24. mars 2017 [PLANBESKRIVELSE DETALJPLAN FOR BERGSJØ HØYFJELLSLEILIGHETER] Planbeskrivelse. Detaljplan for Bergsjø Høyfjellsleiligheter

24. mars 2017 [PLANBESKRIVELSE DETALJPLAN FOR BERGSJØ HØYFJELLSLEILIGHETER] Planbeskrivelse Detaljplan for Bergsjø Høyfjellsleiligheter 24.03.17

1 INNHOLDSFORTEGNELSE 2 Sammendrag... 3 3 Bakgrunn... 3 3.1 Hensikten med planen... 3 3.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 3 3.3 Utbyggingsavtaler... 3 3.4 Krav om konsekvensutredning?... 4 4 Planprosessen... 4 4.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram... 4 5 Planstatus og rammebetingelser... 4 5.1 Overordnede planer... 4 5.2 Tilgrensende planer... 4 5.3 Gjeldende reguleringsplan... 5 6 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 5 6.1 Beliggenhet... 5 6.2 Avgrensing og størrelse på planområdet... 5 6.3 Stedets karakter... 6 6.3.1 Eksisterende bebyggelse... 6 6.3.2 Topografi og landskap... 6 6.4 Kulturminner og kulturmiljø... 6 6.5 Rekreasjon... 6 6.6 Trafikkforhold... 7 6.6.1 Vegsystem... 7 6.7 Teknisk infrastruktur... 7 6.7.1 Vann og avløp... 7 6.7.2 Trafo... 7 6.7.3 Energiforsyning og alternativ energi, fjernvarme m.m... 7 7 Beskrivelse av planforslaget... 7 7.1 Planlagt arealbruk... 7 7.1.1 Reguleringsformål og arealer... 7 7.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål... 8 7.2.1 Innledning... 8 7.2.2 Dagens situasjon... 8 7.2.3 Varme og kalde senger... 9 7.2.4 Parkering... 9 7.2.5 Oversikt over endringer i forhold til gjeldende bebyggelsesplan... 9 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget... 11 8.1 Overordnede planer... 11 8.2 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven... 11 8.2.1 Bakgrunn... 11 Side 1 av 16

8.2.2 Kunnskapsgrunnlaget ( 8):... 11 8.2.3 Føre var prinsippet ( 9):... 11 8.2.4 Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10):... 11 8.2.5 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11):... 11 8.2.6 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12):... 11 8.2.7 Vurdering:... 11 8.3 ROS... 11 9 Innkomne innspill... 13 9.1 Merknader... 13 9.2 Kommentarer til merknadene... 15 Side 2 av 16

2 SAMMENDRAG Planforslaget inneholder forslag til oppjusterte formål i samsvar med ny plan og bygningslov og bedre kartgrunnlag. Planbestemmelsene er oppjustert tilsvarende og tilpasset dagens bebyggelse. I tillegg er det lagt inn en hensynssone i forbindelse med eksisterende dam. 3 BAKGRUNN 3.1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å revidere reguleringsplan for Bergsjø høyfjellsleiligheter med formål å oppdatere parkeringskravet, samt gjøre en vurdering av fordelingen mellom salg og utleieformål. I tillegg vil det bli gjort en generell gjennomgang av plankart og bestemmelser. 3.2 FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller er Hallingdal Hytteservice as. Plankonsulent er HR Prosjekt AS. HR Prosjekt AS er et datterselskap som eies av Rustand Gruppen AS, og som frem til november 2016 hovedsakelig leverte prosjektadministrative tjenester til det offentlige Norge. Frem til november 2016 eksisterte også selskapet DBC AS som også var et datterselskap eid av Rustand Gruppen AS. DBC AS var et arkitekt, ingeniør og rådgivningsfirma. 1.november 2016 ble DBC AS fusjonert inn i HR Prosjekt AS og utgjør nå prosjekteringsavdelingen i HR Prosjekt AS. DBC AS ble etablert i 1993 og tilbydde tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet hadde sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekket også hele Sør Norge. Oppdragsgivere var både offentlige og private. Kvalitetene og kompetansen fra DBC AS ble gjennom fusjonen videreført inn i HR prosjekt AS. HR Prosjekt AS fremstår etter fusjonen som et multifaglig selskap med ca. 250 ansatte som tilbyr prosjektering, strategisk analyse, rådgivning og prosjektledelse samlet i «under ett tak». Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. Eierforhold Matrikkelnr Navn Adresse Poststed 91/28 seksjon 1 106 Rødungstølen sameie: Div eiere v/sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter hald@jensevensen.no 91/4 Odd Trygve Skarsgard Brattegardjorde 8 3570 Ål 90/3 Gerd Skrindo Nilsen Vatsvegen 528 3570 Ål 91/2 Bjørg Lappegard Rødungstølen 50 3570 Ål 91/5 Bjørn Herman Lien 91/6 Ivar Ådnegard Øvre Ålsvegen 223 3570 Ål 91/8 Helga Sorteberglien Nordbygdvegen 2026 3570 Ål 3.3 UTBYGGINGSAVTALER Kommunen har ikke satt krav om utbyggingsavtale i forbindelse med det nye planarbeidet. Side 3 av 16

