Saksframlegg. Salg av Skillemoen industriområde. JournalpostID: 17/55. Dato:

Transkript

1 JournalpostID: 17/55 Dato: Saksframlegg Salg av Skillemoen industriområde Innledning Alta kommune og FeFo har ikke kommet til enighet om tiltredelse/erverv av Skillemoen industriområde. Saken har som kjent vært gjenstand for flere møter og drøftinger, bl.a. med møte den 17. november 2016 hvor styreleder, direktør og leder for grunn og rettigheter deltok. Direktøren orienterte fra dette møte på styremøte den 29. november I etterkant av styremøtet kontaktet direktøren rådmannen i Alta og informerte om styrets syn. Som kjent var styret enige om at man ikke ønsket å selge til kommunen. Det var likevel enighet om at kommunen og FeFo skulle møtes på nytt den 3. januar 2017 for å drøfte saken videre. På møtet 3. januar framkom det at kommunen ønsket et formelt styrevedtak om salg eller ikke. Det ble fra kommunen sagt at man ved et nei vil vurdere å gå videre med saken, dvs. å fremme en ekspropriasjonssak. Kommunen redegjør for sin begrunnelse for kjøp/ ekspropriasjon i et brev som ble utlevert på møtet 3. januar. Bakgrunn Alta kommune har regulert et industriområde på omkring 780 dekar FeFo-grunn på Skillemoen. Bakgrunnen er at kommunen har behov for å ha nye tilgjengelige arealer for industri- og næringsformål jf. kommunens brev (vedlegg 1). I brevet argumenteres det for hvorfor kommunen mener det er nødvendig å eie området selv. Direktøren forutsetter at saken ellers er kjent da det har vært orientert om saken flere ganger, sist på styremøtet i november Vurdering Direktøren er enig med kommunen at det er behov for nye arealer til industri og næring. FeFo har heller ikke hatt noen innvendinger til planleggingen av Skillemoen som industriområde. Dvs. at FeFo lojalt etterlever kommunale arealplaner som forutsatt i strategisk plan. FeFo har selv bidratt med å rydde deler av området for skog. Uenigheten går på at kommunen ønsker å kjøpe mens FeFo ønsker en disposisjonsavtale med kommune og festeavtaler direkte med aktørene. FeFos styre har gjennom tidligere vedtak, herunder gjeldende strategisk plan, fastsatt som prinsipp at salg av arealer kun skal skje i særlige tilfeller. Bakgrunnen for dette er at FeFo har behov for å sikre langsiktige forutsigbare inntekter. FeFos verdier består av grunnen Finnmarks innbyggere eier i fellesskap. Ved salg reduseres disse verdiene, og FeFos mulighet til å reinvestere salgsinntektene på en måte som gir en avkastning i samsvar med verdien av eiendommen er svært begrenset. Samtidig er det åpnet for arronderingssalg, og salg dersom det foreligger særlige forhold slik som til veigrunn, gang og sykkelstier og kommunaltekniske anlegg. Det skal bemerkes at kommunen i de senere år har tilkjennegitt sin aksept for dette i en rekke møter.

2 FeFo har i denne saken foreslått løsninger som ikke forutsetter salg. Det ble den 22. april 2016 oversendt et avtaleutkast om disposisjonsrett til kommunen(vedlegg 2). Kommunen har ikke respondert på dette avtaleutkastet før forslaget om salg igjen ble fremmet. Avtaleutkastet la opp til at kommunen fikk tilstrekkelig rådighet over området for å utvikle og tilrettelegge i henhold til den offentlige godkjente planen, samt rett til tildeling av tomter på området under forutsetning av inngåelse av festekontrakt mellom FeFo og tildelt aktør. Som nevnt tidligere har den videre prosessen dreid seg om kommunens ønske om å kjøpe, som nå kulminerer i en henvendelse som krever et styrevedtak. Et salg vil jf. ovenfor innebære et brudd med prinsippet om bortfeste slik det fremgår av strategisk plan. Kommunens argumentasjon for nødvendigheten av å eie og ikke feste er at kommunen ikke vil ha den samme muligheten til å styre samfunnsutviklingen dersom de ikke selv er eier. Konkret synes dette å innebære at kommunen på sikt ønsker å flytte arealkrevende næringer fra sentrumsområdene til Skillemoen. I etterkant av en slik flytting vil kommunen transformere de tidligere næringsarealene til andre nødvendige formål f.eks. nye boligområder. Kommunen skriver i sitt brev (vedlegg 1) om dette følgende: «Å ha hånd om erstatningsarealer er et av kommunens viktigste virkemidler for å få gjennomført ønsket samfunnsutvikling.» Det er direktørens klare oppfatning at det ikke er noe i avtalen som tilsier at kommunen ikke kan ivareta sin rolle som samfunnsplanlegger gjennom ovennevnte disposisjonsavtale. Det skal nevnes at kommunens henvendelse er lite konkret, annet enn at store aktører trenger mer areal, og at dette skal løses med å tilrettelegge arealer på Skillemoen. Direktøren har forståelse for at tilgangen og styringen med erstatningsareal kan være et virkemiddel for å få til den ønskede samfunnsutviklingen. Det vil kunne være noe enklere hvis kommunen selv eier arealet og fritt kan disponere over arealene herunder også utnytte arealverdiene som en del av erstatningsarealdiskusjonen. Til det er å bemerke at bytte av areal kan skje uten at kommunen eier grunnen. Samtidig vil det gi FeFo muligheten til å sikre våre verdier på vegne av fellesskapet. Et arealbytte mellom FeFo og aktuell næringsaktør kan skje på flere måter, men gjerne ved bruk av jordskiftelovens regler om makeskifte. Dette kan gjøres i samråd eller etter avtale med kommunen for å sikre en forsvarlig samfunnsutvikling. Prinsippet om arealbytte kan innarbeides i den oversendte avtalen om disposisjonsrett. Når arealene er omskiftet kan FeFo på vanlig måte drøfte omregulering av det nyervervede arealet med kommunen. I tråd med strategisk plan og praksis vil FeFo bidra til at slike nye arealer blir utnyttede på en samfunnsnyttig måte. Det hevdes i kommunens brev at: Næringsaktører i Alta har vært relativt klar på at de ikke ønsker å feste tomteareal. Det er et ønske om å eie egne arealer på grunn av store grunnlagsinvesteringer, pantsetting og trygghet knyttet til egne verdier. Næringsaktørene er med andre ord relativt klar på hva de ønsker. Det vil trolig være delte meninger om dette, i og med at kjøp innebærer at man ved kjøp må ha midler til rådighet for å kunne handle. Dette vil kanskje være mulig for noen få som har verdifulle arealer tilgjengelig andre steder i Alta kommune i dag som de kan selge, men vil trolig ikke gjelder for det store flertall av næringsaktørene fremover. Ikke minst fordi de samtidig med tiltredelse av areal må betale sin andel av infrastrukturen ved tiltredelse av arealene.

3 Kommunen viser videre til at man tar en betydelig økonomisk risiko ved å bygge ut infrastrukturen i området, herunder ny sykkel- og gangvei. Kostnadene til dette er stipulert til millioner kroner. Kommunen mener at eierskap til arealene vil bidra til bedre sikkerhet for de store grunnlagsinvesteringene som tas. Det er ikke fremlagt konkrete argumenter for hvorfor det skal være bedre for kommunen og de næringsdrivende å eie arealene. Ved kjøp vil kommunen, samtidig med kostnadene til infrastruktur, måtte betale for arealet. Kjøpesummen vil, basert på de takstene som foreligger, være betydelige, og komme i tillegg til andre kostnader. Ved å inngå disposisjonsavtalen vil kommunen ikke trenge å forskuttere kjøpesummen, og følgelig overføre noe av risikoen for at arealet ikke blir utbygd i sin helhet på FeFo. Dette er en risiko FeFo er villige til å ta del i, i og med at festeprinsippet er en så viktig del av FeFos strategi for å sikre FeFos verdi for fremtidige generasjoner. På møtet den 3. januar 2017 ble det sagt fra kommunen at dette var en spesiell sak fordi arealet var så stort, at det var kommunen som utviklet det og at behovet for erstatningsareal var et viktig virkemiddel for å få til den ønskede samfunnsutviklingen. Kommunen mente at saken derfor kunne behandles særskilt av FeFo og at beslutningen i denne saken ikke ville skape noen form for presedens. Basert på drøftingen ovenfor er direktøren ikke enig med kommunen i at saken ikke kan skape presedens. At arealet er stort og per tiden det eneste større næringsarealet på FeFo-grunn som skal utvikles av en kommune, er ikke så spesielt at det ikke vil bidra til å svekke FeFos strategi med feste i stedet for salg. Saken vil ha overføringsverdi til andre utbyggingsformål enn næring og kan også skape presedens for øvrige kommuner i fylket. Arealets størrelse taler etter direktørens mening ikke for et salg slik kommunen synes å hevde. Utvikling av Skillemoen er et svært langsiktig prosjekt. Planene for området kan endres mange ganger før arealet blir endelig utbygd. Dersom så vidt langsiktige planer skal kunne utløse et salg/ ekspropriasjon når FeFo har sagt seg villig til å la kommunen disponere over arealet, er det grunn til å tro at det vil bli økt press på salg av store sentrumsnære arealer i alle fylkets kommuner. Dette vil jf. ovenfor ha stor betydning på FeFos fremtidige økonomi. Kommunen tar grunnlagsinvesteringene, men forutsetningen er likevel at kommunen over tid skal ha disse refundert fra de som etablerer seg på Skillemoen. Om kommunen ikke krever refusjon er dette et valg som kommunen selv gjør og som i praksis vil innebære en subsidiering av tomtearealene ved at de tilbys uten inndekning for grunnlagsinvesteringene. Det vil være kommunens beslutning og ikke noe FeFo skal mene noe om. Grunnlagsinvesteringene kan uansett innkreves fra de som etablerer seg på Skillemoen uten at kommunen selv eier arealet. FeFos krav om festeavgift knyttes kun til råtomtverdien og omfatter på ingen måte grunnlagsinvesteringene. FeFo ble opprettet for å ivareta en rekke interesser, jf. finnmarkslovens formålsbestemmelser. Det har vært styrets standpunkt at arealene skal forvaltes i et evighetsperspektiv. Denne målsetting vanskeliggjøres i betydelig grad dersom arealet selges til kommunen og deretter til private. Oppsummering: I tråd med gjennomgangen ovenfor er direktørens vurdering at det ikke foreligger særlige grunner til å bryte med FeFos hovedprinsipp om at disponering av grunn skal skje ved feste og ikke ved salg. Samtidig ønsker FeFo å bidra til en samfunnstjenlig arealbruk i tråd med godkjente kommunale planer uten at arealene selges. Direktøren mener at de utfordringene kommunen tar opp i sitt brev kan finne sin løsning gjennom den oversendte avtalen om disposisjonsrett hvor kommunen gis rett til å styre utviklingen av området uten å eie det. Festekontrakt opprettes når kommunen har tildelt arealet og eventuelt krevd inn tomtas

4 andel av grunnlagsinvesteringene. Eventuelle bestemmelser/føringer tilknyttet arealbytte kan som tidligere nevnt innarbeides i avtalen med kommunen. FeFo bidrar på denne måten til en samfunnsnyttig utnyttelse av FeFo-grunn, ivaretar fellesskapets verdier tilknyttet arealene og sikrer FeFo årlige inntekter gjennom festeavgiftene. Avslutningsvis vil direktøren knytte noen merknader til kommunens signaler om ekspropriasjon. Det har ved flere anledninger fra kommunens side vært nevnt at ekspropriasjon kan være et virkemiddel som kommunen vil vurdere å ta i bruk. Det innebærer at kommunen ved et nei fra FeFo til salg vil bruke plan- og bygningslovens bestemmelser om ekspropriasjon for å få hånd om arealet. Det betyr at kommunen med grunnlag i reguleringsplanen vil tvinge fram et grunnerverv, dvs. med rettens hjelp få overta arealene på Skillemoen. Normalt er dette et virkemiddel som benyttes der grunneier motsetter seg den planlagte arealbruken. Grunneieren blir i slike tilfeller tvunget til å gi fra seg eiendommen til den aktuelle aktør, som oftest en offentlig aktør slik som kommunen, vegvesenet eller tilsvarende mot full erstatning. I dette tilfelle har FeFo som grunneier ikke motsatt seg den planlagte bruken. Tvert i mot har vi samarbeidet og hatt en felles forståelse med kommunen om planleggingen. Dersom kommunen går til ekspropriasjonssak, er det etter direktørens syn et spor som i mindre grad gir presedensvirkninger enn frivillig salg. Ekspropriasjon er den måten lovgiver har forutsatt at slike saker løses på dersom det ikke er enighet mellom partene. FeFo vil i en slik prosess motsette seg ekspropriasjon, slik at grunnlaget for ekspropriasjon vil måtte prøves av retten i tillegg til eventuell fastsettelse av verdien på arealet. Det kan være en hensiktsmessig avklaring for FeFo for fremtidige saker. Samtidig er det direktørens standpunkt at FeFo samtidig med eventuell ekspropriasjonssak søker å bli enige om disposisjonsavtalen med kommunen, slik at kommunen kan tiltrå arealet umiddelbart, og således ikke trenger å avvente resultatet av en eventuell ekspropriasjonssak. Direktøren vil bemerke at resultatet av en eventuell ekspropriasjon vil kunne få konsekvenser for hvordan FeFo vil måtte forholde seg til framtidige planprosesser, herunder ved å gå i mot omdisponering av større utmarksområder når planleggingshorisonten er svært lang. Konklusjon - begrunnelse Etter en samlet gjennomgang finner ikke direktøren særlige grunner til å avvike prinsippet om feste. Et salg vil ikke være i tråd med strategisk plan og vil kunne skape presedens for tilsvarende saker i framtiden. Det gjentas at et salg i en sak som denne vil innebære et markant brudd med gjeldende strategi, og vil kunne utløse en rekke krav om kjøp av større arealer i og omkring de større tettstedene i fylket. Dette vil jf ovenfor på sikt kunne innebære en betydelig reduksjon av verdien av finnmarkseiendommen. FeFo har vært og er fremdeles positiv til å finne andre løsninger. Kommunens ønsker om styring av utbyggingen kan finne sin løsning gjennom en avtale om disposisjonsrett eventuelt en framfesteavtale. Direktørens innstilling: FeFo er positiv til utbyggingen av nye arealer til industri og næring på Skillemoen. FeFo ønsker ikke å selge Skillemoen til Alta kommune, men vil tilby avtale om disposisjonsrett eventuelt finne andre løsninger som kan bidra til at kommunen har styring med utbyggingen.

5 Vedlegg: 1. «tittel»