Innspill til Kommuneplans arealdel 2015-2026 Generelle merknader til høringsforslag til ny kommuneplans arealdel Innledning I denne merknaden vil vi begynne med å berømme Bergen kommune for den nye kommuneplanens arealdel. GC Rieber Eiendom har vært en stor aktør i Bergensmarkedet i lang tid og er opptatt av byutviklingen og innvirkningen den har på samfunnet. Vi ser i vårt virke at samfunnet er under endring, eksempelvis hvor man velger å bo og hvordan man jobber. Flere og flere arbeidsplasser ligger ikke lenger i næringsparker, men integreres i bybildet. Nærhet til parker og plasser gjør at de ansatte med dette blir en naturlig del av nærmiljøet og bidrar til aktive byrom. GC Rieber Eiendom er opptatt av at man ser samspillet mellom bolig og næring slik at Bergen fremstår som en by som legger til rette for forsknings- og innovasjonsmiljøer. Slik som Kommuneplanens samfunnsdel korrekt påpeker konkurrerer vi med andre byer om disse miljøene. Vi videreutvikler i dag marin klynge på Marineholmen til en levende bydel med verdensledende forskning. Det er viktig for oss å skape et miljø som har et samspill mellom forskning, kultur, bolig, skole, barnehage og handel. Vi mener dette er viktig for at Bergen i fremtiden fortsatt skal fremstå som verdensledende på marin forskning. På bakgrunn av dette er vi positive til at man søker å samlokalisere flere funksjoner i tette soner med god kollektivdekning. Ved høy fortetting vil man skape kundegrunnlag for den næring man ønsker seg for å skape den levende byen med aktive fasader mot sentrale byrom. I den resterende delen av denne merknaden ønsker vi å påpeke noen forhold i høringsutkastet til ny kommuneplans arealdel som vi er usikre på vil fullt ut oppnå det varierte og gode bybilde både kommunen og vi som aktør i Bergensmarkedet ønsker oss. Innspill I byrådssaken som følger høringsinnspillet er det delt inn i ulike hovedtema som Byrådet ber om tilbakemelding på. Vi ønsker å gi innspill til tema som vi mener hører inn under hhv. «KPA som verktøy for å angi gode og effektive planprosesser» og «Kommuneplanen som verktøy for å sikre kvalitet og god folkehelse i byutviklingen». 1
1. KPA som verktøy for å angi gode og effektive planprosesser Plankart mindre detaljert. Vi mener det er viktig å sikre at man ikke får et detaljnivå på det overordnete kommuneplankartet som vil kunne skape utfordringer i detaljregulering og dispensasjoner i byggesaker. I den sammenheng nevnes det at vi har sendt konkrete innspill til plankartet på to lokasjoner hvor «Grønnstruktur» er vist på en måte som ikke samsvarer med den reelle situasjon. Det er viktig at disse områdene vurderes selvstendig i en byrom/stedsanalyse, ikke nå i KPA. Dersom KPA her legges til grunn vil en senere detaljregulering eller byggesak være i strid med overordnet plan, noe som vil forvanske prosessen unødig i de kommende årene. Bestemmelser knyttet til uteareal - kompliserende Slik bestemmelsene knyttet til uteareal er systematisert i forslaget til bestemmelser sendt på høring fremstår de som fragmentert og krevende å bruke i praksis. Som eksempel nevnes at det for Byfortettingssone er det i 14, nr.3, bokstav c) er fire ulike arealbestemmelser, men at man samtidig må se hen til 26.3, nr.5 for å få et helhetlig bilde. Supplert med retningslinjer og bestemmelser knyttet til offentlig opparbeidet areal og avstand til disse sitter man igjen med et uoversiktlig bilde. Dersom disse bestemmelsene ikke gjøres klarere, samt gis logisk oppbygning og sammenheng, er vi bekymret for at dette vil komplisere saksbehandlingen både for eiendomsutvikler og kommunen som plan- og byggesaksmyndighet. Stedsanalyse utarbeidet av kommunen blir forsinkende. Bør gjøres av private utbyggere: Vi ser at Byrådet har endret fagetatens forslag om at private skal utarbeide byromsanalyser. I stedet foreslår Byrådet at kommunen selv skal utarbeide stedsanalyser. Umiddelbart fremstår det uklart hvordan skal dette utføres i praksis. Det er ikke angitt hvordan slike stedsanalyser skal utarbeides eller hvilken saksbehandlingstid kommunen forplikter seg til. I byrådssaken ved utleggelsen på høring angis det at veilederen for byromsanalysen som er utarbeidet bør «videreutvikles». Vi er bekymret for at stedsanalysen vil utgjøre et nytt ledd som vil forlenge saksbehandlingstid