ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2012/3739 / 11 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Reguleringsplan for Fluet- endringer Rådmannens forslag til vedtak: Arendal kommuneplanutvalg godkjenner, ihht plan- og bygningsloven 12-14, mindre endringer av reguleringsplan for Fluet, vedtatt 25.08.2011, som endringskart datert 18.04.12, sist revidert 04.05.12 og -bestemmelser sist revidert 04.05.12 viser. Vedlegg: 1 Forslag til plankart 2 Forslag til bestemmelser 3 Beskrivelse av endringene 4 Merknader 5 Skjema som beskriver endringene Bakgrunn for saken og forslag til endring: Forslaget er fremmet av Rambøll AS på vegne av Apoteket Eiendom AS. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av ca. 100 boenheter fordelt på to bygningskompleks og parkeringskjeller. En blokk tenkes sprengt inn i fjellet sør/øst for tunnelinnslaget, og den andre legges på fylling i sjøen. Bebyggelsen nedenfor veien vil få siktkorridorer fra veien ved at øverste etasje er stykket opp. Det er lagt opp til at bryggene skal kunne benyttes av allmennheten, og det er sikret en offentlig gangadkomst ned hit. Etter arbeid med detaljprosjektering av planlagte tiltak, er det avdekket en rekke forhold som fordrer mindre endringer av godkjent reguleringsplan. Behovet for endringer er først og fremst knyttet til løsninger for veg, fortau og sykkelveg gjennom planområdet. Det er også foreslått mindre justeringer når det gjelder høyder pga nye krav i teknisk forskrift og adkomst m. lite friområde i tilknytning til bryggepromenaden, som nå i sin helhet er foreslått til offentlige arealer. Liste over endringene: Planavgrensningen utvidet bagatellmessig med 6 m 2. Kjøreveg er endret til enveiskjørt, og trafikkarealet er utvidet med følgende inndeling: kjørefelt 3,75m - rabatt 0,5m - sykkelveg 3,0m - fortau 2,0m. 2012/3739/-11 Side1av 4
Formålsgrenser, byggegrenser mv for tilgrensende felt justeres i forhold til utvidelsene av veiformålene. Vegen heves i forhold til eksisterende situasjon, men ikke så mye som vist i godkjent reguleringsplan. (siktkorridorer opprettholdes, se vedlegg 3, snitt) Frisiktlinjer ved gangtrafikk ut på fortau fjernes pga at gang- og sykkeltrafikk nå er separert. Gesimshøyde i B1 endres fra kote +33 til kote +34,5 på hoveddel og kote + 35 på et mindre areal. Støyskjerm langs B1 fjernes, etter nye støyvurderinger. Minste uteoppholdsareal i B1 endres fra 650m 2 til 625m 2 Eks. bod i B2 markeres som bebyggelse som forutsettes fjernet. Byggegrense endres, slik at det blir mulig å oppføre ny garasje på eiendommen. Uteoppholdsarealet, AU 1, endres fra å være felles for alle boenheter i B1, B5 og B6 til å være felles for de tilgrensende leilighetene. Lekeplassen utformes slik at den er tilgjengelig fra tilgrensende areal - B6 og AU2. Fastsatt kotehøyde fjernes. Støyskjerm utgår. Maks gesimshøyde for B5 og B6 er endret fra kote +14 til kote +14,3 på hoveddel, og fra kote 16,70 til kote + 17,5 på det øverste arealet, grunnet krav om tilgjengelighet og nye Tek 10. Siktkorridorer er opprettholdt. Minste uteoppholdsareal for B5 og B6 er endret fra 1385m 2 til 1300m 2. VS- vegetasjonsskjerm endres fra felles til offentlig. BF 1 og 2 - Gjelder regulering i flere plan hvor friområde/gangareal ligger på terreng, og del av bygning over. Situasjonen er lik som tidligere plan, men med endret måte å vise reguleringen på. Det er satt krav til fri høyde på 4 meter fra terreng på friområdene. Friområdene utgjør strandpromenaden, og erstatter tidligere felles gangareal. Sikrer allmennheten tilgang til strandpromenaden. Kotehøyde for laveste parkeringsnivå endres fra kote -1,0 til kote -1,6. Parkeringsdekningen er justert fra 1,1 pr. boenhet til 1 pr. boenhet. Bestemmelsene er endret som følge av