Tomt til studentboliger. Dokumenter: a) Saksframlegg. Forslag til vedtak:

Transkript

1 US-SAK NR: 131/2011 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSDIREKTØREN SAKSANSVARLIG: TERJE HOLSEN SAKSBEHANDLER(E): TERJE HOLSEN ARKIVSAK NR: 04/1762 Tomt til studentboliger Dokumenter: a) Saksframlegg Forslag til vedtak: 1. Universitetsstyret ønsker at Studentsamskipnaden i Ås skal få gratis tomter til framtidig utbygging av studentboliger. 2. Primært søkes dette løst gjennom å søke om godkjenning av avhending av nødvendige enkelttomter ihht. avhendingsinstruksens dispensasjonsregler om avhending på ikkemarkedsmessige vilkår. 3. Sekundert løses dette som en fri stasjonsytelse dersom det er praktisk og finansielt mulig for Studentsamskipnaden i Ås å gjennomføre utbygging av studentboliger basert på at UMB gir fri stasjon til tomtene. Universitetsstyret ber i så fall administrasjonen om å utarbeide nødvendige avtaler om dette i tråd med reglene i samskipnadslovgivningen og Kunnskapsdepartementets presiseringer av dette. Ås, Siri Margrethe Løksa universitetsdirektør

2 2 a) Saksfremlegg Innledning og bakgrunn På Universitetsstyrets møte 25. august 2011 fattet styret i sak 115/2011 følgende om studentboliger: 1. Styret presiserer at vedtak i US-sak 52/2009 om at UMB skal bruke sine eiendommer for å sikre SiÅs arealer til gode botilbud til studentene, står ved lag. 2. Styret ber administrasjonen avklare hvilket handlingsrom US har, innenfor gjeldene lover og forskrifter, med hensyn på å stille arealer til rådighet som tomtegrunn for studentboliger. 3. Styret ber administrasjonen klargjøre og konkretisere 2-3 alternative løsninger for hvordan UMB kan bidra til å løse behovet for studentboliger i gang- og sykkelavstand fra campus. Denne saken er en tilbakemelding på punkt 2 i dette vedtaket, dvs. styrets handlingsrom innen gjeldende lover og forskrifter, samt en første tilbakemelding på arbeidet med å iverksette punkt 3. Som en oppfølging av styrets vedtak rettet UMB en formell forespørsel til Kunnskapsdepartementet. I henvendelsen ble det innledningsvis vist til at UMB og Studentsamskipnaden i Ås gjennom de siste drøyt 50 år har samarbeidet tett om å utvikle tilbudet av studentboliger, bl.a. gjennom at samskipnaden har fått gratis festetomter av universitetet. Videre ble det uttrykt at dersom UMB kan stille gratis tomt til samskipnaden, vil det være et verdifullt tilskudd til utvikling av nye studentboliger. Det ble konkret bedt om følgende avklaringer fra Kunnskapsdepartementet: 1. Kan UMB stille tomt til studentboliger som fri stasjon og er det akseptabelt at man i tilfelle inngår langsiktige avtaler som sikrer samskipnaden disposisjonsrett over tomten (for at samskipnaden skal kunne stille påstående bygninger som sikkerhet for lån)? 2. Er det mulig å få til en løsning etter avhendingsinstruksens dispensjonsregler, dvs. Stortingets godkjenning av at UMB fester bort tomt gratis til samskipnaden? Hvor lang tid vil det ev. ta å få på plass en slik løsning? 3. Er det riktig vurdert at dersom det ikke er mulig å få til noen av de to løsningene ovenfor, må bortfeste av tomt behandles etter avhendingsinstruksens alminnelige regler? 4. Vil fri stasjon eller gratis festetomt være problematisk sett i forhold til UMBs ansvaret for vedlikeholdsetterslep og verdibevarende vedlikehold av egen bygningsmasse, jf. UMBs tildelingsbrev for 2011 og referat fra etatsstyringsmøte for 2011? Kunnskapsdepartementet ga i brev datert 23. september et svar som kan oppsummeres slik: 1. Tomt til studentboliger kan ihht. departementets vurdering gis som fri stasjon. En slik avtale bør slik departementet vurderer det kunne være av lengre varighet, dersom dette er nødvendig for at samskipnaden skal kunne stille pantesikkerhet i påstående bygningsmasse. Det er imidlertid en eksplisitt uttrykt forutsetning for en slik løsning at UMB ikke gir fra seg eierskapet til aktuelle tomter, men at samskipnaden får benytte dem til studentrettet virksomhet på ikkemarkedsmessige vilkår. Annet utleie av universitetets lokaler og arealer må skje på normale forretningsmessige vilkår. 2. Avhending utenom instruksens hovedregel om markedsmessige vilkår skal skje ihht. instruksens regler, dvs. gjennom Stortingets godkjenning.

3 3 3. Dersom Stortinget ikke godkjenner avhending utenom avhendingsinstruksens hovedregel og UMB vurderer at man ikke kan stille fri stasjon, skal instruksens hovedregel om markedspris følges. 4. Det er i alle former for fri stasjon utdanningsinstitusjonen som har den endelige myndighet til å bestemme hvilke lokaler/arealer med mer som skal stilles til disposisjon for studentsamskipnaden. I dette ligger implisitt at utdanningsinstitusjonen må påse at de former for fri stasjon som ytes kan bæres økonomisk av institusjonen. Universitetsdirektørens vurdering Etter Kunnskapsdepartementets avklaringer står Universitetsstyret slik universitetsdirektøren vurderer det overfor følgende valg: Man kan yte fri stasjon til studentboliger, forutsatt at SiÅs og bankforbindelse godtar at UMB eier tomten og at lån kun kan gis med sikkerhet i påstående bygningsmasse (statens eiendom kan ikke pantsettes). Man kan, dersom SiÅs eller deres bankforbindelse ikke aksepterer vilkårene for fri stasjon, be om Stortingets godkjenning om avhending til ikke-markedsmessige vilkår. Man kan følge avhendingsinstruksens hoverdregel. Dersom Universitetsstyret ønsker å gi tomt som fri stasjon, er det nødvendig med en avklaring fra SiÅs på om de vurderer dette som en mulig løsning. På grunn av at departementets svar ikke var UMB i hende før fredag 23. september, har det ikke vært mulig å få samskipnadens avklaring på dette. Forut for valg av løsning må Universitetsstyret vurdere om og ev. hvordan fri stasjon eller avhendig på ikke-markedsmessige vilkår vil kunne bli oppfattet negativt av departementer og bevilgende myndigheter sett i forhold til UMBs ansvar for verdibevarende vedlikehold. Kunnskapsdepartementet har i sitt svar til UMB ikke ønsket å gjøre noen forhåndsvurdering av dette spørsmålet, men har valgt å understreke at UMB har et selvstendig ansvar for å vurdere denne problemstillingen. Som det også ble redegjort for i US-sak 115/2011 er det en betydelig nåverdi av de ytelser UMB har ytt overfor SiÅs i forbindelse med studentboliger. Forsiktige anslag tyder på en nåverdi på 100 millioner kroner for ytelser gitt fra 1950-tallet og fram til i dag, vurdert i forhold til tomteverdi til boligformål. Nåverdien av nye tomter kan forsiktig anslås til minimum 1 million kroner per dekar. Det er i tidligere utredninger pekt på at det er behov for et betydelig antall nye studentboliger. Alternativverdien av de tomter SiÅs har vurdert for utbygging uten statsstøtte av drøyt enheter er tidligere vurdert til minimum 18 millioner kroner, jf. US-sak 115/2011. Siden saken i utgangspunktet gjelder en generell vurdering, vil et vedtak om fri stasjon til studentboliger nå, ha presedensvirkning for senere tomtebehov til studentboliger. I en vurdering av hvordan aktuelle departementer (KD og FIN) og bevilgende myndigheter vil vurdere fri stasjon eller ikke-markedsmessig avhending, er etter universitetsdirektørens vurdering riktig å vurdere alternativverdien av en full utbygging i tråd med de estimerte behovene fram mot 2018, og ikke isolert for hver enkelt tomt. Slik universitetsdirektøren vurderer det løper Universitetsstyret en betydelig risiko, sett i forhold til myndighetenes vilje til å bidra til finansiering av UMBs etterslep i verdibevarende vedlikehold, dersom man avstår fra en slik potensiell inntekt. Dette ligger i departementets eksplisitte henvisning at man har en plikt til å vurdere om de fri stasjonsytelser som gis

4 4 kan bæres av institusjonen. Denne risikoen må vurderes opp mot et ev. omdømmetap dersom Universitetsstyret velger ikke å yte gratis tomt til utbygging av studentboliger. Det vises til de drøftinger som Universitetsstyret hadde under behandlingen av sak 115/ Universitetsdirektøren oppfattet ut fra denne drøftingen at det var et flertall i styret for å stille tomter gratis til disposisjon selv om det ikke ble foretatt en formell avstemming. Universitetsdirektøren har derfor lagt dette til grunn for sin anbefaling, selv om rent faglige vurderinger knyttet til sunn formuesforvaltning isolert sett tilsier noe annet. Etter en samlet vurdering, der Universitetsstyrets drøftinger i sak 115/2011 har veid tungt, vil universitetsdirektøren derfor legge fram et vedtaksforslag som innebærer at det stilles gratis tomt til studentsamskipnadens videre utbygging av studentboliger. Det er skissert to ulike handlingsalternativer for dette. Universitetsdirektøren vil anbefale at Universitetsstyret vedtar en løsning der man ihht. reglene i avhendingsinstruksen ber om Stortingets godkjenning til avhending på ikke-markedsmessige vilkår. Det er tre grunner til dette. For det første er dette en videreføring av tidligere handlemåter ved overføring av statlig eiendom til både Studentsamskipnaden i Ås og til andre samskipnader. Dernest er dette det handlingsalternativet som på en tydelig og ryddig måte gir samskipnaden rett til pantsetting av hele eiendommen som sikkerhet for lån. For det tredje er dette det eiendomsjuridisk sett mest ryddige handlingsalternativet. Fri stasjon ville slik universitetsdirektøren ser det gitt et langt mer uryddig og uavklart ansvarsforhold mellom UMB og samskipnaden. Dersom Universitetsstyret likevel finner at det er riktig å tilby tomter til studentboliger som fri stasjon, og Studentsamskipnaden i Ås kan dokumentere at det er mulig å gjennomføre utbyggingen som fri stasjon, vil ikke universitetsdirektøren motsette seg dette. Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort ovenfor legger universitetsdirektøren med dette fram forslag til vedtak i to alternativer:

5 2