for både plan og byggesaker. Dette vil ikke være i tråd med det overordnete ønsket om effektive prosesser. Et annet forhold som må påpekes er at vi ikke deler Byrådets skepsis til at denne type analyser utføres av private. GC Rieber eiendom har selv hatt en god prosess på dette sammen med kommunen når vi på Marineholmen og Ytrebyen som privat aktør har fått stedsanalyse utført av plankonsulent og arkitekt. Vi har fått gode tilbakemeldinger på stedsanalysene fra planetat og planforum og analysene er lagt til grunn i det videre arbeidet med detaljreguleringsplanene. Som eksempel nevnes at man for utviklingen av nytt boligprosjekt i Ytrebygda (Ytrebyen) har hatt en god prosess underveis med planetaten hvor vi fikk utført stedsanalysen. Vi tror at dersom denne gjennomføringsmodellen endres så vil det kunne få negative konsekvenser for utviklingen av nye gode, økonomisk bærekraftige, prosjekt. I dag er det private utbyggere som står for utviklingen av bolig og næring prosjekter. For at prosjektene realiseres må de være økonomisk bærekraftige. Det er derfor hensiktsmessig at det er utbygger som utfører den innledende stedsanalyse, med innspill fra kommunen mht. plassering av evt. offentlige funksjoner som skole, barnehage, teknisk infrastruktur og felles grøntområder. 2
Fremdrift og saksbehandling I dagens marked er det flere viktige milepæler i et prosjekts levetid som påvirker om det blir realisert og hvor kommunen er en viktig aktør. Det er et sterkt ønske om forutberegnelighet i planlegging og finansiering av prosjekt som øker sannsynligheten for at kommunen får den utbyggingen som kommuneplanens arealdel søker å fremme. I bestemmelsene til høringsutkastet er det eksempelvis i 12.5 kommet inn krav om at det skal innhentes «kulturminnefaglig vurdering fra kommunens faginstans ved planlegging i sentrumskjerne og Byfortettingssone.» uten at det er spesifisert hva dette er. I den forbindelse er vi avhengig av rask behandling hos plan- og bygningsmyndighet og andre godkjenningsmyndigheter slik som VA-etat, Byantikvar og Bymiljøetat. Dersom man skal oppnå den ønskede kvalitet og fortetting i den takt som samfunnsdelen og arealdelen til kommuneplanen legger opp til for å imøtekomme forventet befolkningsvekst må disse etatene settes i stand til å «holde tritt» med sakene som kommer inn. 2. Kommuneplanen som verktøy for å sikre kvalitet og god folkehelse i byutviklingen Utforming bygg i Byfortettingssone lite variasjon Det er flere bestemmelser i høringsutkastet som gir klare føringer for utformingen av bygg. Vi vil her omtale noen av disse og den konsekvens vi mener disse potensielt vil ha for bybildet. I 9, punkt 1, er det stilt krav til minimum og maksimumsstørrelse til boenheter «i større, nye prosjekter». Større prosjekter er i utfyllende informasjon til bestemmelsen angitt til å være prosjekt med mer enn 10 nye boenheter. Kravene til størrelse for 40% av boenhetene vil slå inn for de aller fleste boligprosjekt innen Byfortettingssonen og fremstår som lite fleksibelt. Videre er det i 9, punkt 2, og i retningslinje til bestemmelsen, angitt at det skal spesiell vekt på tilrettelegging for familieboliger. Krav til familieboliger er videre spesifisert i Byfortettingssonen gjennom 26.3, punkt.5. Her er det bestemt at minimum 20% av boenhetene skal ha direkte tilgang til uteareal på bakken, og at utearealet skal ha bruksareal på minimum 80 m². Bestemmelsen innebærer at de 20% av boenhetene i 9 som skal være på 80m2 eller mer i realiteten er flyttet ned på bakkeplan. Den siste bestemmelsen som nevnes i denne sammenheng er 26.3, punkt 3, som bestemmer at bebyggelsen skal ha maks 70 meter mellom gangårer. Dette er så vidt vi kan se en form for kvartalsavgrensning. Slik vi ser det vil en mulig konsekvens av å sette en maks lengde på bygg, krav til plassering av store enheter på bakkeplan og krav til uteareal være at det blir lite rom for variasjon i bygningstypologi. Vi anbefaler at kommunen foretar en studie hvor en sammenstiller alle kravene som stilles og vurderer hvilken variasjon det vil kunne være i byggutforming på en typisk tomt i Byfortettingssonen. En annen bekymring i denne sammenheng at det tilsynelatende ikke blir plass til næring/handel, og at de aktive fasader / byrom man ønsker seg i fortettingssonene fortrenges av boligbebyggelsen. Foruten forslaget om at kommunen gjennomfører en studie av mulig bebyggelse i Byfortettingssone foreslås en justering i kravet i 26.3, punkt 5. Ved reduksjon av antallet boliger på bakkeplan med store uteareal vil det gi en større fleksibilitet. Vi foreslår derfor at bestemmelsen endres til «Min 20% av boenheter på min 80m2 skal ha direkte tilgang til uteareal». 3
