Møteinnkalling Utvalg: Overhalla formannskap Møtested: Kommunestyresalen, Adm.bygg Dato: 19.03.2015 Tidspunkt: 09:00 De faste medlemmene innkalles med dette til møtet. Den som har gyldig forfall, eller ønsker sin habilitet i enkeltsaker vurdert, melder dette så snart som mulig på telefon 97506252. Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling. Per Olav Tyldum Ordfører Torunn Grønnesby Formannskapssekretær -1-
-2-
Sakliste Innhold PS 24/15 Ny behandling av søknad fra Stian Haukø og Linda H. Grande om å bygge bolighus med garasje på gnr. 10 bnr. 214 i Skageåsen. Utvalgssaksnr -3-
Overhalla kommune - Positiv, frisk og framsynt - Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2014/5977-25 Saksbehandler: Terje Indgjerd Saksframlegg Ny behandling av søknad fra Stian Haukø og Linda H. Grande om å bygge bolighus med garasje på gnr. 10 bnr. 214 i Skageåsen. Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 24/15 19.03.2015 Rådmannens innstilling 1. Overhalla kommune gir i henhold til Pbl. 19 dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Reguleringsplan for Skageåsen III 3.5 til å bygge bolighus med pulttak og med takhelling 10 o. (Mottatte tegninger viser 12 o.) 2. Overhalla kommune gir i henhold til Pbl. 19 dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Reguleringsplan for Skageåsen III 3.3 til å bygge bolighus med 2 etasjer. 3. Overhalla kommune gir i henhold til Pbl. 20-1 tillatelse til bygging av bolighus med garasje på eiendommen gnr. 10 bnr. 214 som vist i følgende godkjente tegninger, men med endringene i punkt 1 over: Innhold Dato Situasjonsplan 1 : 500 20.07.2014 Plantegninger og snitt 4 fasader 26.06.2014-4-
4. Følgende personer og firma godkjennes for ansvarsrett etter Pbl. 22 og 23 i tiltaksklasse 1 i denne byggesaken : Firma / kontaktperson Kåre Magnus Skjefte, Hunnaåsvegen 6, 7860 Skage i N. Overhalla Hus AS, v/ Tomas Heglum, Skogmo, 7863 Overhalla. Kværnø Transport AS, v/ Terje Kvernø, 7863 Overhalla. Rørservice VVS AS, v/ Roy Tore Breivik, Postb. 248, 7801 Namsos. Siviling. Robert Williamsen AS, v/bjørn Tore Tufthaug, Søren R thornæs v. 10, 7800 Namsos. Fagfelt Bygning. Betongarbeider, Betong- og tømrerarbeider og ventilasjon Treteknisk og ventilasjon Grunnarbeid. Rør- og sanitærintallasjoner. Våtrom og lufttetthet Ansvar for funksjonen Søker Uavhengig kontroll Sentral godkjenning Nei Nei 5. Byggesaksgebyr og tilknytningsavgift etter vedtatt gebyrregulativ beregnes og kreves inn ved utsendelse av vedtaket. Hjemmel for vedtaket er: Søknaden er behandlet etter Plan- og bygningsloven 20-1 m. fl. og tilhørende forskrifter TEK- 10 og SAK-10. Dispensasjonene er behandlet etter Pbl. 19. -5-
Saksopplysninger Søknaden gjelder bygging av bolighus med garasje på eiendommen gnr. 10 bnr. 214 i Skageåsen. Huset vil få adresse Hunnaåsvegen 9. Tiltakshaver søker om dispensasjon fra 3 punkter i reguleringsbestemmelsene: 3.3. Bestemmelsene sier maks 1 ½ etg. Søker om 2 fulle etasjer. 