BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /44

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /44 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: LSEN Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdsundet sør. Plannummer Forslag til vesentlig reguleringsendring, 2. gangs behandling. 1. Kort om planforslaget Figur 1: Planområdet Hovedprinsippene ved den gjeldende planen er opprettholdt ved dette forslaget til endring. Hovedhensikten med reguleringsendringen har vært å samle gjenstående ønskede justeringer/endringer av gjeldende plan samtidig som hovedlinjene i reguleringsvedtaket av 2004 beholdes og videreføres. Hovedtema for forslaget til reguleringsendring har vært: - endret utforming for havnepromenade - redusert størrelse på offentlig torg (Markusplassen) - krav til uteoppholdsareal knyttes til boligformål og ikke til alle reguleringsformål - redusert utstrekning på gatetun - endret bebyggelsesstruktur for felt 6 og 11 - endret reguleringsformål for felt 10 og 11 - redusert parkeringsdekning 1

2 - etter offentlig ettersyn ønsker forslagsstiller å øke den totale utnyttelsesgraden med 2 % i planområdet fra 215 % til 217 %. Den økte utnyttelsen er ønsket lagt til felt 11 som da vil få en økning i %-BRA fra 427 til 498 %-BRA. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. 2. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Behov for god parkeringsdekning i området Omfang av småbåthavn Behov for god tilgang til og gode kvaliteter på grøntarealer Behov for gode kvaliteter på tak/dekker Tilgang til, og gode kvaliteter på havnepromenade Verneverdig bygg i Damsgårdsveien 62 Gangbro over til Marineholmen Krysset Lotheveien /Michael Krohns gate Rekkefølgekrav for gangbro Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. 3. Endringer etter offentlig ettersyn. Nedenfor følger forslagsstillers endringer etter offentlig ettersyn. Fagetatens vurdering følger i kapittel 4. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Byggeområder Felt 2: Havnepromenaden er ført sammenhengende på utsiden av feltet, dvs en tilbakeføring til gjeldende plan, se vedlegg G. Eksisterende flytebrygge utenfor felt 2 er inntatt i plankartet som S4, men plassering er justert i forhold til landfeste for gangbro. Felt 3: Byggegrense er utvidet og lagt i formålsgrensen. Felt 6: Uteoppholdsarealene etableres som felles uteområde for beboere i feltet. Men for å sikre tverrforbindelse mellom Michael Krohns gate og havnepromenaden ønsker forslagsstiller at offentlig gjennomgang skal tillates. Avtale skal foreligge før det gis rammetillatelse for felt 6, evt felt 11 hvis denne bygges ut først. Plan for utomhusarealer og detaljer knyttet til utforming av tverrforbindelser skal godkjennes av grønn etat før det gis rammetillatelse. Fasade til innendørs parkering mot havnepromenaden skal inneha gode arkitektoniske kvaliteter og godkjennes av bygningsmyndigheten før det gis rammetillatelse for felt 6. Felt 8: Forslagsstiller presiserer at alle uteoppholdsarealene i feltet er felles uteoppholdsarealer for feltet. Tverrforbindelsen mellom Michael Krohns gate og torget T1 skal være offentlig. Detaljerte utomhusplaner for plassering og utforming av tverrforbindelse og uteoppholdsarealer skal godkjennes av grønn etat før det kan gis 2

