PLANBESKRIVELSE. Reguleringsplan for Skjelsbu vest, Hvaler kommune

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Skjelsbu vest, Hvaler kommune Dato: Sist revidert: Bakgrunn for planarbeidet. Planområdet er i kommuneplanen anvist som boligområde. De fire grunneierne som har ledig byggegrunn i planområdet ønsker nå å legge til rette for boligbygging med frittliggende eneboligbebyggelse og har derfor gått sammen om å utarbeide et felles planforslag. De fire eiendommene er 53/4 og 28, 53/6, 53/13 og 53/ Beliggenhet Planområdet ligger sør for RV 108 på Skjelsbu på Vesterøy i Hvaler kommune. Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskartet nedenfor: Kart 1. Planområdets beliggenhet og avgrensning.

2 2.0. Overordnet planstatus og eiendomsgrenser. 2.1 Kommuneplanen. Kommuneplanen anviser som nevnt området som boligområde. Ved behandlingen av gjeldende kommuneplan ble det av kommunestyret gjort følgende vedtak: Hvaler kommune åpner for at det i reguleringssammenheng blir foretatt en viss justering av eksisterende byggeområdegrense mot nordvest. I reguleringsplanen er det vist ca. en halv tomtebredde ut over det som er vist i kommuneplanens arealdel. Dette er uansett ikke større avvik enn det som ligger i nøyaktigheten på en kommuneplan. Planforslaget anses derfor å være fullt ut i samsvar med kommuneplanens arealdel. 2.2 Tidligere reguleringsplaner. - Reguleringsplan Skjelsbu båthavn Planforslaget grenser inntil og overlapper så vidt tidligere vedtatt reguleringsplan for Skjelsbu båthavn. Planforslaget overlapper så vidt denne planen ved at man har fått nye og mer detaljerte opplysninger om eksisterende eiendomsgrense mellom båthavna og eiendommen 53/39. Planforslaget berører ingen andre eksisterende planer utover dette. 2.3 Eiendomsgrenser. Reguleringsplanen legger opp til justering av en del eksisterende grenser, men bare unntaksvis ved å gripe inn i eksisterende boligeiendommer. Det meste av grenseendringene knytter seg til makebytte mellom hovedgrunneiere for å tilpasse grensene til nye regulerte tomter eller i form av tilleggstomter til eksisterende eiendommer. Eksisterende eiendomsgrenser innenfor regulerte, private veger forutsettes i utgangspunktet opprettholdt. Nye eiendomsgrenser må måles inn etter at planen er vedtatt. 3.0 Beskrivelse av planen. 3.1 Planens utstrekning og arealer. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under: Område for boliger med tilhørende anlegg (frittliggende småhusbebyggelse) 49,4 daa Landbruksområder (traktorveg) 0,2 daa Offentlig trafikkområde (kjøreveg) 2,5 daa Offentlig trafikkområde (annen veggrunn) 0,3 daa Offentlig trafikkområde (gang-/sykkelveg) 0,3 daa Offentlig trafikkområde (bussholdeplass) 0,2 daa Offentlig friområde (friområde) 4,2 daa Offentlig friområde (turveg) 0,9 daa Fareområde (høyspenningsanlegg/trafo) 9 kvm Spesialområde (privat veg) 6,0 daa Spesialområde (parkbelte) 0,6 daa Spesialområde (returpunkt for renovasjon) 0,1 daa Spesialområde (frisiktsone). Arealet inngår i andre formål Spesialområde (naturvern) 2,7 daa Spesialområde (vern av kulturminner). Arealet inngår i andre formål. Felles anlegg for lek 1,1 daa Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca 68,5 daa. Side 2 av 8

3 3.2 Avgrensning av planområdet. Planområdet avgrenses av riksvegen i nord, følger delvis den kommunale vegen mot Skjelsbu i øst, tidligere reguleringsplan for Skjelsbu båthavn i syd og kommuneplanens avgrensing i vest. Sistnevnte avgrensing er gjort med ett unntak: - Et areal på ca 14 daa som er vist som byggeområde i kommuneplanen ikke tatt med i sydvest nærmere bestemt eiendommen 53/1. Årsaken er at eieren ikke ønsker å regulere eiendommen til boligformål. For å få en komplett helhetsplan for hele Skjelsbu forutsettes det at det på et senere tidspunkt utarbeides en tilsvarende plan også for østre del. 3.3 Ny bebyggelse. Den nye bebyggelsen vil omfatte til sammen 27 nye tomter for frittliggende eneboliger. Den nye bebyggelsen er forsøkt innordnet slik at den bygger mest mulig på eksisterende bebyggelsesstruktur i området. Dette er oppnådd ved at et stort felles grøntområde er lokalisert i kjernen av området i senkingen der det tidligere var dyrket mark (nå brakk). Rundt dette lave og åpne partiet ligger både eksisterende og ny bebyggelse som en krans og avsluttes i vest mot fjellfoten til det høyere fjellpartiet som stiger opp herfra. Det er av samme grunn svært lite av helt nye veger i planen, idet det meste er oppgradering av eksisterende veger, gårdsveger og traktorveger. Det er stort sett bare stikkvegene til tomtene i felt B5/B6, tomtene og vegene SPV4 og 5 som er helt nye. Til sammen er dette ment å kunne sikre at eksisterende bebyggelsesstruktur opprettholdes og videreføres. Det er derfor foreslått å legge til rette for bygging av eneboliger på relativt store tomter (de 27 nye tomtene er i gjennomsnitt ca. 860 m 2 store). Et vanskelig tema er hva som skal tillates av bygningsformer i et etablert, men dog fortsatt ganske spredt bygningsmiljø som Skjelsbu. Skal det bare tillates bygg i tradisjonell stil, eller skal det tillates en blanding av gammel og ny stil? Vi mener det er vanskelig å forsvare at man på et slikt sted kun skal få tillatelse til å bygge kopier av boliger fra slutten av 1800-tallet, som uansett ikke vil bli like. De fleste vil bli vesentlig større, uten granittmurer, men med brede dobbeltgarasjer på stenlagte gårdsplasser i stedet for langsmale uthus som danner avgrensing av tun med gress, grusgang og tuntre. I bestemmelsene er det stilt krav om bebyggelsen i form, farge og materialbruk skal ha et uttrykk som harmonerer med eldre, lokal byggeskikk uten krav til ren stilkopiering. Det er i tillegg gitt føringer og intensjoner for tilpasning til terreng. 3.4 Jord- og skogbruk traktorveg Formålet er nyttet for adkomst fra interne veger i boligfeltet og videre ut i tilstøtende utmark. 3.5 Offentlig trafikkområde kjøreveg Riksveg 108 (V1) er ihht krav fra Statens vegvesen regulert med kjørebane på 3,25 m, skulder på 1 m og grøft på 3 m eller til eksisterende eiendomsgrense. Plangrensa går Side 3 av 8

4 midt i vegen og grenser der til tidligere vedtatt reguleringsplan for Skjelsbutoppen næringsområde. Nevnte reguleringsplan omfatter også busslomme og gangveg på motsatt side. På sørsiden av vegen er eksisterende busslomme opprettholdt slik Statens vegvesen har angitt som en mulighet. Dette innebærer ingen idealløsning mht gangfelt mellom busslommene, men det er tvilsomt om bruksintensiteten er høy nok til at det vil bli etablert noe gangfelt på stedet. Den eneste endringen på stedet er flytting av hovedavkjøringen til Skjelsbu ca 60 m mot øst slik at det oppnås bedre frisikt og reaksjonslengde for ulike bevegelser i krysset. I dag er det f.eks. svært ubehagelig å foreta venstresving ut fra Skjelsbu med bil og henger idet østgående trafikk kommer svært fort på rundt svingen i øst. Eksisterende veg opprettholdes som gangveg fram til busslommen, men stenges fysisk for utkjøring på riksvegen. Videre er den nordre delen av kommunal veg mot Skjelsbusundet opprettholdt som offentlig veg i nåværende trasé og med 7 m totalregulert vegkorridor inkl. bankett og grøfter. Dette innebærer noen marginale inngrep i tilstøtende eiendommer. Sør for Skjelsbulia er den kommunale vegen vist som enfelts veg med total bredde 5,5 meter inkl. grøfter. I tillegg er det vist møteplasser. Grunnen til dette er at en utvidelse til to felt vil innebære større inngrep i terreng og eiendommer. En slik utvidelse vil også bryte med det småskalapreget som er i Skjelsbu. Dessuten vil terreng og bygninger videre nedover Skjelsbu gjøre at det ikke er sannsynlig å få til en slik breddeutvidelse helt ned til havna. 3.6 Offentlig trafikkområde gang- og sykkelveg Dette omfatter den korte strekningen fra veg V2 og fram til ny busslomme. 3.7 Offentlig trafikkområde annen veggrunn AV1-3 er avsatt som grøft og skråningsutslag for riksvegen. 3.8 Offentlig trafikkområde bussholdeplass Areal anvist til formålet skal nyttes til busslomme (nåværende beholdes) og til plass for léskur. 3.9 Offentlig friområde turveg Viste turveger i planen er ment som viktige forbindelseslinjer i en helhetlig grønnstruktur. De er ment å være enkle stier som opparbeides med beskjedne terrenginngrep. De er ikke forutsatt brøytet eller belyst, og de er ikke forutsatt overtatt av kommunen eiermessig eller driftsmessig. De er likevel vist som offentlige for å understreke at de skal være offentlig tilgjengelige. Turvegene vil være ett av flere virkemidler for å opprettholde en småskalpreget Hvaler-standard på bomiljøet Fareområde høyspenningsanlegg /trafo Anvist tomt til formålet er avsatt for å dekke eventuelt framtidig behov for forsterket strømforsyning i området Spesialområde privat veg De vegene som ikke er ment overtatt til kommunal drift og vedlikehold er i planen avsatt som spesialområde/private veger. Begrunnelsen er todelt: Side 4 av 8