3.5. Bestemmelsene sier saltak og min. 18 o. Søker om pulttak og 12 o. 3.4. Bestemmelsene kan tolkes til en byggegrense på 4 m fra nabogrense. Søker om å bygge ned til 1,5 m fra nabogrense i nord for garasjedelen. Søknaden behandles etter Plan- og bygningsloven 20-1 m. fl. og tilhørende forskrifter TEK-10 og SAK-10. Dispensasjonene behandles etter Pbl. 19. Saken har vært til behandling i Overhalla formannskap tidligere, og ble godkjent. Vedtaket ble påklaget av nabo. Ny behandling og vedtak med endring ble påklaget av både nabo og tiltakshaver. Dette vedtaket ble oppretthold i behandlingen av klagesaken og saken oversendt til Fylkesmannen. De har nå opphevet tidligere vedtak i saken og Overhalla formannskap må behandle saken på nytt. Begrunnelsen er saksbehandlingsfeil. Følgende firma og personer søker om ansvarsrett i tiltaksklasse 1 i denne byggesaken: Firma / kontaktperson Kåre Magnus Skjefte, Hunnaåsvegen 6, 7860 Skage i N. Overhalla Hus AS, v/ Tomas Heglum, Skogmo, 7863 Overhalla. Kværnø Transport AS, v/ Terje Kvernø, 7863 Overhalla. Rørservice VVS AS, v/ Roy Tore Breivik, Postb. 248, 7801 Namsos. Siviling. Robert Williamsen AS, v/bjørn Tore Tufthaug, Søren R thornæs v. 10, 7800 Namsos. Fagfelt Bygning. Betongarbeider, Betong- og tømrerarbeider og ventilasjon Treteknisk og ventilasjon Grunnarbeid. Rør- og sanitærintallasjoner. Våtrom og lufttetthet Ansvar for funksjonen Søker Uavhengig kontroll Matrikkel: Nytt bolighus med garasje med bruksareal (BRA): - 1. etg.: 116,0 m 2 + garasjedel 54,4 m 2 = 170,4 m 2-2. etg.: 116,0 m 2 = sum BRA: 286,4 m 2 Bebygd areal (BYA): 191,7 m 2 + overbygget terrasse og inngang 17,3 m 2 = 209,0 m 2. Sentral godkjenning Nei Nei -6-
Vurdering Nabovarsel: 3 naboer er bekreftet varslet med underskrift på Kvittering for nabovarsel og 2 naboer er varslet pr. rekommandert brev sendt 15.07.2014. 3 naboer har krysset av for Samtykker i tiltaket. 1 av naboen som fikk nabovarselet sendt rekommandert kvitterte ut brevet 31.07.2014 og har levert inn merknader på å ikke tillate dispensasjon på etasjetall og plassering nærmere tomtegrensen. Vi mottok brevet fra nabo pr. e-post 01.08.2014. Da nabovarselet sendes rekommandert regnes fristen fra nabo kvitterer ut og med dette har mottatt nabovarselet. Naboprotesten er derfor godt innenfor fristen på 2 uker. Merknadene er behandlet under. Planstatus: Boligeiendom i henhold til Reguleringsplan for Skageåsen III. Det søkes om dispensasjon fra 3 av reguleringsbestemmelsene: 3.3. Bestemmelsene sier maks 1 ½ etg. Søker om 2 fulle etasjer. 3.5. Bestemmelsene sier saltak og min. 18 o. Søker om pulttak og 12 o. 3.4. Bestemmelsene kan tolkes til en byggegrense på 4 m fra nabogrense. Søker om å bygge ned til 1,5 m fra nabogrense i nord for garasjedelen. Utredning om disp. fra 3.3: Bestemmelsene sier maks 1 ½ etg. Søker om 2 fulle etasjer med en høyde på opp til 7,2 m over gulv i 1. etg. Tiltakshaver begrunner det med at huset de ønsker å bygge ikke vil bli høyere enn et vanlig hus på 1 ½ etg. Sammen med tiltakshaver, søker og husleverandør er en kommet frem til at takvinkelen kan senkes til 10 o slik at toppen av huset vil bli 6,9 m over gulvet i 1. etg. Dette huset bygges med skråtak og åpen himling innvendig. Huset vil ikke få kaldloft under mønet som gir en større høyde på vanlige hus. Formen og størrelsen på tomta gjør det vanskelig å bygge en bolig på 1 plan og garasje og samtidig få litt åpent uteareal på eiendommen. Hensynet bak reguleringsbestemmelsen er å begrense høyden på husene som bygges. Denne vurderes ikke til å være tilsidesatt med følgende begrunnelse: En dispensasjon må vurderes i forhold til høyden på et bolighus som bygges etter det som oppfattes som 1 ½ etasje etter regulerings-bestemmelsene. Betegnelsen 1 ½ etg. finnes ikke i Pbl. loven, tilhørende forskrifter eller veiledninger og er således ikke klart definert. En kan således ikke erstatte betegnelsen 1 ½ etg. med en høydebegrensning i antall meter. Vi har derfor sett på de andre byggetillatelsene som er gitt i området tilbake til 2011: Det er gitt dispensasjon til å bygge i 2 etasjer 2 ganger tidligere i denne delen av byggefeltet. Disse 2 husene har en høyde på maksimum 6,2 og 7,4 m og med dispensasjon til å bygge med valmet tak og veldig slak takvinkel for å ta mindre av utsikten fra naboer. De fleste husene er bygget med det som oppfattes som 1 ½ etg. uten kjeller. Noen har søkt om og fått lov til å bygge med tilnærmet i 2 etg. De tradisjonelle husene på 1 ½ etg. har en høyde på ca. 6,8 m, men de på tilnærmet 2 etg. har en høyde på ca. 7,4 m og mer. Dette huset får en høyde på 6,9 m som er omtrent likt med et på1 ½ etg. Den nærmeste veggen som blir i 2 hele etasjer og toppen av taket kommer 29 m fra naboen som har levert merknad og klager. Naboen i nord ønsker også at huset trekkes lengre mot vest. Mellom det nye huset og nabohuset mot øst vil det bli en åpning på ca. 13 m. Åpningen vil altså bli omtrent like stor som den bredden dette huset tar. Sett fra midt på huset til naboen i nord vil en få en åpning på ca. 10 m hvor de ser fjellene mellom husene. Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får bygget huset slik de ønsker og at huset blir mer kompakt med 2 etg. med samme areal / volum og tar mindre utsikt fra naboene. Da huset ikke kan sies å bli vesentlig høyere enn et hus på 1 ½ etg., kan en ikke si at det gir noen ulempe -7-
ut over det en kan forvente hvis det ble bygget en bolig på tomta innenfor bestemmelsene. Fordelene blir vurdert til å være klart større enn ulempene. Dispensasjon fra 3.5: Bestemmelsene sier saltak og min. 18 o. Søker om pulttak og 12 o. Det er tidligere gitt dispensasjon til pulttak 1 gang og valmet tak 4 ganger i denne delen av boligfeltet. Pulttaket her er ikke bare ensidig, men brytes av et pulttak den andre vegen. Det kan derfor oppfattes som et saltak som er forskjøvet i høyden i mønet. Som opplyst tidligere er en kommet fram til at taktekkingen tillater at takvinkelen kan senkes til 10 o. Høyden på et oppdelt pulttak med 10 o vil bli 21 cm lavere enn et saltak på 18 o. Hensynet bak reguleringsbestemmelsen er å få en enhetlig bebyggelse i feltet. I de senere år er det imidlertid blitt mer og mer vanlig å søke om og få dispensasjon til å bygge med andre takformer, både i dette boligfeltet og i kommunens øvrige boligfelt som har reguleringsbestemmelse om saltak. Reguleringsplanen for Skageåsen III er fra mars 1996 og kunne vært revidert med tanke på en oppdatering av reguleringsbestemmelsene spesielt takform og etasjetall / annen høydebegrensning. Fordelen er at dette huset passer med denne takformen og at det vil gi en større takhøyde med himling innvendig - i stedet for kaldloft i mønet som er mest vanlig for hus med saltak. Fordelen med å gi en slik dispensasjon er at taket vil bli 21 cm lavere med hensyn til naboen når en kombinerer dispensasjonen til å bygge med pulttak med en dispensasjon på10 o. Den eneste ulempen vi kan se er at toppen av taket kommer 3 m nærmere naboen, men her er det snakk om en avstand på ned til 29 m i stedet for ned til 32 m. Fordelene vurderes til å være større enn ulempene også for naboen. Vurdering av dispensasjon. fra 3.4: Bestemmelsene sier min. 4 m mellom grense til naboeiendom for vegg med dør og/ eller vindu og 1m til vegg uten vindu / dør. Tiltakshaver søker om ned til 1,5 m fra nabogrense i nord for garasjedelen. Situasjonsplanen viser at nærmeste åpning som er døren på motsatt side av garasjeporten kommer 4 m fra nabogrensen. Selve bolighuset kommer 5,5 m fra grensen. Hensynet bak bestemmelsen om 4 m sees i henhold til den generelle bestemmelsen om 8 meter mellom vanlige bolighus for å unngå spesielle brannkrav. Dette løses vanligvis med at 2 naboer må bygge bolighuset 4 m fra hver sin side av felles grense. En garasje på under 50 m 2 - frittstående eller som tilbygg til bolighuset kan bygges nærmere enn 4 m. I dette tilfellet oppfylles både reguleringsbestemmelsen og brannkravene. Disse avstandskravene er også sett på som akseptable for avstander mellom husene til naboer i boligfelt. I de fleste tilfeller bygger en ned til grensen mot øst og får litt bedre plass med uteareal og kveldssol mot vest. Garasjen bygges 1,5 m fra nabogrensen mot friområdet og det er minst 4 m til grensen til andre boligtomter på alle sider av huset og over 8 m fra andre bolighus. Garasjedelen er uten vinduer som vender mot friområdet med lysløype / tursti. Garasjen kommer over 20 m fra naboen som har levert merknad sitt hus. Den nærmeste døren/ vinduet er akkurat 4 m fra nabogrensen. Det er altså ikke nødvendig med dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 3.4. Sikkerhet mot brann (TEK-10 11): Bygningstype : Bolig Risikoklasse: 4 Brannklasse: 1 Bygningstype : Garasje Risikoklasse: 1 Brannklasse: 1 Når en garasje bygges som et tilbygg til bolighuset vil det være et krav at det er gasstett mellom bolighuset og garasjen slik at det ikke kan komme farlig eksos inn i bolighuset. Når garasjen er på over 50 m 2 stilles det brannkrav EI-60 i skillet mot eget bolighus. Her må også døren mellom garasjen og boligen være gasstett og oppfylle brannkravet. -8-
Det er minst 4 m til nabogrensen på de 3 sidene av tomten det kan bygges på. Tilgjengelighet i boliger (TEK-10 12): Det er fra 01.07.2010 satt krav om tilgjengelighet for boliger. Det er et kontor i hovedetasjen som kan bli et lite soverom. Bolighuset regnes derfor å ha alle hovedfunksjonene på inngangsplanet og boligen vil oppfylle kravene i forskriften TEK 10 12-2 til 12-21 om tilgjengelig bolig hvis det anlegges trinnfri adkomst fra parkeringen og inn i boligen. Veg, parkering, vatn og avløp: Adkomsten er i henhold til reguleringsplanen. Situasjonsplanen viser adkomst, garasje og god plass til parkering av minst 1 bil utenom garasjen. Dette er kravet til boligeiendommer etter egne vedtekter til Plan- og bygningsloven for Overhalla kommune som må være avklart før byggetillatelse gis. Det er ved tidligere behandling av byggesaken gitt krav om å senke huset i terrenget, men ut fra målinger gjort av søker og husleverandør så kan en ikke gjøre det. Den siste veiledningen til TEK-97 som ble utgitt har grenser på stigningen på adkomst mellom bolig og veg på 1:20, men at 1:12 over en kortere strekning på 3m. Disse kravene er ikke videreført for adkomstveg til bygning i veiledningen til TEK10, men for ramper. En har ikke annen veiledning en disse 2 for å vurdere tilgjengelighetskravet som er forsterket i ny plan- og bygningslov og tilhørende TEK- 10. Med omsøkt plassering så vil en kunne klare et stigningsforhold på 1:20 fra inngangsdøren og opp til kommunal veg akkurat. Hvis huset senkes så kan ikke kravet oppfylles. Huset skal tilknyttes kommunale ledninger for vatn og avløp. Energikrav (TEK-10 14): Bygningen oppfyller alle minstekravene i Teknisk forskrift (TEK-10) 14-5, men bygningen oppfyller ikke alle enkeltkravene i 14-3. En beregning med omfordeling av varmetapet viser at varmetapet er litt for stort: %-areal av vinduer og dører på 22 % er godt over kravet på 20 %. Isolasjonen i yttervegger og dører er noe dårligere enn kravet, men isolasjonen i gulv, tak og dører er bedre enn kravet. I teknisk forskrift er det også mulighet for godkjenning av energikravene etter 14-4 i stedet for 14-3. Da huset har 2 etasjer, er det mulighet for at dette energikravet kan være oppfylt. 2 etasjer gir lite areal av ytre skall i forhold til oppvarmet bruksareal. Alternativt så må noen forbedringer gjøres for å minke varmetapet slik at det blir innfor kravet. En dokumentasjon hvor energikravene etter TEK-10 13-3 eller 13-4 oppfylles må leveres snarest. I tillegg er det satt krav til solavskjerming eller lignende og senkning av temperatur om natten til 19 o C. Estetikk / Konstruksjon / Miljø: Det nye huset vil passe godt inn i miljøet. Terrengsnittet i søknaden viser en planlagt fylling på nedsiden av huset. Som beskrevet under punktet om adkomst så kan en ikke kreve en senking av huset på grunn av stigning opp til kommunal veg. Reguleringsbestemmelsene 3.6 sier at en må unngå store sprang i mønehøyde mellom bolighusene. Nabohuset i øst er plassert høyt. Etter at dette huset ble bygget er en blitt mye strengere og funnet en måte å ha kontroll på høydeplasseringen med å pålegge et terrengsnitt. Spranget mellom disse 2 husene i rekka vil bli 2,1 m. Med 50 cm senking i terrenget ville spranget blitt større hele 2,6 m. -9-
Byggegrunn (TEK-10 7): Det er ikke registrert noen kvikkleiresoner i området og det er vurdert til å ikke være noen risiko for kvikkleire her. Det er over 400 m fra nærmeste kvikkleiresone registrert av NVE/ NGI/NGU og den er i Skage sentrum. Radon (TEK-10 13-5): Bolighuset er planlagt med radonsperre. Det et krav om radonsperre i nye boliger, hytter, publikumsbygg og bygg med arbeidsplasser fra 01.07.2010. Ansvarsrett (Pbl. 22 og 23 og SAK-10 6 og 9 til 14): 3 av firmaene har sentral godkjenning innen området de søker om ansvarsrett for. Alle firmaene som søker om ansvarsrett er godkjent mange ganger tidligere for tilsvarende og større arbeider i Overhalla kommune. Vi har ikke mottatt merknader på det tidligere utførte arbeidet. Konklusjon: Bakgrunnen for å kunne gi dispensasjon er ikke kun vurdert ut fra prinsippet om likebehandling, men en individuell vurdering av alle forhold i denne saken. Omsøkt plassering og høyde er innenfor det som må kunne aksepteres i et boligfelt. I Plan- og bygningsloven av 2008 er det satt to krav som må være oppfylt for å kunne gi dispensasjon: - Hensynet bak bestemmelsen det blir gitt dispensasjon fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. - Fordelene ved dispensasjon må være klart større enn ulempene ved en samlet vurdering. Disse forutsetningene for å kunne gi dispensasjon vurderes til å være oppfylt. Etter en samlet vurdering av forholdene det søkes om dispensasjon fra med takform, takvinkel og etasjetall og situasjonen på stedet så kan en i dette tilfellet kunne gi dispensasjon. Det settes som vilkår at takvinkelen reduseres til 10 o. -10-