3 rammetillatelse. Forslagsstiller ønsker å opprettholde den økte etasjehøyden mot fagetatens anbefaling. Felt 10 Forslagsstiller har tatt fagetatens skepsis til følge og opprettholder opprinnelig reguleringsformål for felt 10. Foreslått bebyggelsesstruktur og utnyttelsesgrad er identisk med gjeldende plan. Felt 11 Forslagsstiller ønsker å øke utnyttelsen i forhold til hva som er hjemlet i vedtatt plan. Utnyttelsen for feltet ønskes økt fra m 2 til m 2. Det vil si en økning i den totale utnyttelsesgraden fra 427 til 498 %-BRA i dette konkrete feltet. Forslaget innebærer en økning fra 215 % til 217 %_BRA i hele planområdet som sådan. Forslagsstiller har ingen umiddelbare planer om bygging av barnehage i felt 11. Reguleringsformål barnehage er likevel opprettholdt da det ikke kan utelukkes mulighet for barnehage en gang i fremtiden. Friområdet FRI1 skal være opparbeidet før felt 11 kan tas i bruk. Felt 14 Byggehøyder opprettholdes i samsvar med gjeldende plan. Utnyttelse settes til 350% BRA, i samsvar med forslag fra fagetaten. Fagetaten registrerer for øvrig at utnyttelsesgraden er satt til 393 %BRA i plankartet. Det er ikke foreslått eget formål for anlegg for bossug da det ikke synes mulig å realisere et slikt anlegg innenfor det aktuelle feltet. Lek/uteoppholdsareal Det er gjort en presisering vedrørende de ulike begrepene innen uteoppholdsarealer. Krav om uteoppholdsarealene er nå knyttet kun til boligformål. I planområdet er det avsatt ulike arealer til uteopphold/lek/rekreasjon. Disse kan deles i følgende: Private uteoppholdsarealer: Omfatter private balkonger/uteplasser på terreng. Felles uteoppholdsarealer innenfor det enkelte felt: Omfatter uteoppholdsarealer innenfor det enkelte felt, inkludert takterrasser. Disse arealene er felles for beboerne i det enkelte felt. Plan for opparbeidelse av uteoppholdsarealene skal innsendes som del av søknad om rammetillatelse. Offentlige uteoppholdsarealer: Omfatter torget T1, havnepromenade, gangveier/ allmenninger/ gatetun. Disse arealene er offentlig tilgjengelige, og det offentlige skal ha ansvar for drift. Detaljerte utomhusplaner for offentlige arealer skal godkjennes av grønn etat. Friområder: Omfatter FRI1. Arealet er offentlig tilgjengelig, og det offentlige skal ha ansvar for drift. Området skal tilrettelegges for lek/rekreasjon. Nedre del av området skal tilrettelegges med universell utforming. Detaljert utomhusplan for FRI1 skal godkjennes av grønn etat. FRI1 vil bli opparbeidet parallelt med felt 11. Havnepromenaden Havnepromenaden er planlagt som bryggekonstruksjon med utkraging fra kaifront. Utfylling i sjø vil kun være aktuelt for å sikre byggetomten i felt 3, evt sikre kaifront på torget T1. Plasseringen av badeanlegget er valgt på grunn av eksisterende dybder. Formål småbåthavn er tatt ut i revidert planforslag. Dette var det området som var ment som kajakkbrygge. Eget formål for dette i plankartet er ikke nødvendig. Småbåthavn Med bakgrunn i fagetatens og grønn etats merknader om småbåthavn er S3 redusert i omfang. Det foreslås en ny brygge/pir i forlengelsen av gangvei 3, i samsvar med vedtatt prinsipplan for havnepromenaden. Forslagsstiller foreslår at det tillates båtplasser på sydsiden av bryggen 3

