Arkivsaksnr.: 09/2049-23 Arkivnr.: GNR 59/219 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 59/219 BRUKSENDRING GARVERIET DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN FOR LUNNER 2005-2016, 2.GANGS BEHANDLING Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Ja, etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. forvaltningslovens kap VI. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016 avslår Lunner kommune eiendommen 59/219 fra allmennyttig formål til boligformål, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Begrunnelsen for avslag er bla. at Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen har gått i mot omdisponering av eiendommen, herunder at Statens vegvesen kommer til å avslå viste løsninger for støyskjerming. Eiendommen Garveriet beliggende mellom to hovedferdselsårer og innenfor rød støysone, i tillegg til å ligge i flombelte til Vigga, er lite egnet til omdisponering fra allmennyttig formål boligformål. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtaket.
Sammendrag: Utviklingsutvalget i Lunner kommune stilte seg positive til å innvilge søknad om dispensasjon for bruksendring fra allmennyttig formål til bolig på 59/219 i vedtak 11/10 datert 18.2.2010. Dispensasjonssøknaden er sendt regionale myndigheter på høring, som har uttalt seg negativt til at dispensasjon skal innvilges. Saken skal nå sluttbehandles i Utviklingsutvalget. Administrasjonen kan ikke se at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon skal innvilges i denne saken, og mener at søknaden skal avslås. Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn HR Prosjekt AS har på vegne av tiltakshaver Garveriet Eiendom AS, søkt om dispensasjon for bruksendring fra allmennyttig formål til boligformål og dispensasjon fra vegloven 29 vedrørende byggegrense til vei for eiendommen 59/219 på Roa. Pilen på kartet til høyre viser eiendommens lokalisering i Lunner kommune. Eiendommen er vist med skravur over flyfoto til høyre. Støysoner er merket med rød linje. Saken var oppe til behandling i Utviklingsutvalget i Lunner kommune den 18.02.2010 med følgende vedtak: Utviklingsutvalget er positive til å innvilge søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016 vedrørende omdisponering fra allmennyttig formål til boligformål for eiendommen 59/219 da det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon skal innvilges. Dette fordi Lunner kommune ønsker boligutvikling med små sentrumsnære boenheter. Kommunen mener det er positivt at bygningsmassen oppgraderes og tas i bruk igjen. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt. 1.1.3 om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og omfang innen eksisterende byggeområde skal gjelde for eiendommen. Det må fattes positivt vedtak om dispensasjon fra vegloven 29 av Statens vegvesen. Det må søkes om og gis tillatelse til utvidet avkjøring fra kommunal veg. Dokumentasjon vedrørende universell utforming må foreligge.
Antall boenheter må vurderes opp mot brukbarheten for eiendommen, gode uteoppholdsarealer, carport/carasje og parkering må ivaretas på en tilfredsstillende måte. Utenomhusplan må vise at uteoppholdsarealer er ivaretatt i henhold til Rundskriv for barn og unge. Det må dokumenteres at krav i Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag 1-2008 er ivaretatt. Eiendommen berøres av rød og gul støysone langs rv 4 og fv16, og tiltak som beskrevet av Norconsult AS må utføres og dokumenteres. Støyskjermer må tilfredsstille pbl 74.2. og er søknadspliktige jf pbl 93. Statens vegvesen må gi tillatelse til etablering av jordfylling og støyskjerm langs rv4 etter veglovens 30. Før vedtak om dispensasjon kan innvilges, sendes saken på ny høring til regionale myndigheter i hht. kravene i plan- og bygningsloven 19-1. 2. UTTALELSER FRA REGIONALE HØRINGSINSTANSER 2.1 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland 2.2 Høringsuttalelse fra NVE 2.3 Høringsuttalelse fra Oppland fylkeskommune I følge kapittel 19 i plan- og bygningsloven om dispensasjon, må kommunen i vurdering av om dispensasjon skal gis ta stilling til om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Vi viser til brev datert 10.11.2008 fra fagenhet for regional utvikling (nå Regionalenheten) ved forrige høring av søknad om dispensasjon om bruksendring for Garveriet på eiendommen, der vi støttet kommunens vurderinger om at området er lite egnet til boligformål. Fylkeskommunen kan ikke se at søknaden inneholder nye opplysninger som endrer vårt syn i saken, og legger spesielt vekt på konsekvensene av