5 For det første er det et viktig forhold i planen at vegene skal være smale for å holde hastigheten nede og opprettholde dagens småkalapreg ( typisk Hvaler ). Ved regulering til offentlig veg ville hensynet til kommunal drift neppe gjøre dette mulig. En annen ting er at de private vegene til dels er brattere enn vegnormalens generelle stigningskrav på maks. 1:10. Særlig gjelder dette SPV3, som er vesentlig brattere enn kravet. Vegnormalen har også et krav om at de nærmeste 50 meterne fra offentlig veg ikke skal være brattere enn 1:8. Dette kravet tilfredsstilles ikke for SPV3. Det er imidlertid et flatt parti på 7-8 meter. Dette er tilstrekkelig til at bilen står på et flatt område ved akselrasjon inn på offentlig veg. Den private vegen går kun inn til én bolig. Brukeren har ikke opplevd denne vegen som noe problem. Det har vært vurdert om eiendommen kan få framtidig adkomst via SPV7 mellom tomt 19 og 20. Konklusjonen er at dette ikke er ønskelig. Grunnen er som nevnt at brukeren av eksisterende adkomst ikke opplever denne som problematisk. Dessuten vil en adkomst via SPV7 medføre store ulemper for tomt 19 og 20. Det ligger vann- og avløpsledninger diagonalt over tomt 19. Dette gir sterke begrensninger for plassering og omfang av bebyggelsen. Dersom SPV7 forlenges langs hele tomt 19 gir dette ytterligere begrensninger på tomta og gjør denne i praksis nesten umulig å utnytte til bolig. En forlengelse av SPV7 vil også måtte krysse turvegen. Dette gir en trafikksikkerhetsmessig ulempe, særlig i og med at turvegen ligger i en helling som gjør at for eksempel små barn på sykkel kan komme fort på. For det andre er det heller ikke naturlig å benytte reguleringsformålet felles avkjørsel for lange veger gjennom området hvorav flere vil bli nyttet av grunneierne også i framtiden til å komme ut i eiendommenes utmark. For ikke å få uklare ansvarsforhold forutsetter anbefalte regulering at grunneierne i sine tomtekontrakter benytter mest mulig likelydende formuleringer om krav til deltagelse i felles vedlikehold av private veger og det som måtte bli av private ledningsanlegg. Grunneierne vil samarbeide om dette. I løpet av planprosessen har det også vært ytret ønske om en sammenheng i vegsystemet som muliggjør en rundkjøring. Dette skulle skje ved at det opparbeides en sammenheng mellom SPV4 og SPV10. Vi mener ulempene ved en slik sammenheng er langt større enn eventuelle fordeler. Dersom en slik sammenheng ikke skal medføre store inngrep i eiendommen 53/1 må vegtraséen følge bekken og grøntaksen. Dette vil i stor grad ødelegge den sentrale grøntaksen, som er tillagt stor vekt i planarbeidet. På grunn av terrenget vil det være vanskelig å lage en åpning mellom tomt 23 og 24. Det er en bratt skrent som ligger i grensen mellom disse tomtene. En eventuell vegforbindelse burde derfor ligger ved foten av denne skrenten. En vegkorridor i foten av skrenten vil gjøre at tomt 23 blir så smal at den ikke kan bebygges. Framfor en åpning mellom tomt 23 og 24 bør man omregulere den nederste delen av FT2 til kjøreveg. Vår oppfatning er at en eventuell sammenheng i vegsystemet bør løses dersom det utarbeides en reguleringsplan for eiendommen 53/1 i framtida. Da kan man ta stilling til trasé over denne eiendommen som samtidig vil være adkomst til tomter på eiendommen. Prinsippet i løsningen er vist nedenfor: Side 5 av 8

6 Kart 2. Prinsipp for mulig framtidig rundkjøring. Eventuell forbindelse er vist med blå strek Spesialområde parkbelte Formålet er nyttet for restarealet som oppstår mellom riksvegen og ny trasé for omlagt kommunal veg mot Skjelsbu i tillegg til en sone mellom omlagt veg og eiendommen 53/10/262. Formålet er nyttet for å bevare eksisterende vegetasjon som en buffersone mellom riksvegen og boligene på sørsiden. I sonen mellom omlagt veg og 53/10/262 er det tenkt opparbeidet en støyskjerm Spesialområde returpunkt for renovasjon Formålet er nyttet til felles renovasjonspunkt nær avkjørsel til riksvegen. Dersom kommunen på et senere tidspunkt skulle velge å gå over til individuelle løsninger på hver tomt, vil dette ikke kreve avsetting i planen for slikt formål Spesialområde frisiktsone Formålet er nyttet der kravet til frisiktsone berører annet formål enn vegareal. Etter innspill fra Statens vegvesen er frisiktsonen satt til 10 x 140 meter fri for sikthinder 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. Dette forutsetter at noe vegetasjon vest for avkjøringen fra riksvegen må fjernes. Av hensyn til bebyggelsen langs riksvegen bør det legges vekt på å beholde all vegetasjon som ikke kommer i konflikt med kravet over Spesialområde naturvern Areal anvist til formålet er avsatt for å omfatte eksisterende bekk med tilhørende kantvegetasjon samt sone for framtidig gjenåpnet bekk med mulighet for å reetablere samme type kantvegetasjon også her. Side 6 av 8

7 3.16 Spesialområde vern av kulturminner Det er registrert til sammen tre ulike lokaliteter med kulturminner fra før reformasjonen dvs kulturminner som er automatisk fredet etter Kulturminneloven. Fremfor å søke om å få dem frigitt mot utgraving, er funnene forsøkt innpasset i planen slik at de faller sammen med arealer som skal opprettholdes som grønne nærmere bestemt innenfor grønt friområde og innenfor eksisterende privathager. For å sikre at det ikke foretas opparbeidingstiltak som kan skade kulturminnene, er det tatt inn i reguleringsbestemmelsene at det ikke tillates tiltak som kan medføre inngrep eller slitasje i undergrunnen, ei heller oppfylling Grøntområder/lekeareal for barn Friområdet F er foreslått regulert langs et gjennomgående grøntdrag som danner en sentral nerve i hele planen med mulighet for å ferdes fra fjellet i vest til sjøen i øst. F er ment som et område for naturtilpasset lek og uteopphold. Området vil for eksempel helt eller delvis kunne opparbeides som en gresslette uten at dette medfører graving eller påfylling. FL1 og FL2 er ment å fungere som rene småbarnslekeplasser for mindre barn. Lekeplassene ligger mest mulig sentralt i og med minst mulig konflikt med trafikk. I tillegg kommer selvsagt lek på egne tomter. Kart 3. Sentral grønnstrukturakse i planområdet. 4.0 Risiko- og sårbarhetsanalyse 4.1 Naturbasert sårbarhet Radonstråling: Tiltak mot eventuell stråling vil bli gjort i byggefasen. Det er ikke kjente målinger av radonstråling, men tiltakene vil uansett være enkle og av byggeteknisk art for å hindre inntrenging fra undergrunn og omfyllingsmasser under og rundt grunnmur og i ledningsgrøfter. Side 7 av 8

8 4.2 Drikkevann og avløp Drikkevann og avløpsanlegg planlegges koblet opp mot offentlig nett. 4.3 Terrorisme og sabotasje Det finnes ingen kjente potensielle mål for terror eller sabotasje i området. 4.4 Støy Det er ikke forutsatt nybygg i planen som vil utsettes for mer trafikkstøy enn 55 db. Tomt 1 ligger på et sted der riksvegen ligger i en markert skjæring slik at tomtene får en naturlig støyskjerming. Det er likevel tatt inn bestemmelsene et krav om at det ved byggetiltak skal dokumenteres at bolig og uteområde ikke utsettes for støy over gjeldende norm. Dette gjelder da også eksisterende tomter i feltene B1 og B Tekniske anlegg, renovasjon, utbyggingsavtale m.m. Det forutsettes inngått utbyggingsavtale mellom forslagstiller og kommunen før utbygging skjer som omhandler standard på kommunaltekniske anlegg, vilkår for eventuell overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m. Søppel skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen - herunder hvor søppelbeholdere skal plasseres. Anvist område for kommunalteknisk virksomhet (returpunkt renovasjon) er forutsatt nyttet til en sentralt plassert oppsamlingsenhet. Kommunen kan likevel stå fritt om det på et senere tidspunkt velges andre løsninger for renovasjon. 6.0 Planprosess. Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene og brev til berørte parter samt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgående brev fra konsulent) var Forslag til reguleringsplan lå ute til offentlig ettersyn i perioden Per André Hansen landskapsarkitekter as tlf: fax: e-post: post@lark.no Side 8 av 8