4 (mot S2), mens det på nordsiden tilrettelegges for gjestebrygge og om bord/i land-stigning. På enden av bryggen foreslås en utsiktsplass med møblering. Etter henstilling fra Havnevesenet foreslås bryggen som flytekonstruksjon. Det er i etterkant av høringsrunden avholdt eget møte med grønn etat hvor foreslåtte bryggeløsning ble gjennomgått. Grønn etat stiller seg bak forslaget om bryggeløsning og begrenset småbåthavn. I kapittel 4 er det en illustrasjon som viser prinsipper for funksjon/utførelse av flytebryggen i S3. Det bemerkes også at det langs havnepromenaden vil bli tilrettelagt for midlertidig fortøyning/gjestehavn. I tillegg foreslås en ny båthavn, S4. Denne er i realiteten eksisterende flytebrygge utenfor felt 2 som er flyttet utover i sundet, for å unngå konflikt med landfeste for gangbroen. Trafikk I etterkant av offentlig ettersyn er det avholdt eget møte med Statens vegvesen. Statens vegvesen stiller seg bak forslagsstillers vurderinger og trafikkanalyser, som kort kan oppsummeres slik: - Dagens utforming av krysset Michael Krohns gate/ Damsgårdsveien er tilfredsstillende i forhold til den forventede trafikkøkningen som følge av boligutbygging i Damsgårdsundet. Rekkefølgebestemmelse knyttet til dette krysset kan således utgå. - Kryssløsning for Michael Krohns gate/ Lotheveien er regulert i plan for Damsgårdssundet Nord. Rekkefølgekrav endres til at parkeringsanlegg i felt 8 ikke kan tas i bruk før krysset er ferdig opparbeidet i samsvar med vedtatt regulering for Damsgårdssundet Nord. Dette innebærer at rekkefølgekrav til utbygging av øvrige felter utgår. - Statens vegvesen stiller seg bak trafikkanalyse utført av Asplan Viak AS. Samferdselsetaten påpeker at det må avsettes snuplass for lastebil i hver ende av gatetunet. Slik snuplass vil bli etablert i tilknytning til gangvei 2. Gangvei 2 er regulert som annen veigrunn (offentlig), og det vurderes derfor ikke som nødvendig at snuplass presiseres ytterligere i plankartet. Parkering Forslagsstiller velger å opprettholde foreslått parkeringsdekning på 1 p-plass pr 100 m 2 bolig. Forslagsstiller foreslår ny bestemmelse om at det kan tillates utendørs parkering på eksisterende parkeringsplass i felt 11, samt innendørs i eksisterende fabrikkbygning i felt 8, inntil parkeringsanlegg for felt 8, 9 og 10 er bygget. Barn og unges interesser Det er foretatt barnetråkkregistreringer i regi av Ny-Krohnborg skole. Denne viser områder som barna bruker til lek og opphold. Nærmeste områder er ballbanen på Gyldenpris og Markusplassen ved St. Markus kirke. Det er ikke gjort registreringer som viser at barn og unge i dag søker til planområdet for lek/fritidsaktiviteter. Barnehage Barnehage i felt 8 er vurdert i samarbeid med kommunens kontor for barnehagesaker. Det er konkludert med at det er mulig å etablere en barnehage på området. Det forutsettes at uteoppholdsarealer for barnehagen også kan benyttes av nærområdet utenom barnehagens åpningstider (sambruk av arealene). Det vurderes også om det er mulig å utforme barnehagen slik at arealene kan benyttes som forsamlingslokale for nærområdet utenom barnehagens 4

5 åpningstider. Krav knyttet til oppføring og drift av barnehage hører etter forslagsstillers oppfatning ikke inn under reguleringsbestemmelser, men må dokumenteres ivaretatt i forbindelse med byggesaken. Forslagsstiller kan for øvrig ikke slutte seg til fagetatens ordbruk knyttet til utearealer beliggende på dekke/tak uten direkte adkomst til naturlig terreng. Forslagstiller kan ikke se at en terrassering av nivåene mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien ikke kan oppfattes som naturlig terreng. Tilkomst og parkering vil bli ivaretatt i forbindelse med den videre prosjektutvikling. Risiko og sårbarhet I henhold til kommuneplanens arealdel er det utarbeidet en ROS-analyse knyttet til etablering av havnepromenaden. Det henvises til egen rapport, som følger vedlagt som dokument E. Fjernvarme Forslagsstiller tar kommunens standpunkt om tilknytningsplikt til etterretning. Plankart Plankart og kartgrunnlag er nå utarbeidet i UTM32_Euref89 i henhold til fagetatens krav. Plankartet er oppdatert for å gjenspeile de reguleringsendringer som er vedtatt siden gjeldende plan ble vedtatt i 2004, samt de endringer som forslagsstiller har valgt å innta etter at planforslaget har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Bestemmelser - I bestemmelse er bebyggelsesplan erstattet med detaljplan - Bestemmelse 1.1.4: Referanse til illustrasjonsplan er oppdatert - Bestemmelse 1.6 er oppdatert i forhold til begrepsbruk - Bestemmelse 1.9 er endret slik at det ikke stilles krav til uteoppholdsarealer for næringsformål. Videre er begrepsbruk vedr. private uteoppholdsarealer presisert. - Bestemmelse 1.15 er oppdatert med en generell henvisning til retningslinjer for universell utforming i Damsgårdsundet - Det anses irrelevant å angi at krav til MUA går foran tillatt grad av utnytting - Forslagsstiller kan ikke se at det er behov for å innta bestemmelser om variasjon i boligstørrelser. Dette vil innebære en skjerpelse av bestemmelsene i forhold til vedtatt plan - Forslagsstiller kan ikke se at det er behov for å innta bestemmelser om prosentvis begrensning av omfanget av takoppbygg. Dette vil innebære en skjerpelse av bestemmelsene i forhold til vedtatt plan, noe som ikke har vært hensikten med den vesentlige reguleringsendringen. 4. Fagetatens vurdering I fagnotat til offentlig ettersyn påpekte fagetaten en rekke forhold ved planforslaget. Forslagsstiller har etterkommet flere av kommunens krav, men har også fastholdt deler av planforslaget som kommunen ønsket endret. 1. Generelt Omfanget av utnyttelsesgrad som %-BRA er ikke justert, til tross for at dette er et krav i fagnotat til offentlig ettersyn. Fagetaten godtar imidlertid dette etter at det er presisert fra forslagsstiller at den tilsynelatende økte utnyttelsen skyldes omregning fra % TU (tomteutnyttelse) til % BRA og særlig at areal i underetasje er medregnet. Det er ingen reell 5

6 økning i utnyttelsesgraden, samlet utnyttelse er den samme som for vedtatt plan. Avviket gjelder følgende felt: F8, F10, F11 og F14. Byggenes høyder over bakken er i all hovedsak det samme som før. 2. Byggeområder Felt 1: Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring datert er inntatt i revidert planforslag. Felt 2: Det må medtas en bestemmelse om at vann- og avløpsetaten skal ha uhindret adgang til ledningsanlegg og tilhørende installasjoner mv. for drift, reparasjon og vedlikehold av pumpestasjon. Felt 3: Mot sørvest og gangvei 2 har forslagsstiller delvis trukket byggegrensen ut til formålsgrensen. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot dette. Mot havnepromenaden var det til offentlig ettersyn i plankartet markert en grense utover havnepromenaden. Det er litt uklart hva denne grensen her representerer. I det oppdaterte plankartet er denne grensen markert med formålsfarger bolig/blandet sentrumsformål. Dette er ikke markert på plankartet ved gangvei 2. Det skal heller ikke være markert formål bolig/blandet sentrumsformål på plankartet over havnepromenaden. I bestemmelsene er det tatt med en presisering om at balkonger tillates å krage utover gangvei 2 og havnepromenaden. På plankartet kan det se ut som om det er en gangbro mellom felt 3 og 8; dette må rettes opp i plankartet da det ikke skal være noe gangbro her. Felt 4: Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring i felt 4.1 datert , i felt 4.2 datert og i felt 4.3 datert er inntatt i revidert planforslag. Felt 5: Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring datert er inntatt i revidert planforslag. Felt 6: For å sikre offentlig tilgjengelig tverrforbindelse via en gangbro mellom Michael Krohns gate og havnepromenaden ønsker forslagstiller å tinglyse en avtale på eiendommen. En slik håndteringsmåte kan ikke benyttes da det ikke er hjemmel for dette etter plan og bygningsloven. Gjennomgangen må reguleres inn i plankartet som offentlig gang- og sykkelvei. Minste fri høyde under- og bredden på gangbroen må avklares med samferdselsetaten. Plan for utomhusarealer og detaljer knyttet til utforming av tverrforbindelser skal godkjennes av Bergen kommune før det gis rammetillatelse. Fasade mot parkeringsanlegg mot havnepromenaden skal vektlegge gode arkitektoniske kvaliteter og godkjennes av bygningsmyndigheten ved søknad om rammetillatelse. Felt 7: Deler av felt 7 er tatt ut av reguleringsplanen for Damsgårdsundet sør da det inngår i vedtatt plan for Damsgårdsundet nord. Felt 8: Gangvei mellom felt 8.1 og 8.2 er ikke gitt eget formål i plankartet, men er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Fagetaten finner dette tilstrekkelig. 6

7 Maksimal byggehøyde til kote +21 mo.h. mot Damsgårdsveien i felt F8-3 er ikke redusert på tross av fagetatens anbefaling. Fagetaten kan ikke anbefale at antall etasjer økes og foreslår at maksimal byggehøyde på kote + 17,9 mo.h opprettholdes i samsvar med gjeldende reguleringsplan, jf fagetatens forslag til vedtak. Felt 9: Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring datert er inntatt i revidert planforslag. Felt 10: Grønn etat påpeker at ved bevaring av eksisterende trær må det kreves at hele rotsonen ivaretas. Felt 11: Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller ytret ønske å øke graden av utnytting i forhold til hva som er hjemlet i vedtatt plan. Utnyttelsen for feltet ønskes økt fra m 2 til m 2. Det vil si en økning i den totale utnyttelsesgraden fra 427 til 498 %-BRA i dette konkrete feltet og en økning fra 215 % til 217 %-BRA i hele planområdet som sådan. Fagetaten kan ikke anbefale en slik økning og anbefaler at eksisterende utnyttelsesgrad opprettholdes. Utnyttelsen for dette området er allerede høy, og en ytterligere økning vil være uheldig for området som helhet. Felt 14: Fagetaten anbefaler at byggehøyde opprettholdes i samsvar med tidligere vedtatt plan for området og fagetatens anbefaling til offentlig ettersyn, det vil si 350%-BRA. Forslagstiller sier i sin planbeskrivelse at de ønsker å følge fagetatens anbefaling, men i plankartet er %- BRA satt til 393 %. Fagetaten anbefaler at %-BRA nedjusteres til 350%. 3. Lek/uteoppholdsareal Friområdet FRI1 FRI1 må ferdigstilles før det gis ferdigattest/brukstillatelse til Felt 11. Torget T1 Ingen endringer etter offentlig ettersyn. Havnepromenaden Ingen endring etter offentlig ettersyn. Fagetaten anbefaler likevel at det i plankartet blir tydeligere hva som er avsatt til formål havnepromenade. Utkragede balkonger vises som hovedformål havnepromenade, men må sikres realisert gjennom bestemmelsene. Småbåthavn Forslagsstiller har fastholdt forslaget om småbåthavn i felt S3, om enn i redusert omfang. Fagetaten slutter seg i hovedsak til det grepet som er gjort. For å sikre et båtfritt område til sjøen må skravuren for småbåthavn trekkes inn 3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det kun være tilrettelagt for gjestehavn frem til dette området. Dette må også endres i bestemmelsene og på plankartet. Ytterst på piren må stupebrett og badstige fjernes. Fagetaten kan av sikkerhetsmessige årsaker ikke anbefale at det tilrettelegges for bading blant småbåtferdsel uten fysisk skjerming, og anbefaler at badeaktiviteter tilrettelegges og samles i badeanlegget ved Markusplassen. Piren vil likevel gi en økt og variert tilkomst til sjøen. 7

8 En ny båthavn S4 er foreslått. Fagetaten kan ikke anbefale denne og kan heller ikke se at tiltaket som ligger til grunn for forslaget er omsøkt, og dermed heller ikke godkjent av bygningsmyndigheten. Figur 2: Illustrasjonsplan flytebrygge/pir i S3 (Ill: Smedsvig). Lek/uteoppholdsareal Det skal være godkjente utomhusplaner for alle uteoppholdsarealer før igangsettingstillatelse gis. God fagmessig utførelse med brønner til større vegetasjonselementer skal innlemmes i uteoppholdsarealer på faste dekker som takterrasser og lignende. Varierte lekeområder skal ivareta ulike aldersgrupper. 8

9 4. Trafikk Parkering: Forslagsstiller fastholder sin parkeringsdekning på 1.0 per 100 m 2 på tross av fagetatens innvendinger. Fagetaten anbefaler en parkeringsdekning på 1.2 biler per 100 m 2 BRA bolig som er det samme som følger av både den nylig vedtatte kommunedelplanen for Puddefjorden/ Damsgårdsundet og forslaget til rullering av kommuneplanen som var utlagt til offentlig ettersyn høsten Dette må justeres i bestemmelsene. Det gjøres for øvrig oppmerksom på at Fylkesmannen i Hordaland sin innsigelse til forslaget til rullering av kommuneplanen ikke omfatter kravet til parkeringsdekning for boliger i dette området. Kryss Michael Krohnsgate - Damsgårdsveien Statens vegvesen vurderer krysset til å være tilfredsstillende. Fagetaten slutter seg til dette. Kryss Michael Krohns gate - Lotheveien Krysset Michael Krohns gate - Lotheveien er tatt ut av plankartet da det også inngår i planen for Damsgårdsundet nord, vedtatt i Bergen bystyre sak 228/07, men det like fullt behov for å videreføre en rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeiding av krysset. I bestemmelse i nærværende planforslag inngår følgende: "Reguleringsplan for Lotheveien/ Michael Krohns gate skal være godkjent og kryssene ferdig opparbeidet før parkeringsanlegg i F8 gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse". Etter en samlet vurdering foreslår imidlertid fagetaten at bestemmelsen bearbeides slik at krysset skal være gjennomført eller sikret gjennomført før ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse innen planområdet kan gis. Gatetun Gatetunet er redusert i utstrekning for å ivareta trafikkadkomst til næringsarealer og parkeringsanlegg. Gatetunet er fremdeles stengt for gjennomkjøring. Fagetaten slutter seg til endringen. 5. Universell utforming Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn i alle tiltak og rapporten universell utforming i Damsgårdsundet ligger til grunn for utforming. Fagetaten finner prinsippene om universell utforming ivaretatt. 6. Barn og unges interesser Det er utført barnetråkkanalyser. Barn og unges interesser er ivaretatt i den helhetlige utformingen av planforslaget. 7. Barnehage og skole Forslagsstiller har ikke innlemmet kvalitetskrav til uteområder for barnehage i reviderte bestemmelser. Fagetaten tilføyer følgende i bestemmelsene: Barnehage skal ha tilstrekkelig størrelse og kvalitet på uteoppholdsarealene. Arealer som skal medregnes skal oppfylle følgende kriterier: Eventuelle avvik skal være dokumenterte og godkjennes av barnehagekontoret. -Ikke ha helning over 1:3 -Støynivå under 55 db -Sol på halvparten av arealet kl 15 ved vårjevndøgn -Restarealer med hensyn til form og størrelse skal ikke medregnes -Deler av arealet skal være universelt tilgjengelig 9

10 -Størrelse på uteoppholdsområdet skal oppfylle krav i Kunnskapsdepartementets veileder for utforming av barnehagens utearealer Ny-Krohnborg som er nærmeste skole er en kombinert barne- og ungdomsskole. I henhold til skolebruksplanen har skolen ledig kapasitet de nærmeste årene, men kan etter dette få problemer med kapasiteten. Det er planlagt rehabilitering av skolen med start i august I tillegg til rehabiliteringen av barnehage/skoledelen vil det bli etablert kulturhus og en flerbrukshall av håndballhallstørrelse i bydelssenteret. Forventet ferdigstillelse for prosjektet er skolestart Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en risikoanalyse for havnepromenaden. Havnepromenaden er foreslått lagt til kote +2.0 m.o.h. Den utarbeidede risikoanalysen viser at kaikonstruksjonen er dimensjonert for å tåle forventet høy vannstand inntil kote Fagetaten finner risikoanalysen for havnepromenaden tilfredsstillende. 9. Fjernvarme Ingen endringer etter offentlig ettersyn. Kravet om tilknytningsplikt står ved lag. 10. Plankart Mellom Felt 3 og Felt F8-3 er det linjer som kan leses som gangbro. Fagetaten foreslår at disse forklares/tegnes på en slik måte at det ikke forstås som gangbro Felt 11: BRA justeres ned til 427% som i gjeldende plan Felt 8-3: nedjusteres til bh 17.9 som i gjeldende plan Felt 14: %-BRA justeres ned til 350 % som i gjeldende plan Småbåthavn S4 utgår Formål havnepromenaden skal være gjennomgående på plankartet og ikke brytes av andre formål (balkonger/karnapper). Der det eventuelt er aktuelt med utkragede balkonger, reguleres dette gjennom bestemmelsene For å sikre et båtfritt område til sjøen må skravuren for småbåthavn trekkes inn 3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det kun være tilrettelagt for gjestehavn frem til dette området. 11. Bestemmelser Fagetaten foreslår at følgende bestemmelser endres. I bestemmelse 1.7 må det inn en presisering vedrørende utkraging av balkonger. Bestemmelsen endres fra " Balkonger tillates å krage ut over byggegrenser mot gangveier og havnepromenade " Endres til " Balkonger tillates å krage ut over byggegrenser mot gangveier og havnepromenade med inntil 1 m og en minste fri høyde på 5 m over gangvei." Forslagstillers forslag til parkeringsbestemmelse utgår og erstattes med: "Parkeringsdekningen skal være i henhold til dagens gjeldende parkeringsnorm." I bestemmelse endres følgende avsnitt fra: "Reguleringsplan for Lotheveien/ Michael Krohns gate skal være godkjent og kryssene ferdig opparbeidet før parkeringsanlegg i F8 gis ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse", endres ti: "Krysset Lotheveien/Michael Krohns gate skal være gjennomført eller sikret 10