framtidige planer der blant annet utvidelse til firefelts veg i dagens trasè for rv4 i stor grad vil gripe inn i den omsøkte eiendommen. Vi kan ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, og vil nok en gang fraråde kommunen å gi dispensasjon i denne saken. Vi ber om å få tilsendt vedtak i saken. 2.4 Høringsuttalelse fra Statens vegvesen (konklusjon) 3. KOMMUNENS VURDERING Utviklingsutvalgets hovedbegrunnelse for å stille seg positive til å tillate bruksendring, jfr. sak 11/10, 18.2.2010, er ønsket om boligutvikling med små sentrumsnære boenheter og at det er positivt at bygningsmassen på Garveriet oppgraderes og tas i bruk igjen. Økt konsentrasjon av boliger i tilknytning til eksisterende tettbebyggelse er i utgangspunktet i tråd med nasjonale føringer for by- og tettstedsutvikling fordi det kan gi en effektiv arealbruk og redusere transportbehovet. Det er imidlertid viktig at slik utbygging skjer på en måte som også sikrer andre hensyn og interesser jf. Miljødepartementets veileder Fortetting med kvalitet (T-1267). Fortetting kan ha positiv betydning for bla. spart energi til bygningsoppvarming, og at fortetting skåner landbruksarealer, bevarer biologisk mangfold og sammenhengende friluftsområder. Fortetting kan gi et alternativt botilbud. I mange typiske småhusområder er det f.eks etterspørsel etter lettstelte leiligheter hvor det ytre vedlikeholdet tas hånd om av
fellesskapet. Fortetting med mer konsentrerte boligformer kan gi et slikt alternativt tilbud. Dermed kan flere bli boende i sitt nærmiljø også når den ikke lenger ønsker å ha ansvaret for et stort hus med hage. Det mangler dokumentasjon for følgende forhold i saken: Det er ikke dokumentert at støyretningslinje T-1442 er oppfylt Gode uteoppholdsarealer er ikke ivaretatt i prosjekteringen Det er ikke dokumentert at kravene i retningslinjer 1-2008 Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag, er ivaretatt. Regionale myndigheter ved Statens vegvesen, Oppland fylkeskommune og Fylkesmannen i Oppland har i høringsuttalelsene stilt seg negative til at dispensasjonssøknaden skal innvilges. Det skal foreligge en klar overvekt av hensyn som tar for dispensasjon for at kommunen skal ha anledning til å innvilge dispensasjon. Negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet skal tillegges vekt. Er det negativ uttalelse og kommunen likevel velger å innvilge søknaden, vil uttalelsene være et grunnlag i en evt. klagesituasjon. I denne saken har Statens vegvesen varslet at de vil avslå en søknad om dispensasjon fra veglovens byggegrensebestemmelser for etablering av jordfylling og støyskjerming. Dette betyr at den viste støyskjermingsløsningen i søknaden ikke kan realiseres. 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 4.1 Avslå søknaden Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016 avslår Lunner kommune eiendommen 59/219 fra allmennyttig formål til boligformål, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Begrunnelsen for avslag er bla. at Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen har gått i mot omdisponering av eiendommen, herunder at Statens vegvesen kommer til å avslå viste løsninger for støyskjerming. Eiendommen Garveriet beliggende mellom to hovedferdselsårer og innenfor rød støysone, i tillegg til å ligge i flombelte til Vigga, er lite egnet til omdisponering fra allmennyttig formål boligformål. 4.2 Innvilge søknaden Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016 innvilger Lunner kommune eiendommen 59/219 fra allmennyttig formål til boligformål, da det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Lunner kommune ønsker boligutvikling med små sentrumsnære boenheter. Kommunen mener det er positivt at bygningsmassen oppgraderes og tas i bruk igjen. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt. 1.1.3 om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og omfang innen eksisterende byggeområde skal gjelde for eiendommen. Det må fattes positivt vedtak om dispensasjon fra vegloven 29 av Statens vegvesen. Det må søkes om og gis tillatelse til utvidet avkjøring fra kommunal veg.
Dokumentasjon vedrørende universell utforming må foreligge. Antall boenheter må vurderes opp mot brukbarheten for eiendommen, gode uteoppholdsarealer, carport/carasje og parkering må dokumenteres. Utenomhusplan må vise at uteoppholdsarealer er ivaretatt i henhold til Rundskriv for barn og unge. Det må dokumenteres at krav i Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag 1-2008 er ivaretatt. Eiendommen berøres av rød og gul støysone langs rv 4 og fv16, og tiltak som beskrevet av Norconsult AS må utføres og dokumenteres. Støyskjermer må tilfredsstille pbl 74.2. og er søknadspliktige jf pbl 93. Statens vegvesen må gi tillatelse til etablering av jordfylling og støyskjerm langs rv4 etter veglovens 30. 5. KONKLUSJON Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016 avslår Lunner kommune eiendommen 59/219 fra allmennyttig formål til boligformål, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Begrunnelsen for avslag er bla. at Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen har gått i mot omdisponering av eiendommen, herunder at Statens vegvesen kommer til å avslå viste løsninger for støyskjerming. Eiendommen Garveriet beliggende mellom to hovedferdselsårer og innenfor rød støysone, i tillegg til å ligge i flombelte til Vigga, er lite egnet til omdisponering fra allmennyttig formål boligformål. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 59/129 Melding om delegert vedtak etter plan-og bygningsloven-dispensasjon-høring 59/219 Uttalelse til søknad om bruksendring av eiendommen Garveriet 59/219 Dispensasjons punkter i rammetillatelse 59/219 Vedr. Deres brev. Dispensasjons punkter i rammetillatelse 59/129 Dispensasjon-høring - bruksendring Garveriet Eiendom AS 59/129 Dispensasjon-høring 59/219 Uttalelse til dispensasjonssøknad for Garveriet 59/219 Uttalelse til dispensasjonssøknad for Garveriet 59/219 Vedrørende bruksenring Garveriet 59/219 Spørsmål om saksbehandlingstid Garveriet 59/219 Foreløpig svar - søknad om Bruksendring, Garveriet 59/129 Søknad om tillatelse til tiltak - Endring av bygg 59/219 Nabovarsel 59/129 Merknader til byggeplaner 59/219 Klage på rammesøknad - Garveriveien 59/219 Nabovarsel - Bruksendring Kopi av brev til HR Prosjekt Fornuburingen 21 1360 Fornebu 59/219 Innkomne merknader til bruksendring Garveriet 59/129 Merknader til byggeplaner
59/219 Merknader til bruksendring - Garveriet Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: HR Prosjekt as, Postboks115 Flattum, 3503 HØNEFOSS Statens Vegvesen, Region ØSt, 2605 LILLEHAMMER Roa Eiendom AS, Postboks 3033, 3501 HØNEFOSS Lunner kommune, Sandsvegen 1, 2740 ROA Oppland Fylkeskommune, Servicboks, 2626 LILLEHAMMER Garveriet Eiendom AS, Korsrudlinna 103, 2730 LUNNER Marie Brændhagen (død),, Anita og Helene Hernæs, Garverivegen 27, 2740 ROA Jan Olav Lindheim, Garverivegen 28, 2740 ROA NVE Region Øst, Vangsveien 73, 2307 HAMAR Fylkesmannen i Oppland,, 2626 LILLEHAMMER Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær