SAKSFREMLEGG. 10 Kommunens notat til meklingsmøte F/K

Transkript

1 Behandles i: Formannskapet Kommunestyret KOMMUNEDELPLAN - VESTBY NORD 2.GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Planforslag kommunedelplan Vestby nord Første gangsbehandling (K 73/10) 2 Kommunedelplan Vestby nord (nytt) F/K 3 Kommunedelplan Vestby nord F/K arealdel (nytt) 4 Kommunedelplan Vesby nord bestemmelser F/K 5 Oversikt høringsuttalelser til planforslag F/K 6 Oversikt høringsuttalelser til KU for Skolt og IKEA F/K 7 Protokoll for meklingsmøte F/K 8 Kommunedelplan Vestby nord resultat av megling (K 49/11) Utkast til protokoll fra meklingsmøtet F/K (nytt) 10 Kommunens notat til meklingsmøte F/K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Kommunedelplan Vestby nord ble førstegangsbehandlet av kommunestyret , men ble stilt i bero etter høring og mekling i påvente av videre utredninger av IKEA-etablering på Delijordet som ble vedtatt av formannskapet (sak F 59/12). Det innkom 17 høringsuttalelser til førstegangsbehandlingen innbefattet 15 innsigelser. Vedtaket om IKEA nødvendiggjorde et konsekvensutredningstillegg. Det ble også gjort en konsekvensutredning for tilleggsutvidelse av Skolt pukkverk. Det innkom 15 uttalelser i forbindelse med høringen av disse, inkludert fem nye innsigelser mot IKEA etableringen.

2 Innsigelsene til førstegangbehandling av planen ble meklet hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus Sistnevnte innsigelser ble meklet Innkomne høringsuttalelser: Administrasjonens oppsummering og kommentarer til høringsuttalelsene i forbindelse med førstegangsbehandlingen av kommunedelplanen og til tilleggsutredningene vedlegges. Uttalelsene går blant annet ut på utvikling av sentrumsområdet og til lokale forbedringsløsninger for trafikk, turstier etc. Barnas kommunestyret har uttalt seg og legger stor vekt på kulturtilbud for barn og unge i planområdet, spesielt knyttet til sentrumsområdet og til bruk/opprusting av eksisterende offentlige bygg. Barnas kommunestyre er også involvert direkte i prosessen med områdeplanen for sentrum. I forbindelse med IKEA har det kommet mange positive reaksjoner, men noen er også kritiske til utbygging på Delijordet på bakgrunn av jordvern, kulturlandskap etc. Noen arealinnspill har også kommet. Det vises til oppsummeringene for en nærmere redegjørelse av innspillene. En del innspill er det naturlig å videreføre til pågående områdeplan for sentrum, eller til hovedrulleringen av kommuneplanen. Konsekvensutredningen for utvidelse av Skolt pukkverk medførte ikke innsigelser, men de nærmeste fire naboene er sterkt kritisk til den siste utvidelsen. Det er viktig at det ved en eventuell utvidelse av området gjennom reguleringsarbeidet utredes nøye behovet for avbøtende tiltak og at Skolt pukkverk pålegges å gjennomføre nødvendige tiltak for å minimere eventuelle negative konsekvenser av utvidelsen. Når pukkverkdriften er over, skal området planeres for på lang sikt å kunne brukes til bolig/næring. Arealet foreslås avsatt som råstoffutvinning i henhold til plankartutkastet. Gjennomgang av innsigelser og meglingsresultat fra mekling Det kom i denne runden inn 15 innsigelser fordelt på åtte saker om forslag til formålsendringer og planbestemmelser som det framgår av nedenstående skjema: Område: Innsigelsesmyndigheter: SVØ AFK FMVA FMLA S8 Randem/Kleiver (tresenteret) X X X S9 Delijordet X X X X Utvidelse av parkeringsarealet til Norwegian Outlet X X Planbestemmelser: Krav som hindrer detaljhandel og X X kontorarbeidsplasser i nordområdet Manglende planbestemmelse for forretningsareal X tilpasset befolkningsgrunnlaget Bestemmelser om byggegrense langs E6 X 1 Krav om trafikkutredning X 4 Parkeringsdekning X FORKORTELSER: Statens vegvesen (SVØ), Akershus fylkeskommune (AFK), Fylkesmannens miljøvernavdeling (FMVA) og Fylkesmannens landbruksavdeling (FMLA) Meglingsresultatene er behandlet sak, K-49. Kort oppsummert omfatter innsigelsene:

3 S8 Randem/Kleiver (tresenteret) Innsigelsen til tilleggsarealet på ca. 22 daa (S8) ble ikke trukket, men tresenteret som Olav Breivik planlegger kan etableres med opparbeidet gårdstun og parkering. Gårdshus og gårdstun avsettes som spredt næring med hensynssone for bevaring og ikke som framtidig sentrumsområde som tidligere foreslått. Delijordet I planforslaget ble området på ca. 135 daa (før IKEA var aktuelt) avsatt som framtidig sentrumsområde (S9) med krav om rekkefølgebestemmelse der eiendommen ikke skulle utbygges til sentrumsformål før andre nye sentrumsområder er ferdig utviklet, først eventuelt om flere 10-år. Dette utløste innsigelser i forhold til kulturlandskap, kulturminner, jordvern og trafikale forhold. Innsigelsene ble ikke løst ved mekling. Norwegian Outlet Det ble foreslått avsatt ca. 20 daa (del av gnr. 27/1) til parkeringsplass for Norwegian Outlet. Etter innsigelser mot videre utbygging av handelsvirksomhet i området (som dette ble sett som en del av) endte meklingen med at innsigelsene opprettholdes. Krav til byggegrense mot E-6 Statens vegvesen trekker sin innsigelse om byggegrense mot E-6 på 150 meter. Resultatet av meklingen ble at det skal etableres en byggegrense på 100 meter fra E-6 (senter nærmeste kjørebane), bortsett fra regulerte byggeområder hvor byggegrenser framgår av reguleringsplanen. Dette er bygget inn i bestemmelsene til kommunedelplanen. Planbestemmelser Fylkesmannen og Statens vegvesen krever bestemmelser som hindrer detaljhandel og kontorarbeidsplasser i planens nordområde. Fylkesmannen krever også planbestemmelser for forretningsareal tilpasset befolkningsgrunnlaget. Innsigelsene ble stående. Bestemmelse om maksimalt parkeringsareal Meklingsresultatet medfører at gjeldende parkeringsforskrift om minsteparkeringsdekning rettes til minimum og maksimum, altså et absolutt krav til antall parkeringsplasser. Gjennomgang av innsigelser og meglingsresultat fra mekling Protokollen fra meklingsmøtet foreligger ennå ikke, men resultatet av meklingen gjengis på bakgrunn av kommunens deltakelse i møtet: Jernbaneverket: Fremmer innsigelse da etaten mener at etablering av IKEA på Delijordet er i strid med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. Det henvises til at arealet bør knyttes til sentrumsutvikling med et stort antall boliger i gangavstand til kollektivknutepunkt. Innsigelsen opprettholdes. Statens vegvesen:

4 Fremmer som forvalter av riksvegnettet, innsigelse til forslag til kommunedelplan for Vestby nord. Bakgrunnen er for dårlig konsekvensutredning rundt kryss- og rampesystem til E-6, samt rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging og krav om trafikkutredning ved nye tiltak innenfor eksisterende og framtidige byggeområder. Innsigelsene opprettholdes. Dette gjelder også innsigelsene fra Statens Vegvesen som fra før ikke er løst ved mekling. Fylkesmannens miljøvernavdeling i Oslo og Akershus Fremmer innsigelse med grunnlag i rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre og gjeldende fylkesplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur mot at Delijordet omdisponeres til utbyggingsområde for handelsvirksomhet. Innsigelsen opprettholdes. Fylkesmannens landbruksavdeling Fremmer innsigelse med grunnlag i Meld. St. 9 ( ) om norsk langbruks- og matpolitikk mot at 135 daa dyrka jord på Delijordet omdisponeres fra NLF-formål til bebyggelses og anleggsformål. Innsigelsen opprettholdes. Akershus fylkeskommune: Fylkestinget har gitt fylkesadministrasjonen fullmakt til å trekke innsigelsen når rekkefølgebestemmelser for etablering av trafikkløsninger og privat finansiering av disse er på plass. 2. VURDERING Betydningen av IKEA til Delijordet IKEA vil være kanskje den viktigste enkeltsatsing i kommunen basert på: Betydelige positive ringvirkninger for næringslivet lokalt/regionalt Økonomisk forutsetning for å gjennomføre den knutepunktsfortetting områdeplanen for Vestby sentrum legger opp til i samarbeid med grunneierne. Bred nasjonal, regional og lokal forankring av Vestbys planer om knutepunktfortetting i sentrum Fylkestinget har vedtatt at fylket er positiv til IKEA-etablering i Vestby. Regionrådene i Follo, Moss og indre Østfold er også positive til en slik etablering Totalt miljøbesparende. 75% av kundene får til dels betydelig kortere reisevei til IKEA enn ved dagens situasjon med Slependen og Furuset Det er nå muligheten foreligger. Å utsette saken til påfølgende planprosesser og nye regionale planer vil forpurre en beslutning slik at i verste fall IKEA etablering uteblir De veitiltak IKEA forplikter seg til å gjennomføre vil gi betydelige lokale forbedringer av trafikkfarlige områder som ellers ikke vil bli utbedret Jordvernet vil ivaretas ved flytting av matjord finansiert av tiltakshaver Det viktigste spørsmålet Miljøverndepartementet må ta stilling til er om samfunnsnytten regionalt og lokalt med IKEA på Delijordet er sterk nok til at jordvern må vike for utbygging som bidrar til knutepunktsfortetting av Vestby sentrum. For å holde fokus på det mest sentrale punkt for kommunedelplanen, foreslår rådmannen at innsigelser og problemer på andre områder ved

5 kommunedelplanen løses ved å komme innsigelsesmyndighetene i møte på mindre vesentlige arealspørsmål. På denne bakgrunn foreslås følgende håndtering av innsigelsene: Forslag til håndtering av meklingsresultatet for : S8/Randem/Kleiver (tresentret). Innsigelsen til foreslått næringsareal nord for tunet til tresentret (S8 med ca. 22 daa) imøtekommes og arealet opprettholdes som LNF. Tiltak i forbindelse med tresentret på gården med tunet formålsendres til spredt næring med hensynssone bevaring i henhold til meklingsresultatet. Utvidelse av parkeringsarealet til Norwegian Outlet. Innsigelsesmyndighetene påberoper seg at utvidet parkering for virksomheten også gir mulighet til økt handelsutbygging som anses å være i strid med fylkesplanen og rikspolitiske bestemmelser for service og senterutvikling. Statens vegvesen trekker også innsigelsen sin om 150 meters byggegrense mot E6 hvis kommunen avstår fra denne parkeringen. Rådmannen anbefaler derfor at innsigelsene imøtekommes ved at området opprettholdes som LNF-område. Krav om bestemmelser som begrenser parkeringsdekning. Meglingen resulterte i at gjeldende parkeringsforskrift for Vestby kommune endres fra å være et minsteantall parkeringsplasser til å angi minstekravet som også vil være et maksimalt antall. Dette er ivaretatt i bestemmelsene til kommunedelplanen. Krav om bestemmelser som hindrer detaljhandel og kontorarbeidsplasser i nordområdet og manglende bestemmelser for forretningsareal tilpasset befolkningsgrunnlaget. Rådmannen kan ikke anbefale at kommunen imøtekommer disse to innsigelsene og begrunner dette med at slike bestemmelser har store og uoversiktige konsekvenser. Planbestemmelse om handelstilpasning i forhold til befolkningsgrunnlaget vil være i direkte konflikt med planforslaget om IKEA til Vestby. Bestemmelsene om handelstilpasning til befolkningsgrunnlaget og detaljhandelsforbud i nordområdet vil også innebære mulige erstatningsrettslige og grovt urimelige konsekvenser i forhold til tomteeiere som har rett til å utnytte sin eiendom i tillitt til rettskraftige reguleringsplaner. Vestby kommune har også ved meglingen påpekt at en slik bestemmelse neppe kan kreves da den savner hjemmelsgrunnlag i plan- og bygningsloven, jfr. pbl 11-9 til Krav om trafikkutredninger i tilknytning til ny utbygging i Vestby sentrum. Innsigelsen bør enkelt imøtekommes fordi Vestby kommune har områderegulering for hele sentrumsområdet under oppstart og trafikkutredninger/trafikkanalyser vil være et åpenbart behov i tilknytning til planarbeidet. Det vises til at det er utarbeidet en oversiktlig trafikkanalyse i 2010 i tilknytning til kommunedelplanen (Rambøll) med konklusjoner om en svært stor trafikkøkning i Vestby sentrum de neste 20 år, både på fylkesveinettet og det lokale veinettet. En omfattende trafikkanalyse med tanke på trafikkløsninger og tiltak ansees derfor helt nødvendig. Bestemmelsene til kommunedelplanen er derfor utformet med krav om trafikkutredninger i tilknytning til reguleringsplanen. Forslag til håndtering av meklingsresultatet for : IKEA på Delijordet. Jernbaneverkets innsigelse på bakgrunn av rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging.

