PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR ÅRNESVEIEN 4

PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR ÅRNESVEIEN 4 Utarbeidet av UNO design & arkitektur as Siste revisjon 16.05. 2014 Side 1 av 19

Innhold 1 Sammendrag... 4 2 Bakgrunn... 4 2.1 Hensikten med planen... 4 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 4 2.3 Tidligere vedtak i saken... 4 2.4 Utbyggingsavtaler... 4 2.5 Krav om konsekvensutredning... 4 3 Planprosessen... 4 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart... 4 4 Planstatus og rammebetingelser... 5 4.1 Overordnede planer... 5 4.2 Gjeldende reguleringsplaner... 6 4.3 Tilgrensende planer... 6 4.4 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer... 6 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 6 5.1 Beliggenhet... 6 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk... 7 5.3 Stedets karakter... 7 5.4 Landskap... 8 5.5 Kulturminner og kulturmiljø... 10 5.6 Naturverdier... 10 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder... 10 5.8 Trafikkforhold... 10 5.9 Sosial infrastruktur... 11 5.10 Teknisk infrastruktur... 11 5.11 Grunnforhold... 11 5.12 Støyforhold... 12 5.13 Risiko- og sårbarhet... 12 5.14 Analyser/ utredninger... 12 6 Beskrivelse av planforslaget... 12 6.1 Planlagt arealbruk... 12 6.1.1 Reguleringsformål... 12 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål... 12 Side 2 av 19

6.2.1 Beskrivelse av reguleringsformålene... 12 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming... 13 6.3.1 Bebyggelsens høyde... 14 6.3.2 Grad av utnytting... 17 6.3.4 Antall boliger, leilighetsfordeling... 17 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet... 17 6.5 Parkering... 17 6.6 Tilknytning til infrastruktur... 18 6.7 Trafikkløsning... 18 6.7.1 Kjøreatkomst... 18 6.7.2 Utforming av veger... 18 6.7.3 Krav til samtidig opparbeidelse... 18 6.7.4 Tilgjengelighet for gående og syklende... 18 6.7.5 Felles atkomstveger, eiendomsforhold.... 18 6.8 Universell utforming... 18 6.9 Ute - oppholdsareal... 18 6.10 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett... 18 6.11 Plan for avfallshenting/ søppelsug... 18 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget... 19 7.1 Landskap... 19 7.2 Stedets karakter... 19 7.3 Byform og estetikk... 19 7.4 Trafikkforhold... 19 Side 3 av 19

1 Sammendrag Planforslaget innebærer endring av reguleringsformål fra Offentlig og privat tjenesteyting til Boligformål. Planforslaget tilrettelegger for boligbebyggelse med % utnyttelsesgrad 40 % BYA. Det er gjennomført en volumstudie på tomten. Studien viser at omgivelsene og tomta tåler 5 etasjer med nedtrapping mot nord og sør. Eksisterende bygg, tidligere sykehjem, skal rives. 2 Bakgrunn Bodø kommune eier Årnesveien 4, gnr/ bnr 32/ 180 er. Det er vedtatt å regulere tomten fra Offentlig formål til Boligformål. Eksisterende bygning på eiendommen har vært sykehjem. Forstudier er gjort i forhold til gjenbruk av bygningen til utleieboliger. I 2011 ble det utført en reguleringsendring til formål Offentlig og privat tjenesteyting. Den gang tiltenkt bruk av tomten er ikke lenger aktuell. 2.1 Hensikten med planen Hensikt med planen er å omregulere fra Offentlig og privat tjenesteyting til boligformål. Eksisterende bygning har ingen positiv verdi uten store oppgraderinger og skal derfor rives. Reguleringsplanen som framlegges tar mål av seg å skape boliger godt integrert i eksisterende bomiljø. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Grunneier og forslagsstiller er Bodø kommune v/ Eiendomskontoret. Planlegger er UNO design & arkitektur as ved Siv.ark MNAL Unni Furfjord og Siv.ark Tove Ovesen 2.3 Tidligere vedtak i saken Reguleringsplan 1259 Årnesveien 4, 14.04.2011 hvor området er regulert til Offentlig eller privat tjenesteyting. 2.4 Utbyggingsavtaler Planbestemmelsene legger til grunn nødvendigheten av en utbyggingsavtale. 2.5 Krav om konsekvensutredning Det settes ikke krav til konsekvensutredning. Det er ikke sårbare naturforekomster på tomta. Nytt tiltak vil ikke ha innvirkning på friluftsliv, eller få viktige regionale eller nasjonale konsekvenser. 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Avisa Nordland 30.07.13, samt på kommunens nettsider www.bodo.kommune.no. Varsel om planoppstart ble sendt ut i brevs form til berørte parter 26.07. 2013. Høringsfristen ble satt til 09.09.13. Oppstartskonferanse ble avholdt med Bodø kommune 26.08.13. Rambøll As har vært engasjert for å lage ROS- analyse. Innkommende merknader og vurderinger av disse: Side 4 av 19