3.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING? Området ligger i godkjent reguleringsplan. Tiltaket er ikke av en størrelse eller omfang som generer nytt krav om konsekvensutredning. Omsøkte tiltak medfører ikke endra virkning for miljø og samfunn og planbeskrivelse er derfor vurdert som god nok dokumentasjon for de vurderingene som er gjort, og hvilke konsekvenser utbyggingen får. Kommunen har heller ikke gitt tilbakemelding om at de vurderer at planarbeidet kommer inn under kravet til konsekvensutredning. 4 PLANPROSESSEN 4.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Planarbeidet ble startet med ett oppstartmøte med kommunen den 17.03.16. Oppstartvarsel ble gjort med brev til alle parter dater 04.04.16 og annonse i Hallingdølen i brev datert 04.04.16. Fristen for innspill ble satt til 04.05.16. Merknadene til oppstartvarslet er omhandlet i kapittel 9. 5 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 5.1 OVERORDNEDE PLANER Kommuneplanens arealdel, godkjent 23.06.10, Utsnitt av arealdelen med omsøkte område k.sak 38/10. innringet med rød sirkel: Omsøkte område er vist som eksisterende næringsvirksomhet. Hensynssone randområde for villrein. Området rundt planområdet er vist som LNF 2 spredd fritidsboliger, A. 5.2 TILGRENSENDE PLANER Reguleringsplan for Rødungstølen sameie, godkjent 16.10.16, planid 2003007. Området rundt Bergsjø Høyfjellsleiligheter er regulert til landbruk og utleiehytter. Utsnitt av reguleringsplanen: Side 4 av 16

5.3 GJELDENDE REGULERINGSPLAN Reguleringsplan for Bergsjø ble godkjent 15.06.2000. En mindre endring ble godkjent 28.01.03. 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 6.1 BELIGGENHET Planområdet ligger ved Bergsjøen ca. 30 km fra Ål sentrum. 6.2 AVGRENSING OG STØRRELSE PÅ PLANOMRÅDET Planområdet samsvarer med avgrensingen i gjeldende bebyggelsesplan. Det er kun foretatt justeringer for å tilpasse nytt kartgrunnlag og eiendomsgrenser. Planområdet er på ca. 18,7 daa. Side 5 av 16

6.3 STEDETS KARAKTER 6.3.1 EKSISTERENDE BEBYGGELSE Hele området er ferdig utbygd utvendig. Det står kun igjen å innrede noen få leiligheter. Bilde fra www.bergsjo.no: 6.3.2 TOPOGRAFI OG LANDSKAP Omsøkte ligger i Bergsjøområdet på snaufjell og inntil Bergsjø. Dette vannet er oppdemt. 6.4 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ingen registrerte kulturminner innenfor området. Planområdet er heller ikke del av noe spesielt kulturmiljø men ligger inntil en støl. 6.5 REKREASJON Området er et godt utgangspunkt for aktiviteter både sommer og vinter. Det er gode sykkel og turstier ut ifra området og det er mulig å fiske i nærliggende vann. Om vinteren er det gode skiløyper for alle med utgangspunkt nær bebyggelsen. Hovedskiløypa passerer nær planområdet. Side 6 av 16

6.6 TRAFIKKFORHOLD 6.6.1 VEGSYSTEM Adkomsten er fra eksisterende vinterbrøyta veg som går forbi det planlagte området. 6.7 TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.7.1 VANN OG AVLØP Området er tilknyttet offentlig avløp og felles privat vannforsyning. 6.7.2 TRAFO Det er etablert strøm i planområdet. 6.7.3 ENERGIFORSYNING OG ALTERNATIV ENERGI, FJERNVARME M.M Det er ikke etablert alternativ energi i området. 7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 PLANLAGT AREALBRUK 7.1.1 REGULERINGSFORMÅL OG AREALER Bebyggelse og anlegg (PBL 12 5, nr. 1) Fritidsbebyggelse blokk Energianlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12 5, nr 2) Veg Gangveg/gangareal Annen veggrunn grøntareal Parkeringsplasser Side 7 av 16

Grønnstruktur (PBL 12 5, nr 3) Grønnstruktur Annen grønnstruktur kombinert med andre angitte hovedformål Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift (PBL 12 5, nr 5) Landbruksformål Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (PBL 12 5, nr 6) Friluftsområde i sjø og vassdrag Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 1123 fritidsbebyggelse blokk 7 6016,286 3900 angitt grøntstruktur kombinert med andre angitte hovedformål 1 1457,124 5110 landbruksformål 4 624,078 2019 annen veggrunn grøntareal 3 275,45 2010 veg 4 2565,002 2082 parkeringsplasser 4 344,882 3001 grønnstruktur 8 4460,759 2016 gangveg/gangareal/gågate 1 326,003 6710 friluftsområde i sjø og vassdrag 1 2335,982 1510 energianlegg 1 323,31 Totalt: 34 18728,876 7.2 GJENNOMGANG AV AKTUELLE REGULERINGSFORMÅL 7.2.1 INNLEDNING Opprinnelig reguleringsplan ble godkjent i 2000 og byggeprosessen ble igangsatt. Prosjektet gikk i utgangspunktet ut på å bygge om eksisterende hotell til leiligheter samt bygge nye leilighetsbygg. I tillegg skulle det bygges et parkeringshus. I 2003 ble det foretatt en mindre vesentlig endring basert på erfaringen med byggingen så langt. Blant annet så ble antall enheter økt. En utfordring har vært at det i vedtaket om mindre endring er henvist til bestemmelser som det ikke har latt seg gjøre å finne i kommunen. Det har derfor meldt seg behov for å revidere reguleringsplanen slik at det er samsvar mellom det som er bygd og bestemmelsene. 7.2.2 DAGENS SITUASJON Området er ferdig utbygd og består av 115 leiligheter og ett parkeringshus. I underetasjen på BF1 er det svømmebasseng og noe fellesareal. Side 8 av 16

