Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Saksbehandler: Eirik Bøe Sletten Deres ref.: «REF» Vår dato: Tlf, direkte: E-post: esl@fmnt.no Vår ref.: 2012/661 Arkivnr: Anny Holta Tounsi Blilivegen SKOGN Innherred samkommune Postboks LEVANGER Klage på vedtatt reguleringsplan "Handballvegen 11" i Skogn, Levanger kommune kommunens vedtak stadfestes Saken gjelder klage på vedtatt reguleringsplan. Fylkesmannen har gjennomgått saken, og kommet til at kommunen har behandlet reguleringsplanen i samsvar med plan- og bygningsloven. Vi har heller ikke merknader til kommunens skjønn. Kommunens vedtak stadfestes. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes brev av 24. januar 2012 hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven 1-9 femte ledd og delegering av Miljøverndepartementet. Sakens bakgrunn Norgeshus utarbeidet på vegne av Kjølen og Nydal Bygg AS et planforslag som regulerer Håndballvegen 11 i Skogn. Området ligger nordvest fra Skogn sentrum, og er i planen inndelt i to felt, B1 og B2. Samlet areal for planområdet er 3,4 daa, og det grenser til Blilivegen i sørvest, Håndballvegen i sør og eksisterende boligtomter i nord og øst. Formålet med planen er å legge til rette for bygging av 16 nye leiligheter tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede. Berørte parter og etater ble varslet ved brev av 3. september 2010, og oppstarten av planarbeidet ble kunngjort den 30. september Fylkeskommunen, Fylkesmannen, NTE Nett AS og flere naboer har avgitt forhåndsuttalelse i saken. Plan- og utviklingskomit&n vedtok den 16. februar 2011 å sende reguleringsplanen ut på høring og legge planen til offentlig ettersyn, jf. pb Partene i saken ble informert om dette ved brev av 8. mars 2011, og det ble offentlig kunngjort den 12. mars Kommunen mottok merknader fra Fylkeskommunen, Sametinget, Fylkesmannen, Statens Vegvesen, NTE Nett AS, Sissel og Oddvar Moås, Britt og Ove Engelsjord, Kari Grøttum, Postadresse: Besøksadresse: Telefon: e-post: postmottak@fmnt.no Postboks 2600 Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: Internett: www,fmnt.no

2 Side 2 av 5 < Per-Olav Sørmo og Anny Holta Tounsi og 14 øvrige naboer som gikk sammen om en uttalelse. Det ble ikke fremmet noen innsigelse fra sektormyndighetene. På bakgrunn av merknadene ble det gjort noen endringer i planforslaget. Naboenes merknader, som i all hovedsak gjaldt bygget størrelse, ble ikke imøtekommet. Kommunestyret vedtok den 28. september 2011 reguleringsplanen. Anna Holta Tounsi påklaget vedtaket ved e-post datert 11. november Klageren ønsket i utgangspunktet at det kun blir bygget i én etasje, men har senere moderert dette til at bygning B1 innskrenkes med to boenheter og midtstilles på tomta. Bakgrunnen for klagen er at klageren mener at hun får betraktelig nedsatt utsikt. Klagen ble ikke tatt til følge av Plan- og utviklingskomit&n i møte den 18.januar Saken ble deretter sendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Som et ledd i Fylkesmannens saksbehandling ble klagen oversendt Fylkeskommunen for en planfag1igvurdering. Fylkesmannen mottok svar fra Fylkeskommunen ved brev av 9. mars Fra brevet hitsettes: "Klager har tidligere, sammen med en rekke naboer, kommet med merknader om en rekkeforhold i saken både ved varsel om oppstart av planarbeid og ved offentlig ettersyn. Hovedpoenget i klagen er at bebyggelsen må reduseres i størrelse, primært til en etasje, sekundært at det øverste bygget B1, reduseres med to boenheter, og at tomta dermed ikke utnyttes maksimalt. Nærmere begrunnelseframgår ikke av klagen. Imidlertid er dette begrunnet nærmere i tidligere merknader til saken. For Blilivegen 19 er merknaden: «Blilivegen 19får betraktelig nedsatt utsikt(en viktig grunn til at de kjøpte husetfor bare 1,5 år siden). Hun ringte Norgeshusfør hun kjøpte,for åforsikre seg om at det ikke skulle bygges noe som ville ødelegge utsikten, ogfikk svar at tomta var regulert til Barnehageformål, og at de derfor ikkefikk bygge leilighetskompleks. Hun kjøpte da huset i tro på at hunfikk beholde utsikten.» Videre hadde naboene generelle merknader om arealfor lek/opphold ute, bygningsvolum/utnyttingsgrad,parkering, trafikk, sol/skygge og utsikt. Det er kommuneplanens arealdelfor Levanger Verdal, vedtatt som gjelder som overordna plan for området. I planleggingsprosessen er antallet boenheter redusertfra 18 til 16. Netto felles leikeareal blir dermed 35,5m2 pr boenhet. I tillegg er det regulert et større friområde ca 65m sørvestfor planområdet. Kravet i kommuneplanens arealdel er 50 m2felles eller offentlig uteareal pr boenhet. Medfelles uteareal og tilretteleggingfor offentlig areal i rimelig nærhet vurderer vi størrelse og lokalisering av leikeareal som tilfredsstillende. Kommuneplanens arealdel tillater maksimal mønehøyde 9,5mfor boligbebyggelse. Reguleringsplanenfastsetter maksimal kotehøyde henholdsvis 63 og 62 m.o.h.for

3 Side3 av 5 mønehøyde i Bl og B2. Av profil vedlagt saken anser vi at dette ligger innenfor rammen 9,5m overferdig planert terreng Utnyttingsgrad i kommuneplanen er satt til maks BYA= 35%. I reguleringsplanen er detfastsatt utnyttingsgrad for delområdene Bl : BYA=56% og B2= 50%. Ser man hele planområdet under ett kan bolighusene etter det ha en maksimal grunnflate tilsvarende 37% av planområdet. Utbygger oppgir samlet BYA til 33%, prosjekterte byggftller ikke opp alt areal helt ut til byggegrensen på alle sider. Ut ifra ovenstående anser vi planlagt bebyggelse med høyde og utnytting å være akseptabel iforhold til kommuneplanens rammer. Utbygging i to etasjer må påregnes innenfor eksisterende boligområder. Parkering til leilighetene er planlagt i parkeringskjeller og med glesteparkeringsplasser på bakkenivå. Det er beregnet 1,5parkeringsplasser pr boenhet, dette er i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanens arealdelfor rekkehus/boliger medflere enn tre enheter. Dette er et vanlig krav ved bygging av flerbolig i denne størrelsesorden. Utbyggingen vil skape mer trafikk oppfra Håndballvegen. I anleggsperioden kan det medfore mye trafikk med til dels store biler, som kan oppleves som en ulempe. Etter innflytting i området vil dette imidlertid begrense seg til ordinær boligtrafikk som må aksepteres i tettbygde strøk Planområdet ligger i hellende nordøstvendt terreng. Sol-skyggeforhold er illustrert i planbeskrivelsen. Nye bygg vil tidvis gi skyggefor hageareal på tomter nord og øst for planområdet. Klager bor sørvest for planområdet. Eiendommen er dermed lokalisert slik at skyggeforhold på dagtid ikke vil påvirke hennes eiendom. Boligen i Blilivegen 19 ligger sørvestfor og høyere i terrenget enn planlagt boligprosjekt, ca 6-7m iforhold til skissert bebyggelse i BI. Utsikten mot nord, vest, sør og sørøst blir ikkepåvirket av utbyggingen. Det er utsikten mot nordøst og øst som til en viss grad blir redusert av utbyggingen. Ved å redusere bebyggelsen på B1 slik klagerforeslår, kan utsikten bedres noe, men etter vår vurdering ikke i vesentlig grad. Det som i såfall endres mest er velfølelsen av lys og lufi omkring bebyggelsen. Planområdet har tidligere vært disponert til barnehageformål. Både i gjeldende kommuneplan og i tidligere kommunedelplanfor Skogn er området disponert til boligformål. Ingen arealbruk ellerformål er bestemtfor all.framtid. Etformål kan endres gjennom en ny reguleringsprosess. Det er gjort i dette tilfelle. Etformål i en plan gjelder inntil den blir avløst av en ny plan eller opphevet. I dette tilfellet er det foretatt en etter vår vurdering grundig prosess fram til en ny reguleringsplan med avklaring av detaljering ogformål. Foreliggende plan utnytter mulighetenefor utbygging innenfor rammen av kommuneplanens arealdel fullt ut. Dette gir mulighetfor etfortettingsprosjekt sentralt ved Skogn sentrum. I slike prosjekt blir rammene maksimalt utnyttet og i enkelte tilfellerforsøkt tøyd iflere retninger. I et eksisterende boligområde med relativt lav utnyttelse og god plass mellom husa, vil dette medføre bebyggelse med større dimensjoner enn de omkringliggende. Når bebyggelsen også blir sammenhengende,

4 Side 4 av 5, kan dette oppleves som enfremmed kontrast i bomiljøet. Vi skjønner at dette kan opplevesfor tett og med ulemperfor nærmiljøet. Vifinner imidlertid at planen i dette tilfelle alt vesentlig har holdt seg innenfor rammen av kommuneplanens arealdel, og at planen med tilhørende boligprosjekt ikke vil belaste nærområdet i urimelig grad. For klagers eiendom anser vi at prosjektet samla sett medfører små ulemper. Ut ifra planfaglige hensyn vil vi anbefale at klagen ikke tas tilfølge." Fylkesmannens vurdering Etter plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er planmyndighet. Det er således kommunestyret som, etter en omfattende vurdering av de ulike hensyn som gjør seg gjeldende innenfor planområdet, avgjør hvilke arealer som skal inngå i planen og hva disse arealene skal brukes til. Dette under forutsetning av at det ikke foreligger innsigelse mot den vedtatte reguleringsplanen fra fylkeskommune eller statlig sektormyndighet. Fylkesmannen er etter delegasjon fra Miljøverndepartementet tillagt oppgaven som klageinstans for reguleringsplaner vedtatt av kommunestyret. Fylkesmannen kan prøve alle sider av reguleringsvedtaket, men i forvaltningsloven 34 annet ledd er det bestemt at statlig organ som klageinstans for vedtak fattet av en kommune, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønn. Plan- og bygningslovens utgangspunkt er at reguleringsplanens nærmere innhold innen lovens rammer er overlatt til kommunestyrets frie skjønnsmessige vurdering. Ingen kan sies å ha krav på at et område reguleres, eller ikke reguleres, til et bestemt formål. Her som ellers må vurderingene være saklige og i samsvar med reguleringslovgivningens formål, og vurderingene må bygge på en forsvarlig saksbehandling og riktig faktisk grunnlag. Planområdet var omfattet av kommunedelplan Skogn, vedtatt den 15. mai 2002, da forslaget ble sendt på høring. I kommunedelplanen var området avsatt til nåværende boligformål. Kommunedelplanen ble ved vedtakelse av kommuneplanens arealdel den 13. april 2011 erstattet, jf. pb I kommuneplanens arealdel er området disponert til nåværende boligbebyggelse, hvor boligtomter på normalt maks to dekar kan bebygges med 35 % bebygd areal, maksimal gesimshøyde er 6,5 meter og maksimal mønehøyde er 9,5 meter over planert terreng målt ved bygnings høyeste fasade. Både i gjeldende kommuneplans arealdel og i tidligere kommunedelplan for Skogn er området disponert til boligformål. Reguleringsplanen er dermed i tråd med den tidligere disponeringen. Fylkesmannen har vurdert klagen fra Anny Holta Tounsi. Vi finner at de forhold som er anført i klagen har vært kjent for kommunen ved behandling av reguleringsplanen. Fylkesmannen har ut fra foreliggende dokumentasjon kommet frem til at saksbehandlingen i forbindelse med utarbeidelsen og vedtakelsen av planen har vært i samsvar med loven. Kommunens vurdering ligger innenfor det frie skjønnet de som planmyndighet kan utøve, og innenfor rammene i plan- og bygningsloven. Fylkesmannen slutter seg for øvrig i hovedsak til Fylkeskommunens planfaglige uttalelse av 9. mars Konklusjon

5 Side 5 av 5 Fylkesmannen har kommet til at reguleringsplanen "Handballvegen 11" er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og vi har ikke merknader til saksbehandlingen eller det faktum som er lagt til grunn ved planbehandlingen. Fylkesmannen har heller ikke innvendinger mot eller merknader til det skjønn som kommunen har utøvet, jf. fv1. 34 annet ledd. På denne bakgrunn fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Levanger kommunes vedtak av 28. september 2011, sak 4/11, reguleringsplan "Handballvegen 11", stadfestes. Klagen tas ikke til følge. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fv Med hilsen Sissel E. Slapgård (e.f.) Bygg- og justis leder Kommunalavdelingen Eirik Bøe Sletten Rådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi: Kjølen og Nydal Bygg AS, Reemyra, 7620 Skogn