Statens Vegvesen, brev datert 09.08.13. Ingen merknader til planoppstart Nordland Fylkeskommune, brev datert 21.08.13. Generelle merknader. Ingen konkrete merknader så langt. Avventer planforslag. Styret i Årnesveien borettslag v/ styreleder Inger-Lise Svendsen. Bekymret for utsikt for tilliggende boliger. Vurdering: Det er gjort en volumstudie med tanke på tilpassing av nye boliger i Årnesveien 4. Det er lagt vekt på å ta hensyn til nabolagets utsiktsforhold. Anders Paulsen i Fjellveien 32. Peker på den trafikale situasjonen i Fjellveien, som blir mer belastet ved bygging av flere boliger i Årnesveien 4. Spiller inn at Fjellveien må stenges for gjennomkjøring fra krysset ved Nordstrandveien opp til krysset ved Rønvikveien. Unntak for buss i rute. Vurdering: Rød strek viser ønsket stengning for gjennomgangstrafikk. Utbygging i Årnesveien 4 ansees ikke å ville øke gjennomkjøringsproblematikken i Fjellveien 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Fylkeskommunale planer: Fylkesplan for Nordland 2013 2025 Kommuneplanens arealdel: Side 5 av 19

Arealet regulert til bebyggelse Kommunedelplan for Rønvik /Saltvern: Arealet regulert til offentlig bebyggelse 4.2 Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan for Årnesveien 4 av 14.04.2011. Regulert til offentlig eller privat tjenesteyting. 4.3 Tilgrensende planer Reguleringsplan for Fortau Årnesveien plan nr 1065, av 03.05. 2007 4.4 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Nasjonale retningslinjer for funksjonshemmede, lek-/ uteareal Naturmangfoldlovens 7 Krav til alternative energikilder og begrensning i klimagassutslipp ihht gjeldende plan og bygningslov og forskrifter. 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Rønvik, ca 5 min med bil fra Bodø sentrum, 10 min med sykkel og 20 min i gangavstand. Planområdet grenser i nord og vest mot boligbebyggelse og i sør mot Årnesveien, Rønvik skole og mot gamle Lærerskolen som nå er planlagt etablert til Videregående skole. I øst grenser planområdet mot fjell/bergskråning kledt med vegetasjon. Oppe på bergskråning fortsetter boligbebyggelsen. Det er 4 km til flyplassen, 1,5 km til tog og hurtigrute. Avgrensning og størrelse på planområdet Planområdet er på 5,1 daa. Planavgrensningen er vist på kartet. Regplanutsnitt Side 6 av 19

