Utvalgssak. Vestby kommune - Plan, bygg, geodata K-80/10

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Sigrun Groth Tytlandsvik Arkiv: // 0172 Arkivsaksnr.: 07/1785 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -360/ Plan- og miljøutvalget PLM PL-3/ Plan- og miljøutvalget PLM -33/ Kommunestyret K -80/ K-80/10 SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERING FOR SVINSKAUG GÅRD ANNENGANGSBEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Planbeskrivelse PLM, K 2 Planbestemmelser PLM, K 3 Plankart PLM, K 4 Konsekvensutredning PLM, K 5 Illustrasjonsplan PLM, K 6 Risiko- og sårbarhetsanalyse PLM, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Arbeidet med reguleringsplanen for Svinskau golfbane ble varslet igangsatt i starten av januar Reguleringsplanen skal legge til rette for virksomhet knytta til golf, og omfatter to treningsbaner, øvelsesområder, adkomst, parkering og et golfsenter på gårdstunet. Hensynet til dyrka mark som framtidig ressurs for rasjonell matproduksjon og det biologiske mangfoldet langs Garderbekken skal også ivaretas i planen. Områdene som blir tatt i bruk til golf skal på en enkel måte kunne tilbakeføres til landbruksformål. Virkningene av reguleringsplanen skal vurderes i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger. Forskrift om konsekvensutredning stiller krav om at forslagstiller/tiltakshaver skal konsekvensutrede reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Av forskriftens 2 framgår at reguleringsplaner for golfbaner med 18 hull eller mer, er tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Av forskriftens 3 framgår det at reguleringsplaner for golfbaner med ni hull eller mer, skal vurderes etter forskriften 4. Planarbeidet for svinskau golfbane skal legge til rette for at det kan etableres to separate treningsbaner for golf som til sammen har mer enn 9 hull. Oppfagningskriteriene i forskriften er sammenholdt med foreliggende kunnskap om planområdet og kulturvernmyndigheten (Akershus fylkeskommune) har tidligere angitt at det er et stort potensial for funn av fornminner innenfor/nær opptil området som planlegges regulert. Kantsonen langs bekken er

2 Side 2 av 8 registrert som leveområde for rødlistearter. Av dette fremgår at virkningene av reguleringsplanen skal vurderes i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger. En oppsummering av høringsuttalelser med forslagsstillers kommentarer er å finne i vedlegg. 2. VURDERING I Vestby kommunes kommuneplan er de dyrka arealene på Svinskau gård avsatt til framtidig byggeområde med underformål golfbane i samsvar med plan- og bygnngslovens (pbl) 20-4, 1. ledd nr 1. Planområdet er drøyt 300 dekar, i all hovedsak dyrka mark. Innsendt forslag til utredningsprogram fordelt på tema er vist i kursiv: Landskap Temaet foreslås ikke utredet nærmere, men planen skal synliggjøre hvilke tiltak som gjøres for å sikre kulturlandskapshensyn i området. Planen skal også synliggjøre eventuelle konsekvenser utbyggingen kan få for omkringliggende områder/eiendommer som berøres direkte eller indirekte, for eksempel i forhold til driftsveier. Kulturmiljø og kulturminner Det skal utarbeides en beskrivelse av kulturmiljøet og nyere tids kulturminner basert på foreliggende kunnskaper. Kulturminnenes status, verdi og sårbarhet skal vurderes og beskrives sammen med konsekvensene av tiltakets virkninger. Konsekvensene beskrives med tekst og vises gjennom topografiske kart og fotomontasjer for før- og ettersituasjonen. Influensområdet vil være noe større enn planavgrensningen. Gårder som berøres visuelt av planområdet kommenteres også. Naturmiljø Det skal utarbeides en kort beskrivelse av naturområder og plante- og dyrelivet i tiltaksinfluensområdet. Influensområdet omfatter i tillegg til tiltaksområdet også ev. områder omkring som inngår i det økologiske samspillet med naturområder innenfor tiltaksområdet. Beskrivelsene skal vektlegge ev. økologiske korridorer og områder med nøkkelfunksjoner/viktige naturtyper (jf. DN-håndbok 13, 1999) samt truete og sårbare arter. Det skal gjennomføres en vurdering av risikoen for forurensning av vannmiljø i forbindelse med etablering av golfbaner. Det skal lages temakart som viser verdi, sårbarhet og konsekvenser for registrerte forekomster og interesser i planområdet. Fornminner I henhold til kulturminnelovens 9 (undersøkelsesplikt) skal det gjennom konsekvensutredningen avklares om tiltaket kan komme i konflikt m ed automatisk fredete kulturminner. Jord- og skogressurser Det skal gis en beskrivelse av jordressursene innenfor planområdet og en vurdering av tiltakets konsekvenser for disse. I tillegg skal det beskrives hvordan golfbaneområdene og parkeringsplassene skal kunne tilbakeføres til landbruksformål. Det skal utarbeides en tabell som viser omfanget av dyrkbar mark som foreslås omdispondert, samt skogarealer fordelt på boniteter. Det skal vurderes i hvilken grad jordmassene vil bli forurenset som følge av paint ball.

3 Side 3 av 8 Forurensning Det skal utredes i hvilken grad paint ball kan.oppfattes som sjenerende av de nærmeste omgivelsene, både på grunn av støy, forurensning/avfall og om de kommer i konflikt m ed andre typer aktiviteter og flerbruk av golfarealene. Forurensning i forhold til Garderbekken utredes under naturmiljø. Ferskvannsressurser Det skal redegjøres for vannføringen i Garderbekken i vekstsesongen og i hvilken grad vannstanden i bekken vil kunne påvirkes av den planlagte vanningen. Beredskap og samfunnssikkerhet Det utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse for erosjon som uønsket hendelse. Trafikk og adkomstforhold Temaet foreslås ikke utredet nærmere som eget tema, men adkomst til anlegget skal vektlegges ved beskrivelsene av utbyggingsalternativet. Sikkerhet Temaet foreslås ikke utredet nærmere. Det forutsettes at alle sikkerhetssoner blir regulert til golfbaneformål. Friluftsliv og flerbruk Temaet foreslås ikke utredet nærmere. 3. ALTERNATIVER Null-alternativet i konsekvensutredningen vil være å fortsette med konvensjonelt landbruk. 4. KONKLUSJON Det foreslås at forslag til utredningsprogram besluttes gjennomført. PLANSJEFENS BESLUTNING I H. T. DELEGASJON: Planprogram datert fastsettes for plan- og utredningsarbeidet for Svinskau golfbane reguleringsplan i henhold til forskrift om konsekvensutrendninger 6 kfr. plan- og bygningslovens VIDERE SAKSFRAMLEGG FØR FØRSTEGANGSBEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Forslag til reguleringsplan ble mottatt , komplett Reguleringsplaner som ikke er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn før 1. juli 2009 blir behandlet etter plan- og bygningsloven Denne planen blir behandlet som en detaljregulering. Det nevnes at det ble avholdt et nabomøte 21. april Formålet med møtet var å orientere om planene samt motta innspill til videre planarbeid.

4 Side 4 av 8 2. VURDERING Konsekvensutredningen vurderes å tilfredsstille utredningskravene fastsatt i planprogrammet. Konsekvensutredningen i sin helhet er vedlagt saken. En kort sammenfatning, samt en vurdering av øvrige forhold, finnes i den vedlagte planbeskrivelsen. 3. ALTERNATIVER Det anses ikke å være aktuelle alternativer til forslaget. 4. KONKLUSJON Planforslaget for Svinskaug gård legger til rette for at det kan etableres to separate treningsbaner for golf, to aktivitetsområder for paintball og et aktivitetsområde for hundetrening. Planen legger opp til at deler av bygningsmassen på gårdstunet kan benyttes som senter for aktivitetene. Planen er hovedsaklig i samsvar med kommuneplanens arealdel. I tillegg til areal som er avsatt i kommuneplanen, er det i planforslaget inkludert areal for å regulere adkomst, samt noe skogsareal for sikkerhetssoner. Det skal utarbeides en utbyggingsavtale for å avklare ansvaret for eventuell tilbakeføring til landbruk, herunder finansiering. INNSTILLING: Svinskaug gård detaljregulering, med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens og etter at det er foretatt slike endringer: planområdet skal utvides til å omfatte Garderbekken og kantsone nord for bekken BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Plansjefen redegjorde for forslag til utvidelse av planområdet i rådmannens innstilling Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Svinskaug gård detaljregulering, med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens og etter at det er foretatt slike endringer: planområdet skal utvides til å omfatte Garderbekken og kantsone nord for bekken VIDERE SAKSFRAMLEGG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER

5 Side 5 av 8 Forslag til detaljregulering for Svinskaug gård har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 26. januar 2010 til 17. mars Det kom inn sju merknader til planarbeidet. Et sammendrag av merknadene følger under. Bjørn Yngve Simonsen, Liv Berge, Tone M. Pedersen og Hans Pedersen på gnr 85 bnr 7 og gnr 85 bnr 2 motsetter seg reguleringen av en kantsone langs Garderbekkens nordside, foreslått regulert til naturområde, da dette vil medføre at arealet ikke lenger kan benyttes til landbruksproduksjon og dermed vil være en varig heftelse på eiendommene. Hafslund Nett har linje-/kabelanlegg og stasjonsanlegg i det aktuelle reguleringsområdet og ber om at det i det videre planarbeidet tas hensyn til disse anleggene om bebyggelse eller andre tiltak kommer i konflikt med disse. Statens Vegvesen varslet innsigelse til planen om ikke følgende framgikk av rekkefølgebestemmelsene: krav om oppgradering av avkjørsel fra fv. 4 til et T-kryss i samsvar med med krav i Statens Vegvesens håndbok 017 krav om buffersone/skjerming langs fylkesvegen Norges vassdrags- og energidirektorat ber om at det i reguleringsbestemmelsene tas inn en forutsetning om geotekniske undersøkelser før det settes i gang tiltak som kan medføre vesentlig økt jordtrykk. NVE mener også at bredden på kantsonen langs Garderbekken bør tas inn som et eget punkt i reguleringsbestemmelsene og forutsetter videre at bekkeløpet ikke endres, og at en endring av bekken må omsøkes og behandles som en konsesjon i henhold til vannressurslovens 8 og 18. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, ved landbruksavdelingen, anbefaler at både jordlovens 9 og 12 skal gjelde for hele området og at dette tas med i bestemmelsene og presiserer videre at dersom driften av golfbanen opphører bør området tilbakeføres til landbruksformål innen to år. Miljøvernavdelingen anser at formålet kombinert grønnstrukturformål for Garderbekken er noe utydelig og ber kommunen vurdere å benytte et formål der naturinteressene kommer tydeligere fram på plankartet, for eksempel naturvernområde eller grønnstruktur naturområde i kombinasjon med sikkerhetssone golf. Akershus Fylkeskommune har ikke merknader til planen utover de som ble innsendt ved offentlig ettersyn av planprogrammet. Tidligere merknader er tatt til følge. Det er gjennomført arkeologiske registreringer av planområdet. Planen ble oversendt Riksantikvaren med søknad om frigivning av berørte automatisk fredete kulturminner. Riksantikvaren har innvilget dispensasjon fra kulturminneloven uten vilkår om ytterligere granskning. 