unge". Det er ikkje sett av areal til leik i planområdet og behovet for leikeareal i tilknyting til bustadene er heller ikkje vurdert. Planomtalen er klart mangelfull på dette området. Ein føreset at behovet for leikeareal vert vurdert og at det eventuelt vert lagt inn i reguleringsplanen før slutthandsaminga av planen. Planomtalen, inkludert vurderingane etter naturmangfaldlova, er generelt mangelfull. Det er i liten grad gjort greie for planframlegget sine verknader for ulike interesser og omsyn, slik ein skal gjere i planomtalen. Ein tilrår såleis også å gjere planomtalen meir konkret og at det vert sett fokus på verknadene planen vil ha for aktuelle tema/interesser. Det er elles ikkje avgjerande merknader til planframlegget som er i samsvar med overordna plan. Beredskapseininga fremjar motsegn mot planen. Grunnlaget for motsegna er at det ikkje er synleggjort at det er gjort tilfredsstillande analysar av konsekvensar av framtidige klimaendringar. Dersom kommunen oppdaterer ROS-analysen til også å inkludere vurderingar av framtidige klimaendringar, og følgjer opp eventuelle funn i planen, fell grunnlaget for motsegna bort. I fråsegna til oppstartsvarselet skreiv vi at Fylkesmannen ser det som særleg viktig at ROSanalysen tek omsyn til endringane i både naturgjevne vilkår og andre omstende, som framtidige klimaendringar kan gi". Vi kan ikkje sjå at det er gjort vurderingar av moglege konsekvensar av klimaendringane, som t.d. auka totalnedbør og oftare og meir intense nedbørsperiodar. Vi meiner difor at analysen er mangelfull på dette punktet. Vi tilrår at kommunen går gjennom sine rutinar for gjennomføring av ROS-analysar, og ser på kva krav og forventningar kommunen bør stille til innhald og metodikk i ROS-analysar. I denne planen er det gjort ei svært enkel, summarisk opplisting av tema som er vurderte. Deter ikkje dokumentert kva vurderingskriterium som er lagde til grunn, kva prosess og metodikk som er nytta, og det er berre unntaksvis referert til kjelder. Arel til leik vurderer vi som tilstrekkeleg ivaretatt ved at det er relativt store tomter og området grensar til friluftsareal. Planomtalen er revidert og det er gjort grei for verknad for naturmangfaldet. Planomtalen kunne vore meir utførleg, men administrasjonen vurderer dei ulike tema som tilstrekkeleg vurdert i høve til naturmangfaldlova Kommunen har gjennomgått og oppdatert ROS-analysen med omsyn til auka nedbørsmengder, og har ikkje funne konsekvensar for den planlagde arealbruken eller vilkåra som tilseier endring av utforming eller funksjon. Nedslagfeltet som berører bustadområdet er svært lite, Følgjande krav vedkomande ivaretaking av overvatn for reguleringsplanen er innarbeidd i føresegnene: Ved dimensjonering av overvatn/avrenning frå feltet skal krava i gjeldane kommunedelplan relatert til klimaendring leggast til grunn. Jon og Bene Steinset 19.04.2012, Viser til merknader sendt 24.08.2010 på vegne av dei fleste bebuarane i Mårkroken. Det er ikkje vist tilrettelagt areal for leik, det går heller ikkje fram av planen om vegen skal vere offentleg elle privat. Det er ikkje sett av areal til renovasjon. Det er ikkje spesifisert tal på bueiningar eller krav til parkering. For få parkeringsplassar kan medføre parkering langss vegen i Mårkroken som ikkje er eigna for slik parkering. Ein ynskjer vidare at det vert arbeidd med gatelys i heile Mårkroken sjølv om eit slikt ynskje ikkje er direkte knytt til omsøkt reguleringsplan. Det skal innarbeidast plass til renovasjon og post i planforslaget. Det er foreslått punkt i føresegnene med rekkefylgjekrav for utbetring av Mårkroken. Det er spesifisert at det skal vere ein einebustad på kvar tomt i føresegnene. Når det gjeld gatelys, vurderer vi ikkje det som del av plansaka
Kjetil og Ann-Karin Tveranger, datert 11.04.2012, Eigar av Gbnr. 26/255. Av grunnlagskartet er det ikkje vist eit godkjent tilbygg som er oppført nesten i eigedomsgrensa. Det er tidlegare stilt spørsmål om bredde på areal mellom parkeringsplass og trafo til tomtegrense utan at ein har fått svar. Avstand frå tomtegrense til etablert parkering er ca. 4m,n noko som er akseptabelt Det vist til at utbyggingsutvalet ved tidlegare handsaming med synfaring ga uttrykk for at avstanden var for liten. Trafo må ha min 4m avstand frå grense. Det er elles vist til planprogrammet der det er lagt opp til at leikearealplass til bossoppsamlin og postkasse skal sikrast i planen dette er ikkje gjort.. Det er elles vist til planprogrammet når det gjel talet på bustadar skal vere 6 einebustadar. Dette bør fastleggast i føresegnene. Det må også settast krav til tal parkeringsplassar. Sjå kommentar ovanfor. Planen skal endrast slik at det vert avstand mellom parkeringsplass og naboeigedom Vurdering: Dette er ei plansak som i prinsippet er i samsvar med gjeldande kommunedelplan i høve bruksføremål til bustader. Men avvik frå dei spesifikke krava i kommunedelplanen. Låg utnytting og god landskapstilpassing skal avbøte planpremissane i overordna plan. Konsekvensar av å bygge høgare opp i terrenget enn kommuneplanen føreset er i nye skisser tilfredsstillande vist. Det er tatt med krav om terrengsnitt og visualisering i føresegnene knytt til aktuelle byggesaker, men etter administrasjonen si vurdering bør eit slik krav knytast til plansaka. Det er såleis utarbeidast terrengsnitt og illustrasjonar som særskilt viser fjernverknad av den aktuelle utbygginga. Når det gjeld tilkomstvegen er ikkje den tilfresstillande utgreidd i vedlagt skisse til løysing. Etter administrasjonen si vurdering er det tilfresstillande med vegklasse A1 (vegvesenet sin vegnormal) med vegbreidde 3,5m (asfaltert), men dette føreset gode sikttilhøve og gode møteplassar på alle sikt-strekningar. Det er utarbeidd ny skisse i samråd med administrasjonen, og det ver innarbeidd rekkefylgjekrav om gjennomføring før planen i forslag til vedtak Kommunen har gjennomgått og oppdatert ROS-analysen med omsyn til auka nedbørsmengder, og har ikkje funne konsekvensar for den planlagde arealbruken eller vilkåra som tilseier endring av utforming eller funksjon. Nedslagfeltet som berører bustadområdet er svært lite. Følgjande krav vedkomande ivaretaking av overvatn for reguleringsplanen er innarbeidd i føresegnene: Ved dimensjonering av overvatn/avrenning frå feltet skal krava i gjeldane kommunedelplan relatert til klimaendring leggast til grunn. Administrasjonen finn også tema som skal vurderast i høve til naturmangfaldlova tilstrekkeleg vurdert i revidert planomtale og rår til at planen vert vedtatt med dei tilleggspunkta som går fram av forslag til vedtak. Økonomiske konsekvensar: Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Prenta/uprenta vedlegg: Nr T Dok.dato Til/Frå Tittel Vedlagt (x) 1 I 16.12.2009 Kinn Arkitekter AS Planmøte - B12, Botnaholten 2 I 15.03.2010 Kinn Arkitekter AS Planspørsmål / Planprogram område B12 - Botnaholten
4 I 23.06.2010 Kinn Arkitekter AS Varsel om oppstart av planarbeid B12 Botnaholten 5 I 08.07.2010 Sogn og Fjordane fylkeskommune Svar - Varsel om oppstart av planarbeid etter PBL - privat 6 I 18.08.2010 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane 7 I 31.08.2010 Oppsittere Mårkroken v/jon Steinset forslag til detaljregulering Fråsegn til oppstartvarsel for arbeid med privat reguleringsplan for gbnr 26/234 og 469 - B12, Botnaholten i Flora kommune Oppstart av planarbeid B12, kommentarer fra oppsittere i Mårkroken 8 I 19.01.2011 Kinn Arkitekter AS Reguleringsplan B12, BOTNAHOLTEN 10 I 18.08.2011 Kinn Arkitekter AS PLANID: 20090117. BOTNAHOLTEN. B12 11 I 11.01.2012 Kinn Arkitekter AS Reguleringsplan gbnr. 26/234,469, Botnaholten - Utlegging til offentleg ettersyn 13 U 02.02.2012 firdaposten Kunngjering plansaker 12 I 23.02.2012 Kinn Arkitekter AS Vegutbetring Mårkroken 16 I 28.02.2012 Jarle Havikbotn Viser til reguleringsplan for Botnaholten B12 gbnr 26/234 Planid 20090117 14 U 29.02.2012 Arild Ivar Husa; Arne Olsen; Bente Stolt Steinset og Jon Steinset; Flora bygg og eigendom; Kjetil Arvid Tveranger; Marie og Jonny Lande; Merethe og Malvin Knapstad 15 U 01.03.2012 Telenor - Servicesenter for nettutbygging; NVE - Region Vest; Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd.; SFE Nett AS; Fylkesmannen i Sogn og Fjordane; Sogn og Fjordane fylkeskommune Plan og samfunn; Statens Vegvesen Sogn og Fjordane PLANID: 20090117. PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER, BOTNAHOLTEN Planid 20090117. Privat detaljreguleringsplan, gbnr 26/234,469, Botnaholten B12 17 I 20.03.2012 SFE Nett AS Høyringsfråsegn for reguleringsplan 26/234, 469 Botnaholten 18 I 20.03.2012 NVE - Region Vest Fråsegn til offentleg ettersyn av privat reguleringsplan for Botnaholten B12 - Flora kommune 19 I 11.04.2012 Kjetil og Ann-Karin Tveranger Merknad til reguleringsforslag til reguleringsplan for B12,
Botnaholten 20 I 12.04.2012 Statens vegvesen Region vest Offentleg ettersyn av reguleringsplan - Plan nr. 20090117 - gnr. 26 bnr. 234 og 469 - Botnaholten B12 - Flora kommune 22 I 19.04.2012 Jon og Bene Steinset Merknader til regulering av felt B12 Mårkroken 21 I 23.04.2012 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Fråsegn til føreslegen reguleringsplan for gbnr. 26/234 og 469, område B 12 Botnaholten 23 U 07.05.2012 Åsmund Nesbø Privat reguleringsplan, gbnr 26/234,469, Botnaholten B12 24 I 09.08.2012 Kinn Arkitekter AS Reguleringsplan BOTNAHOLTEN B12 Utskrift til: Sakshandsamar m/saka