5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet ligger i et område med boligbebyggelse og skole rundt. Planområdet er i dag regulert til offentlig og privat tjenesteyting, og eksisterende bygning på tomten har vært i bruk som sykehjem. I dag står bygningen tom. Eksisterende bygg er i 3 etasjer og har et bruttoareal på 1820 m2. Påstående bygg er i dårlig stand, ifølge rapport fra Rambøll (sept 2011). Omkringliggende arealer er boliger i form av rekkehus/ borettslag og ovenfor bergskråning er det eneboliger. Mot vest ligger Rønvik skole og framtidig videregående skole. 5.3 Stedets karakter Eksisterende bebyggelse Eksisterende bygning på tomten i Årnesveien 4 er et gammelt sykehjemsbygg som skal rives. Planområdet ligger i et boligområde og grenser i vest mot skoleområde og et fortettet enebolig/ rekkehusområde. Boligområdet består av konsentrert småhusbebyggelse/ eneboliger med innslag av eldre rekkehus i 2-3 etasjer. Mot øst og nord følger boligbebyggelsen landskapet oppover fjellet, mens på flaten mot sør fortsetter boligbebyggelsen. I Rønvika ellers er det også en del eldre blokkbebyggelse, samt nyere leilighetsprosjekter på ca. 15-20 leiligheter. Det har også skjedd en del fortetting i nærområdet, men det er fortsatt gode områder for lek og friluftsmuligheter, spesielt fordi området ligger så nært marka og Rønvikfjellet samt skoleområder. Den gamle boligbebyggelsen er stort sett saltaks hus, mens blokkbebyggelsen er rektangulære store volumer. En del nyere bebyggelse er mer moderne i volum og formuttrykk med pulttak og flate tak. Bebyggelsen i området gjenspeiler utbygging og fortetting over tid. Bebyggelse rundt planområdet Struktur og estetikk/ byform Området bærer preg av 60-70-tallets arkitektur og estetikk med volum, form og fasadeuttrykk fra datiden, mens en del nyere innslag av arkitektoniske former er bragt inn på tilbygg og enkelthus. Det gjenspeiler seg i forskjellig utrykk, type bebyggelse, fortetting og utbygging av eksisterende bygg. Ingen helhetlig utbygging og skalaen varierer fra små eneboliger til større leilighetsprosjekter/ blokkbebyggelse. Skolebyggene er store med mye luft rundt i form av lek/uteområder. Veiene foruten Fjellveien er smale og svingete, og gir virkning av trange gaterom. Det er en del gode oppholdsrom i mellom husene, og mange muligheter for å komme seg til Rønvikfjellet som rekreasjonsplass. Side 7 av 19

Bebyggelse i området rundt planområdet Bebyggelse struktur eksisterende. Kartutsnitt ovenfor viser en blandet bebyggelsesstruktur rundt Årnesveien 4 med skolebyggene i vest (grå), rekkehus/ borettslag(orange) i nord og konsentrert småhusbebyggelse(gul) i sør og øst. I og med at bebyggelsen ligger/grenser mot fjellet og følger landskapet, virker en god del av bebyggelsen godt tilpasset til landskapet. Denne delen av bebyggelsen har utsikt mot vest. 5.4 Landskap Topografi og landskap Planområdet ligger i et skille hvor stigningen fra en flate til Rønvikfjellene begynner. Området har således en relativt stor stigning fra sørligste del til nordligste del av tomten. Nordligste del av tomten ligger på ca. kote 26, lengst i sør mot tilgrensende bebyggelse ligger tomten på ca. kote 36. Dette gjør at en kan utnytte stigningen på tomten i bebyggelsen, og ha gode sikt og solforhold fra alle steder i planområdet. Side 8 av 19

stigning mot fjell Landskapsform Flaten nedenfor planområdet Snitt viser stigningen på landskapet med nytt volum. Eksisterende situasjon Side 9 av 19

På selve planområdet er det mot øst en tydelig fjell/ bergskråning med mye vegetasjon. Denne danner en kraftig avgrensning mot høyereliggende bebyggelse i øst. Et nytt bygningsvolum nedenfor skrenten på tomten vil derfor ikke ta utsikt fra bebyggelse i nord. Solforhold Helning på tomten er mot sør og vest, det er gode solforhold på tomten, spesielt på dagtid og ettermiddagstid. Tomten er orientert mot vest slik at det vil være sol på området store deler av døgnet. Lokalklima Fremtredende østlig vind. Estetisk og kulturell verdi Eksisterende bygg har liten estetisk eller kulturell verdi. Estetisk verdi i området som bør videreføres er strukturen og måten bebyggelsen er tilpasset terrenget og landskapet. Samt kvaliteten det grønne gir til området. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er ingen registrerte kulturminner på planområdet. 5.6 Naturverdier Det er ikke spesielle naturverdier på tomten i Årnesveien 4. 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet har ingen spesiell rekreasjonsverdi. 5.8 Trafikkforhold Det er opparbeidet fortau for å sikre skoleveien til Rønvik skole i tråd med gjeldende reguleringsplan for fortau Årnesveien. Handlingsplan for sykkelnett i Bodø. Planlagte nye fortau, viser at planområdet blir godt knyttet til omkringliggende områder. Side 10 av 19

