PLANBESKRIVELSE. Reguleringsplan for Krogstadfjorden, Råde kommune. Dato: Sist revidert:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Krogstadfjorden, Råde kommune Dato: Sist revidert: Bakgrunn for planarbeidet. Det aktuelle arealet er i kommuneplanen anvist som nytt boligområde og LNFområde. Krogstadfjorden Eiendomsutvikling AS ønsker nå som utbygger å legge til rette for boligbygging med frittliggende eneboligbebyggelse. Selskapet har inngått avtale med eier av gnr. 25, bnr. 19 og 20 om regulering og utbygging av deler av de to eiendommene Overordnet planstatus og eiendomsgrenser. 2.1 Kommuneplanen. Kommuneplanen anviser området dels som nytt boligområde og dels som Landbruks-, Natur- og Friluftsområde (LNF). Grunnen til at noe LNF-område er innlemmet i utbyggingsområdet er hensynet til landskapet i området. For ikke å bebygge den øverste, mest sårbare og mest eksponerte delen av åsen er denne foreslått regulert til felles grøntområde/lek. Dette er kompensert ved at noe LNF-område lenger ned i åsen er lagt inn som boligområde i reguleringsplanen. Justeringen er avklart både med utvalg for teknikk i kommunen og fylkesmannens miljøvernavdeling. 2.2 Tidligere reguleringsplaner. Planforslaget berører ingen eksisterende planer. 2.3 Eiendomsgrenser. Reguleringsplanen legger opp til opprettelse av mange nye grenser samt justering av en del eksisterende grenser. Nye grenser må måles inn etter at planen er vedtatt Beskrivelse av planen. 3.1 Planens utstrekning og arealer. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under: Område for boliger med tilhørende anlegg (frittliggende eneboligbebyggelse) 20,8 daa Offentlig kjøreveg 6,4 daa Offentlig gang-/sykkelveg 0,1 daa Fareområde (høyspenningsanlegg/trafo). Arealet for lite til å regnes med. Spesialområde (bevaring av vegetasjon). Arealet inngår i boligformål. Spesialområde (naturvernområde) 6,0 daa Spesialområde (frisiktsone). Arealet inngår i andre formål.

2 Felles avkjørsel Felles gangveg Felles grøntanlegg/lekeplass Felles grøntanlegg/sti Annet fellesområde. Arealet er for lite til å regnes. 2,5 daa 0,2 daa 4,7 daa 1,2 daa Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca. 41,9 daa. Planområdet ligger vest for rv. 116 ved Tomb i Råde. Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskartet nedenfor: Kart 1. Planområdets beliggenhet. Side 2 av 7

3 3.2 Avgrensning av planområdet. Som nevnt i punkt 2.1 går planområdet ut over det som er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Grensa for boligformål i kommuneplanen følger høyspentlinja som går over åsen. Denne høyspentlinja vil bli lagt i bakken når feltet bygges ut. Dermed vil den eneste naturlige avgrensningen av boligområdet ihht. kommuneplanen være borte. Det er lite eller ingen ting i terrenget eller vegetasjonen som tilsier en slik avgrensning. Etter en vurdering har en kommet fram til at det mest naturlige vil være å nærmest speilvende kommuneplanens prinsipp ved å bevare den øverste delen av åsen mot utbygging og heller bygge lenger ned i lia. Årsaken til avviket er landskapsmessige hensyn. Den øverste delen av åsen har mye fjell i dagen, og landskapet er sårbart for inngrep. Vegetasjonen er ikke så tett som i området for øvrig (ny bebyggelse vil danne silhuett) og det vil ta relativt lang tid før ny høyreist vegetasjon er etablert. Det viktigste argumentet er likevel at bebyggelse på toppen åsen vil ligge mer eksponert mot fjorden. Ved å trekke bebyggelsen ned mot den tettere vegetasjonen lenger ned i åssida dempes fjernvirkningen og bebyggelsen kan i større grad skjermes bak eksisterende vegetasjon. Til gjengjeld spares den øverste delen av åsen mot utbygging. Vegetasjonen her vil danne silhuetten bak bebyggelsen, slik at nye hus ikke vil synes mot horisonten. I reguleringsplanen er det høyestliggende arealet foreslått som felles grøntanlegg/lek. Intensjonen er å legge til rette for naturtilpasset lek som ikke krever stor terreng- eller vegetasjonsbehandling. I tidligere planforslag har det ligget inne et nytt boligområde sørvest (gnr/bnr 24/8,9) for vedlagte reguleringsplanforslag. Etter ønske fra grunneier er imidlertid dette trukket ut av reguleringsplanforslaget. Under planprosessen har det kommet fram ulike synspunkter og ønsker angående avgrensningen av planområdet. Det har blant annet vært spørsmål om denne reguleringsplanen skal ta for seg et større område for å rydde opp i eiendomsforhold og se på fortettingspotensialet i sonen mellom planområdet og rv I løpet av planprosessen har det imidlertid blitt mer og mer tydelig at utbygging av det nye boligområdet på den ene siden og fortetting av større omkringliggende områder på den andre siden må ses på som forskjellige saker. Særdeles uoversiktlige og uryddige eiendomsforhold, ulike interesser/ønsker fra beboerne og støyproblematikk i forhold til rv. 116 er elementer som gjør at en fortettingsplan alene er en komplisert og krevende prosess som er vanskelig å samkjøre med en allerede omfattende reguleringsplanprosess. Etter en befaring med utvalg for teknikk ble det fremmet ønske om å opprette en gang- /sykkelvegforbindelse ned til busslommene ved riksvegen. Topografiske forhold gir store begrensninger for hvor det er mulig å legge en slik forbindelse. Ytterligere begrensninger ligger i de rotete eiendomsforholdene. Bebyggelsen har fått vokse fram uten at det er gjort noen helhetlige grep. Dette medfører blant annet at det ikke satt av noen korridor mellom eiendommene hvor det er plass til en gang-/sykkelveg. Summen av disse momentene er at vi kun har funnet ett eneste sted hvor det er mulig å føre fram en gang-/sykkelveg. Denne traseen krysser og deler opp to eiendommer og møter stor motstand fra grunneierne. Trafikksikkerhetsmessig er det heller ingen god løsning. På den ene tomta blir boligen og garasjen liggende på hver sin side. Dette medfører en uheldig blanding av gående/syklende og rygging ut fra garasjen. Syklende vil dessuten kunne ha ganske stor fart gjennom tunet på eiendommen. Ut fra dette anses det ikke realistisk å få til en løsning med gang-/sykkelvegforbindelse direkte ned til busslom- Side 3 av 7

4 mene. Det vil også være en akseptabel løsning om gående og syklende må bevege seg via Ekeliveien eller Nystedveien for å komme ut til riksvegen. Reguleringsplanforslaget viser gangvegforbindelser mot både Ekeliveien og Nystedveien. Dette er en konklusjon som kommunen i etterkant også har sagt seg enig i. 3.3 Ny bebyggelse. Den nye bebyggelsen vil omfatte til sammen 21 tomter for frittliggende eneboliger. I tillegg er det regulert inn et mindre tilleggsareal til eiendommen 24/49. Den nye bebyggelsen bør i best mulig grad harmonere med bygningskulturen i området for øvrig. Det er derfor foreslått å legge til rette for bygging av åpen villabebyggelse på relativt store tomter (de 21 nye tomtene er i gjennomsnitt ca. 980m 2 store). Samtidig må en i størst mulig grad unngå at bebyggelsen er veldig eksponert ved innsyn fra omgivelsene. Bevaring av vegetasjon vil være et viktig virkemiddel i så henseende. Eneboligene vil kunne få egen frittliggende garasje. Tomt 3-6 vil kunne være utsatt for å eksponere seg mot Krogstadfjorden. For å dempe denne eksponeringen er det utarbeidet prinsippsnitt