7.2.3 VARME OG KALDE SENGER I utgangspunktet var det meningen at det i den tidligere hotelldelen skulle være en kombinasjon av næring og salg. Det ble ikke satt noen fordeling mellom formålene. Det har vist seg vanskelig å gjennomføre. Resultatet er at alle leilighetene i dag er fritidsleiligheter. Dette samsvarer med trenden ellers. Ål kommune har fått utarbeidet en rapport om arealpolitikk for «varme og kalde» senger, (Asplan Viak, datert 2013 06 04). Med bakgrunn i bla denne så har kommunen gjort følgende vedtak i formannskapsmøte sak 62/13, prinsippsak, arealpolitikk for kalde og varme senger i Ål kommune den 23.09.2013 i samband med rullering av kommuneplanenes samfunnsdel: Når det gjeld Bergsjøområdet med Skarsliaområdet og Rødungstølen meiner kommunen at det kan forsvarast å gje dispensasjon frå kravet om kommersiell reiselivsverksemd (omgjering frå blått til gult). Det vert i dette høvet lagt stor vekt på at ei eventuell omdisponering frå «blått» til «gult» gjennom dispensasjon ikkje legg opp til massiv leilegheitsutbygging som kan påverke andre aktørar i området negativt. I tilfelle der ei omdisponering legg opp til eit tal einingar som i stor grad vil auke antal kalde senger i området og endre forutsetningane for andre tilbydarar av turismeprodukt, skal omdisponering vurderast i samanheng med rullering av arealdel/kommunedelplan. Vi har derfor i planforslaget endret til fritidsformål i alle bygg. Vi har også vurdert at fellesarealene kan tilhøre samme formål da de kun er for brukerne av leilighetene og ikke offentlig tilgjengelig. 7.2.4 PARKERING I gjeldende reguleringsplan gjelder følgende bestemmelser vedrørende parkering: «Det skal opparbeides garasjeanlegg med minimum 1,5 garasjeplass pr. leilighet. I tillegg skal det legges til rette for min. 10 garasjeplasser tilhørende hotelldelen. Utover dette vil det tilrettelegges med min. 20 utvendige parkeringsplasser. Parkeringsplasser og garasjeplasser for den enkelte utbyggingsetappe (leilighet) skal være på plass når brukstillatelse foreligger.» Forslag til nye bestemmelser: «Det er bygd garasjeanlegg med 128 P plasser. Utvendig skal det tilrettelegges med min. 25 parkeringsplasser. Innvendig og utvendig parkering skal til enhver tid tilsammen utgjøre min. 1,3 P plass per leilighet. Parkeringsplasser og garasjeplasser for den enkelte utbyggingsetappe (leilighet) skal være på plass når brukstillatelse foreligger.» Status i dag er at det er 128 parkeringsplasser i parkeringsanlegget og 25 p plasser utendørs. Under normale forhold er dette tilstrekkelig med parkeringsplasser. Skulle det være behov for mere ved spesielle anledninger så er det gode muligheter på Bergsjøtoppen, slakteplassen mm. 7.2.5 OVERSIKT OVER ENDRINGER I FORHOLD TIL GJELDENDE BEBYGGELSESPLAN Endringer på plankartet: Bygninger, veger, parkeringer, dam mm er justert i samsvar med nytt kartverk og slik det er bygd. Områdene har fått formål i samsvar med PBL2008. Byggeområdene er utformet slik at ett belte på 1 meter på utsiden av bygningene er med i formålet. BF1 (TB1) og BF2 (TB2) er blitt område for fritidsformål. Det er etablert hensynssone i forbindelse med damfeste til dam Bergsjø. Side 9 av 16

Gjeldende reguleringsplan: Forslag til ny detaljreguleringsplan: Endringer i bestemmelsene: Tilpasning til PBL2008. Lagt inn pkt vedrørende eventuelle funn av automatisk freda kulturminner. Endret på punktet vedrørende parkering. Fjernet punktet vedrørende utfylling i Bergsjøen da dette er utført. Fjernet noen punkter vedrørende beskrivelse av planlagt bebyggelse og rekkefølge i og med at bygningene nå er oppført. Lagt inn nytt punkt vedrørende hensynssona. Side 10 av 16

8 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNEDE PLANER Omsøkte planforslag er i samsvar med overordnet plan. 8.2 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN 8.2.1 BAKGRUNN Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: 8.2.2 KUNNSKAPSGRUNNLAGET ( 8): Vi har søkt gjennom miljødirektoratet sin naturbase og der er det ingen registreringer i eller rundt omsøkte område. Kommunen og grunneier har heller ingen kjennskap til spesielle forhold. Regional plan for Nordfjella villrein Planområdet ligger helt i yttergrensa til randområde i regional plan for Nordfjella villrein. Bergsjø Høyfjellsleiligheter var utbygd før denne planen ble utarbeidet. Det reviderte planforslaget endrer ikke på antall enheter/trafikk. Vi har med bakgrunn i dette vurdert det som ikke nødvendig å utrede videre konsekvenser overfor villrein. 8.2.3 FØRE VAR PRINSIPPET ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i gjeldende arealdel av kommuneplan og i godkjent reguleringsplan fra 2000. Det er derfor tidligere gjort en vurdering av at dette området kan tas i bruk som byggeområde. Området er i dag ferdig utbygd. 8.2.4 ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING ( 10): Etter en samlet vurdering av belastningene på de naturtyper som er bygd ned har en kommet til at naturtypene ikke er unike for dette området og at utbyggingen ikke medførte tap av biologisk mangfold. 8.2.5 KOSTNADENE VED MILJØFORRINGELSE SKAL BÆRES AV TILTAKSHAVER ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg. 8.2.6 MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODE ( 12): Det er i bestemmelsene satt krav til hvordan utomhus areal skal bevares. 8.2.7 VURDERING: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed være oppfylt. 8.3 ROS Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende definisjoner: Side 11 av 16

Sannsynlighet Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader Kan føre til alvorlige miljøskader En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Risikomatrise Konsekvens 5 5 10 15 20 25 4 4 8 12 16 20 3 3 6 9 12 15 2 2 4 6 8 10 1 1 2 3 4 5 Sannsynlig Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes ut fra kost/nytte Hendelser i grønne felt: Eventuelt enkle tiltak 1 2 3 4 5 Oppsummering Matrisen viser sammendrag av vurdering av sannsynlighet og konsekvens for ulike hendelser ut fra utarbeidet sjekkliste (vedlegg). Risikomatrise Side 12 av 16

Konsekvens 5 4 3 4 2 1 1 2 3 4 5 Sannsynlig Hendelse 4: NVE s skrednettbase viser et aktsomhetsområde vedrørende flom. Området er ferdig utbygd og planforslaget åpner ikke for ny bebyggelse. NVE har også godkjent utfylling ut i Bergsjøen ved siste utbygging. Vurdering av mulig flomfare regner vi med er gjort når bebyggelsen i sin tid ble godkjent. Bergsjø ligger høyt og det ikke er noen store vassdrag som renner inn i vannet. Dessuten er vannet regulert. Vi har derfor vurdert det til ikke å være nødvendig med nærmere utredning av emnet. Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. 9 INNKOMNE INNSPILL 9.1 MERKNADER Sammendrag av merknadene. De ligger også som vedlegg til beskrivelsen. 1. Epost fra Mattilsynet datert 20.04.16: Mattilsynet har ingen merknad til planarbeidet. 2. Epost fra E CO Energi v/lars Oust datert 25.04.16: «Aktiviteter ved dam Bergsjø må ikke komme i konflikt med eksisterende damkonstruksjon. Dammen må på ingen måte påføres laster eller skader dammen ikke er beregnet for å tåle og aktiviteter i og rundt damanlegget skal ikke hindre E CO Energi i å utføre lovpålagte tilsyns og rehabiliteringsarbeider i og ved damanlegget. Dam Bergsjø er en betong og fyllingsdam oppført i 1943. Den snart 75 år gamle dammen vil i fremtiden ha behov for omfattende rehabiliteringsarbeider. Slike rehabiliteringsarbeider vil kunne bety langvarige arbeider med støyende maskiner, betong og forskalingsarbeider, samt langvarig lav magasinvannstand i Bergsjøen. For fyllingsdammen som ligger i vårt forslag til utvidet spesialområde, S1 kan det bli betongarbeider og boring mv knyttet til tetningsveggen, samt graving, masseutskifting med tilhørende arbeider. I tilknytning til arbeidene må man også regne med at arealer mellom høyfjellsleilighetene og dammen vil bli benyttet til nødvendig rigg og oppstillingsplass for nødvendig utstyr og installasjoner for å utføre foreskrevne arbeider. Plankartet bør oppdateres i hht vedlagt kartutsnitt. Spesialområde S1 bør utvides til å inneholde hele Side 13 av 16

betongdammen og fyllingsdammen skissert i kartutsnittet. Reguleringsbestemmelsene bør oppdateres med utfyllende tekst tilknyttet til hvilke restriksjoner som gjelder innenfor spesialområde s1 og tilstøtende arealer. Forslag til tekst: Spesialområde S1: Innenfor spesialområde s1 tillates ikke oppført installasjoner eller konstruksjoner/anlegg som kommer i konflikt med eksisterende damanlegg. Før evt tiltak innenfor spesialområde igangsettes skal det foreligge skriftlig tillatelse fra dameier. Det må påregnes anleggsaktiviteter i tilknytning til eksisterende damanlegg fra tid til annen. I tillegg må beboere, leietakere og eiere av leiligheter og rom i høyfjellskomplekset gjøres oppmerksom på den aktiviteten som må påberegnes fra tid til annen i tilknytning til damanlegget jamfør teksten over.» 3. Brev fra Buskerud Fylkeskommune datert 26.04.16: Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i området. Ber om at følgende tekst blir innarbeidet i bestemmelsene: «Dersom det under anleggsarbeid framkjem automatisk freda kulturminne, må arbeidet stoppast og utviklingsavdelinga i fylkeskommunen varslast, jmf. Kulturminnelova 8, 2. ledd». 4. Brev fra Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter v/advokatfirmaet Hjort DA i brev datert 27.04.16: Sameiet vil motsette seg den varslede omreguleringen. Sameiet gjør for det første gjeldende at forslagstiller Hallingdal Hytteservice AS har en kontraktsrettslig forpliktelse til a oppfylle parkeringskravene i gjeldende reguleringsplan. Dette innebærer at det skal opparbeides minimum 1,5 innendørs parkeringsplass pr. leilighet. Med utgangspunkt i at Sameiet består av 113 boligseksjoner og 4 næringsseksjoner, hvorav en utgjør en leilighet, forutsettes opparbeidet minimum 171 innendørs parkeringsplasser. I tillegg kommer minimum 20 utvendige parkeringsplasser. Et avvik fra dette vii representere brudd på kontrakten med Sameiet. For det andre har Sameiet vanskelig for å se at det har oppstått et planfaglig eller saklig behov for å redusere parkeringskravene, tvert imot viser Sameiet til at utviklingen har vist at det er behov for å opprettholde parkeringskravene slik de er vedtatt. For å opprettholde områdets forutsatte kvaliteter er det nødvendig at parkering i hovedsak opparbeides innendørs, herunder særlig av hensyn til at området er svært værutsatt vinterstid. Dersom det åpnes for at en stor andel av parkeringen kan skje utendørs vil det medføre store praktiske utfordringer vinterstid. Videre vil en plassering av en større andel av parkeringsplassene utendørs påføre Sameiet økte driftskostnader hvilket naturlig nok ikke aksepteres. For ordens skyld gjøres oppmerksom på at Sameiet vil motsette seg ethvert tiltak på egen grunn herunder endring av parkeringsløsningen uten at Sameiet på forhånd eksplisitt har samtykket til dette. En endring av parkeringskravene i reguleringsplanen på dette stadium i prosjektet vil i realiteten innebære at kravene til Hallingdal Hytteservice AS lempes betraktelig i forhold til de forutsetninger som har vært lagt til grunn ved salg av leiligheter og de krav som har vært gjeldende for prosjektet helt fra starten av. Sameiet har vanskelig for å se at kommunen vil være tjent med å vedta en omregulering I endring av parkeringskravene stikk i strid med Sameiets uttalte ønske, særlig gjelder dette når det ikke foreligger noen endring av behovet i forhold til gjeldende reguleringsplan. I tillegg kommer at et endringsvedtak vil gripe inn i den foreliggende tvisten mellom partene. De forutsetter å bli orientert om ethvert skritt i prosessen, herunder få tilsendt alle møtereferater mellom kommunen og Hallingdal Hytteservice AS i anledning saken. 5. Epost fra NVE datert 28.04.16: NVE Region sør vil ikke behandle detaljreguleringsplaner med mindre det går tydelig frem av oversendelsesbrevet eller annen direkte henvendelse at det er en konkret problemstilling ønskes bistand med. I denne saken kan de ikke se at det er bedt om slik bistand. NVE Region sør har derfor ikke behandlet saken. Hvis det allikevel er behov for konkret bistand i saken kan NVE Region sør kontaktes med en konkret forespørsel. Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. På reguleringsplannivå må det utredes om det er reell fare for flom og/eller skred. Dersom det konkluderes med at det er områder som er flom eller skredutsatt, må Side 14 av 16

faresonen avmerkes på kartet som hensynssone jf. pbl 12 6, og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. 6. Brev fra Fylkesmannen datert 03.05.16: Med utgangspunkt i at det ikke er planer om å gjøre endringer i den vedtatte arealdisponeringen i reguleringsplanen, har de ingen spesielle merknader til det varslede planarbeidet ut fra nasjonale eller viktige regionale interesser. Hvis så likevel er tilfelle, viser de til viktigheten av å ivareta det gjenværende vassdragsbeltet langs Bergsjø. Bebyggelsen er i dag oppført svært nære dette vassdraget. De viser til Meld. St. nr. 26 (2006 2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, hvor det er føringer om at vassdrag skal forvaltes gjennom helhetlig arealpolitikk som sikrer vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser. I plan og bygningsloven 1 8 er det fastsatt at det i 100 metersbeltet langs vassdrag skal tas særlige hensyn til natur og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Når det gjelder den fremste bygningsrekken langs Bergsjø, viser de til at private leiligheter har en større privatiseringsgrad enn utleieleiligheter. Ut fra hensynet til viktige friluftsinteresser langs vassdrag vil de derfor fraråde at disse leilighetene blir endret fra utleieleiligheter til private leiligheter. I den grad det er relevant for den planlagte reguleringsendringen, må det også vurderes hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8 12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. De vil i den sammenheng vise til at området ligger innenfor den regionale planen for Nordfjella. Her er området avsatt til randområde i forhold til villreinstammen på Nordfjella. I følge plan og bygningsloven 4 3 er det krav til utarbeidelse av en risiko og sårbarhets analyse (ROS analyse) ved utarbeidelse av planer for utbygging. Analysen skal vise alle risiko og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. De ber om at ROS analysen følger planforslaget ved offentlig ettersyn og at eventuelle nødvendige tiltak mot uønskede hendelser blir innarbeidet i planen. 9.2 KOMMENTARER TIL MERKNADENE ECO Vannkraft Det har vært kontakt med ECO undervegs i planprosessen. Bant annet ble det holdt et arbeidsmøte der en så på mulighetene. Basert på dette har en kommet frem til å benytte hensynsone som verktøy for å sikre ECO s behov for kontroll av damfeste. Buskerud Fylkeskommune Fylkeskommunens tekst vedrørende eventuelle funn av automatisk fredete kulturminne er innarbeidet i planbestemmelsen. Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter v/advokatfirmaet Hjort DA Hallingdal Hytteservice har hatt god kommunikasjon med sameiet undervegs i planprosessen slik at det skulle være mulig å levere et forslag til kommunen som begge parter kunne stå inne for. NVE Forslaget til ny detaljplan medfører ikke endringer i bebyggelse eller uteareal i forhold til dagens bebyggelsesplan. Fylkesmannen i Buskerud Ved å bruke standardoppsettet for planbeskrivelser mener vi å ha redegjort for de emner Fylkesmannen ber om. Side 15 av 16

Gol den 24.03.17 HR Prosjekt as Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Sjekkskjema ROS analyse. SOSI fil Side 16 av 16