Kollektivtilbud Buss har trase i Årnesveien og busstopp ovenfor Årnesveien 4. Det er også busstopp i Fjellveien ca 150 meter unna planområdet og i Nordstrandveien ca 500 meter fra planområdet. 5.9 Sosial infrastruktur Skolekapasitet Rønvik skole ligger 20 m unna planområdet. Det er under planlegging videregående skole i gamle Lærerskolen. I tillegg til tilgrensende skole er også Saltvern i relativ nærhet til planområdet. Barnehagedekning Barnehage ligger i Årnesveien 20 m unna planområdet. Det er barnehagedekningen i området. I en radius på 700-800 meter rundt planområdet er det ca 10 barnehager. Lek Det er flere nærlekeplasser er i gangavstand fra planområdet. Likeledes kort vei til friluftsområder. Lag og organisasjoner Idrettsklubben Junkeren tilhører området Rønvik/ Saltvern, samtidig som Rønvik kirke og Rønvik skole har flere tilbud ifht sang, piano og lignende. Bodø turn har også aktivitet for barn på Rønvikskolen. Det er også en velforening for området. 5.10 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Planområdet er tilkoblet vann og avløpsledning, men har relativt liten kapasitet Energiforsyning og trafo er i området. 5.11 Grunnforhold Rapport fra Rambøll: På grunn av små mengder løsmasser i den bratte skråninga vurderes rasfaren å være liten. I overgangen til skrått terreng består berggrunnen av glimmer og glimmerskifer, vanligvis med fasthet/kvalitet som egner seg godt som byggegrunn. Side 11 av 19

Mektigheten av løsmasselagene i skråninga er meget begrenset siden fast fjell stedvis er synlig i terrenget For å kunne trekke bebyggelsen bak på området kan det sprenges noe inn i den brattere skråninga. Fjellkvaliteten vurderes som egnet til dette, forutsatt at vanntilsig fra skjæring håndteres. 5.12 Støyforhold Årnesveien 4 ligger ikke i flystøysone. Trafikkbelastningen i Årnesveien er så liten at det ikke er behov for støyrapport. 5.13 Risiko- og sårbarhet I arbeid med planforslaget har en sett på mulighet for bygging av to leilighetsbygg, lavblokker opp til fem etasjer. Hovedutfordringen er knyttet til snøakkumulering vinterstid ved den østlige blokken som blir liggende i le av terrenget. Framtredende vindretning kommer fra øst og dette kan medføre fare for akkumulering av snø (fonn) i vinterhalvåret. Om sommeren vil østveggen ligge i le av vind, og er slik sett positivt i forhold til opphold (svalgang/balkong o.l.). Snøakkumulering kan avhjelpes ved mekaniske tiltak som skjerming e.l. I byggesaken vurderes om det skal settes krav til vindanalyse for å avdekke skjermingsbehov sett ut fra de bygningsløsninger som søkes gjennomført. 5.14 Analyser/ utredninger Rambøll har vurdert rasfare og gjort vindanalyse, som viser at det ikke er risikofylte forhold på eiendommen i Årnesveien 4. 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Årnesveien 4 er planlagt til boliger i form av leilighetsbygg. Tomten er 5,1 daa. 6.1.1 Reguleringsformål Eiendommen reguleres til Boligformål. 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål 12.5 nr 1: boligbebyggelse (1113) blokkbebyggelse BB 3,7 daa 12.5 nr 1: renovasjon (1550)- renovasjon R 0,1 daa 6.2.1 Beskrivelse av reguleringsformålene Boligbebyggelse Årnesveien 4 er en egnet tomt som i sin helhet reguleres til boligformål, med avkjøring fra Årnesveien til parkeringskjeller og til lek-/ uteområde. Situasjonsplan under viser en måte å løse plassering av bygningsmasse, parkering og uteområder på. Side 12 av 19

Veg og fortau Vegen er regulert tidligere med fortau på sør/vest siden og snøopplagring mot Årnesveien i Reguleringsplan for Årnesveien plan nr 1065, av 03.05. 2007. Fortau mot Rønvik skole er etablert. Det må etableres overgangsfelt for gående over Årnesveien. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget legger opp til etablering av boliger i blokkbebyggelse. Byggelinje planlegges 4 m fra eiendomsgrense, og planlegges tilpasset eksisterende landskapsform, slik at ingen eksisterende boliger området vil miste noe av utsikten de har i dag. Byggegrense er satt 2 meter fra veiformål.parkeringskjeller og boder anlegges i underetasje, med leiligheter i de øvre etasjene. Boligbyggene kan deles opp i flere volum og avtrappes mot eksisterende bebyggelse for å tilpasse øvrig eksisterende borettslag og eneboliger i områdene. Høydemessig legges høyeste enhet mot midten av tomten. For å skape ekstra kvaliteter og å åpne opp planområdet planlegges en mindre og lavere rekke i front mot Årnesveien. Dette bidrar til å skape et skjermet uterom mellom boligrekkene. Illustrasjon 1 situasjon. Rød bygning = eksisterende som rives, Orange bygninger viser foreslått måte å etablere bygningsmasse på. Situasjonsplan som vise mulig fremtidig bebyggelse. Siktsituasjon for tilgrensende bebyggelse i nord. Rødt volum er eksisterende bygg som rives og Orange volum viser avtrapping i bebyggelsen. Side 13 av 19

Illustrasjon tilpassing til landskap 1 Illustrasjon tilpassing til landskap 2. Illustrasjon tilpassing til landskap 3 6.3.1 Bebyggelsens høyde Foreslått bebyggelse har parkeringsdekke på ok gulv ca kote 28 og høyeste punkt på tak på kote 48. Eksisterende bygg står i dag ikke parallelt med eiendomsgrensen og har på det meste en avstand på 14 meter fra eiendomsgrensen i nord og på det minste en avstand på 7 meter fra eiendomsgrensen. Planlagt bebyggelse plasseres 4 meter fra nabogrense parallelt med eiendomsgrensen og vil dermed komme nærmere tilgrensende bebyggelse i nord enn eksisterende bebyggelse i dag gjør. For å åpne mere opp for tilgrensende bebyggelse er volumene avtrappet i vest og en får dermed en»bredere åpning» langs Årnesveien. (se illustrasjon side 14, siktsituasjon) Den økte byggehøyden gir ikke negative konsekvenser for solforhold på tilgrensende bebyggelse(se solstudie side 18). Ved å bygge i høyden vil en også få mulighet til å etablere et stort felles uteområde på planområdet, noe som vil tilføre gode kvaliteter til et kommende prosjekt. Bebyggelsen tilpasses også landskapet og en bevarer kontakten med det grønne «bakteppet». Side 14 av 19

Landskapet på tomten med den bratte skråningen mot øst gjør at tomten tåler økt byggehøyde. Tilgrensende bebyggelse er lavblokker og har omtrent samme størrelsen på fotavtrykket som foreslåtte volum (se illustrasjon s 16, bebyggelse struktur). Bebyggelsen følger på denne måten landskapet. Planområdet vil åpne seg mot sør og vest og skape gode uterom for den nye bebyggelsen. 3 D modell over mulig bebyggelse Ny bebyggelsesstruktur Side 15 av 19

snitt A: mulig bebyggelse Snitt D: mulig bebyggelse Snitt B: mulig bebyggelse Snitt E: mulig bebyggelse Snitt C: mulig bebyggelse Side 16 av 19

6.3.2 Grad av utnytting % utnyttelsesgrad settes til 40 % BYA. Høyeste tillatt cotehøyde er vist på plankartet. Varierer for å sikre utsikt for omkringliggende boliger. Høyeste er c 48. 6.3.4 Antall boliger, leilighetsfordeling 40-50 leiligheter avhengig av størrelse på leilighet. Skisserte volum viser en gjennomsnittlig leilighet størrelse på ca 80-90 kvadrat. De illustrerte volumene er det en mener tomten tåler av bygningsmasse. De illustrerte volumene kan deles inn i andre størrelser og mindre leiligheter enn gjennomsnittsstørrelsen som illustrert her. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Prosjektet legger opp til en bebyggelse med felles gårdsrom med lekeplasser og uterom for beboerne. Uterommet får mye sol og vil bli et attraktivt møtested. Leilighetene kan ha forskjellige størrelser. Området er attraktivt for barnefamilier fordi det er god dekning av barnehager og skoler i området. Parkering og trafikk legges i all hovedsak under bebyggelsen og gir et trafikksikkert uteområde. Helning på tomten er mot sør og vest, og vil gi optimale solforhold delvis på dagtid og på ettermiddagstid. 6.5 Parkering De til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser skal legges til grunn ved beregning av antall parkeringsplasser. Kravet settes til 1,4 parkeringsplasser pr leilighet hvis ikke annet går fram av andre planer. Parkeringsplassene skal etableres i parkeringsanlegg under bakken. 5 % av plassene skal være universelt utformet. Side 17 av 19