2. VURDERING Kantsonen langs Garderbekken I uttale til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid, varslet Fylkesmannen i Oslo og Akershus innsigelse til planen "dersom miljøvernavdelingen finner at det ikke er avsatt tilstrekkelig med arealer til at bekkens økologiske funksjoner kan opprettholdes". Etter miljøvernavdelingens vurderinger må minimum 15 meter på hver side av bekken avsettes til spesialområde naturvern. Dette var fulgt opp i forslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Administrasjonen ser viktigheten av å ha en funksjonell kantsone langs vassdrag, men ønsket, i tråd med grunneiernes uttalelser, å ta kantsonen på Garderbekkens nordside ut av

6 Side 6 av 8 reguleringsplanen. Problemstillingen vil bli tatt opp igjen ved rullering av kommuneplanens arealdel, der denne kantsonen vil bli sett i sammenheng med resten av Garderbekkens kantsone. Fylkesmannens miljøvernavdeling er blitt forelagt endringen og har, under forutsetning av at området nord for bekken ikke skal utvikles i forbindelse med golfanlegget, ingen innvendinger til at planens avgrensing følger bekkeløpet. Fylkesmannen minner også om bestemmelsene i vannressurslovens 11 om at det skal opprettholdes et naturlig vegetasjonsbelte langs vassdrag. Administrasjonen anser formålet kombinert grønnstrukturformål - naturområde og sikkerhetssone golf å være tydelig i forhold til hensyn som skal tas i dette området. Forhold til fylkesveg 4 Administrasjonen har vurdert avkjørselen fra fylkesvei 4 i forhold til krav i Statens Vegvesens håndbok 017. Fv. 4 har i dag en ÅDT på 400, noe som kan forventes å øke til ca. 600 over de neste 20 årene. Fartsgrensen på denne vegen er 80 km/t. Vi vurderer fv. 4 til å klassifisere som Sa3, Samleveger. I følge håndbok 017 er dette veger i spredtbygde områder som knytter bygder og byer sammen, og har ÅDT< Da ÅDT > 300, har vi brukt figur C.20, tofeltsveg, for vegbredder på fv. 4. Kryssområdet i sin helhet er vist på plankartet, i motsetning til hva som var vist i kartet som lå ute til offentlig ettersyn. Avkjørselen fra fv. 4 har i dag en ÅDT på ca. 50. Når alle aktivitetstilbudene på gården er etablert, forventes sesongdøgntrafikken (slutten av april til slutten av oktober) å være 110. I følge håndbok 017 bør avkjørsler med ÅDT >50 og ÅDT på primærvegen >2 000 utformes som kryss. Trafikken på primærvegen er for liten til at dette kravet blir oppfylt, og avkjørselen blir dermed utformet i henhold til C.3.4 Avkjørsler. Hjørneavrunding utføres i henhold til krav for avkjørsler med ÅDT > 50 i samme kapittel. Frisiktsonen vil være 10 X 125 meter. Behov for trafikkøy i sekundærvegen, venstre- og høyresvingefelt er vurdert jamfør henholdsvis kapittel 4.1.3, 4.1.4, og i håndbok 263 Geometrisk utforming av veg- og gatekryss. Trafikken, med den forventede trafikkveksten inkludert, er ikke så høy at det vil utløse krav om noen av disse tiltakene. Det er foreslått en sikringssone mot fv. 4 med en bredde på 12 meter. Vi har ikke funnet retningslinjer for planlegging av golfbaner godkjent av Statens Vegvesen, men har sett til Vägverket sitt temaskriv 2007:133 Rekommendationer vid anläggande och vidareutveckling av golfbanor intill allmän väg. I følge dette er 12 meter tilstrekkelig avstand fra veger med ÅDT < Vi vurderer trafikken på fv. 4 å være for lav til at det er nødvendig å kreve