som skal ligge til grunn for eventuell utfylling og revegetering utenfor byggegrensen mot vest. Det skal benyttes lokale renskmasser som vekstjord og beplantning skal være stedegen, naturlig vegetasjon (i hovedsak furu). Utenfor tomta vil det i tillegg være et 15 meter bredt naturvernområde med strenge bestemmelser for ivaretakelse av vegetasjon. Se snitt nedenfor. Ettersom hovedintensjonen i planen er å få til et prosjekt som kan innordne seg i landskapet, må det legges stor vekt på god terrengtilpasning og å gi tiltaket et så lett uttrykk som mulig. Veger, parkeringsplasser og lignende må derfor oppleves som Side 4 av 7

5 småskalaanlegg samtidig som de ligger naturlig i terrenget. Særlig er det lagt vekt på god linjeføring og terrengtilpasning av nye veger. For å oppnå dette er deler av vegene prøvestukket i terreng og deretter finjustert. 3.3 Offentlige trafikkområder. Etter at adkomsten først ble foreslått via Ekeliveien, er planforslaget nå endret slik av hovedadkomsten vil være via Krogstadveien, som går forbi asfaltverket og langs Krokstadfjorden. Denne adkomsten går dels på eksisterende veger og dels i ny trasé. Deler av vegen er foreslått lagt i ny trasé for å unngå kjøring helt inne på asfaltverket og rundt et uoversiktlig bygningshjørne. Et annet moment er at det lille jordet er lagt ut som næringsområde i kommuneplanen. Det vil være uheldig om adkomsten til boligområdet i framtida går midt gjennom et næringsområde med tilhørende trafikk og manøvrering. I reguleringsplanen er det derfor foreslått å legge ny trasé langs fjellfoten i sørøst-kanten av dette jordet. Overgangen mellom det flate jordet og det bratte fjellterrenget er en naturlig plassering ut fra landskapsmessige hensyn. I sørenden av V1 er det regulert inn en pæreformet snuplass for at renovasjonsbiler, brøytebiler og lignende ikke skal behøve å rygge når de snur. Av hensyn til terrenget vil det være best om den sentrale delen av snuplassen ikke opparbeides til asfaltert trafikkområde, men at dette kan ligge som en grønn lomme som kjøretøyene kjører rundt. En slik løsning gir blant annet muligheter for bedre terrengtilpasning, vegetasjonen kan bevares i større grad og området kan lettere integreres som en del av turvegen (FGS1-2) ned mot kyststien. 3.4 Spesialområde bevaring av vegetasjon Bevaring av eksisterende vegetasjon og nyplanting ved behov vil være svært viktig for å begrense eksponeringen av det nye boligområdet. Formålet er benyttet på steder som er særlig viktige for å hindre eksponering. Spesialområdene vil være en del av boligtomtene. Ved beregning av BYA medregnes derfor spesialområdene i boligformålet. Det vil imidlertid være sterke begrensninger i hva som kan gjøres med vegetasjonen. 3.5 Spesialområde naturvernområde I tillegg til spesialområder for bevaring av vegetasjon er det lagt inn naturvernområder på utsatte steder. Dette gjelder to høyder med lite vegetasjon samt en buffersone mot vest langs delområdene B1 og B2. Formålet med reguleringen er å hindre uheldige tiltak/bygging og sikre naturlig vegetasjon i området som skjermer mot eksponering. Samtidig vil det være et bidrag for å bevare biotoper/vokseområder for forskjellige dyr og planter og opprettholde biologisk mangfold. 3.6 Spesialområde bevaringsverdig enkelttre Det er målt inn et tre som er et spesielt viktig naturelement i området. Dette gjelder en furuer inne i byggeområdet som anses å være bevaringsverdig. Konsekvensen av en regulering til spesialområde bevaring er at det ikke skal foretas sprenging, graving eller annet som kan ødelegge trærne eller at de av annen grunn fjernes. 3.7 Spesialområde frisiktsone Formålet er nyttet der kravet til frisiktsone berører annet formål enn vegareal. Innenfor boligfeltet er det i den sammenheng forutsatt fartsgrense 30 km/t. Side 5 av 7

