FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG ~ Kommunal- og administrasjonsavdelingen Deres ref: Vår dato: 26.09.2006 Saksbehandler: Ane Hoel Vår ref: 2006/949 Arkivnr: 421.4 Verdal eiendomsutvikling as Postboks 90 7651 Verdal INNHERRED SAMKOMMUNE Klage på Verdal kommunes vedtak i sak 20/06 - reguleringsplan Jernbanegata 7- kommunens vedtak stadfestes Det vises til Verdal kommunes oversendelsehit av 30.06.06, hvor ovennevnte sakble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (plbl.) 15 og delegering fra Kommunal- og regionaldepartementet og Miljøverndepartementet. Sakens bakgrunn: Letnes arkitektkontor utarbeidetpå vegne av Verdal Eiendom og reguleringsplan for Jembanegata 7, som ligger mellom Sentrum terrasse og Kvislaparken i Verdal sentrum. Planog utviklingskomiteen i Verdal kommune behandlet planforslaget i møte den 26.01.06, og vedtok å legge planen frem for høring og offenthg ettersyn. Området er i kommunedelpian for Verdal sentrum avsatt til blandet sentrumsformål. Reguleringsplanen legger opp til samme kombinert arealbruk, med butikklbensihpumpe og boligbygg. Den vesentligste grunnen til at kommunen krever prosjektetbehandlet som reguleringsplan, er at planen forutsetterny atkomstveg fra Jembanegata, som da vil bli felles for Jernbanegata 7 og 9. Denne er ny i forhold til komniunedelplanen. Verdal Eiendomsutvilding (VEU) ved advokat Tei:je Hovenuttalte i korthet følgende: VEU har en etablert atkomstrettighet fra nordvest som er benyttet i lang tid med grunnlag i hevd subsidiært stilltiende avtale, og har da ikke behov for ny atkomst fra Jernbanegata. Dersom den etablerte atkomstrettigheten skal fjernes må dette skje ved friviffig utkjøp eller ekspropriasjon, og med utbetaling av full erstatning. VEU har ingen interesse i avståelse av grunn for at den planlagte utbyggingen skal gjennomføres, og tar forbehold om å fremme innsigelser også på andre grunnlag dersom den videre saksbehandling gir grunnlag for dette. Hva gjelderuttalelsene fra de øvrige høringsinstansene vises til selve uttalelsene og kommunens saksresyme. Kommunestyret i Verdal kommune behandlet saken den 03.04.06, sak20/06, og vedtok planen med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2. I kommunens behandling er uttalelsen fra VEU kommentert på følgende måte: Kommunen ønsker ikke at det skal etableres muligheter for gjennomkjøring i området, mellom Jembanegata og atkomstvegtil Amfisenteret. Dette vil kunne medføre mye forstyrrende kjøring forbi boligblokkene, samt at atkomsten nordfra er uoversiktlig forbi boligblokken. Ny atkomst fra Jernbanegatamå derfor dekke atkomstbehovet VEU har på denne siden samt atkomstbehovet for planlagt ny utbygging. Den atkomstmulighet fra nord som VEU mener de har hevd på eller stilitiende avtale om, bestrides av de nye eierne av Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 74168000 e-postmottalc postniottak@frnnt.no Statens hus 7734 Steinkjer Sirandveien 38 Telefax: 74168053 Hjemmeside: www.i~ lkesinannen.no/nt
Side2av5 arealet. De er av den oppfatning at det å ta segtil rettepå annen manns grunn ikke gir noen rettigheter. VEU har heller ikke lagt fram dokumentasjon for sine påståtte rettigheter. Kommunen viste videre til at det aktuelle utbyggingsområdet har hatt et bakgårdspreg og framstått lite tiltalende ut fra estetiske betraktninger. Spesielt etter omleggingen av riksveg 757 og etableringen av Kvislaparken, har dette blitt mer framtredende. Den planlagte utbyggingen vil i den sammenheng bidra til en kvalitetsforbedring av området, og beliggenheten er meget gunstig i forhold til kollektivknutepunkt og sentrumsfunksjoner. I henholdtil flomsonekart for Verdal er området registrert som flomutsatt, samt at deler av det har vært benyttet som fyllplass. Dette må det tas hensyn til ved den videre planlegging av bygninger og installasjoner, slik at detprosjekteres med nødvendig sikkerhet i forhold til eventuell flom og deponigasser. Advokat Hoven påklaget på vegne av VEU kommunens vedtak i brev av 05.05.06.1 klagen anføres at Verdal kommune i sitt vedtakhar tatt stilling til et privatrettslig forhold. I den grad samkommunens feilaktige forståelse av rettighetsforholdene i saken har vært motiverende for vedtaket, foreligger en saksbehandlingsfeil. Videre vises til at VEU ikke har noe imot at man sikres atkomst fra sør, men at man da ikke må stilles dårligere enn før. I den sammenheng vises i klagen til følgende punkter: 1. Nabovarsel til gnr 21 bnr 85 synes å forutsette at VEU skal avstå deler av sin grunn til naboen, som ut fra ei endret grenselinje skal kunne benytte disse arealene for eget formål. VEU ønsker ikke å avstå grunn frivilling eller båndlegge grunn på denne måten. 2. Nabovarsel til gnr 21 bnr 151 forutsetter avståelse av en trekant av VEU s grunn for å muliggjøre rampe for p-kjeller til naboen. Videre er det ikke satt av arealer til gjesteparkering eller egen parkering annet enn i kjeller. Dette vil føre til ukontrollert parkering på VEU s grunn, som igjen vil vanskeliggjøre varemottak til Bunnpris. Heller ikke her ønsker VEU å avstå eller båndlegge grunn. 3. Profier AS, som representerer Verdal kommune, har forhandlet med VEU og lansert løsninger som er vesentlig annerledes enn det som følger av nabovarslene. Det foreligger med andre ord en tvetydighet i kommunens utspill som det er vanskelig å forholde seg til. Til slutt i klagen ber VEU om at eksisterende atkomstrettigheter blir respektert og at maiu unniater å gjennomføre reguleringer som sikkert i bestehensikt gir stor og god utnyttelse til naboer når forutsetningen for dette blir at VEU må bære kostnader og ulemper for de fordelene som skal oppnås. Advokat Kristian Berg Tomren representerer Verdal Eiendom og Utvilding AS og Verdal Boligutvikling AS. I brev av 23.05.06 koinmenteres klagen fra VEU. Ikorthet anføres: - Det springende punkt er om kommunen tar stilling til et privatrettslig forhold, og om dette i så fall medfører ugyldighet. - Kommunen har ingen generell plikt til å undersøke underliggende privatrettslige forhold før tillatelse gis. Viser videre til uttalelse fra Sivilombudsmannen hvor det fremkommer at kommunen til en viss grad må undersøke om tiltaket kommeri strid med private rettsforhold. - Med bakgrunn i uttalelsen fra ombudsmannen konkluderes det med at Verdal Eiendom og Utvikling AS og Verdal Boligutvilding AS har en klar avtale med eier og
Side 3 av 5 hjemmeishaver til eiendommen, og at selskapets rettighet fremstår som klar. Det kan dermed ikke være riktig at enhver med rettslig interesse og en udokumentert påstått rettighet skal kunne trenere reguleringsprosessen og suspendere plan- og bygningsmyndighetenes beslutningsgrunnlag. - hmherred samkommune har med dette ikke begått en saksbehandlingsfeil. Anførslene fra VEU er kommentert, men kommunen har ikke tatt stilling til om rettighetene foreligger eller ikke, og således ikke tatt stilling til den privatrettslige tvisten. - Bestrides at hevdslovens vilkår er oppfylt, eller at det foreligger en stilltiende avtale som kan gi grunnlag for erverv av bruksrett til det omtvistede areal. - Det medfører ikke riktighet at nabovarsel til gnr 20 bnr 151 forutsetter avståelse av en trekant av VEU s grunn for å muliggjøre rampe for p-kjeller til naboen. Nabogrunn vil ikke bli berørt av planlagt rampe til kjeller. Verdal kommune behandlet klagen i møte den 29.06.06, og opprettholdt tidligere vedtak i saken under henvisningtil at kommunen ikke har tatt stilling til om VEU har en hevdet bruksrett til den aktuelle atkomsten. Kommunen har registrert attiltakshavers avtalepart står som tinglyst eier av eiendommen, og utover dette har den ikke vurdert eventuelle privatrettslige forhold. Kommunen presiserer at de kommentarersom er gitt om dette i saksframstiulingen, er tiltakshavers vurdering av situasjonen. Kommunen viser videre til at de imidlertid ikke ønsker at den påståtte hevdede atkomstrettigheten skal opprettholdes. Dette av hensyn til miljø og trafikksikkerhet, både for VEU sin virksomhet og planlagt ny virksomhet i området Den påståtte atkomstrettigheten blir liggende mellom VEU sitt eksisterende bolig-/forretningsbygg i Jembanegata9 og planlagt nytt boligbygg i Jernbanegata 7. Atkomsten blir liggende tett inntil leke-/uteareal for nytt boligbygg. Sammen med planlagt.ny fellesatkomsttil Jembanegata 5,7 og9,vii den dessuten legge til rette for uønsket gjennomkjøring mellom boligbyggene. VEU sitt transportbehov til sør-/østsiden av Jernbanegata 9, er ut fra dette vurdert å bli best ivaretatt gjennom ny felles atkomst med Jembanegata 5 og 7. Detareal VEU må avstå for en felles atkomsiløsning er ubetydelig i størrelse, og kan derfor ikke betraktes som en urimelig deling for en bedre fellesløsning for begge parter. Tiltakshaver forutsetter å dekke parkeringsbehovet ved å bygge parkeringskjeller for det antall plasser som kreves gjennom planbestemmelsene, og en eventuell ukontrollert parkering måkunne løses med tiltak rettet direkte mot den aktuelle forseelse. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. I forbindelse med Fylkesmannens behandling av saken, ble klagen i brev av 18.08.06 oversendt fylkeskommunen for en planfaglig vurdering. Fylkesmannen mottok tilbakemelding derfra i brev av 3 1.08.06, hvor detheter: Gjennom utforming av reguleringsplanen med inntegnet felles atkomst/kjøreveg og inntegnet avkjørsel til eiendommene har kommunen anvist atkomst til Jernbanegata 9 fra sørvest. Den har ikke samtidig tatt stilling til hevdet atkomst fra nordvest. Vi anser den planlagte felles atkomst inn i området som en ryddig trafikldøsning, der de tilstøtende eiendommer kommer raskt ut til det offentlige vegnettet. Vi har underveis i planprosessen ikke hatt innvendinger til atkomst og vegløring. Vi kan ikke se at det fra klageren har frarukommet forhold som gir vektige argumenter for en annen løsning. Vi oppfatterklagen slik at klageren er fornøyd med inntegnet atkomst, men ønsker i tillegg atkomst fra nordvest. Ut i fra både eksisterende og planlagt bruk av arealene ser vi det som
Side4av5 lite ønskelig av miljømessige hensyn at den omtalte atkomst fra nordvest blir opprettholdt. Den vil komme nær inntil boligbebyggelse og uteområder og vil kunne legge til rette for uønsket gjennomkjøring gjennom boligbebyggelsen. Vi kan derfor ikke anbefale at klagerens krav om atkomst også fra nordvest imøtekommes. Det er videre henvist til nabovarsel og forhandlinger med utbygger av nabogrunn. Dette gjelder de konkrete byggesakene og vil derfor ikke bli kommentert av oss i denne saken som gjelder klage på reguleringsplan. Fylkesmannens vurderma: Fylkesmannen er etter delegasjon fra Miljøverndepartementet tillagt oppgaven som klageinstans for reguleringspianer vedtatt av kommunestyret, jf. plan- og bygningsloven 27-3 andre ledd, jf. 15. Fylkesmannen kan prøve alle sider av reguleringsvedtaket, men plan- og bygningsloven 27-2 nr. 2 setter grenser når det gjelder endringer av planen. I forvaltningsloven 34 andre ledd siste punktum er det dessuten bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak skal legge vektpå hensynet til detkommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønn. Etter plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er planmyndighet. Det er således kommunestyret som etter en omfattende vurdering av de ulike hensyn som gjør seg gjeldende innenfor planområdet, avgjør hvilke arealer som skal inngå i planen, og hva disse arealene skal brukes til. Dette under forutsetning av at det ikke foreligger innsigelser mot den vedtatte reguleringsplanen fra fylkeskommunen eller statlig sektormyndighet Lovens utgangspunkt er at detnærmere innhold av reguleringsplanen er lagt til kommunestyrets frie, skiønnsmessige vurdering. Her som ellers må imidlertid vurderingen som er foretatt være saklig og ligge innenfor lovens formål og rammer, samt bygge på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. Fylkesmannen finner at den aktuelle plansaken har vært gjennom en grundig saksbehandling, og konkluderer derfor med at saksbehandlingsreglene er fulgt. Klagen dreier seg om en påstått atkomstrettighet fra nordvest på det regulerte området. Dette er en sak av privatrettslig karakter, og faller utenfor det Fylkesmanncn har myndighet til å avgjøre. Slik Fylkesmannen serdet har heller ikke kommunen tatt stilling til dette spørsmål, og det kan derfor ikke sies at det er en saksbehandlingsfeil, slik klager anfører. Det er pådet~ rene at en reguleringsplan ikke griper inn i en servituttbruk som var lovlig etablert før reguleringsplanen ble vedtatt. Om VEU har en rettighet som påstått, har derfor ingen betydning for vedtagelsen av reguleringsplanen. Fylkesmannen vil videre påpeke at en reguleringsplan ikke gir noen rett til å ta i bruk grunnen i samsvar med reguleringen. Rettsvirkningene av en reguleringsplaninnebærer først og fremst et rådighetsforbud, og gir ingen en rett de ikke hadde fra før, som følge av eierskap eller annen privatrettslig rettighet. Oppnås imidlertid ikke enighet privatrettslig, kan en reguleringsplan gi grunnlag for ekspropriasjon. Fylkesmannen har kommet til at reguleringsplanen for Jembanegata 7 er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og har ingen merknader til saksbehandlingen og de fakta som er lagt til grunn ved behandlingen av planen. Fylkesmannen har heller ingen innvendinger mot det skjønn kommunestyret har utøvd.
I- Side 5 av 5 På denne bakgrunn fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av 03.04.06, sak 20/06 stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen. Med hilsen ~Jic~~ ~ Sissel E. Slapgård (~.f.) Bygg- og justisleder Ane Hoel Kopi til: Advaoktflrmaet Selmer DA vi adv.flm. Tomren Postboks 1324 Vika 0112 Oslo Advokathuset vi adv Terje Ho~rerr Kirkegata 12 760O~~éTr~ Imtherred samkommune Enhet for Plan, byggesak, Postboks 130 7601 Levanger oppmåling Profier as v/nils Gunnestad Pb 485 1373 Asker Saksbehandlers telefon: 74 16 83 37