ARCASA arkitekter as Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23 C III, 0459 Oslo +47 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no Til naboer, hjemmelshavere, offentlige instanser og berørte parter Oslo, den 29. juni 2018 VARSEL OM OPPSTART AV PRIVAT OMREGULERING RAVNSBORGVEIEN 18, GNR. 28, BNR. 18 M.FL. På vegne av forslagstiller, Markussen Eiendom AS, kunngjøres oppstart av omregulering for ovennevnte eiendommer iht. pbl. 12 8 og 12 14. Spørsmålet om reguleringsarbeidet skal gjennomføres som full privat detaljregulering eller som endring av eksisterende regulering har blitt drøftet med kommunen og vil bli avklart etter varsling. Bemerkninger som mottas i saken inngår i vurderingen av spørsmålet. Det varsles samtidig parallell behandling av plan og byggesak, jf. pbl. 1 7 og 12 15. Planområdet ligger nordvest for E18 ved Holmen i Asker kommune. Tomten utgjør ca. 9740 m2 og er avsatt til eksisterende boligområde i gjeldende arealdel av kommuneplanen (2018 2030). Dette er i samsvar med arealformål i gjeldende regulering, altså bolig. Planområdet er bebygget med en eldre villa oppført rundt 1920, og med tilhørende uthus og garasje. All eksisterende bebyggelse forutsettes revet ved utbygging på tomten. Stiplet rød strek viser avgrensning av eiendommen på illustrasjonene ovenfor og nedenfor.
Eiendommen omfattes av to eldre reguleringer 51 D/ Dalsøkket nord for Ravnsborghaugen, del av gbnr 28/31på Torstad (23.03.1988), og 51 E / Ravnsborghaugen/ Eikehaugen (31.01.1990). Figur 5: Illustrasjonene viser avgrensning av regulering 51 D til venstre og 51 E til høyre, og er lastet ned fra kommunens nettside. Det er utarbeidet skisser til bebyggelse for eiendommen med frittliggende småhus i samsvar med gjeldende regulering. Utkast til utbygging viser 5 tomannsboliger og 8 eneboliger. Husene i syd er trukket oppover kollen og har innkjøring fra nordøst. For alle enheter er det vist dobbelgarasje samt en biloppstillingsplass på egen grunn.
De fleste boligene er lagt i en rekke langs Ravnsborgdelet og en rekke på kollen i sydøst. Romslige utearealer strekker seg mellom bebyggelsen, og viderefører det grønne preget som er typisk for bebyggelsen på stedet. Det tas sikte på avsettelse av felles utearealer i sydvest i tilknytning til grøntarealer i gjeldende reguleringer. Det gjelder areal merket Lek inntil Ravnsborgdelet i reg. 51D og areal merket F3/Felles lek i reg. 51E (se 3 i begge). Begge områder er forutsatt benyttet også av beboere fra det planlagte utbyggingsområdet (se plan 51D 3 og 51E 3.), men det gjelder ikke det felles grøntarealet som er avsatt i nordøst (eiendom 28/239). Areal avsatt til grønnstruktur i gjeldende reguleringer vil for øvrig ikke bli berørt av utbyggingen. Terrenget mot nord er relativt flatt, og husene er her plassert med direkte innkjøring fra Ravnsborgdelet. Veien er regulert som klasse B2 med en bredde på 8 m, og kan ifølge kommunens veinormal benyttes som boligvei for inntil 50 hovedbruksenheter (ved blindvei). Kapasiteten på veien ligger dermed langt over det som er påkrevet ved en utbygging både på nordsiden og sydsiden (altså denne saken) av Ravnsborgdelet. Gjeldende regulering for veien inkl. veibredde vil bli opprettholdt. Opparbeidelse av veien iht. gjeldende plan er en forutsetning for utbygging av resterende tomteareal på nordsiden av Ravnsborgdelet. Det vil også sikre en bedre forbindelse til Torstadskogen via turstien som er regulert rett inntil grøntområdet i nordøst. Dette gir en tryggere skolevei for barn, og ikke minst enklere atkomst for boligene i øst til butikksenteret i enden av Ravnsborgdelet. Forslagstiller vurderer å legge til rette for en gangvei mellom Ravnsborgveien og den interne boligveien. Utbyggingen som er skissert har et areal på ca. 1350 m2 BYA. Dette er målt eks. garasjer på inntil 36 m2 iht. gjeldende regulering. Netto tomt, altså areal avsatt til utbyggingsformål, utgjør ca. 7944 m2, og det gir en beregnet % BYA på ca. 17 %.
Atkomst Hensikten med planarbeidet er å revidere gjeldende reguleringer på enkelte punkter som forutsetning for de skisserte utbyggingsplanene. Dette gjelder bl.a. følgende:
Oppheving av parsellgrenser for å kunne optimalisere plassering av bebyggelsen Sikre atkomst til området fra Ravnsborgdelet for å oppnå en bedre veiføring. Endring av grad av utnytting fra % BYA=15% til 17% i berørt del av reguleringsplan 51 D, slik at utnyttelse i begge planer blir lik. Endring av bestemmelser vedr. gesims og mønehøyder slik at disse blir brakt i samsvar med bestemmelsene til gjeldende arealplan til kommuneplanen. Fjerne føring om å bevare mest mulig av eksisterende vegetasjon i reg. 51 E på grunn av stort innslag av sortlistede arter i området. I tillegg er tomten gjengrodd grunnet manglende skjøtsel over lang tid. Forslagstiller ønsker å gjennomføre tilpasningene som endring av eksisterende reguleringsplan etter regelverket i plan og bygningsloven 12 14 annet ledd: «Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder». Bestemmelsen åpner for en forenklet saksbehandling/prosess, og lovverket ble revidert sommeren 2017 nettopp for å muliggjøre en mer fleksibel og ressursbesparende gjennomføring av enklere endringer innenfor eksisterende planer. Rammene for anvendelse av 12 14 fremgår bl.a. av rundskriv Nr. H 6/17 (datert 30. juni 2017): «Dersom det gjelder tiltak i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser som gir grunnlag for innsigelse, vil det ikke være aktuelt å gjennomføre endringen etter den enklere prosessen. Dersom endringen får konsekvenser av vesentlig betydning for andre saker som gjør at det er nødvendig å se endringen i en større sammenheng, vil det heller ikke være aktuelt å behandle den uten ordinær prosess.» «En annen begrensning er at enklere behandling bare er forutsatt å bli benyttet i tilfeller der endringene ikke er spesielt konfliktfylte. Protester fra nabo eller andre berørte vil imidlertid ikke nødvendigvis føre til at endringen ikke kan gjennomføres på den enklere måten. Heller ikke vil enhver merknad fra berørte myndigheter forhindre dette. Imidlertid vil merknader fra berørte myndigheter som har karakter av innsigelse, føre til at endringen må behandles videre etter en ordinær planprosess.» «Det er imidlertid ikke slik at enhver negativ uttalelse vil forhindre at saken behandles på en enkel måte. Dersom berørte myndigheter gir merknader som klart har karakter av innsigelse, vil det imidlertid være nødvendig å behandle saken videre som en ordinær planendring.» Konsekvensene av endringene som er foreslått er begrenset både for selve utbyggingsområdet og for omgivelsene: Det introduseres ikke nye arealformål, og arealplanenes krav og forutsetninger til volumer og type bebyggelse (enebolig og tomannsboliger) opprettholdes. Reguleringsplanens karakter og hovedrammer videreføres. Det er kun intern omstrukturering av eiendommen hva gjelder plassering av bebyggelsen og organisering av infrastruktur. Etter forslagstillers oppfatning ligger det dermed godt til rette for å gjennomføre endringene etter regelverket i pbl. 12 14. Det bes om at evt. bemerkninger til selve spørsmålet om endring av regulering gjøres så konkret som mulig og gjerne knyttet opp imot forslagene til endring i planen. Det vil gi et godt grunnlag for vurdering av videre reguleringsprosess i dialog med kommunen.
Det ble avholdt et oppstartmøte i saken den 23. april, se saksnr. 17/018485. Løsningene som er vist i varslingen er foreløpige utkast og vil kunne bli endret i det videre reguleringsarbeidet. Ved full detaljregulering vil det bli vurdert å utforme planen med konsentrert småhusbebyggelse. Planenes endelige avgrensning vil bli satt som del av planarbeidet. Planforslaget blir annonsert i Asker og Bærums Budstikke og både på kommunens og Arcasas nettsider. Se www.asker.kommune.no/plan bygg og eiendom/arealplanlegging/planarbeid/og www.arcasa.no/kunngjoringer/. Merknader til planarbeidet sendes til ARCASA arkitekter AS, ved arcasa@arcasa.no, innen 20.08.2018. Spørsmål kan rettes til Kristian Ødegaard på tel 91111909 eller til kristian@arcasa.no. Vedlegg Kunngjøringsannonse