ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no RAFT arkitekter AS Postboks 7 5358 FJELL Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201313669/10 EBYGG-5210 040214 VIAS AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON Svar på søknad etter plan- og bygningsloven kapittel 19. Eiendom : Gnr 21 Bnr 160 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Torvdalsveien 12 A : Nybygg bolig : THORSTEIN LIEN Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel punkt 1 «Plankravet». Bakgrunnen for dispensasjonssøknaden er ønske om oppføring av tomannsbolig på eiendommen. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). Ny kommuneplan: Ny kommuneplan trådte i kraft 24.04.2013 og vil være bestemmende for vedtaket, ettersom det er gjeldende regelsett på vedtakstidspunktet som skal legges til grunn for saksbehandlingen. VEDTAK: Det vises til søknad om dispensasjon med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 18.03.2013. Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 1 «Plankravet».
Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra/ hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Det pågår reguleringsplanarbeid i området sør for omsøkte eiendom, og planen har plannummer 63650000. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel vedrørende plankravet i kommuneplanens punkt 1. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til plan- og bygningsloven 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plankravet i kommuneplanens punkt 1 er å sikre en helhetlig vurdering av et område. En reguleringsplan vil avklare hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i et planområde, den vil også ivareta at alle spørsmål av betydning blir tilstrekkelig utredet før vedtak treffes. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en eventuell fremtidig reguleringsplan. I den konkrete saken søkes det om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens punkt 1for oppføring av tomannsbolig. Eiendommen har inntil 1990 vært bebygd med enebolig i følge søker. Tomten fremstår i dag overgrodd med vegetasjon med spor av tidligere grunnmur og hageanlegg. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen/ planen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er, i følge søker at eiendommen har vært i familiens eie siden ca. 1925 og fra 1929 til 1990 har tomten innehatt en enebolig. Boligen ble revet i 1990 grunnet den dårlige bygningsmessige tilstanden. Eiendommen er plassert sentralt ovenfor Sælenveien, i et etablert boligområde, den innehar gode kvaliteter med hensyn på lys og solforhold. Det finnes ingen kjente forhold ved tomten som har betydning med hensyn på kulturminner, og en anser det ikke som sannsynlig at ny utnyttelse av tomten vil medføre tap av biologisk mangfold. Eiendommen er lokalisert nær offentlig transportnett og kollektivtilbud. En kan anse tomten som en resttomt i et etablert boligområde, og det vil være hensiktsmessig at denne fortsatt blir nyttet til boligformål. Ulempene vil være flere. Eiendommen er uregulert og viser i kommuneplanens arealdel som bebyggelse og anlegg. Eiendommen ligger i bratt terreng og i et sammenhengende grøntdrag. Det er viktig å bevare sammenhengende grønnstrukturer i byggesonen. Slike områder fungerer også som habitat og vandringskorridorer for plante- og dyrearter, og er i mange tilfeller viktige nær-naturområder, f. eks i tilknytning til barnelek. Selv om det i Grønt kart og Naturbase ikke er grøntfaglige registreringer knyttet til eiendommen, mener vi at det kan foreligge grunner for at hele eller deler av grøntdraget bør bevares som grøntstruktur. At eiendommen tidligere har vært bebygget kan ikke tillegges særlig vekt. På østsiden av eiendommen er det regulert område som stort sett er ubygget med eneboliger på store tomter. Området vest for eiendommen er uregulert, men utbygget på samme måte med lys og luft Side 2 av 5
mellom boligene. Omsøkte tiltak vil bli liggende mellom disse områdene, midt i et grøntdrag, og boligen vil være noe større enn omkringliggende bebyggelse. Tiltaket er beskrevet som en tomannsbolig med mellomliggende parkeringsbygg og sammenfaller derfor ikke med de bygde omgivelsene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 1 «Plankravet». Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden har vært oversendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Det har ikke kommet svar innen den fastsatte tidsfristen. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Søknaden har vært oversendt på høring til Grønn etat og de har gitt uttalelse datert 02.05.2013: Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger, frarå at det gis dispensasjon for oppføring av tomannsbolig. Vi mener en evt. utbygging av grøntdraget, som den aktuelle eiendommen er en del av, bør skje i henhold til reguleringsplan. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 27-4. Det foreligger uttalelse fra Trafikketaten vedrørende utvidet bruk av avkjørsel til Sælenveien datert 05.02.2013. Det er opplyst at eiendommen har tinglyst rett til bruk av Torvdalsveien. Vannforsyning og avløp: Det foreligger uttalelse fra Vann- og avløpsetaten for vannforsyning og bortledning av avløpsvann datert 24.01.2013. Det foreligger ikke dokumentasjon for å legge og ha liggende private vann- og avløpsledninger over annen grunn. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Bygningsmyndighetene og Grønn etat har sammenfallende syn på forholdene i denne saken. Bygningsmyndighetene har vurdert søknaden og finner å måtte avslå søknaden som den foreligger. Side 3 av 5
ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf. Forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201313669. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6435 og e-postadresse: Vigdis.Aspenes@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Vigdis Aspenes - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: THORSTEIN LIEN, ØVRE RIPLEGÅRDEN 52, 5161 LAKSEVÅG Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 4 av 5
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 5 av 5