sikkerhetsnett, og ønsker heller å benytte en buffersone. Med dette unngår vi også at oppmerksomheten fra bilistene rettes mot store sikkerhetsnett. Da sikringssonen er et formål i planen, vil det ikke være hensiktsmessig å ta dette med som en rekkefølgebestemmelse. Det er imidlertid tatt med i bestemmelsene at spillet må være lagt opp slik at de tenkte spillelinjene, med 15 avvik, holder seg innenfor området regulert til golfbane. Adminsitrasjonen anser med dette at Statens Vegvesens krav er oppfylt. Statens Vegvesen er bedt om å trekke innsigelsen på bakgrunn av endringene, og bekreftelse på dette forventes å foreligge før endelig behandling av reguleringsplanen. Krav om geotekniske undersøkelser

7 Side 7 av 8 Krav om geotekniske undersøkelser før det settes i gang tiltak som kan medføre vesentlig økt jordtrykk er tatt inn i bestemmelsene. Området ligger under marin grense, noe som innebærer at det kan finnes kvikkleire i området. Norges geologiske undersøkelser sin database for løsmassegeologi viser at det er varierende dekke av hav- og fjordavsetninger i området. Jordloven og tilbakeføring til landbruksformål Administrasjonen anser forholdet til jordlovens 9 om bruk av dyrka og dyrkbar jord og 12 om deling å være godt ivaretatt i bestemmelsene som lå ute til offentlig ettersyn, og viderefører dette i forslaget til bestemmelser datert Administrasjonen har også vurdert fylkesmannens landbruksavdelings synspunkt om at området bør tilbakeføres til landbruksformål innen to år om golfdriften opphører. Det er lagt ned store investeringer i opparbeiding av golfbanen og administrasjonen anser derfor to års opphold som for kort for å kreve tilbakeføring til landbruksdrift. Det anses derfor riktig å sette tre år som maksimum periode uten golfdrift før tilbakeføring, som forslaget var i bestemmelsene som lå ute til offentlig ettersyn. Hafslund Netts anlegg Merknaden fra Hafslund Nett er tatt til etterretning. 3. ALTERNATIVER Det anses ikke å være aktuelle alternativer til innstillingen. 4. KONKLUSJON Forslag til detaljregulering for Svinskaug gård har ligget ute til offentlig ettersyn. Merknadene som kom inn er i det vesentligste etterkommet, hovedsakelig i forhold til kantsone langs Garderbekken, kryssutforming og skjerming langs fylkesveg 4 og krav om geotekniske undersøkelser i kvikkleireområdene i planområdet. INNSTILLING: Forslag til detaljregulering for Svinskaug gård, med plankart datert og planbestemmelser og planbeskrivelse datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Svinskaug gård, med plankart datert og planbestemmelser og planbeskrivelse datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens BEHANDLING I Kommunestyret DEN Rådmannen endret sin innstilling i møtet:

8 Side 8 av 8 Nytt pkt.2: Det foreligger innsigelser fra Statens vegvesen når det gjelder detaljer omkring utforming av kryss med fylkesveien og når det gjelder buffersone/skjerming (sikkerhetsnett) mot fylkesveien. Rådmannen får fullmakt til å følge opp innsigelsene i samarbeid med tiltakshaver. Dette innbefatter bl.a.om nødvendig å foreta mindre endringer av plankart og bestemmelser. Plan- og miljøutvalgets vedtak med rådmannens nytt pkt 2 ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Forslag til detaljregulering for Svinskaug gård, med plankart datert og planbestemmelser og planbeskrivelse datert , vedtas med hjemmel i planog bygningslovens Det foreligger innsigelser fra Statens vegvesen når det gjelder detaljer omkring utforming av kryss med fylkesveien og når det gjelder buffersone/skjerming (sikkerhetsnett) mot fylkesveien. Rådmannen får fullmakt til å følge opp innsigelsene i samarbeid med tiltakshaver. Dette innbefatter bl.a.om nødvendig å foreta mindre endringer av plankart og bestemmelser. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut Haugestad Rådmann