Møteinnkalling. Klagenemnda. Dagsorden: Utvalg: Møtested: Rådhuset, Blåsalen Dato: Tidspunkt: 10:00

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Klagenemnda Rådhuset, Blåsalen Dato: Tidspunkt: 10:00 Forfall med angivelse av forfallsgrunn bes meddelt sekretær for Klagenemnda, Kirsti Simonsen telefon , e-post: så tidlig at vararepresentant kan innkalles med rimelig varsel. Varamedlemmer møter kun etter særskilt innkalling. Dagsorden: Godkjenning av innkalling, saksliste, protokoll fra Side1

2 Saksnr PS 12/33 PS 12/34 PS 12/35 PS 12/36 PS 12/37 Innhold Klage på avslag - dispensasjon for oppføring av naust, gnr. 32 bnr. 1, Kvalvikfjæra Klage på rammetillatelse-oppføring av fritidsbolig på eiendom gnr. 49 bnr. 27 på Mosti, Soløyvatnet, Erik Jørgensen Klage på avslag om "parkeringstillatelse for forflytningshemmede" Klage på avslag tildeling av kommunal gjennomgangsbolig Referatsaker: RS 12/16 Klage på Fylkesmannen i Nordland sitt vedtak av 21. november 2011 RS 12/17 Klagebehandling - Stadfesting av kommunens vedtak, oppføring av rundbuehall for sau, Rosholt gbnr. 226/7, Yngve Fløttkjær Side2

3 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /1 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/33 Klagenemnda Klage på avslag - dispensasjon for oppføring av naust, gnr. 32 bnr. 1, Kvalvikfjæra Saksopplysninger Byggeplass: Kvalvikfjæra, 8012 BODØ Eiendom: 32/1 Tiltakshaver: John Petter Karlsen Søker: Søkertorget AS Tiltakstype: Naust/redskapshus for fiske Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Klager: John Petter Karlsen, Lunevollen 6 A, 8012 Bodø Søknaden, datert gjelder oppføring av to naust, sammenbygd under samme takflate. BYA=73 m 2. Mønehøyde er oppgitt til 6,4 m. Naustet skal oppføres med 2 etasjer, med 4 vinduer i 2. etg. Naustets bredde er oppgitt til 7 m. Det er søkt dispensasjon fra kravet til detaljert situasjonsplan og for sammenbygging av to naust. Kommune har etterspurt søknad om dispensasjon for overskridelse av bebygd areal, etasjeantall og utforming. Tiltakshaver har avvist at det er behov for dispensasjon for disse forholden. Det foreligger ingen protester/bemerkninger til saken. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 ble søknaden om dispensasjon fra Kvalvikodden områdereguleringsplan avslått den med følgende begrunnelse: «Området er avsatt til uthus/naust/badehus med begrensninger til størrelse og høyde/etasjeantall, og krav om tilpasning til eksisterende naustbebyggelse/helhetlig preg. Søknaden gjelder dispensasjon i forbindelse med oppføring av to sammenbygde naust. Tiltaket fremstår som ei bygning, bebygd areal, etasjeantall og utforming er ikke i samsvar med gitte bestemmelser. Bygningssjefen finner at hensynene til planens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl ikke er tilstede for å innvilge dispensasjon.» Klage på avslag er datert , registrert mottatt Side3

4 Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kvalvikodden områdereguleringsplan, vedtatt Området er avsatt for uthus/naust/badehus, betegnet som Na1 på plankartet. Bestemmelsenes 3.2 angir at vedlagt søknad om ramme- eller ett-trinns tillatelse skal det følge situasjonsplan i målestokk 1:200. Det skal vises opparbeiding av hele tomta med adkomst, parkering, areal for på- og avlasting, utelager, terrengbehandling med eksisterende og planlagt terreng, belegg, murer og gjerder over 0,7 m, belysing, utstyr for avfallshåndtering, forstøtningsmurer, beplantning, støyskjermer/-voller o.a. Bestemmelsenes 3.4 første ledd: Utforming av bygninger innenfor planområdet skal sees i sammenheng og tilpasses hverandre mht. form og uttrykk. Bestemmelsenes 8.2: Det er ikke tillatt å bygge plattinger eller lignende i tilknytning til naustene. Naust kan bygges med BYA 40 m 2 og med mønehøyde inntil 6,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Naust skal ha saltak og skal i forhold til materialvalg, form og farge tilpasses eksisterende naustbebyggelse og danne et helhetlig preg. Innenfor viste byggegrense for Na2 tillates det utvidelse av ett naust inntil 2 etasjer med mønehøyde inntil 6,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det kan bygges inntil 2 naustbygninger, ett med maksimalt BYA=75 kvm, hvor det kan tillates etablert klubblokale i 2. etasje, samt ett naust med maksimal BYA= 55 kvm. Det stilles krav om utarbeidelse av detaljert situasjonsplan i målestokk 1:200 som skal vise gode kvaliteter i uteområdet med materialvalg, jfr , 1. avsnitt. Utformingen skal danne et helhetlig preg jf. denne bestemmelses 2. avsnitt. Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt Det følger av planbestemmelsens 1.1. pkt. D. om rettsvirkning at følgende bestemmelser i kommuneplan ikke kan lempes på ved utarbeiding av nye kommunedel- og reguleringsplaner og bygging av enkelttiltak tillatt i denne plan: med underpunkter 7.8 I bestemmelsen angis det også at ved eventuell motstrid går kommuneplan sine ovennevnte bestemmelser foran. Kommuneplanens bestemmelse om naust: Mønehøyde for naust skal være maks 4,5 m ved sjø og 3,5 m ved ferskvann/vassdrag, målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Naustet skal ha en takvinkel mellom 30 og 35 grader. For naust i tilknytning til sjø tillates maks BYA=40 m 2 med maksimal bredde 5 m regnet til utvendig kledning. For naust i tilknytning til ferskvann/vassdrag tillates maks BYA=20 m2 med maksimal bredde 3,5 m regnet til utvendig kledning/veggliv. Bygningen skal ikke ha vindu, og skal ikke innredes til overnatting. Egen tomt til naust skal være maks 100 m 2 for å oppnå en best mulig utnyttelse av arealbruken i strandsonen. Side4

5 Vi ser at det er motstrid mellom bestemmelsene som angår mønehøyde. Reguleringsplan for Kvalvikodden tillater en høyere mønehøyde enn det er anledning til iht. Kommuneplan for Bodø angir i Det følger av kommuneplanens 1.1. pkt. 2 at ved motstrid går kommuneplanen foran. Der det ikke er motstrid mellom planbestemmelsene vil kommuneplanens supplere reguleringsplanens 8.2. Uttalelser til saken Byplankontoret har den gitt følgende uttalelse i saken: Ramme for utbygging er gitt i reguleringsplanen for Kvalvikodden, vedtatt Området hvor bygningen søkes oppført er regulert til Uthus/naust/badehus under arealformål 6, bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone. Planbestemmelsenes 8.2 gir nærmere bestemmelser for dette reguleringsformålet. Byplankontoret vurderer det slik at det er tre avvik i forhold til reguleringsplanen: Tillatt utnyttelse (BYA) Planen setter en øvre grense for hvert bygg på 40 m² BYA. Omsøkt naust er vist med en delevegg og to porter, men framstår som ei bygning med 73 m² BYA. Kravet til maksimumsstørrelse er satt både i forhold til funksjon og tilpasning til øvrige naust, jfr. 8.2, andre ledd. Høyde/etasjetall Det er angitt maksimum mønehøyde på 6,5 m for felt Na1 og Na2, men ikke eksplisitt hva som tillates av etasjer i felt Na1. Omsøkte bygg har angitt mønehøyde på 6,4 m, og to målbare etasjer. I planbestemmelsene er det for felt Na2 presisert at det kan tillates 2 etasjer for ett av naustene i dette feltet, hvor det kan tillates etablert klubblokale i 2. etasje. Dette tolkes som et spesifikt unntak fra hovedregelen om at naust skal ha en etasje. Dette er i tråd med alminnelig oppfatning om hva som er et naust, og i overensstemmelse med øvrige naust i dette området. Den viste utforming med to målbare etasjer vurderes derfor som et avvik fra planbestemmelsene. Utforming Store vindusflater mot sjø kombinert med stor rafthøyde gir bygget et uttrykk som avviker fra de øvrige naustene, og gir inntrykk av en annen funksjon enn naust. Dette ansees å være i strid med bestemmelsen i 8.2, andre ledd: Naust skal ha saltak og skal i forhold til materialvalg, form og farge tilpasses eksisterende naustbebyggelse og danne et helhetlig preg. Byplankontoret støtter derfor byggesakskontorets vurdering slik det framkommer i foreløpig svar på byggesøknad, datert Søknad om dispensasjon Det foreligger søknad om dispensasjon fra bestemmelsenes 8.2 for oppføring av 2 naust i stedet for 1 frittliggende naust, samt fra bestemmelsene vedrørende detaljert situasjonsplan i målestokk 1:200. Søknaden begrunnes med at det i 8.2 tillates å bygge naust inntil 40 m 2 BYA med møne på 6,5 m. Tiltaket gjelder oppføring av 2 naust sammen, hvert med BYA på 35 m 2 med en mønehøyde innenfor tillatte høyde. Totalt blir BYA 75 m 2 for begge naustene. Naustene har saltak og er tilpasset eksisterende naust mot øst. Dette vil danne et helhetlig preg og falle naturlig inn mot andre naust i rekken. Side5

6 Hva klagen gjelder «I forbindelse med ny reguleringsplan for Kvalvikodden og Kvalvikfjæra så vi som grunneiere mulighet for ny plan da det var nødvendig med oppgradering av naustrekka i Kvalvikfjæra. Derfor ble det i møte mellom grunneiere og Planutvalget i 2009 bestemt at ny byggehøyde skulle være 6,5 meter. Det ble fremlagt bilder av dagens naustrekke og man var enig om at utgangspunktet for utforming og byggehøyde skulle være naustet til kajakklubben. Vi snakket da om at 2 nausteiere for eksempel kunne gå sammen og bygge nytt og dermed få en bedre utnyttelse med den nye mønehøyden.» Klager mener det er vanskelig å tenke seg at meningen skulle være å kunne bygge i 3,5 meters bredde, uten gulv i etasjeskillet og med 6,5 meter mønehøyde. Han mener en slik utforming vil bli så spesiell at den ikke vil oppfylle planens krav til utforming. Klager viser til at øvre grense for hvert naust er 40 m2, og at han må tilpasse seg nabonaust som ikke er restaurert. Nabonaustet er et dobbeltnaust med bredde på 7 meter. Dette planlegges oppbygd etter ny byggehøyde i plan. Det vil da få samme mål som kajakklubbens naust. Klager viser også til at omsøkte naust nesten er en nøyaktig kopi av naustet som planutvalget og grunneiere var enige om skulle være mal for planen. Han undres også over at tomteleier Kajakklubben har oppført 2 dobbeltnaust med 6,5 m mønehøyde og 7-8 m bredde, mens grunneier nektes å oppføre etter samme mål. Dette selv etter at reguleringsplanen er revidert for at dette skal være mulig. Klager ber om at naustet godkjennes da han mener dette oppfyller planens intensjon for oppgradering av naustrekka. Bygningssjefens vurdering Omsøkte tiltak forutsetter dispensasjon for en rekke forhold både i reguleringsplan for Kvalvikodden og Kommuneplanen for Bodø, arealdelen. Når det gjelder avvik i forhold til kommuneplanen har kommunen ved behandling av søknaden ikke vært oppmerksom på forholdet. Byplankontoret har i sin uttalelse ikke omtalt forholdet, og det er uklart om byplankontoret, planutvalg eller bystyret har vært oppmerksomme på at kommuneplanen ikke gir anledning til å lempe på bestemmelsene i 2 om mønehøyde på naust. Ved den forberedende klagebehandlingen er det foretatt en ny vurdering av hvilke avvik fra plan som søknaden innebærer. Hvilke ønsker og intensjoner grunneiere og planutvalget har hatt i sine formøter angående naustområdet i Kvalvika kan ikke tillegges vekt dersom disse intensjonene ikke er innarbeidet og klart fremgår av reguleringsplanen. Det presiseres at omsøkte naust ligger innenfor område Na1 og må følge bestemmelsene som gjelder for dette området. For område Na2 er det gitt spesialbestemmelser for å gjøre det mulig for kajakklubben å få etablert større naust, hvor ett av disse kunne innredes med klubblokale/hoveddel i 2. etg. Bestemmelsenes 3.2 angir at vedlagt søknad om ramme- eller ett-trinns tillatelse skal det følge situasjonsplan i målestokk 1:200. Det er søkt dispensasjon fra denne bestemmelsen. Reguleringsplanen angir i 8.2 angir at naust kan bygges med BYA=40 m 2. Maks. tillatt BYA er i samsvar med kommuneplanens bestemmelse. Omsøkte naust er oppgitt til BYA=73 m 2. Naustene fremstår som en bygning. Det er søkt dispensasjon for sammenbygging av naustene. Side6

7 Videre angir kommuneplanens bestemmelse at naust kan oppføres med maksimal bredde 5 meter. Omsøkte naust har en bredde på 7 meter og forutsetter dispensasjon. Reguleringsplanen angir at naust kan bygges med mønehøyde inntil 6,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det er ikke angitt i bestemmelsene at naust kun skal kunne oppføres med en etasje. Omsøkte naust er oppgitt med mønehøyde 6,4 m. En tillatelse vil ikke forutsette dispensasjon fra reguleringsplanen hverken for mønehøyde eller etasjeantall. Dersom etasjeantallet kun skal begrenses til en etg. må dette være klart angitt i plan. Reguleringsplanens angivelse av mønehøyde er imidlertid i strid med kommuneplanens bestemmelse om maks. mønehøyde på 4,5 m. Det fremgår av kommuneplanens 1.1. pkt. D om rettsvirkning at ved eventuell motstrid går kommuneplanens bestemmelse foran. En tillatelse vil derfor forutsette dispensasjon fra kommuneplanens om mønehøyde. Når det gjelder omsøkte tiltaks takform og takvinkel er disse i samsvar med plan. Reguleringsplanen angir ikke om det kan tillates vinduer eller ikke i naustene, men kommuneplanens angir at naustbygninger ikke skal ha vindu. Omsøkte naust er vist med 4 vinduer. En evt. tillatelse forutsetter dispensasjon fra kommuneplanen. Reguleringsbestemmelsenes 8.2 angir at naust skal i forhold til materialvalg, form og farge tilpasses eksisterende naustbebyggelse og danne et helhetlig preg. Bygningssjefen kan ikke se at det omsøkte naustet er tilpasset eksisterende naustbebyggelse mht. form, dvs. ved at det er sammenbygd og dermed vil få et større volum og er høyere enn de fleste øvrige naustene i området. Tilpasningen er utført slik at naustet ligner kajakklubbens naust som ligger innenfor spesialområdet Na2. Omsøkte naust skal tilpasses naustene i Na1. Dispensasjon kreves imidlertid ikke da disse forhold er vurdert opp mot andre bestemmelser. Om dispensasjoner: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl 19-2 annet ledd. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. Dispensasjonssøknaden er begrunnet, men nye avvik er avdekket i forbindelse med den forberedende klagebehandlingen. Enhver søknad skal vurderes konkret og individuelt. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon foreligger. Side7

8 Dispensasjonsvurdering: Dersom omsøkte tiltak skal godkjennes forutsetter dette at det innvilges dispensasjon for 5 forhold. Bygningssjefen mener dette er et betydelig antall. Vanligvis gjelder en dispensasjonssøknad 1 2 forhold. Når det gjelder reguleringsplanens 3.2 hvor det angis at det skal innsendes detaljert situasjonsplan er Bygningssjefen enig med søker i at dette synes å være ment for næringstiltak, samt for utbygging i Na2 hvor kravet også er angitt. Det er levert tilstrekkelig detaljerte tegninger av omsøkte tiltak til at kommunen kan ta stilling til saken. Det er også levert fasadeoppriss av hele naustrekka i Na1 og Na2. Bygningssjefen kan ikke se at hensynet til planens formål blir vesentlig tilsidesatt dersom det dispenseres fra dette kravet. Videre forutsettes det dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt BYA=40 m 2, samt for overskridelse av maks. bredde 5 meter fastsatt i kommuneplanen. Reguleringsplanen er kun to år gammel og innenfor området Na1 er det kun 2 eksisterende naust som er sammenbygd på tilsvarende måte. Det er ingen holdepunkter i reguleringsbestemmelsene som skulle tilsi at det åpnes for sammenbygging av flere naust slik klager hevder. Det vil dessuten være fullt mulig å foreta sammenbygging av naust uten at disse fremtrer som en bygning ved å endre takutformingen. Dette har vært tillatt i andre naustområder. Bygningssjefen mener derfor hensynene bak planens formål blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon fra disse bestemmelsene. Reguleringsplanens angivelse av mønehøyde er ikke i samsvar med tilsvarende bestemmelse i kommuneplanen. Omsøkte tiltak forutsetter derfor dispensasjon fra kommuneplanens angivelse av maks. mønehøyde på 4,5 meter. Siden reguleringsplanen har fastsatt en høyere mønehøyde kan dette tale for dispensasjon. Det er her snakk om et sentrumsnært naustområde med eksisterende naustbebyggelse. To av de eksisterende naustene synes dessuten å være høyere enn reguleringsplanens maks. høyde på 6,5 meter. Bygningssjefen mener derfor det i dette området kan åpnes for dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt mønehøyde på 4,5. I dette området vil hensynene bak høydebestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt. Når det gjelder vinduer i naust er dette i strid med kommuneplanens bestemmelse, og kan også være i strid med reguleringsplanen. Naust er bygninger som skal benyttes til oppbevaring av båter med tilhørende utstyr, og de skal ha et utseende som gjenspeiler denne bruken. Omsøkte naust med hele 4 vinduer i 2. etasje fremtrer mer som en fritidsbolig med naust i 1. etg. Bygningssjefen mener at hensynet bak bestemmelsen om forbud mot vinduer i naust vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Det bemerkes for øvrig at byggesakene for øvrige naust oppført innenfor Na1 ikke er funnet i kommunens arkiver. Dette kan bety at alle naustene her er oppført før disse ble søknadspliktige etter 1965, eller at sakene er registrert på andre bruksnummer. Alt. kan naustene være ulovlig oppført, endret eller utvidet etter En må derfor være varsom med å hevde at naust som har BYA større enn 40 m 2, med eller uten sammenbygging, skal danne presedensvirkning for omsøkte tiltak. Bygningssjefen minner om at det her nylig er vedtatt en reguleringsplan, samt en kommuneplan som angir særskilte rammer for utforming av naust. Det forhold at eierne av nabonaustet har planer om å søke/endre sitt sammenbygde naust slik at dette får samme utforming som kajakklubbens naust i Na2 kan ikke tillegges noen vekt i en dispensasjonsvurdering. Etter en samlet vurdering finner Bygningssjefen at vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter planog bygningsloven 19-2 ikke foreligger. Det er heller ikke angitt noen fordeler som kan tilleggs vekt i dispensasjonssøknaden eller i klagen. Side8

9 Konklusjon og anbefaling Det anbefales at tiltaket revideres ved at takformen endres slik at bygningen ikke fremtrer som en bygning. Møne- og gesimshøyde må reduseres slik at bygningen(e) tilpasses nabonaustet mot sørøst. Vinduer tillates ikke. Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Klagenemda opprettholder avslag gitt med følgende begrunnelse: Området er i områdeplanen avsatt til uthus/naust/badehus Na1 med begrensninger til størrelse og høyde, og krav om tilpasning til eksisterende naustbebyggelse/helhetlig preg. Søknaden gjelder dispensasjon i forbindelse med oppføring av to sammenbygde naust. Tiltaket fremstår som en bygning, bebygd areal, høyde og utforming er ikke i samsvar med en rekke bestemmelser angitt i områdereguleringsplan for Kvalvikodden og Kommuneplanen for Bodø, arealdelen. Etter en samlet vurdering finner Klagenemda at mange av hensynene som reguleringsplanens- og kommuneplanens bestemmelser skal i vareta blir vesentlig tilsidesatt. Klagenemda kan ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkårene for å gi dispensasjon i medhold av pbl er dermed ikke tilstede. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Hanne L. Aasmoe Tor Åseng bygningssjef Side9

10 Trykte vedlegg: 1 Tegninger og revidert kart 2 Søknad 3 Supplering mht. begrunnelse 4 Klage på avslag Side10

11 Side11

12 Side12

13 Side13

14 Side14

15 Side15

16 Side16

17 Side17

18 Side18

19 Side19

20 Side20

21 Side21

22 Side22

23 Side 1 av 1 Fra: Søkertorget AS[agejo@c2i.net] Dato: :15:10 Til: Postmottak Bodø Kommune Kopi: hanne Aasmoe; John Petter Karlsen Tittel: Sak 2011/5943 Hei Kan dere legge denne mail fra Tiltakshaver inn på saken. På forhånd takk. Med vennlig hilsen Åge Jørgensen Søkertorget AS From: John Petter Karlsen Sent: Thursday, November 17, :19 PM To: Søkertorget AS Subject: Naust Kvalvika Vedr. Naust i Kvalvika Formålet med ny reguleringsplan for naustene var at det trenges en oppgradering av naustrekka. Med utgangspunkt i kajakklubbens naust ble byggehøyden satt til 6,5 meter. Dette ble også foreslått av grunneiere i møte med planutvalget i november Kajakklubbens naust er et dobbelnaust og omsøkte naust er kopi av dette, spesielt av vindusløsningen. Nabonaust mot øst fra omsøkte er dobbelnaust og skal også ombygges ihht.reguleringsplanen. Det blir derfor ikke rett å se til dette naustet for å bestemme utforming. Søker er styremedlem i Kvalvika Båtforening og denne får også tilbud om å disponere loftareal. Bodø 19/ Mvh John P. Karlsen file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ html Side

24 Klagenemda Byggesaker Bodø Kommune 8000 Bodø Bodø Klage på byggesak i Kvalvikfjæra. Saksnr. 2011/5943 I forbindelse med ny reguleringsplan for Kvalvikodden og Kvalvikfjæra så vi som grunneiere mulighet for ny plan da det var nødvendig med oppgradering av naustrekka i Kvalvikfjæra. Derfor ble det i møte mellom grunneiere og Planutvalg i 2009, bestemt at ny byggehøyde skulle være 6,5 meter. Det ble fremlagt bilder av dagens naustrekke og man var enig om at utgangspunktet for utforming og byggehøyde skulle være naustet til kajakklubben. Vi snakket da om at 2 nausteiere feks. kunne gå sammen og bygge nytt og dermed få en bedre utnyttelse med den nye mønehøyden. Det er vanskelig å tenke seg at meningen skulle være å kunne bygge i 3,5 meter bredde, uten golv i etasjeskille og med 6,5 meter mønehøyde. En slik utforming vil da bli så spesiell at den ikke vil oppfylle fylle planens krav til utforming. Det henvises i avslaget til at øvre grense for hvert naust er 40kvm og dette for å tilpasse seg de øvrige naust. I mitt tilfelle betyr det at jeg må tilpasse meg nabonaust som ikke er restaurert. Dette naustet er et dobbeltnaust med bredde på 7 meter og planlegges oppbygd etter ny byggehøyde og vil da ha samme mål som kajakklubbens naust. Omsøkte naust er forøvrig nesten nøyaktig kopi av naustet som planutvalget og grunneiere var enige om skulle være mal for planen. Det er også en viss undring over at tomteleier Kajakklubben kan bygge 2 dobbelnaust med 6,5 meter mønehøyde og 7-8 meters bredde mens grunneier nektes å bygge etter samme mål, selv etter at reguleringsplanen er revidert for at dette skal være mulig. Jeg ber om at naustet godkjennes da det oppfyller planens intensjon for oppgradering av naustrekka. Mvh John Petter Karlsen Lunevollen 6a 8012 Bodø Side24

25 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /27 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/13 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 12/34 Klagenemnda Klage på rammetillatelse-oppføring av fritidsbolig på eiendom gnr. 49 bnr. 27 på Mosti, Soløyvatnet, Erik Jørgensen 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. Klager anmoder om at tillatelsen gis oppsettende virkning inntil klagen er endelig avgjort. Anmodningen er ikke tatt til følge. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Mosti, Soløyvatnet, 8020 BODØ Eiendom: 49/27 Tiltakshaver: Erik Jørgensen Bygningsnr: Søker: Byggsøk Norge Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Klager: Grete-Lill, Kristin, Jørgen og Trine Sætrum Klagen datert: Klage på administrativt vedtak den Søknaden, datert , mottatt , gjelder riving av eldre hytte og oppføring av ny på samme tomt. Bruksareal (BRA) for nytt tiltak er 98 m 2. Eldre hytte som skal rives har bygningsnr I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a og e godkjennes søknaden. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra 1. Kommuneplanens arealdel a. 1.8 tiltak langs strandsonen / vassdrag (Soløyvannet) b. 3.2 eiendommen ligger i LNF-1 område (viktig frilufts- og naturområde) c størrelse på fritidsbebyggelse i Bodømarka Side25

26 2. Plan- og bygningsloven a. 1-8 forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag Begrunnelse for dispensasjonen er at dagens hytte er saneringsmoden og nytt bygg skal erstatte dette med samme «lovlige» grunnflate og samme plassering som denne har. Tiltaket vil dermed ikke medføre noe reell endring i bruken av området og således ikke forringe de hensyn som arealplan og lov skal ivareta. Det foreligger naboprotester. De 4 eierne av gnr. 49/4 har avgitt felles merknad til nabovarsling av tiltaket. I merknaden er det bl.a. anført at rivingssøknaden også må forutsettes å gjelde de ulovlig oppsatte ringmurer utenfor eksisterende bygg. Det er i tillegg stilt spørsmål om altaner på nytt bygg er medregnet i bebygd areal (BYA) i søknaden og likeså at øvrig bebyggelse på eiendommen (anneks og garasje) ikke er medregnet i BYA-beregningen. Det er på tegning vedlagt nabovarslingen vist terrasse mot øst (mot egen eiendom) som ligger minst like nær som dagens hytte er og dette motsetter de seg med begrunnelse at denne del av hytte oppfattes om ulovlig bygd i sin tid. Det må ikke gis dispensasjon for slik plassering. Naboen kommenterer også begrunnelsene for dispensasjonen og oppfatter ingen av dem slik at de bør gis avgjørende vekt i vurdering av om vilkårene er tilstede for å innvilge denne. Argumentet om at det er vanskelig å restaurere bestående hytte er det liten forståelse for og det vil i så fall medføre at andre med eldre bebyggelse kan bruke samme argument. Det hevdes også at ei helt ny hytte vil medføre større aktivitet i området enn den gamle hadde og at argumentet om ingen økning i aktivitet ikke kan legges til grunn. Til sist er det henstillet til at dispensasjon for å tillatte inntil 110 m² må vurderes ut fra dagens langt større press på området enn det var i tidligere tider. Naboene mener, med grunnlag i bestemmelsene til arealplanen at dispensasjon ikke må gis. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til protester: Det presiseres at alle eksisterende murer skal rives og nye settes opp etter ny tegning. Ingen altaner skal bygges, kun markterrasser (platt på terrenget). På tegning i nabovarsel var det dessverre vist platting mot øst også, men denne er nå fjernet fra tegningene og dermed avklart at ingen ting skal anlegges i avstand 5,5 m fra grensen til hytteveggen, jfr. kart. Anneks på 32 m²er tidligere godkjent. Garasje likeså og ligger for øvrig på annen eiendom. Avstanden fra nabogrense til nytt bygg er angitt til 5,5 m og mer en det som loven krever uten samtykke (4,0 m). Ny eier skal nå rydde opp i ulovlige byggetiltak fra tidligere. Nytt bygg er tilpasset det som er lovlig / godkjent. Støy/aktivitet er kommentert med at om tidligere eier brukte hytta lite de siste årene kan dette ikke skape presedens for videre bruk. Påregnelig aktivitet fra gjeldende hyttebygg er således uendret. Ansvarlig søker og tiltakshaver mener naboens merknader ikke må tas til følge. Side26

27 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt Området er regulert til LNF - 1 (Landbruks-, natur- og friluftsområder med særlig viktige friluftsog/eller naturområder). Grad av utnytting er i planbestemmelsenes angitt som bebygd areal (BYA). Største tillatte BYA er 70 m 2. Tiltaket viser en grad av utnytting på ca 110 m 2, jfr. dispensasjon og status for dagens hytte. I området kan det oppføres bygninger med gesimshøyde 3 m og mønehøyde 5,5 m. Tiltaket, når det er ferdig, har gesimshøyde 3 m og mønehøyde 5,3 m. 3.2 Rettslig grunnlag Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker., jf. pbl Sivilombudsmannen uttaler den under sak 2011/2812 at begrunnelsen for et dispensasjonsvedtak etter pbl at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår er vurdert og hvilke konklusjoner vurderingen munner ut i. Fylkesmannen har i vedtaket verken vist til fordelene eller ulempene ved å gi dispensasjon, og heller ikke konkludert med om vilkåret i pbl annet ledd annet punktum er oppfylt. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt at det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. 4. Uttalelser Landbruk: Ingen merknader. Byplan: Med bakgrunn i at ny og gammel hytte på eiendommen vil ha samme areal og med bakgrunn i at ny hytte vil bli trukket lenger vekk fra strandsonen har Byplankontoret ingen vesentlige planfaglige merknader til søknaden. Side27

28 Nordland fylkeskommune kan ikke se at tiltaket er i strid med regional politikk, jfr. fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Det er heller ingen kulturminnefaglige merknader til søknaden. Sametinget har heller ingen spesielle merknader til søknaden, men viser til Kulturminneloven 8 om aktsomhets- og meldeplikt ved arbeider i marken. Reindriftsforvaltningen anser ikke riving av gammel hytte og gjenoppbygging på samme tomt å ha noen vesentlig betydning for reindrifta i området. Det er derfor ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Nordland og kommunens kulturkontor/friluft har innen gitt frister ikke avgitt noen uttalelse og dette oppfattes normalt å ikke være noen merknader til søknaden. 5. Dispensasjon Det er søkt dispensasjon fra arealplanen og fra plan- og bygningsloven for tiltaket. Begrunnelsen er at dagens hytte har godkjent BYA=110 m² og at ny hytte vil ligge innenfor dette areal. Dagens hytte har ulovlig oppført tilbygg mot øst og dermed for nært denne eiendomsgrensen. Ny hytte vil rydde opp i dette avstandsforholdet og arealet vil dermed også samlet bli mindre enn den som står på eiendommen i dag. Nytt bygg vi få bedre terrengtilpassing enn dagens har. Nytt bygg vil ikke gi økt aktivitet i området (fortsatt en hytteenhet), og blir trukket tilbake fra vannet noe mer enn dagens bygg er. Hytte er i dårlig forfatning med bl.a. råteskader. Rehabilitering av denne vil være tidkrevende og det kan heller ikke oppnå gode løsninger i forhold til gjeldende forskriftskrav. 6. Klagen Klagerne anfører at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er tilstede. Fordelene ved å gi dispensasjon skal i en interesseavveining ikke være av en slik vekt at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede. Klagerne mener at det må foreligge en kvalifisert grad av overvekt av fordelene. Søknaden skal ha flere avvik, noe som medfører at søknaden ikke kan behandles som en dispensasjonssøknad. I behandlingen av søknaden skal det være lagt til grunn en del uriktige faktiske forutsetninger, og at det skal foreligge en saksbehandlingsfeil ved at klagerne ikke har mottatt grunnlagsmateriale for søknaden som kommunen synes å ha lagt til grunn. Disse savner byggeblankett Behandlingen skal vise at kommunen har avgjort søknaden med et annet grunnlag enn hva som er nabovarlset. Klagerne anfører at overskridelsen over tillatt maksimal utnyttelsesgrad på 70 m² må vurderes i seg selv, og at det ikke kan legges til grunn at dagens hytte er 110 m², og følgelig kan et nybygg oppføres med samme størrelse. I tillegg betviles om eksisterende hytte er tidligere godkjent av kommunen. Garasjens areal skal også tas med i bebygd areal. Når det gjelder de to bruksnumrene må tomtene ansees som en fritidseiendom. Totalt har disse kommet til at samlet areal på bygningene er 183 m². Til sist skal også verandaen tas med i bebygd areal. Det viser for øvrig til klagen. Side28

29 7. Bygningssjefens vurderinger For å dispensere i medhold av pbl er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt at det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Begrunnelse som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene. Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkelt saker. Tiltaket er i strid med formålet i plan, utnyttelsesgrad og plassering av fritidsboligen nærmere strandlinjen enn fastsatt i plan. I utgangspunktet bør en annen tiltenkt bruk av arealet enn fastsatt i plan behandles i en reguleringssak, da prosessen vil bedre ivareta de ulike interessene som måtte gjøre seg gjeldende. Byplankontoret uttaler at disse ikke har vesentlige planfaglige merknader til søknaden, på bakgrunn av at den nye fritidsboligen vil ha samme bebygd areal som eksisterende, samt at plasseringen av fritidsboligen er lengre fra strandlinjen enn tidligere. Klager anfører at antall avvik i søknaden, bør tilsi å behandle saken i en reguleringsprosess. Bygningssjefen vil bemerke at eiendommen er tidligere godkjent som fritidseiendom, og at plans bestemmelser gir adgang til å bebygge denne innenfor grensen for størrelser på fritidsboliger. Det foreligger ikke opplysninger i saken som skal tilsi at hensynet til biologisk mangfold eller friluftsliv blir tilsidesatt eller vesentlig forringet ved gjennomføring av tiltaket. Tiltaket ansees ikke å gi endret virkning for naturmiljøet, eller kunne være til vesentlig skade på naturmangfoldet. Likeså foreligger det ikke holdepunkter i plan om at arealbruken i området søkes endret. Bygningssjefen legger til grunn at eksisterende fritidsbolig er tillatt oppført med 110 m². Tilbygget ble godkjent i 1989, og det er ingenting i saken som tilsier at bygningen er ulovlig oppført. Utgangspunktet for bygging i Bodømarka er at fritidsboligen kan oppføres med inntil 70 m², eksklusiv naust og garasje. Ved rivning og oppføring av ny fritidsbolig skal bestemmelsen om maksimal utnyttelsesgrad av fritidseiendommen legges til grunn. Side29

30 Dispensasjonsadgangen må anvendes for de tilfeller planens bestemmelser virker urimelig i den konkrete sak. I denne sak har bygningssjefen lagt vekt på at det må være anledning til å ta vare på eksisterende hytter, og eventuell oppgradere denne med enhver tids behov. Unntaket som er angitt i bestemmelsene til arealdelen sammenfaller med denne vurdering. På den bakgrunn er det lagt avgjørende vekt på at eksisterende hytte på 110 m² skal tilsi at omsøkte størrelse på ny fritidsbolig skal kunne oppføres. I tillatelsen er det ansett at omsøkte størrelse på hytta ikke gir annen bruk av eiendommen, enn hva som er tilfelle om tiltaket ikke skal være godkjent. På den bakgrunn finn ikke bygningssjefen at tiltakets plassering, formålet med bruken av eiendommen og bygningens størrelse ikke vesentlig tilsidesetter de hensyn som planen skal ivareta. Søknaden beskriver teknisk tilstand på bestående bygg som dårlig og ikke tidsmessig må noen måte. Plasseringen er i tillegg svært uheldig i forhold til nabogrensen. Helt ny hytte som omsøkt må oppfattes som en ansiktsløfting for eiendommen og området. Trolig utgjør dette også en energibesparende gevinst for miljøet i større sammenheng. Bygningssjefen vil bemerke at vedtaket kan gi presedensvirkninger for behandling av fremtidige søknader. Hovedbegrunnelsen om at de hytter som har tillatt størrelse, vil være avgjørende om det senere i en konkret sak vil være sammenlignbare med denne avgjørelsen. Bygningssjefen finner å legge vekt på begrunnelsen for dispensasjon og finner etter en helhetsvurdering at fordelene er klart større enn mulige ulemper ved å ikke tillate tiltaket. Klagerne mener at disse ikke har hatt godt nok grunnlag for å begrunne sin søknad. I vedtaket av er forholdet til verandaen og oppført ringmur ikke er meldt til naboer. Verandaen skal anlegges slik at denne ikke regnes med i bebygd areal og ringmuren skal rives. Terrengtilpasningen er vist på tegning. Bygningssjefen finner at saken er tilstrekkelig opplyst til at klagerne kan ivareta sin rettslige interesse. Den etterspurte dokumentasjon som følger av klagen, blant annet om tidligere bygninger er godkjent oppført, ligger utenfor hva som kan legges søker å nabovarsle. Likeså er igangsettingstillatelsen ikke gjenstand for klage, all tid bygningssjefen har vurdert om tillatelsen skal gis oppsettende virkning. I forhold til igangsettingstillatelse, har søker et rettskrav på å få denne innvilget, når denne er klar til behandling. Søknaden er vurdert på nytt og klager har ikke fått medhold i sine anførsler. På den bakgrunn finner bygningssjefen at det ikke foreligger nye opplysninger som skal tilsi å ta klagen tilfølge eller omgjøre avslaget. Tillatelsen ansees ikke å lide av tilblivelsesmangler eller materielle mangler, og gis ikke oppsettende virkning etter forvaltningsloven 42. Det viser for øvrig til tillatelsen av Side30

31 8. Forslag til vedtak Klagenemda finner ikke å ta klagen til følge, og opprettholder tillatelsen av Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Kjell Selsøvold Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Klagen 2 Rammetillatelse 3 Tegninger 4 Situasjonskart 5 Oversiktskart 6 Terrengprofil 7 Merknader 8 Merknader Side31

32 Side32

33 Side33

34 Side34

35 Side35

36 Side36

37 Side37

38 Side38

39 Side39

40 Side40

41 Byggesakskontoret Byggsøk Norge Att. Jarle Pedersen Postboks BODØ Dato: Saksbehandler:...Kjell Selsøvold Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2012 Saksnr./vår ref.: /2634 Arkivkode:...49/27 Rammetillatelse Byggeplass: Mosti, Soløyvatnet, 8020 BODØ Eiendom: 49/27 Tiltakshaver: Erik Jørgensen Bygningsnr: Søker: Byggsøk Norge Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål under 70 m² Søknaden gjelder riving av eldre hytte og oppføring ny hytte på del av tomt som dagens hytte står. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a og e godkjennes søknaden. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra 1. Kommuneplanens arealdel a. 1.8 tiltak langs strandsonen / vassdrag (Soløyvannet) b. 3.2 eiendommen ligger i LNF-1 område (viktig frilufts- og naturområde) c størrelse på fritidsbebyggelse i Bodømarka 2. Plan- og bygningsloven a. 1-8 forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag Begrunnelse for dispensasjonen er at dagens hytte er saneringsmoden og nytt bygg skal erstatte dette med samme «lovlige» grunnflate og samme plassering som denne har. Tiltaket vil dermed ikke medføre noe reell endring i bruken av området og således ikke forringe de hensyn som arealplan og lov skal ivareta. Det foreligger naboprotester. Forskrift om tekniske krav til byggverk av 26. mars 2010 nr. 489 (TEK10) er lagt til grunn i søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: Besøksadresse: Ekspedisjon: kjell.selsovold@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: Side41

42 Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Protesterende parter er dags dato underrettet om tillatelsen med kopi av dette vedtak. Søknaden: Søknaden, datert , mottatt , gjelder riving av eldre hytte og oppføring av ny på samme tomt. Bruksareal (BRA) for nytt tiltak er 98 m 2. Eldre hytte som skal rives har bygningsnr Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt Området er regulert til LNF - 1 (Landbruks-, natur- og friluftsområder med særlig viktige friluftsog/eller naturområder). Grad av utnytting er i planbestemmelsenes angitt som bebygd areal (BYA). Største tillatte BYA er 70 m 2. Tiltaket viser en grad av utnytting på ca 110 m 2, jfr. dispensasjon og status for dagens hytte. I området kan det oppføres bygninger med gesimshøyde 3 m og mønehøyde 5,5 m. Tiltaket, når det er ferdig, har gesimshøyde 3 m og mønehøyde 5,3 m. Estetikk: Bygningssjefen vurderer at omsøkte tiltak godt tilpasset terrenget, denne synes å ha en tidsriktig, kompakt utformet, tilbaketrukket fra nabogrense mot øst. Bygningssjefen har derfor ikke noe å bemerke når det gjelder tiltakets utforming og visuelle kvaliteter, jf. plan- og bygningsloven 29-1 og Plassering: Tiltaket plassering i plan og høyde er vist på situasjonsplanen. Minste avstand til nabogrense er 5,5 m. Toleranser: Minsteavstander og maksimumshøyder gitt i lov, forskrift, plan eller i nabosamtykke er absolutte og kan ikke fravikes. Tiltaket skal plasseres i plan og høyde, i henhold til godkjent situasjonsplan, av ansvarlig utførende foretak. Beliggenhetskontroll: Beliggenhetskontroll skal utføres så snart som praktisk mulig og resultatet av kontrollen skal oversendes kommunen. Evt. avvik i forhold til godkjent situasjonsplan skal framkomme. Det vil ikke bli utstedt brukstillatelse eller ferdigattest før resultatet fra kontrollen foreligger Protester/bemerkninger: De 4 eierne av gnr. 49/4 har avgitt felles merknad til nabovarsling av tiltaket. I merknaden er det bl.a. anført at rivingssøknaden også må forutsettes å gjelde de ulovlig oppsatte ringmurer utenfor eksisterende bygg. Det er i tillegg stilt spørsmål om altaner på nytt bygg er medregnet i bebygd areal (BYA) i søknaden og likeså at øvrig bebyggelse på eiendommen (anneks og garasje) ikke er medregnet i BYA-beregningen. Rammetillatelse 2 av 6 Side42

43 Det er på tegning vedlagt nabovarslingen vist terrasse mot øst (mot egen eiendom) som ligger minst like nær som dagens hytte er og dette motsetter de seg med begrunnelse at denne del av hytte oppfattes om ulovlig bygd i sin tid. Det må ikke gis dispensasjon for slik plassering. Naboen kommenterer også begrunnelsene for dispensasjonen og oppfatter ingen av dem slik at de bør gis avgjørende vekt i vurdering av om vilkårene er tilstede for å innvilge denne. Argumentet om at det er vanskelig å restaurere bestående hytte er det liten forståelse for og det vil i så fall medføre at andre med eldre bebyggelse kan bruke samme argument. Det hevdes også at ei helt ny hytte vil medføre større aktivitet i området enn den gamle hadde og at argumentet om ingen økning i aktivitet ikke kan legges til grunn. Til sist er det henstillet til at dispensasjon for å tillatte inntil 110 m² må vurderes ut fra dagens langt større press på området enn det var i tidligere tider. Naboene mener, med grunnlag i bestemmelsene til arealplanen at dispensasjon ikke må gis. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til protester: Det presiseres at alle eksisterende murer skal rives og nye settes opp etter ny tegning. Ingen altaner skal bygges, kun markterrasser (platt på terrenget). På tegning i nabovarsel var det dessverre vist platting mot øst også, men denne er nå fjernet fra tegningene og dermed avklart at ingen ting skal anlegges i avstand 5,5 m fra grensen til hytteveggen, jfr. kart. Anneks på 32 m²er tidligere godkjent. Garasje likeså og ligger for øvrig på annen eiendom. Avstanden fra nabogrense til nytt bygg er angitt til 5,5 m og mer en det som loven krever uten samtykke (4,0 m). Ny eier skal nå rydde opp i ulovlige byggetiltak fra tidligere. Nytt bygg er tilpasset det som er lovlig / godkjent. Støy/aktivitet er kommentert med at om tidligere eier brukte hytta lite de siste årene kan dette ikke skape presedens for videre bruk. Påregnelig aktivitet fra gjeldende hyttebygg er således uendret. Ansvarlig søker og tiltakshaver mener naboens merknader ikke må tas til følge. Uttalelser/vedtak/samtykke fra annen myndighet: Landbruk: Ingen merknader. Byplan: Med bakgrunn i at ny og gammel hytte på eiendommen vil ha samme areal og med bakgrunn i at ny hytte vil bli trukket lenger vekk fra strandsonen har Byplankontoret ingen vesentlige planfaglige merknader til søknaden. Nordland fylkeskommune kan ikke se at tiltaket er i strid med regional politikk, jfr. fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Det er heller ingen kulturminnefaglige merknader til søknaden. Sametinget har heller ingen spesielle merknader til søknaden, men viser til Kulturminneloven 8 om aktsomhets- og meldeplikt ved arbeider i marken. Reindriftsforvaltningen anser ikke riving av gammel hytte og gjenoppbygging på samme tomt å ha noen vesentlig betydning for reindrifta i området. Det er derfor ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Nordland og kommunens kulturkontor/friluft har innen gitt frister ikke avgitt noen uttalelse og dette oppfattes normalt å ikke være noen merknader til søknaden. Rammetillatelse 3 av 6 Side43

44 Dispensasjoner: Det er søkt dispensasjon fra arealplanen og fra plan- og bygningsloven for tiltaket. Begrunnelsen er at dagens hytte har godkjent BYA=110 m² og at ny hytte vil ligge innenfor dette areal. Dagens hytte har ulovlig oppført tilbygg mot øst og dermed for nært denne eiendomsgrensen. Ny hytte vil rydde opp i dette avstandsforholdet og arealet vil dermed også samlet bli mindre enn den som står på eiendommen i dag. Nytt bygg vi få bedre terrengtilpassing enn dagens har. Nytt bygg vil ikke gi økt aktivitet i området (fortsatt en hytteenhet), og blir trukket tilbake fra vannet noe mer enn dagens bygg er. Hytte er i dårlig forfatning med bl.a. råteskader. Rehabilitering av denne vil være tidkrevende og det kan heller ikke oppnå gode løsninger i forhold til gjeldende forskriftskrav. Bygningssjefens vurdering: Bygningsstatus på eiendommen: Eiendommen har historisk sett (fra før hytter ble søknadspliktige og fram til ca. 2000) en bygningsmasse bestående av: 1. Hovedhytta (1962?) 80 m² 2. Godkjent tilbygg m² = sum 110 m² 3. Naust m/anneks m² = sum totalt 142 m² 4. I tillegg bilgarasje (NB: på nabotomt) 41 m² Hytta har i tillegg et areal som ikke er omsøkt og godkjent i kommunen. Dette vurderes som ikke relevant å legge til grunn i vurdering av foreliggende søknad. I bebygde areal (BYA) skal inngå alle målverdige arealer (på alle bygg på eiendommen). I søknadsbehandlingen tas utgangspunktet i at godkjente BYA ikke skal økes. Vurderingen i fortsettelsen avgrenses derfor til det som skal rives i forhold til det som skal gjenoppbygges. Om dispensasjonen: Dersom det skal kunne innvilges dispensasjon fra plan må vilkårene for dispensasjon som angis i pbl også være oppfylt. Det følger av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl annet ledd. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon foreligger. Dispensasjonsvurderingen: Det er et faktum at området fra tidligere er bebygd med gitte hytteplasseringer og at det i dag ikke er tillatt med nye enheter her. Av denne grunn ligger omsøkte eiendom i et område som har arealformål LNF-1 i kommuneplanens arealdel. Det kan imidlertid ikke oppfattes slik at bestående hytter ikke skal kunne tas vare på /oppgraderes i takt med dagens krav. Rammetillatelse 4 av 6 Side44