disse endringene. Endringene er varslet naboer og offentlige myndigheter i brev datert 23.03.2012, med frist for merknader 23.april 2012. Det er mottatt merknader som følger; Merknader, kort sammendrag m. kommentar: Ståle Granerud, eier Kystveien 64, brev datert 27.04.2012, samt e-post vedr parkeringssituasjonen Han mener endringene ikke er mindre endringer, og viser til endrede siktforhold og hevder endringene gjør at tidligere premisser om siktforhold fra Kystvegen ikke blir oppfylt. Han har forstått at endringene vil føre til at bygningsmassen vil danne en uavbrutt mur rundt hele Fluet, og stenge sikten fra gang- og sykkelveien. Arendal kommune bør legge til rette for både utbygging, og at allmennheten skal beholde utsikten fra Fluet. Tilslutt ber han om at forslag til endringer ikke godtas slik de foreligger. For B1, B5 og B6 er det regulert 1,0 p-plass pr boenhet. Han spør i e-post sendt 26. april om dette er i henhold til kommunens parkeringsnorm, og hvordan gjesteparkering for den nye bebyggelsen skal løses? Han stiller deretter spørsmål om kravet til 2,0 p-plasser på egen grunn for områdene B2-B4, og hvordan eksisterende parkeringsplasser som pr. i dag ligger langs gang- og sykkelstien vil bli opprettholdt? Siktforholdene vil bli ivaretatt slik som nevnt under svar på tilleggsbemerkninger fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Øverste etasje er stykket opp. 2012/3739/-11 Side2av 4
Endring av vegsituasjonen er knyttet til vedtatt Kommunedelplan for sykkeltrafikk i Arendal samt TEK 10 og tilgjengelighetskrav. Krav til parkeringsdekning og gjesteparkering følger av gjeldende plan for området med små justeringer av praktiske hensyn. Selv om kravet i bestemmelsene er redusert er det plasser i tillegg. Det er plass til ca. 140 p- plasser til sammen. Kravet til å kunne dokumentere 2,0 p-plasser på egen grunn for områdene med eksisterende boliger gjelder ved nye byggetiltak. For eventuelle parkeringsrettigheter som ikke kan opprettholdes pga gjennomføring av reguleringsplanen, må det i forbindelse med realisering av vegen avklares løsninger som erstatning for tapte p-plasser. Avklaring gjøres i samarbeid med kommunen. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert 24.04.2012: Fylkeskommunen finner at endringene kan behandles som mindre endringer. Plan- og naturseksjonen har i utgangspunkt ingen merknader til de foreslåtte endringene, men anbefaler at bredde på fortau om mulig ikke reduseres. Minimumskrav til fortausbredde på 2,0 m er imøtekommet og tatt inn i endringsforslaget. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 25.04.2012: Fylkesmannen kommenterer endring i størrelse på overbygget del av friområde/gangveg, og anbefaler at gjeldende plan videreføres. Innsnevring av fortausbredde langs B4 til 1,5 m er uheldig med tanke på universell utforming. Kommunen kan ikke stille vilkår om utbyggingsavtale, eller at den må være inngått før tillatelse gis, slik rekkefølgebestemmelsene sier. Forskjellen når det gjelder størrelsen på overbygget areal mellom gjeldende plan og endringsforslag er svært liten. Forslaget til endring fastholdes derfor i endringen. Minimumskrav til fortausbredde på 2,0 m imøtekommes og tas inn i endringsforslaget. Rekkefølgebestemmelsen ang. krav om utbyggingsavtale utgår. Fylkesmannen i Aust-Agder, tilleggsbemerkninger i brev datert 27.04.2012: Når det gjelder siktsone forutsetter miljøvernavdelingen at siktforholdene også i korridoren nærmest tunnelen blir ivaretatt for at saken skal kunne behandles som mindre endring. Siktforholdene ivaretas ved at reguleringsplanen endres slik at gesimshøyde i revidert planforslag reduseres med 20 cm. Videre vil stigningsforhold og høyde på vegen justeres slik at høyde i senterlinje veg i dette området er på kote 12.74. Kotehøyden på fortauet i det aktuelle området vil ligge på ca +13.0. Dette gir en høydeforskjell på 1.1 m mellom høyde på fortau og gesimshøyde bygg. Siktforholdene i endret plan blir dermed ivaretatt på tilsvarende måte som i godkjent plan i denne siktkorridoren. Statens vegvesen, brev datert 27.04.2012: Statens vegvesen oppsummerer konklusjon fra møtet den 6.mars 2012 ang at vegen i planområdet gjøres en-veiskjørt og at følgende bredder skal legges til grunn for prosjekteringen: 3.75 m kjørebane 0,5m rabatt 3 m sykkelveg 2 m fortau 0,5m rekkverk. Deres minimumskrav til bredden på fortau er 2,0 m. Det er også viktig at stigningen på vegen blir så slak som mulig av hensyn til de ulike trafikantgruppene. Fortauet utvides til bredde 2,0 m i hele planområdet. Stigning på vegen legges så slak som mulig slik at den er tilpasset vegvesenets ønsker, samtidig som siktforhold og tekniske krav oppfylles. 2012/3739/-11 Side3av 4
Vurdering: Selv om endringen består av svært mange mindre endringer, vil det ikke medføre at formålet/intensjonene med planen blir endret. Forslagsstiller har besvart og imøtekommet merknader på en god måte. Det er også gjort noen mindre justeringer som følge av merknadene. Endringsforslaget behandles derfor som endring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 12-14. Eksisterende reguleringsplan er vedtatt etter plan- og bygningsloven av 1985, mens forslag til endring av reguleringsplan er utformet etter lov av 2008. Det er levert nye dokumenter for hele planområdet, etter plan- og bygningsloven 2008, noe som er svært fordelaktig med tanke på den totale forståelsen av plandokumentene, og den videre behandlingen av byggetiltakene. Endringene ønskes foretatt bl.a. på grunn av nye krav i teknisk forskrift, for å bygge i tråd med Sykkelplanen, og videre på grunn av at man ved nærmere detaljprosjektering har kommet fram til at løsningene fordrer endringer i plan. Endringene vil føre til at utbyggingen vil ivaretar hensynet til allmennheten, myke trafikkanter som ferdes fra sentrum og østover i kommunen og hensynet til kravet om universell utforming på en bedre måte enn gjeldende plan. Rådmannen kan derfor anbefale Kommuneplanutvalget å godkjenne endringene. Driftsmessige konsekvenser av vedtaket: Arealer som tidligere var avsatt til fellesområder, er nå foreslått endret til offentlige områder. Det gjelder PG og FG, som tidligere var satt av som felles gangareale, og nå avsettes til offentlig arealer, o_fri 2 og 3. O_Fri 2 er et nyinnført lite friområde. Dette innebærer noe økt kommunalt avsvar for vedlikehold og drift av disse områdene etter utbygging. Vegetasjonsskjerm over tunnelåpningen er også endret fra privat til offentlig, men dette får liten praktisk betydning, da arealene ikke skal opparbeides/ benyttes på noen som helst måte. Utbyggingsavtale: Det er igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven 17-4. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 14. mai 2012. 2012/3739/-11 Side4av 4
Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget 23.05.2012 Behandling: Representant Einar Krafft Myhren, SV, fremmet følgende tilleggsforslag: Det innarbeides et nytt pkt. 2.8 c) som skal være likelydende med pkt. 2.9 c) i reguleringsbestemmelsene. Ved votering ble rådmannens forslag enstemmig vedtatt. Deretter ble Krafft Myhren sitt forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Arendal kommuneplanutvalg godkjenner, ihht plan- og bygningsloven 12-14, mindre endringer av reguleringsplan for Fluet, vedtatt 25.08.2011, som endringskart datert 18.04.12, sist revidert 04.05.12 og -bestemmelser sist revidert 04.05.12 viser. Det innarbeides et nytt pkt. 2.8 c) som skal være likelydende med pkt. 2.9 c) i reguleringsbestemmelsene.