Uteareal i Byfortettingssone Som tidligere nevnt mener vi bestemmelsene knyttet til uteareal i Byfortettingsonen fremstår som fragmentert og krevende å bruke. For det første har man kvalitetskravene til uteareal i 14, punkt 2 som må sees sammen med støykrav i 22, punkt 1.2, bokstav c). Når det gjelder krav til størrelse på diverse uteareal i Byfortettingssonen bestemmer 14, punkt 3, bokstav c) Minimum 40m2 uteoppholdsareal per boenhet Minimum 15m2 som felles uteoppholdsareal Minimum 25m2 på terreng eller opparbeidet dekke Hvis mer enn 20 boenheter minst 40% med privat uteoppholdsreal (ikke spesifisert størrelse på dette privatarealet) Videre er det i retningslinjen for bestemmelsen satt krav til avstand til annet areal o «Skal»-krav maks 50 meter til nærmeste felles uteoppholdsareal o «Bør»-krav maks 50 meter fra privat uteoppholdsareal til annet uteoppholdsareal Til slutt nevnes 26.3, punkt 5 som bestemmer at minimum 20% av boenhetene skal ha direkte tilgang til uteareal på bakken, og at disse skal ha bruksareal på minimum 80 m². Som for punktet over anbefaler vi at kommunen gjør en studie av mulig bebyggelse i Byfortettingssone hvor alle krav til uteareal er innfridd. I den forbindelse må en også ta høyde for at man blant annet på egen tomt også skal sikre tilkomst for utrykningskjøretøy og renovasjonsanlegg. Vi foreslår å i større grad differensiere kravet til størrelse på uteareal i etter størrelsen på boenhetene. 40m 2 per boenhet er et høyt tall ut i fra den type bebyggelse som er aktuelt i disse sonene. Videre foreslå at 26.3, punkt 5 endres som vist til i punktet over. Det må sikres at kravene som stilles i overordnet plan ikke medfører at store deler Byfortettingsonen ikke blir økonomisk bærekraftige, og dermed heller ikke gjennomførbare uten dispensasjoner hvor man i realiteten må velge hvilke kvaliteter som må vike plass. Støybegrensninger GC Rieber Eiendom ønsker at det ikke settes opp absolutte krav som vil hindre den fortettingen som høringsforslaget til ny kommuneplans arealdel ønsker gjennomført. I den forbindelse mener vi at det bør åpnes flere områder hvor det kan gjøres kompenserende tiltak mht støy på uteareal enn kun i S1-8. I bestemmelsen 22, punkt 1.2, bokstav c) er det åpnet for at man vil kunne overbygge eller innglasse areal for å oppfylle støykrav på private uteoppholdsareal. Videre åpnes det for at offentlig areal kan ha 3 db høyere lydnivå enn grenseverdi. Disse bestemmelsene er utformet som «kan»-bestemmelser og må dermed vurderes i hver konkrete sak. Det fremstår ikke som klart hvorvidt en utbygger vil ha et krav på å kunne gjøre bruk av unntaksbestemmelsen. Vi ønsker en presisering på hvorvidt unntaket er et valg for utbygger eller om det er knyttet opp til skjønnsutøvelse fra kommunen. 4
En utbygging i fortettingsområder vil ha flere potensielle støykilder på både private areal og på tilstøtende offentlig areal slik som bybane, vegtrafikk og flystøy. Vi mener det vil gi større fleksibilitet om denne «kan»-bestemmelsen også kan brukes i Byfortettingssonen og i de øvrige S-områdene. Uten denne fleksibilitet vil man måtte utforme bygg og uteareal på en måte som vil kunne gå ut over andre hensyn som arkitektonisk kvalitet eller i ytterste konsekvens medføre at et ellers velegnet område ikke vil kunne utvikles overhodet. Som nevnt tidligere må prosjekt også være økonomisk bærekraftig for å kunne gjennomføres. Det vil være svært uheldig for byutviklingen om man får en ny situasjon hvor man har flere gode utviklingsområder som blir liggende urørt. Avslutning GC Rieber Eiendom håper at disse innspillene blir tatt videre i arbeidet med å sikre det gode styringsverktøyet som er under utvikling i kommuneplanens arealdel. Vi stiller gjerne på møte med kommunen om det er ønskelig for å diskutere våre innspill og andre forhold som knytter seg til byutvikling. Til slutt ønsker man lykke til videre med arbeidet videre. 5