STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling Tilgangskode: Paragraf: Arkivsak nr 12/2076 Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Bekkeveien 167- Detaljregulering. Førstegangs behandling Saksnr Utvalg Møtedato 75/2014 Hovedutvalg Plan og Miljø 15.10.2014 Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering for Bekkeveien 167 datert 01.08.2014, med tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven 12-11. Vedlegg: Bekkevegen 167 regplan rev a.pdf JM Nor_Word-_Reguleringsbestemmel(2).pdf JM Nor_Word-_Planbeskrivelse Vear.pdf ROS-analyse for detaljregulering Vear syd - Bekkeveien 167.pdf Støyberegning Vear syd i Stokke kommune.pdf Søk etter spissnutefrosk Rana arvalis på Bekkeveien 167.pdf Bekkevegen 167 Ilustrasjonsplan rev a.pdf Dokumenter i saksmappen Diverse saksdokumenter. Sammendrag Etter forespørsel om oppstart av omregulering fra næring til bolig som ble behandlet av Hovedutvalg for plan og miljø i 2013, har JM Norge AS utarbeidet forslag til detaljregulering for eiendommen Bekkeveien 167. Planforslaget legger til rette for etablering av boligområde med 23 eneboligtomter og 12 leiligheter, samt et område til offentlig tjenesteyting/barnehage. I tilknytning til boligene legges det opp til felles uteoppholdsareal som tilfredsstiller kommuneplanens krav. Krav til nærlekeplass på 1000 m² er ikke oppfylt innenfor planens avgrensning. Her må imidlertid planen sees i sammenheng med tilgrensende eksisterende reguleringsplan for Vearåsen øst, samt planlagt regulering til boliger i syd. Kravet til nærlekeplass må oppfylles innenfor disse planene. Det er gjennomført støymålinger innenfor planområdet, da tilgrensende områder i nord og øst har eksisterende næringsvirksomhet. Støyvoll skal opparbeides for å sikre at nye boområder og uteoppholdsarealer har tilfredsstillende lavt støynivå. Etter en totalvurdering anbefaler administrasjonen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Saksutredning
Faktaopplysninger / bakgrunn for saken Forespørsel om oppstart av reguleringsendring for det aktuelle området ble behandlet i Hovedutvalg for plan og miljø den 23.01.2013, sak 05/2013. Flertallet i hovedutvalget var positive til at det kunne startes opp omregulering fra næringsformål til boligformål. Juridiske grunnlag Plan og bygningsloven 12-11. Beskrivelse av planforslaget Planområdet eies av JM Norge AS. Området er på 26 daa og grenser til eksisterende næringseiendommer i nord og øst. Mot vest grenser området til eksisterende reguleringsplan for Vearåsen øst, som også eies av JM Norge AS. Mot syd grenser planområdet til område hvor JM har kjøpsopsjon og det er satt i gang reguleringsarbeid for utvikling til boligområde. Disse tre områdene må sees som en helhet. Det må tas høyde for at det vil være noe støy fra tilgrensende næringsvirksomhet. Dette gjelder spesielt viftestøy. Støyforholdene har blitt vurdert i planarbeidet og det er utarbeidet et støysonekart, jfr. vedlagte dokumenter. Planen legger opp til støyvoll mot øst. I følge støyrapport vil dette bringe støyen ned på nivå innenfor grenseverdiene. Planforslaget legger til rette for utvikling til eneboligtomter innenfor områdene B1 B5 og konsentrert småhusbebyggelse med leiligheter innenfor området BK. Det planlegges for 23 eneboliger og 12 leiligheter, totalt 35 nye boenheter, i varierende størrelse. Videre legges det til rette for at det innenfor området B/T i planen kan settes opp en barnehage. Dette området er vist med kombinert formål offentlig tjenesteyting (barnehage) og bolig. Dersom det viser seg at det ikke er behov for barnehage i området, kan denne delen av planen bygges ut med boliger uten at dette krever en endring av reguleringsplanen. Reguleringsplanen krever imidlertid at det fremlegges en situasjonsplan som tilfredsstiller kommunens krav, dersom arealet skal utvikles med boliger. Planforslaget legger til rette for to lekeplasser på totalt 1,76 daa. Dette tilfredsstiller kommuneplanens krav om min. 50 m² felles uteoppholdsareal. I følge utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel skal det etableres en nærlekeplass på 1000 m² maksimalt 200 meter fra boligene. Dette kravet er ikke oppfylt, men forutsettes løst i tilgrensende planer. For ytterligere detaljer om planforslaget vises det til vedlagt planbeskrivelse. Merknader etter varsel om oppstart, administrasjonens merknader i kursiv Tore Simonsen, e-post av 18.11.13 Simonsen uttaler at beboere i Rakkevik er kraftig sjenert av støy fra Bong på varme sommerdager og at støyen helt sikkert vil sjenere nærmeste naboer. Asplan Viak har utført støymålinger og støysonekart er utarbeidet. Det skal etableres støyvoll langs deler av eiendomsgrensen etter anbefalinger fra Asplan Viak og bebyggelsen planlegges ut fra anviste støysoner. Oslofjordens Friluftsråd, e-post av 20.11.13 Kjetil Johannessen uttaler at det er registrert en sjelden og truet spissnutefrosk på eiendommen i 2005 og har videre anbefalt at biolog befarer området i yngletiden og at det sees på avbøtende tiltak ved en eventuell utbygging. Det har blitt gjort kartlegging for å se om det er spissnutefrosk på eiendommen. Det er ikke funnet spissnutefrosk eller noe som tyder på at den er innenfor området til Bekkeveien 167. Det vises forøvrig til vedlagt rapport fra kartleggingen. Forøvrig skal det nevnes at det i forbindelse med et tidligere byggeprosjekt er gjort omfattende terrengarbeider på eiendommen.
Fylkesmannen i Vestfold, brev av 20.12.13 Fylkesmannens miljø- og samfunnsikkerhetsavdeling skal påse at planforslag ikke er i strid med nasjonale og viktige regionale interesser innen miljøvern, landbruk, samfunnsikkerhet, helse og sosial og barn og unges interesser. Så lenge det ikke er i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser ligger det til det kommunale selvstyret å velge løsning. Det understrekes at barnehagen og lekeområder for barn må skjermes for eventuell negativ påvirkning fra næringsområdet, jfr. De rikspolitiske retningslinjene. Med henvisning til samme retningslinjer må det tilrettelegges tilstrekkelige lekearealer i området. De viser videre til at det i Artsdatabanken ble registrert forekomster av spissnutefrosk og at spissnutefrosk er en nær truet art og oppført på rødlisten. Nyere flyfoto viser at planområdet er delvis oppfylt og bearbeidet, men det bes om at det i den videre planleggingen fortsatt vurderes om det er spissnutefrosk i området og eventuelle tiltak for å ivareta forekomster av denne arten. Det er regulert inn to lekeområder som egner seg til ulik lek og opphold på ulike årstider til bruk for ulike aldersgrupper. Videre er det i reguleringsplanen for Vearåsen øst, et område som grenser inntil og som JM Norge AS eier, regulert inn et større friområde der det skal etableres en balløkke som barn og unge i dette området også kan benytte. Det skal også etableres uteområder innenfor eiendommen til barnehagen som kan benyttes av barn og unge utenfor barnehagens åpningstid. Det vises til kommentar under Oslofjordens Friluftsråd vedrørende registreringer i forhold til spissnutefrosk. Vestfold Interkommunale Vannverk IKS( VIV IKS), brev av 22.11.13 John Hagen-Larsen uttaler at VIV IKS har anlagt er anodebed for katodisk beskyttelse av hovedvannledningen på eiendommen og at det må hensyntas. Det er enighet mellom utbygger og VIV om at ny plassering av anodebedet avklares ved bygging i området. Andebu og Stokke kommuner Landbruk, brev av 12.12.13 Landbruksforvaltningen i Stokke har ingen landbruksfaglige kommentarer til omregulering av omsøkte eiendom til barnehage og boliger. Bong Norge AS, brev 12.12.13 Teknisk leder i Bong Norge AS uttaler at produksjonsprosessen på Bong medfører en del utvendig støy til den umiddelbare nærhet og vil kunne berøre eventuell bebyggelse på Bekkeveien 167. De forutsetter at støyaspektet tas med i detaljreguleringsplanen, samt at eventuelle utbedringer / tiltak i denne sammenheng helt og holdent står for utbyggers ansvar og kostnad. Det vises til kommentar under Tore Simonsen. Miljørettet Helsevern Vestfold, brev av 17.12.13 De har følgende merknader til planoppstart og ber om at tiltakshaver utreder følgende temaer i planbeskrivelsen: Industristøy Planområdet ligger inntil industriområdet. Det bør gjøres en støyvurdering i forhold til industristøy hvor også transport med lastebiler vurderes i forhold til planlagt boligområde. Bygge- og anleggsstøy Vi viser til støyretningslinjen T-1442/2012 kapittel 4: retningslinjer for begrensning av støy fra bygge- og anleggsvirksomhet, og ber om at denne blir tatt hensyn til i den
videre planlegging og innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Lekeareal Det må være tilstrekkelige med lekearealer for barn og unge i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Lekeplassutstyr må være i tråd med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. Det må også avklares hvem som har ansvar for ettersyn og vedlikehold av lekeplassen etter etablering. Trafikksikkerhet Når det gjelder biltrafikk til og fra området, bør det vises hvordan kravet om sikker adkomst til området med hensyn til gående og syklende skal bli ivaretatt. Det vises til tidligere kommentarer vedrørende industristøy og lekearealer. Ved utbygging i området skal Arbeidsmiljølovens bestemmelser vedrørende støy fra bygge- og anleggsvirksomhet legges til grunn. Atkomst til dette området er en blindvei med liten trafikk. Det pågår planer for utbygging av området syd for dette feltet og ved utbygging her skal det etableres en gangveg i det regulerte turområdet vest for atkomstvegen. Statens vegvesen Vestfold, brev av 19.12.13 Statens vegvesen ser positivt på at det er igangsatt planarbeide for omregulering av denne eiendommen. De vurderer at kryssområdet Bekkeveien/ Fv. 303 ikke har tilstrekkelig god løsning knyttet til busslommer og kryssing og det foventes tiltak innarbeidet i detaljplan og rekkefølge krav for gjennomføring. De ber om at området vurderes i sammenheng med utvikling av arealet i syd. Det anbefales høy arealutnyttese og redusert krav / maksimumskrav til bilparkering og minimumskrav til sykkelparkering. De anfører at sikkerhet bør vektlegges for de trafikale løsningene i området bl.annet med tanke på gående/syklende og levering/henting av barn i barnehagen. Det er avholdt møte med representanter fra vegvesenet. De var ikke kjent med at bussene kjører via Bekkeveien og Rakkevik slik at beboere i dette planområdet har god løsning knyttet til busslommene langs Bekkeveien. Antall parkingsplasser for bil og sykler er avklart og innarbeidet i bestemmelsene. Planleggingen av området i syd vil bli sett i sammenheng med planlegging av denne eiendommen, men det blir fremmet som 2 planer. Administrasjonen kan ikke se at aktuelt planforslag utløser krav til tiltak på i Bekkeveien eller kryssløsning mot FV303. Vestfold Fylkeskommune, brev av 20.12.13 Fylkeskommunen har vurdert at planen ikke utløser KU-krav. De har listet opp følgende føringer av nasjonale hensyn som kan være aktuelle for planarbeidet: Bolig- og nærmiljøutvikling, folkehelse og livskvalitet, universell utforming, natur- og landskapsverdier, barn og unges interesser mm. Det påpekes videre at høy arealutnyttelse og god kvalitet fordrer gode planmessige grep gjennom bevisst organisering av private, halvoffentlige og offentlige soner for utearealer. Det vises til at det for Stokke kommune gjennom RPBA er vurdert et behov for nytt byggeareal til 1250 nye boliger i et 30 års perspektiv. 40 %, ca. 500 boliger, skal finnes i nye arealer utenfor sentrum. De forventer videre at planarbeidet følger opp retningslinjer og bestemmelser i gjeldende kommuneplan, spesielt føringene som er gitt med hensyn til barn og unge. Det går en eldre sti gjennom området som de ber om blir vurdert opprettholdt. De registrerte en kokegrop i grøften ved vegen som er bygd langs vestsiden av eiendommen, men de har i brev av 31.01.14 trukket kravet om registering av kulturminner i planområdet da det er lite sannsynlig at deler av kulturminner kan ligge bevart inne i planområdet. Planen har lagt til rette for variert bebyggelse og en barnehage med gode utearealer for barn og unge i samsvar med kommuneplanens retningslinjer.tilknytning til eksisterende stiforbindelse i syd forutsettes ivaretatt i planen. Økonomiske konsekvenser
Det legges til rette for at veien i området skal være kommunal. Dette vil medføre kostnader til vedlikehold og brøyting for kommunen. Utover dette er det ikke kjent at planforslaget vil medføre kostnader for Stokke kommune. Barn- og unges interesser Leke- og oppholdsarealer i planforslaget tilfredsstiller kommuneplanens krav til felles uteoppholdsareal. Når det gjelder kravet om nærlekeplass i de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, så er ikke dette oppfylt. Administrasjonen mener dette kravet må sees i sammenheng med tilgrensende eksisterende planområde i vest og planlagt regulering i syd. Det er en forutsetning at reguleringsplanen for området mot syd ivaretar behovet for større utearealer/lekearealer. Område for lek og opphold, F2, i planforslaget vil bli liggende i sammenheng med grøntareal og balløkke i tilgrensende eksisterende plan for Vearåsen øst, slik at disse sammen danner et større lekeareal. Når det gjelder utvikling av barnehage er det en forutsetning at dette gjøres i samarbeid med Stokke kommune, seksjon for barnehage. Miljøkonsekvenser Det er krav om varmeplan, som omtales i vedlagt planbeskrivelse. Ellers vises det til teknisk forskrift som vil gjelde ved utbygging, og som stiller krav til energiforbruk i boliger. HMS/Folkehelse Området syd for planforslaget fremstår som et mye brukt turområde. Administrasjonen har befart området, og sett at dette er i bruk også vinterstid. Det er derfor viktig at adkomst til dette området blir ivaretatt i planforslaget. Dette synes å være tilfredsstillende oppfylt ved den kombinerte adkomstveien og turveien, T/A. Atkomst for allmennheten videre sydover skal ivaretas ved behandling av kommende planforslag i syd. Planforslag med tilhørende bestemmelser setter som forutsetning at det skal etableres støyvoll mot eksisterende næringsarealer mot øst for å sikre gode bomiljøer i forhold til støy. Dette synes godt ivaretatt i planen, med bestemmelser om at vollen skal være etablert før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest for første bolig. Langs Bekkeveien er det eksisterende gang-/sykkelvei, det samme gjelder langs Fv 303. Det vil være tilfredsstillende trafikksikker skolevei til Vear skole. Vurdering og konklusjon Planforslag for Bekkeveien 167 legger til rette for utvikling til bolig, totalt 35 boenheter. Det er i planforslaget vist gode uteoppholdsareal/lekeareal, som knytter seg sammen med lekeareal i tilgrensende plan. Videre er adkomst til turveier mot syd ivaretatt. Dette forutsettes videreført i den pågående reguleringen for Sjuestokk, som grenser til aktuelle planforslag mot syd. Støy fra tilgrensende næringsareal syntes løst på tilfredsstillende måte, slik at støy vil være innenfor tillatte grenseverdier. Etter en totalvurdering anbefaler administrasjonen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Behandlinger og vedtak: Hovedutvalg Plan og Miljø 15.10.2014
Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (7-0) Hovedutvalg Plan og Miljøs vedtak: Forslag til detaljregulering for Bekkeveien 167 datert 01.08.2014, med tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven 12-11.