ArkivsakID.: 16/3346 Arkivkode: GBR - 4044/666 Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 194/17 Planutvalget 10.10.2017 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR OSPELUNDVEIEN RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK Ihht til plan- og bygningsloven 12-14 vedtas mindre endring av detaljert reguleringsplan for Ospelundveien (planid 20020601), vedtatt 10.12.2002, med følgende plandokumenter: - Plankart, datert 02.06.2017 (vedlegg 1) Endringen gjelder kun gbnr 4044/666. «Lek 4» styrkes ut fra gjeldende reguleringsbestemmelser. Bestemmelsene revideres etter vedtak. --- SAKSBEHANDLER: Arealplanlegger Lael Aprieto 10.10.2017 Planutvalget Møtebehandling: Skrivefeil: Ordet "styrkes" i siste setning rettes til "strykes". Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. PLA- 194/17 Vedtak: Ihht til plan- og bygningsloven 12-14 vedtas mindre endring av detaljert reguleringsplan for Ospelundveien (planid 20020601), vedtatt 10.12.2002, med følgende plandokumenter: - Plankart, datert 02.06.2017 (vedlegg 1) Endringen gjelder kun gbnr 4044/666. «Lek 4» strykes ut fra gjeldende reguleringsbestemmelser. Bestemmelsene revideres etter vedtak. ---
SAMMENDRAG Formålet med den mindre endringen: Det skal i denne saken tas stilling til om et felles lekeareal (LEK 4 ~0,2 daa ) skal omreguleres til boligformål. Gbnr 4044/666 består av to teiger. Den vestre teigen er regulert til felles avkjørsel for tomtene 4044/663, 664 og 665, samt gangforbindelse mot gang- og sykkelveg langs Fv301 øst for planområdet. Søknaden gjelder den østre teigen som per i dag er regulert til felles lekeplass, øst for gbnr 4044/664 og 4044/665. Det vises til kart på neste side. Sakshistorikk: 1. Søknadsbrev, datert 12.4.2016, ble mottatt 15.05.2016. 2. Sak ble opprettet 20.04.2016. 3. Administrasjon har vært på befaring og vurdert situasjonen. 4. Forslag til mindre endring ble varslet i en begrenset høring, med brev til naboer datert 16.06.2016. 5. Komplett materiale ble mottatt 14.08.2017. 6. 7. Rådmannen har vurdert situasjonen og mener at teigen som ønskes omregulert til boligformål (Lek 4) ikke er egnet til felles- / nærlekeplass. Tilliggende tomter har regulerte byggegrenser, dermed vil ikke forslaget om mindre endring ha noe praktisk konsekvens for reguleringsplanen.
Gjeldende plankart HANdLINGSROM/ LOVHJEMMEL: Det søkes om mindre endring av gjeldende reguleringsplan, jf 12-14 i Plan- og bygningsloven. Kommunedelplan for Stavern by 2015-2027 FAKTISKE OPPLYSNINGER Tiltakshaver/forslagsstiller Ansvarlig søker: Hendrik Knipmeijer, Vardeknausen 3, 3292 Stavern Plankonsulent: THS Konsult og Byggetjenester, Larviksveien 211, 3290 Stavern
Lokalisering og beskrivelse av planområdet Planområdet ligger vest for Fv301, ca 500m nord for Stavern sentrum. Området har hovedadkomst via Vardeveien fra Fv301. Lek 4 er merket med rød ring. Eiendomsforhold Tinglyste eiere: 4044/663 Hendrik Knipmeijer, Yvonne Knipmeijer 4044/664 Eivind Wang, Birgitte Wang (ervervet 04.07.2017) 4044/665 Hilde Stensbøl, Bart Knipmeijer 4044/666 sameie mellom overnevnte (1/3 andel per gbnr) Beskrivelse av endringen Arealet som søkes omregulert fra lekeareal til boligformål er markert med grønn, på kart på neste side. Det er en smal parsel, unatulig klemt mellom 4 eiendommer. Det har et adkomstparti på ca 3m (på kart) fra gangstien i det nordre grense og 7,5m på det bredeste, innerst mot 4044/100. Det øverste kartutsnittet på neste side illustrerer endringen. Eiendomsgrensen mellom 4044/664 og 4044/665 forlenges østover, slik at dagens Lek 4 deles i to. Den nordre delen ønskes innlemmet i 4044/664 mens den søndre innlemmes i 4044/665. Dvs at ansvarlig søker (4044/663) vil si fra seg sin eierandel i parsellen. Etter evt omregulering vil 4044/666 kun omfatte vegformål, og vil fremdeles være felles sameie mellom de tre tilstøtende eiendommene.
Konsekvenser for barn og unge Kommentar fra barnetalspersonen: Det er i dag 4 lekeplasser innenfor området som ønsket omregulert, Lek 1, Lek 2, Lek 3 og Lek 4. Ingen av disse lekeplassene er i dag opparbeidet som lekeplss etter generelle krav for leke- og aktivitetsanlegg (Lekeplassnormalen i Larvik kommune). Lek 1, 2 og 3, gbnr 4044/662, er på 612 m2 og eies av et sameie på 8. Lek 4, eiendom 4044/666, eies av et sameie på 3. Lek 4 er mindre egnet til lekeplass ut fra generelle krav for leke- og aktivitetsanlegg. Lekeplassen er smal og ligger i skrånende terreng. Lek 3 bør da kunne fungere også som nærlekeplass for 4044/663, 4044/664 og 4044/665. Slik søker skriver så vil lekeoppholsarealene for Lek 1, Lek 2 og Lek 3, ligge innenfor antall m2 ihht gjeldende bestemmelser om lekeplass (sone 2). Minimumsnormen for nærlekeplass er imidlertid på 0,3 daa. Ut fra dette så vil ingen av de tre gjenværende nærlekeplassene, Lek 1, Lek 2 og Lek 3, være store nok ihht Larvik kommunes lekeplassnormal. Hele området må gjennomgås med tanke på oppgradering og kvalitetssikring av lekeplassene. Varden Barnehage med fint uteområde for lek, kan fungere som kvartalslekeplass for området, men ligger noe utenfor avstandskrav på maks 100m fra bolig til nærlekeplass. Innkomne uttalelser og vurderinger Varslingsbrev ble sendt til berørte parter 16.06.2016. Søker mottok ingen merknader i løpet av høringsperioden. En merknad fra nabo ble imidlertid sendt til kommunen, men til feil mottaker. Søker ble gjort oppmerksom på dette og uttalelsen er besvart i innsendt materiale.
Uttalelse fra Mona Sveistrup og Tore Hetty, datert 21.06.17: Vi har mottatt varsel om endring av reguleringsplan for Ospelundveien - vedtatt i planutvalget 10.12.2002.(se vedlegg). Vi har bodd i Ospelundveien 14 siden 2007. Bakgrunnen for å sette av areal til 4 lekeområder for området, var at dette var helt nødvendig for å få godkjent planene for utbygging. Dette ble uttalt gjentatte ganger av arkitekt Thorenfeldt, som vi kjøpte vår tomt av. Vi lurer nå på om det er anledning til å innlemme en av lekeområdene i private tomter, slik saken dreier seg om her? Vil dette skape presedens for videre lekeareal? Vil vi etterhvert stå uten lekeområder på feltet vårt om lekearealene innlemmes i private tomter? Vi gjør oppmerksom på at dette lekeområdet det her er snakk om, ikke har gitt barn anledning til å leke på denne lekeplassen. Det ble fort plantet hekk som nå er over 2 meter høy rundt hele lekeområdet (også mellom de 2 tomtene det er snakk om). Det har aldri vært tilgjengelig for barn å leke der og det har hele tiden vært brukt til private hager. Vi vil at reguleringsplanen skal følges og at de lekeområdene som er godkjent skal beholdes. Det viktig å ta vare på de få lekearealene som er vedtatt i reguleringsplanen, også for framtidige generasjoner. Er dette noe kommunen tar tak i? Vi regner da med at vi har uttalt oss i denne saken. Forslagsstillerens kommentar: Det er helt riktig som Mona Sveistrup og Tore Hetty skriver opparbeidelse av lekeareal var en forutsetning for utbygging. Det blir imidlertid vanskelig for oss å kommentere hva arkitekt Thorenfeldt har sagt i planleggingsprosessen. Arkitekt Thorenfeldt var ikke utbygger for eiendommene Vardeknausen 3, Vardeknausen 5 og Vardeknausen 7. Boligområdet er regulert med 4 lekearealer. I tillegg er det større lekearealer i enden av Vardeknausen (gbnr 4044/669). Disse lekearealene har vært minimalt benyttet, selv i en tid da de fleste boenhetene hadde mindre barn. Barn og foreldre valgte heller å benytte det store lekearealet i Varden barnehage etter stengetid og i helger. Dette har resultert i at lekearealet på gbnr 4044/669 grodde igjen umiddelbart etter opparbeidelse, og har således ikke funger som lekeplass på over 10 år. Lek3 (se kart) ble aldri opparbeidet til lekeplass og er i dag grodd igjen. Lek2 (se kart) var opparbeidet til lekeplass for inntil 4 år siden, men lekeapparatet ble fjernet ettersom det ikke var i bruk. Lek1 (se kart) fungerer i dag først og fremst som plen/friområde for eiendommene rundt. Det bør også nevnes at naboene bak merknaden er den del av sameiet som inkluderer Lek1, Lek2 og Lek3. Disse arealene fungerer som nevnt ikke som lekearealer i dag. Som Sveistrup og Hetty skriver har Lek 4 aldri fungert som lekeplass, men som plen for tilstøtende eiendommer. Om dette har søker vært helt åpne ovenfor kommunen. Dette var også grunnen til at vi inviterte kommunen på befaring i 2016. Søker mener at arealenes plassering og utforming gjør det vanskelig og uhensiktsmessig å etablere en lekeplass. Dette fikk vi støtte for av kommunens representanter. Rådmannens kommentar: Rettelse: Lekearealet i enden av Vardeknausen har gbnr 4044/672, ikke 4044/669 slik forslagsstiller skriver. Lek 1 har et areal på ca 155 m2. Lek 2 måler ca 73 m2, og Lek 3 er på ca 185 m2. De tre regulerte lekeplassene har et samlet areal på ~413 m2. Summen tilfredsstiller kommunens krav ift areal, basert på det aktuelle planområdet. Det må imidlertid nevnes at gjeldende
bestemmelser i dag sier at en nærlekeplass må være minst 0,3 daa. Rådmannen slutter seg til forslagsstillers kommentar. VURDERINGER Gjeldende reguleringsplan for området er fra 2002. I dag, jobber kommunen med en lekeplass-strategi som legger fokus på kvalitet fremfor kvantitet. Større, sentrale møteplasser er fordelaktig fremfor små fragmenterte. Kommunen kommer til å legge vekt på kvalitetssikring av større felles lekeplasser, fremfor små smett som ikke er hensiktsmessig å drifte. Det er registrert over 300 lekeplasser i kommunen, og mange av disse er gjengrodde. Det finnes lekeplasser som blir godt vedlikehold, men som ikke blir tatt nok i bruk. Og det finnes lekeplasser som blir brukt, men som kan trenge oppgraderinger. Når det gjelder det konkrete planområdet i saken, mener administrasjon at det vil være mer hensiktigmessig, både økonomisk og sosialt, å opprettholde/forbedre kvaliteten på lekeplassen til Varden barnehage, slik at arealet kan fungere som en kvartalslekeplass og kan dekke lekeplassbehovet for et større område. Lek 4 har aldri blitt brukt som lekeplass, men som plen for avgrensende hjemmelshavere. Omreguleringen vil ikke føre til praktiske konsekvenser ettersom teigen får uendret bruk. Tilstøtende eiendommer har regulerte byggegrenser mot øst. Oppsummering og Konklusjon Det er veldig viktig å sikre arealer til lek tidlig i reguleringsprosessen. Det er ikke tilstrekkelig å bare sette av areal kun for å få arealregnskapet til å gå opp. Fasong, plassering, solforhold mm må hensyntas. Hvordan disse lekearealene innenfor planområdet har blitt brukt samt blir brukt i dag, gir svar på om planen fungerer eller ikke, slik den var opprinnelig tenkt. Forslaget til mindre endring av reguleringsplan for Ospelundveien har vært i flere diskusjonsrunder internt, og basert på utformingen samt dagens bruk av parsell Lek 4, anses endringen som riktig. Ved vedtak vil Lek 4 bli tatt ut av reguleringsbestemmelsene og plankartet for Ospelundveien. Lek 4 blir fradelt fra gbnr 4044/666. Eiendomsgrensen mellom 4044/664 og 4044/665 forlenges mot øst slik at parsellen deles i to. Hver tilstøtende eiendom får hver sin halvdel av parsellen. Dette innebærer også at 4044/663 sier fra seg sin eierandel i dagens Lek 4. Rådmannen mener det ikke må skaffes til veie erstatningsareal for bortfallet av Lek 4. Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 14.08.2017 Vedlegg 1 - Situasjonskart m. Grensejustering 1452480 14.08.2017 Vedlegg 2 - Situasjonskart over reguleringsplanområdet 1452481 Ospelundveien 14.08.2017 Forslag til mindre endring av reguleringsplan for 1452479 Ospelundveien - Omregulering av område - Gbnr: 4044/666, 663, 664, 665 25.09.2017 2002.06.01_Bestemmelser_1063 1485834 25.09.2017 2002.06.01_Plankart_1064 1485835 25.09.2017 2002.06.01_Avtale_1062 1485836