6 Jernbaneverkets innsigelse er ikke forankret i jernbaneloven og kommunen bør fastholde sin tvil om Jernbaneverkets hjemmel for innsigelsen. Jernbaneverket ønsker at innsigelsen oversendes Miljøverndepartementet for avklaring. Delijordet er også svært dårlig egnet til boligområde slik jernbaneverket ønsker på grunn av støy, forurensing og lokalklima fra E-6. Innsigelser fra Statens vegvesen. Etter kommunens syn begrenser Statens vegvesens innsigelsesmyndighet seg til vegloven i forhold til riksveinettet og kryss/rampesystemer i tilknytning til E-6. For øvrig er fylkeskommunen innsigelsesmyndighet i veispørsmål der vegvesenet kun har en rådgivende funksjon. Vegvesenet har også mulighet til å fremme innsigelser i forbindelse med reguleringssaken hvis de ikke er fornøyd med foreslåtte løsninger som berører deres forvaltningsområde. Det er nå IKEAetablering er mulig ikke nødvendigvis om 3-4 år. Det vil i kommunedelplanen bli lagt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer at nødvendig tilpassing av vegnettet etableres. Skal bekostes av IKEA. Disse veiutbedringene vil som påpekt være svært positive for den øvrige lokale trafikkavviklingen og trafikksikkerheten. Vegvesenets innsigelser bør oversendes Miljøverndepartementet til behandling for å få avklart den juridiske legitimitet av disse. Selve kravene anser kommunen at vil bli imøtekommet på en god måte. Vegvesenet har også meddelt i mekling at de vil være med på et konstruktivt samarbeid dersom departementet avviser innsigelsene. Fylkesmannens miljøvernavdeling i Oslo og Akershus. Vestby kommune er klar over gjeldende fylkesdelplan for handel og tettstedsutvikling som er under revisjon. Kommunen presiserte at planverket er foreldet og ute av takt med samfunnsutviklingen. Nye planer er for langt fram til at vi vil avvente disse. Fylkesmannen har også i sin høringsuttalelse signalisert at det ikke er aktuelt i framtidig planrevisjon å endre forholdet til regional handel i Vestby. Fylkesmannens landbruksavdeling. Jordvern kan vike for utbygging dersom viktige samfunnsinteresser tilsier dette. Landbruksavdelingen er ikke enig i at IKEA på Delijordet er viktig nok. Kommunen mener at IKEA er av stor nok samfunnsmessig betydning som forutsetning for en tilfredsstillende fortetting av kollektivknutepunkt slik også nasjonale myndigheter krever. Befolkningsøkningen i regionen, der Vestby bidrar sterkt, må etter gjengs oppfatning imøtekommes gjennom fortetting. Det er derfor underlig, ut fra rådmannens vurdering, at noen dekar matjord ikke kan flyttes for å gjøre kommunen i stand til å imøtekomme sine forpliktelser i forhold til den forventede befolkningsveksten i kommunen og regionen for øvrig. Kommunen og IKEA er kommet overens om nesten å halvere landbruksområdet til 70 daa, samt å flytte matjorda for dyrking, noe også landbrukskontoret i Follo vurderer som positivt. Jordkvaliteten på Delijordet er variabel, noe landbruksavdelingens vurdering ikke har tatt med. Dette vil bli analysert nærmere, slik at jordets reelle produksjonskapasitet kan gjenskapes gjennom jordflytting til annet egnet område i nærheten. Akershus fylkeskommune: Kommunen er innstilt på å gjennomføre krav til rekkefølgebestemmelser der utbedringer av veianlegget bekostes av tiltakshaver. Det antas derfor ikke å være nødvendig å videresende

7 fylkeskommunens innsigelse til departementet da denne kan løses av partene selv og fylkeskommunens administrasjon er bemyndiget av fylkestinget å trekke den når vilkårene om rekkefølgebestemmelser er innfridd. I bestemmelser til kommunedelplanen anbefaler rådmannen at det tas inn bestemmelser om etablering av trafikkløsninger og flytting av matjord som begge skal innarbeides i utbyggingsavtale mellom IKEA og kommunen før reguleringsplan for IKEA på Delijordet oppstartes. Det vises til pbl 11-9 om adgangen til å innta bestemmelser om innhold i senere utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtale mellom kommunen og IKEA utarbeides i tilknytning til reguleringsplan for område. Det forutsettes et samarbeid med Akershus fylkeskommune og Fylkesmannens landbruksavdeling. Det skal i tilknytning til reguleringsplan for IKEA utarbeides en detaljert trafikkanalyse som grunnlag for utbyggers etablering og bekostning av nødvendige trafikktiltak på gamle E-6 og i Kirkeveien m/rundkjøringer for å sikre trafikkavvikling og trafikksikkerhet i samsvar med vedtak av , sak 13/13 i Akershus fylkesting. Dette innarbeides også i bestemmelsene til kommunedelplanen som rekkefølgebestemmelse som IKEA skal gjennomføre. IKEA bekoster trafikktiltakene. IKEA skal i tilknytning til reguleringsplan for IKEA fremlegge dokumentasjon på at 70 daa fulldyrket jord som medgår til IKEA- etableringen kan flyttes til angitt nydyrkingsområde til fullgod erstatning for det areal som tapes. IKEA skal gi garanti på flyttekostnadene og gjennomføring av jordflyttingen. IKEA s etablering på Delijordet er avhengig av at jordflyttingen kan gjennomføres på en bærekraftig måte. Delijordet IKEA Fylkesmannen anmodes om raskest mulig å oversende innsigelsene til Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Det aktuelle området på 70 daa i nordre del av Delijordet avsettes til forretningsformål på arealplankartet med påskrift IKEA", S9 avgjøres av Miljøverndepartementet. De resterende ca. 65 daa som inngikk i tidligere foreslått sentrumsområde beholdes som LNFområde. Dette er også viktig for ikke å forsinke pukkverkutvidelsen. Pukkverkutvidelser krever lange planprosesser samtidig som kommunen vil trenge kortreiste steinmasser til alle nye utbyggingstiltak. Kommuneplanbestemmelsene Det gjøres også andre mindre justeringer. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan innsigelser til utbygging av IKEA på Delijordet imøtekommes. IKEA har klart signalisert at de ikke ønsker å etablere seg andre steder i Vestby eller Follo. Et slikt vedtak vil således ikke gi noen alternativ etablering i regionen. Rådmannen anbefaler ikke dette alternativet. Kommunestyret kan også imøtekomme innsigelsene om krav som hindrer detaljhandel og kontorarbeidsplasser i nordområdet og manglende bestemmelser for forretningsareal tilpasset befolkningsgrunnlaget, men dette anbefales ikke på grunn av uoverskuelige konsekvenser og tvilsom lovhjemmel.

8 4. KONKLUSJON Det foreslås at Kommunedelplanen ferdigstilles med foreslåtte endringer for IKEA og Skolt pukkverk. Det vil være tre innsigelser som gjenstår, den ene er etableringen av IKEA på Delijordet, den andre er krav om bestemmelser som regulerer handelsvirksomheten i nord og også i sentrumsområdet der handelsomfanget skal tilpasses befolkningsgrunnlaget. Kommunen er i tvil om det juridiske grunnlag for slike handelsbestemmelser. Disse kan også skape uheldige konsekvenser med mulige rettstvister der tiltak i henhold til gjeldende reguleringsplaner kommer i konflikt ved krav om beskrevne bestemmelser. Arealplankartet og bestemmelser blir rettslig bindende bortsett fra S9 (70 daa av Delijordets nordlige del) og innsigelsene knyttet til handelsvirksomhet i nord og sentrumsområdet. Disse innsigelsene oversendes Miljøverndepartementet til endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING: Kommunedelplan Vestby nord med plankart og bestemmelser datert vedtas med med hjemmel i plan- og bygningslovens BEHANDLING I Formannskapet DEN Repr. Ole Morten Geving (Sp) fremmet følgende forslag: Kommunedelplan Vestby nord med plankart og bestemmelser datert , med unntak av 59, Delijordet vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens Votering: Repr. Ole Morten Gevings forslag fikk 3 stemmer (Krf, V og Sp). Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 3 stemmer (Krf, V og Sp). VEDTAK: Kommunedelplan Vestby nord med plankart og bestemmelser datert vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens TILLEGGSINFO: Revidert plantukast datert , revidert arealplankart datert og utkast til meklingsprotokoll fra fylkesmannen datert ble lagt fram på formannskapsmøtet Disse dokumenter vedlegges som trykt vedlegg til kommunestyremøtet

9 RÅDMANNENS INNSTILLING: Kommunedelplan Vestby nord med plankart og bestemmelser datert vedtas med med hjemmel i plan- og bygningslovens Vestby, Knut Haugestad rådmann