6 3.8 Felles avkjørsler Mens den offentlige kjørevegen er gitt en tofelts bredde, er de felles avkjørslene ett felt brede. Grunnen til dette er at det gir mindre terrenginngrep, hyggeligere bomiljø og redusert hastighet i forhold til brede veger. FA1 skal betjene noe eksisterende bebyggelse i tillegg til tomt 21. I tillegg vil denne vegen knyttes opp mot den felles gangvegen som gir adkomst for gående og syklende mot sør. FA2 skal betjene tomt 12 og (tomt 12 kan alternativt ha adkomst direkte ut på V1). FA3 skal betjene tomt 11 i tillegg til noe eksisterende bebyggelse som benytter Ekeliveien i dag. FA4 er felles for tomt De felles adkomstvegene vil også fungere som en del av det lokale turvegnettet rundt grøntområdene/lekeplassen. Grunnen til at FA2 er lagt på vestsiden av tomtene er at terrenget er svært vanskelig på den andre siden. I øst går det nemlig en bratt skrent med høyde på fire til fem meter. Dersom boligene skulle hatt adkomst fra øst, ville det vært behov for store terrenginngrep. Eksisterende randvegetasjon måtte også blitt fjernet. Ettersom adkomstvegen nå er trukket opp på det høyereliggende partiet vest for tomtene vil det være svært viktig at vegen legges skånsomt i terrenget. 3.9 Felles gangveger FG1 og FG2 er felles for alle beboerne innenfor planområdet. Målet med gangvegene er å sikre trygge og korte gangvegadkomster i området. FG1 vil sikre adkomst sørover mot Nystedveien og videre sørover mot Spetalen skole. FG2 sikrer adkomst nordover via Ekeliveien Felles grøntanlegg/lekeplass Felles grøntanlegg/lekeplass skal fungere som et større grøntområde med naturtilpasset tilrettelegging for lek. Det vil være viktig å opparbeide og tilrettelegge for lek på en måte som ikke medfører store inngrep i terreng eller vegetasjon. For øvrig vil lekeplassbehovene også dekkes på de enkelte tomtene Felles grøntanlegg/sti Formålet med felles grøntanlegg/stier er å opprette grønne forbindelser hvor det kan opparbeides stier for lokal bruk. Stiene vil også gi forbindelser ut mot andre veger og turstier. Blant annet vil FGS2 gi en forbindelse ned til Krogstadveien, som er en del av kyststien i Råde Tekniske anlegg, renovasjon m.m. Utarbeidelse av planer for de tekniske anleggene vil bli foretatt i nært samarbeid med kommunen med tanke på søknad om kommunal overtakelse i ettertid. Det forutsettes inngått utbyggingsavtale mellom forslagstiller og kommunen før utbygging skjer og som omhandler standard på kommunaltekniske anlegg, vilkår for overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m. I reguleringsbestemmelsene er det fastsatt at ny gang-/sykkelveg til Spetalen skole skal være bygget før noen bolig i planområdet tas i bruk. Søppel skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen - herunder hvor søppelbeholdere skal plasseres. Side 6 av 7

7 5.0. Planprosess. Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene og brev til berørte parter samt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgående brev fra konsulent) var Reguleringsplanforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Sammendrag av innkomne uttalelser til offentlig ettersyn med planleggerens kommentarer er tidligere oversendt kommunen. Reguleringsplanen ble vedtatt av Råde kommunestyre den Mindre vesentlig endring av reguleringsplanen ble vedtatt av Utvalg for teknikk den Per André Hansen landskapsarkitekter as tlf: fax: e-post: post@lark.no Side 7 av 7