11 gjennomført før det kan gis ferdigattest/brukstillatelse for ny bebyggelse innen reguleringsplanområdet. Rekkefølgekrav der tiltaket alternativt skal være "sikret gjennomført", anses oppfylt for det aktuelle tiltak dersom utbygger/grunneier har inngått forpliktende utbyggingsavtale med Bergen kommune om gjennomføring av tiltaket". Bestemmelse 5.4 tilpasses det antall småbåthavner som vedtas. I bestemmelse 5.4 foreslår fagetaten å presisere teksten fra " Småbåthavnen S1 skal benyttes i samband med næringsvirksomhet i felt F4-2." Foreslås endret til "Eksisterende del av småbåthavn S1 knyttet til eiendom gnr/bnr 158/6 skal benyttes i samband med maritim næringsvirksomhet i felt F4-2, men området skal ikke brukes til ordinær utleie av båtplasser for fritidsbåter." I bestemmelse 5.4 foreslår fagetaten å legge til et avsnitt for å sikre et båtfritt område til sjøen ytterst på piren S3: "3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det ikke være tilrettelagt for fortøyning eller annen båtaktivitet. Dette området skal være tilrettelagt for tilkomst og nærhet til vann for fotgjengere." 5. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til forslagene til hovedformål og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres i henhold til de punktene som er kommentert under og i kapittel 10 plankart og kapittel 11 bestemmelser for å være tilfredsstillende. 6. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven nr. 1, jf 34.2 Overgangsbestemmelser til plandelen (pbl 2008), vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: A. Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdsundet Sør, Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert med følgende endringer: I) Gangforbindelse mellom Felt 3 og Felt F8-3 må fremstilles entydig og på en slik måte at de ikke kan forstås som en gangbro. II) Felt 11 %-BRA justeres ned til 427% i samsvar med gjeldende plan III) Felt 8-3 nedjusteres til maksimal byggehøyde mo.h. i samsvar med gjeldende plan IV) Felt 14 %-BRA justeres ned til 350 % i samsvar med gjeldende plan V) Småbåthavn S4 utgår VI) Andre formål enn havnepromenade fjernes fra kartet fra havnepromenaden VII) For å sikre et båtfritt område til sjøen må skravuren for småbåthavn i S3 trekkes inn 3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det kun være tilrettelagt for gjestehavn frem til dette området. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert med følgende presiseringer: 1. Bestemmelse 1.7: endres til: " Balkonger tillates å krage ut over byggegrenser mot gangveier og havnepromenade med inntil 1 m og en minste fri høyde på 5 m over gangvei." 11

12 2. I bestemmelse endres følgende avsnitt fra: "Reguleringsplan for Lotheveien/ Michael Krohns gate skal være godkjent og kryssene ferdig opparbeidet før parkeringsanlegg i F8 gis ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse", endres ti: "Krysset Lotheveien/Michael Krohns gate skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det kan gis ferdigattest/brukstillatelse for ny bebyggelse innen reguleringsplanområdet. Rekkefølgekrav der tiltaket alternativt skal være "sikret gjennomført", anses oppfylt for det aktuelle tiltak dersom utbygger/grunneier har inngått forpliktende utbyggingsavtale med Bergen kommune om gjennomføring av tiltaket". 3. Bestemmelse endres til: "Parkeringsdekningen skal være i henhold til dagens gjeldende parkeringsnorm". 4. Bestemmelse tilpasses det antall småbåthavner som følger av dette vedtak, jf pkt V vedrørende endringer i plankartet setning endres fra: "...Småbåthavnen S1 skal benyttes i samband med næringsvirksomhet i felt F4-2." Endres til "Eksisterende del av småbåthavn S1 knyttet til eiendom gnr/bnr 158/6 skal benyttes i samband med maritim næringsvirksomhet i felt F4-2, men området skal ikke brukes til ordinær utleie av båtplasser for fritidsbåter." 6. I bestemmelse 5.4 foreslår fagetaten å legge til et avsnitt for å sikre et båtfritt område til sjøen ytterst på piren S3: "3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det ikke være tilrettelagt for fortøyning eller annen båtaktivitet. Dett området skal være tilrettelagt for tilkomst og nærhet til vann for fotgjengere." C. Plankart med tilhørende bestemmelser må revideres i henhold til forannevnte før vedtaket kan kunngjøres. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: 12

13 A. Plankart datert , del av dok nr 51. B. Reguleringsbestemmelser, datert , del av dok nr 51. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 51. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, del av dok 51. E. Risiko analyse havnepromenade Damsgårdsundet, datert , del av dok nr 51. F. Illustrasjonsplan av S3, Piren, datert , del av dok nr 51. G. Illustrasjonsplan hele planområdet, datert , del av dok nr 51. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr