Nord-Aurdal kommune Utvalgssak. Detaljregulering for Skauen fjellgrend på Vaset seter, første gangs behandling

Transkript

1 Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 11/4206 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget /11 steeir Detaljregulering for Skauen fjellgrend på Vaset seter, første gangs behandling Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID Reguleringsplan pdf Reguleringsbestemmelser Vaset Sæter, pdf Planbeskrivelse Vaset Sæter, pdf Reguleringsbestemmelser Vaset Sæter pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I Opus Bergen as Opus Bergen AS - utarbeidelse av reguleringsplan for Vaset seter 2 I Marit Granheim Granheim-Innspill til planarbeid på Vaset seter 3 I Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - Utarbeidelse av reg. plan for Vaset seter 4 I Marit Granheim Granheim-Innspill til reguleringsplan 5 I Oppland Fylkeskommune Oppland fylkeskommune - Uttalelse etter befaring og oversendelse av befaringsrapport 6 I Opus Bergen AS Opus Bergen AS-Forslag til reg.plan for Skauen fjellgrend på Vaset sæter 7 I Opus Bergen Opus Bergen as - Innlevering av reguleringsplan Skauen fjellgrend på Vaset Sæter, 47/16 m.fl.

2 8 U Opus Bergen AS Detaljregulering for Skauen fjellgrend på Vaset Sæter, videre framdrift Saksopplysninger: Formål Vaset seter fjellstue var har vært uten aktiv drift siden 70-tallet. Dagens eier ønsker nå å utvikle en hyttegrend i tilknytning til fjellstua og Opus Bergen har på vegne av grunneier Vaset Seter AS oversendt forslag til reguleringsplan. Planforslaget fremmes som privat detaljregulering og planen har fått navnet Skauen fjellgrend på Vaset seter. Planforslaget omfatter ca. 165 daa og viser 78 hyttetomter for frittliggende hytter og tre parseller for konsentrert utbygging av fritidsboliger. I tillegg omfatter planen, den tidligere turistbedriften Vaset seter som er forutsatt ombygget til leilighetsbygg. Det ligger også en boligtomt i planområdet. Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommune(del)plan der arealet er vist som framtidig byggeområde for fritidsboliger. Fritidsboligene er forutsatt å få høy standard, og hyttefeltet knyttes til VA-nettet til Vestre Slidre via en pumpeledning. Planområdet Vest for planområdet ligger det eksisterende og planlagte hyttefelt i Vestre Slidre kommune. I nord og øst er det mer sporadisk og eldre hyttebebyggelse langs atkomstvegene mens områdene i sør strekker seg ned mot Sundheimselve og i hovedsak er ubebygde. Innenfor planområdet består bebyggelsen av 5 hytter og den tidligere overnattingsbedriften. Området skråner forholdsvis slakt mot sørøst og består av granskog i vest og et delvis gjengrodd tidligere stølsjorde i øst. Det går to mindre bekker gjennom planområdet. Hyttefeltet vil få atkomst både fra nord ved dagens atkomst samt fra sør via en privat atkomstveg som fører fram til eiendommen 48/3 Brenne. Registreringer og innspill Det er foretatt kulturhistoriske registreringer i planområdet og det ble funnet et jernvinneanlegg og kullframstillingsanlegg. Disse er det tatt hensyn til i planen. Det er videre gjennomført en risiko og sårbarhetsvurdering i tilknytning til planforslaget som konkluderer med at det ikke er behov for avbøtende tiltak som følge av analysen. Oppstartsmøte ble avholdt og planarbeidet ble varslet med annonse i avisa og brev til naboer og berørte. I fylkesmannens merknad til varsel om planoppstart pekes det på en del generelle utredningskrav, blant annet vurdering av mulig krav til konsekvensutredning, krav om ROSanalyse og at planforslaget må utarbeides i samsvar med overordna planer. Opus Bergen viser til planbeskrivelsen der det framgår at utredningskravene er oppfylt. Oppland fylkeskommune, regionalenheten ber om vurdering av konsekvenser for stølsmiljø og kulturlandskap og anbefaler at det lages en VA-plan parallelt med reguleringsplanen. Kulturarvenheten viser til at forholdet til automatisk fredete kulturminner må avklares før planen kan vedtas.

3 Opus Bergen viser til at det er utarbeidet biologisk rapport, kulturminnerapport og VA-plan, og at planforslaget er i samsvar med fylkeskommunens merknad. Valdres energiverk viser til at de ikke har kapasitet i eksisterende nett til å forsyne hyttefeltet med strøm. Det må avsettes plass for trafo og eksisterende luftstrekk må vises som fareområde. Opus Bergen viser til at det er tatt hensyn til merknaden. I forhold til naboer har tiltakshaver avholdt et informasjonsmøte, det foreligger tre merknader fra naboer. Marit Granheim ber om at hennes eiendom holdes utenfor planområdet og har videre en del merknader i forhold til grensene mot hennes eiendom. Opus Bergen viser til at reguleringsplanen ikke omfatter Granheims eiendom, og at det nå er enighet om grensene. Bjøn Juul forslår at parkeringsplassene anlegges spredt langs atkomstvegen for å unngå store åpne flater. Merknaden er tatt tilfølge. Adv. Bang og Dahle pva. Marianne og Ole Buajordet Mikalsen viser til at eiendommen 48/3 har vannkilder inn mot planområdet og at de er skeptiske til økt trafikk og støy og at de ikke kan akseptere at alle parkeringsplassene blir etablert inn mot deres eiendom. Opus Bergen viser til at dersom vannkvaliteten i brønnene blir forringet kan det bli aktuelt med tilkopling til offentlig nett som en del av utbyggingen. Viser også til at hovedatkomsten til hyttefeltet vil være fra nord. Planforslaget I planen er det vist 5 eksisterende og 73 nye hytter. Utnyttelsesgraden er satt til BYA=30 % og BRA=200 m². Dersom hyttene bygges med underetasje inngår bare 50 % av denne i maks bruksareal. Maks mønehøyde er 6.5 m over planert terreng. De tre områdene for konsentrerte fritidsboliger (langhus) har utnyttelsesgrad BYA=50 % og maks mønehøyde er også her 6.5 m over planert terreng (ikke gesimshøyde 9 m. som oppgitt i planbestemmelsene). Utnyttingsgraden for fjellstua som skal ombygges til leilighetsbygg er BRA=2500 m². Maks mønehøyde er satt til kote 756 m.o.h. Bebyggelsen i området skal ha saltak eller pulttak mellom 20 og 35 grader. Høgdeforskjellen fra nederst tiløverst i hyttefeltet er over 70 m. Atkomstveg G/S 1 som går gjennom hele området har i hovedsak stigningsforhold i samsvar med de kommunale retningslinjene. Over en 200 m lang strekning midt på traseen ligger vegen med stigning 11.6 %. De fem tverrforbindelsene inn i feltet går langs terrenget og har gode stigningsforhold. De enkelte tomtene er ikke vist med vegatkomst, og bilparkering skal skje på de regulerte parkeringsplassene i tilknytning til G/S 1. Det er likevel behov for kjørbar atkomst til de enkelte hyttene, for varelevering og liknende. Slik atkomst er ikke vist på reguleringskartet men vil i hovedsak bli etablert i forbindelse med ledningstraseene fram til den enkelte hytte.

4 Forslag til vann- og avløpsplan er utarbeidet, denne baserer seg på tilnytning til det kommunale ledningsnettet i Vestre Slidre kommune Avløpsløsningen er planlagt med selvfall ned til pumpestasjon K4 nederst i feltet og pumpeledning opp til stølsvegen og offentlig ledningsnett. Vurdering: Dette er et stort og viktig utbyggingsprosjekt for Nord-Aurdals del av Vaset området. Planområdet ligger i grensa mellom utmarksområdene og bygda og eiendommen var fra gammelt heimstøl til Sørre Granheim. Området grenser inn mot eksisterende og planlagte utbyggingsområder i Vestre Slidre, og det ligger gunstig til i forhold til etablert infrastruktur i nabokommunen. Reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanens arealdel, delplan for bygdene. Prosjektet vurderes som svært positivt i forhold til den tidligere fjellstua, som er tenkt revet/ombygd til leilighetsbygg for fritidsformål. Fordi stedet har vært uten drift siden 70- tallet har bygningsmassen begynt å forfalle og behovet for rehabilitering er stort. Det øvrige arealet vurderes som godt egnet for planlagt hytteutbygging. Området er syd-øst vendt med utsikt mot Hippesbygde og Strøndafjorden og det ligger slik til at det ikke er fare for silhuettvirkning av den planlagte bebyggelsen. Derfor bør det heller ikke være problematisk at mønehøyden er en meter over det som er vanlig i mer høytliggende hytteområder. Selv om hovedatkomsten har en 200 m lang strekning med signing 12 %, vurderes dette som fullt forsvarlig fordi atkomstvegen fører fram til en privat gardsveg som gir grei atkomst til fylkesvegen. Det vurderes som positivt at det i planbestemmelsene stilles krav om godkjente planer for vann og avløp og for atkomst til tomtene fritidsboligene kan tas i bruk. Planleggingsfirmaet Opus Bergen har etter administrasjonens vurdering gjennomført en omfattende og grundig planprosess, og planforslaget bør nå være klart for utlegging til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: 031/11: Detaljregulering for Skauen fjellgrend på Vaset seter, første gangs behandling Forslag til vedtak: Planutvalget Trygve Granheim reiste spørsmål om han er inhabil i saken. Planutvalget fant at Granheim var inhabil. Granheim fratrådte møtet under behandlingen av saken. Planutvalget fremmet følgende omforente tilleggsforslag (nytt avsnitt):

5 Siste setning i pkt. 2.5 i reguleringsbestemmelsene (om skigard) strykes. Reguleringsbestemmelsene pkt. 4.5: Siste setning endres til: Fritidsboliger; 1,5 parkeringsplasser pr. enhet. Votering: Rådmannens forslag med tillegg av planutvalgets omforente tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. PU-031/11 Vedtak, enstemmig: Siste setning i pkt. 2.5 i reguleringsbestemmelsene (om skigard) strykes. Reguleringsbestemmelsene pkt. 4.5: Siste setning endres til: Fritidsboliger; 1,5 parkeringsplasser pr. enhet. Saksordfører: Karl Arne Hope.