6.6 Tilknytning til infrastruktur Kommunaltekniske planer som omfatter vei, vann, avløp, gatelys og lekeplasser, skal godkjennes av Byteknikk, og er best ivaretatt i en utbyggingsavtale. Planen skal være godkjent før det gis byggetillatelse. 6.7 Trafikkløsning Årnesveien er en kommunal vei, og adkomst til selve boligbebyggelsen etableres fra denne inn på eiendommen. Det tillates mindre justeringer av plassering av adkomster og formålsgrenser mot trafikkformål i prosjekteringsfasen. Frisiktlinje er ikke tegnet inn på plankartet da denne må justeres i takt med endelig atkomst. Atkomst skal godkjennes av Byteknikk. 6.7.1 Kjøreatkomst Ny avkjøring reguleres inn i planen. Denne adkomsten legges helt sør/øst i planområdet hvor en har lavest kote høyde på terrenget. Adkomsten vil bare gi adkomst til planområdet og gjør at tilgrensende boligområde i nord ikke vil få økt trafikkbelastning. Trafikk belastningen vil øke mest i Rønvikveien og østlige del av Årnesveien. 6.7.2 Utforming av veger Stigning på adkomstvei inn i planområdet i sør øst fra Årnesveien skal holde krav til universell utforming der det er fysisk mulig. Det gjøres ingen endringer på den allerede regulerte Årnesveien. 6.7.3 Krav til samtidig opparbeidelse Adkomst til planområdet opparbeides samtidig som byggeprosjekt. 6.7.4 Tilgjengelighet for gående og syklende Fortau på Årnesveien er regulert inn på siden mot Rønvik skole. Det skal etableres overgangsfelt for gående for å sikre tilgjengelighet for gående og syklende. 6.7.5 Felles atkomstveger, eiendomsforhold. Adkomstveger vil være felles. 6.8 Universell utforming Felles uterom og alle arealer tilknyttet offentlig ferdsel skal så langt det er mulig ha universell utforming. 6.9 Ute - oppholdsareal Privat og felles uteoppholdsareal Felles uteoppholdsareal anlegges midt mellom blokkbebyggelsen i Årnesveien 4, opparbeidet til lek- /uteareal uten biltrafikk. I tillegg kan balkonger brukes til privat uteoppholdsareal. 6.10 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett El og telekabler: Status og kvalitet forutsettes avklart v/oppstart byggesøknad. VA rammeplan skal være godkjent før byggesøknad. 6.11 Plan for avfallshenting/ søppelsug Det etableres stasjoner for søppelsug ved adkomst til parkeringskjeller. Side 18 av 19

7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 7.1 Landskap De nye volumene passer godt inn i landskapet på grunn av høyden mot vest. Den nye bebyggelsen følger terrenget og landskapet slik bebyggelsen i området ellers gjør. 7.2 Stedets karakter Volumene følger samme struktur som eksisterende bebyggelse i Årnesveien. Volumenes høyde passer godt på denne tomten da det høye fjellpartiet mot øst er med på å dempe inntrykket av volumene. Det at de avtrappes i høyde, pluss at volumet lengst sør på tomten er lavere enn de andre vil være med på å tilpasse prosjektet til den litt lavere bebyggelsen på flaten nedenfor tomten. 7.3 Byform og estetikk Et nytt prosjekt vil tilføre området noe positivt da det blir «ryddet» opp på tomten. Et nytt prosjekt vil ha et mer moderne utrykk enn eksisterende bebyggelse i område. 7.4 Trafikkforhold Trafikkøkning vil bli liten i boligområdet ovenfor planområdet, da innkjøring til ny boligbebyggelse blir liggendenederst på tomten i Årnesveien 4. Biltrafikken vil ha naturlig tilkomst fra Fjellveien. Det blir økt trafikkbelastning på veisystemet mot sør. Heving av sikkerhet for myke trafikanter gjennom nylig etablert fortau fra Fjellveien til Rønvik skole langs Årnesveien ansees å være tilstrekkelig for å ivareta sikkerheten også etter økt trafikk som følge av nye boliger i Årnesveien 4. Side 19 av 19