Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p190e05 14/5742-54 Dato: 03.03.2016 REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B / TINGHUSKVARTALET - KLAGE Vedlegg: 1. Reguleringsplan for kvartal 23B, godkjent av kommunestyret 10.12.2015. Plankart. 2. Brev datert 17.12.2015 med vedlegg fra Mesna arkitekter as ved Gunnar Linderud med klage på reguleringsplanen. 3. Brev datert 5.2.2016 fra advokat Bøen med klage på reguleringsplanen på vegne av Tomtegaten Borettslag, Tomtegaten 1. Sammendrag: Vi har mottatt to klager på kommunestyrets vedtak om godkjenning av reguleringsplanen for kvartal 23B. Den ene klageren representerer eieren av grunn øst i kvartalet, hvor det i dag står et eldre hus mot Tomtegata, Tomtegata 5. Han ønsker at den planlagte boligblokka forskyves vestover. Den andre klageren representerer Tomtegata Borettslag i Tomtegata 1. Han klager over at lys- og skyggeforholdene blir dårligere og at lovens bestemmelser om dispensasjonsbehandling ikke er fulgt. Saken legges fram uten innstilling. Bakgrunn: Reguleringsplanen for kvartal 23B ble godkjent av kommunestyret 10.12.2015 på grunnlag av innstilling fra planutvalget 3.12.2015. Hovedinnholdet i planen er endring av bestemmelsene om byggehøyder slik at en ny, relativt høy boligblokk, «Lillehammer Tårn», kan bygges inne i kvartalet. Tomtegata 5
På vegne av eierne av Tomtegata 5, eiendommen på oversida av den planlagte boligblokka, har Mesna arkitekter as ved Gunnar Linderud klaget på vedtaket med vedlagte brev datert 17.12.2015. Noen sitater fra klagebrevet: «Med en avstand på bare 4 meter til grensen mot vår eiendom Tomtegt. 5 er det åpenbart at en utbygging i hht den vedtatte reguleringsplanen i urimelig grad vil redusere bokvalitetene for den bakenforliggende bebyggelsen.» «Vi har tidligere foreslått overfor Lillehammer kommune å trekke byggeområdet for høyblokken lenger fram på eiendommen for å få minst samme avstand 12 meter til vår planlagte bebyggelse som til eksisterende boligblokk i Tomtegt. 1. Vårt forslag ble ikke hensyntatt ved behandlingen av saken i utvalget.» Vi mottok uttalelse på vegne av Tomtegata 5 under offentlig ettersyn. I vår saksbehandling ved sluttbehandling av reguleringsplanen omtalte vi denne uttalelsen slik: «A38 Arkitekter as på vegne av eier av Tomtegata 5 Brev datert 28.8.2015 og 6.10.2015 Sammendrag: De har valgt å trekke seg fra samarbeidet om regulering av kvartalet fordi det forslaget som ble sendt kommunen, reduserte byggemulighetene på Tomtegata 5 i forhold til gjeldende regulering. Med brevet datert 28.8.2015 leverte de en uttalelse ved offentlig ettersyn i form av et illustrasjonsprosjekt. (Figurer derfra følger som vedlegg til denne saksframstillingen.) Dette viser en bebyggelse langs Jul Pettersens gate oppdelt i to volumer; ei høyblokk ved det nordre kvartalshjørnet med samme kote-høyde som «Lillehammer Taarn» og ei lavere blokk lenger sør langs Jul Pettersens gate med samme kotehøyde som Tinghuset. (Foreliggende planforslag opprettholder gjeldende regulering for Tomtegata 5, det vil si delområde FKB 1 på plankartet. Dermed tillates ikke bygg høyere enn Tinghuset på dette arealet.)
Vedrørende framdrift ser de de for seg tre alternativer: Alt. 1 Dispensasjon fra den kvartalsplanen som nå er klar for sluttbehandling. Alt. 2 Nytt offentlig ettersyn av kvartalsplanen. Alt. 3 Ny reguleringsprosess for delområdet FKB 1. I brevet datert 6.10.2015 ber de kommunen ta initiativ til et møte for å komme fram til en omforent løsning. Med brev datert 21.9.2015 har Lillehammer Taarn as kommentert brevet datert 28.8.2015 fra A38 Arkitekter as med illustrasjonsprosjektet. Sammendrag: De har allerede utsatt prosjektet for å ta med Tomtegata 5 i reguleringen. Da eierne her trakk seg, måtte de omarbeide planforslaget. Det er nå viktig å unngå ytterligere forsinkelser. Byggestart er planlagt våren/sommeren 2016. Rådmannens kommentarer: Det er beklagelig at eieren av Tomtegata 5 fant å måtte trekke seg fra samarbeidet istedenfor å presentere disse ideene i planleggingsfasen før offentlig ettersyn. De byggehøydene det her er snakk om, bør ikke vedtas gjennom dispensasjonsbehandling. Til det er betydningen for byen generelt og de nære omgivelsene spesielt, for stor. Det vil etter rådmannens mening også være uheldig om prosjektet «Lillehammer Taarn» skal bli belastet med forsinkelse fordi en nabo trakk seg fra samarbeidet. Rådmannen vil derfor ikke foreslå nytt offentlig ettersyn. Eieren av Tomtegata 5 bør arbeide videre med sine ideer i form av et eget reguleringsforslag. De vil da trolig måtte akseptere de føringer som ligger i at reguleringsplanen med «Lillehammer Taarn» er godkjent på forhånd. I forbindelse med et slikt reguleringsarbeid er vi selvfølgelig åpne for møter med involverte parter.» Eieren av Tomtegata 5 og dennes konsulent var til stede under planutvalgets behandling 3.12.2015 og fikk der legge fram sitt syn. Flere av de illustrasjonene som er vedlagt klagebrevet ble da vist fram, blant disse var illustrasjonene som viser «Lillehammer Tårn» forskyvd mot vest i forhold til planlagt plassering. Tomtegata borettslag På vegne av Tomtegata borettslag, Tomtegata 1, har advokat Bøen klaget på vedtaket med vedlagte brev datert 5.2.2016. Noen hovedpunkter i klagen: Den nye reguleringsplanen tillater større byggehøyder enn den tidligere, uten at han kan se at vilkårene for dispensasjon er drøftet, jfr. plan- og bygningslovens 19-2. Etter 3.2.6 i gjeldende reguleringsplan for sentrum skal deler av uteoppholdsareal ha solinnfall min. 3 timer i tidsrommet mellom kl. 09:00 og 17:00 ved vårjevndøgn. Ut fra de sol- og skyggestudiene som er lagt fram, kan han ikke se at dette kravet er oppfylt. Det gjelder særlig for de leilighetene som ligger nærmest Jul Pettersens gate. Vurdering:
Tomtegata 5 Det sier seg selv at det vil bli lettere å bebygge Tomtegata 5 på en attraktiv måte hvis avstanden til nabobebyggelse økes. Klagerens løsning gir et areal for uteopphold på østsiden av Lillehammer Tårn, mens reguleringsplanen gir et slikt areal på vestsiden. Klagerens løsning gir et mer skyggefullt og innestengt uteareal. Det blir derimot bedre skjermet mot støy. Den fordelen veier etter vår mening ikke opp de nevnte ulempene. Mange av beboerne i Tomtegata 1 og i den eksisterende boligblokka i Brubakken 2 får vesentlig mindre utsikt når reguleringsplanen gjennomføres. Med klagerens løsning vil den viktige utsikten mot sør fra Tomtegata 1 bli ytterligere redusert. Det samme vil skje med den viktige utsikten mot nord-vest fra den eksisterende boligblokka i Brubakken 2. Vi viser for øvrig til vår kommentar vedrørende Tomtegata 5 i saksframstillingen ved sluttbehandlingen av reguleringsplanen, som er gjengitt ovenfor. Tomtegata borettslag Lovens bestemmelser om dispensasjoner er ikke relevante i en sak som behandles som reguleringsendring. Som det går fram ovenfor, ser vi ingen grunn til å motsi at det planlagte boligprosjektet vil redusere sol- og utsiktsforholdene for Tomtegata borettslag. Etter vår oppfatning er det imidlertid tilstrekkelig dokumentert at deler av uteoppholdsarealet til dette borettslaget får solinnfall min. 3 timer i tidsrommet mellom kl. 09:00 og 17:00 ved vårjevndøgn. Figurene nedenfor viser det. De er henta fra vedlegg til planbeskrivelsen. Konklusjon: Vi kan ikke se at noen av klagene inneholder nye opplysninger i forhold til hva som var kjent for kommunestyret når det gjorde sitt reguleringsvedtak. Det er ikke angitt helt presist i klagene hvordan reguleringsplanen ønskes utformet.
En forskyving av Lillehammer Tårn vestover som skissert i klagen vedrørende Tomtegata 5, er en vesentlig endring. Betydelige forbedringer av sol- og utsiktsforholdene for Tomtegata borettslag vil nok også kreve vesentlige endringer. Etter vår oppfatning kan derfor ingen av klagene imøtekommes uten nytt offentlig ettersyn. I samsvar med etablert praksis ved behandling av klager legger vi saken fram uten innstilling, men med formuleringer til alternative forslag til vedtak: Klage fra Tomtegata 5: Alternativ 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen fra Tomtegata 5, 17.12.2015. Det gjøres slikt vedtak: 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger i forhold til hva som var kjent for kommunestyret når det gjorde sitt reguleringsvedtak. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen i brev av 17.12.2015. 3. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Alternativ 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer klagen i brev av 17.12.2015: 1. Kommunestyret opphever sitt vedtak 10.12.2015 om godkjent reguleringsplan for kvartal 23B, Tinghuskvartalet. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling åpner for nytt offentlig ettersyn, hvis eieren av Tomtegata 5 innen 2 måneder fremmer alternativ reguleringsplan for kvartalet. Planforslaget må være i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser om utarbeiding av reguleringsplaner. 3. Hvis fristen på 2 måneder ikke overholdes, trer kommunestyrets vedtak 10.12.2015 på ny i kraft. Klage fra Tomtegata 1, Tomtegata borettslag: Alternativ 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen fra Tomtegata 1, 05.02.2016. Det gjøres slikt vedtak: 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger i forhold til hva som var kjent for kommunestyret når det gjorde sitt reguleringsvedtak. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen i brev av 05.02.2016. 3. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Alternativ 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer klagen i brev av 05.02.2015: 1. Kommunestyret opphever sitt vedtak 10.12.2015 om godkjent reguleringsplan for kvartal 23B, Tinghuskvartalet. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling åpner for nytt offentlig ettersyn hvis det fremmes et revidert planforslag som i vesentlig grad forbedrer sol- og utsiktsforhold for Tomtegata borettslag. Byplansjefen legger saken fram uten forslag til V E D T A K. Lillehammer, 03.03.2016 Inger Stubsjøen Byplansjef Øyvind Nyfløt Saksbehandler