Planbeskrivelse. Detaljregulering for Bud - Prestemarka hyttefelt. Fræna kommune

Transkript

1 Detaljregulering for Bud - Prestemarka hyttefelt Fræna kommune Planbeskrivelse Saksnummer: 2013/924 Planident: Dato: , sist revidert:

2 Innhold 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Utredninger i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger Beskrivelse av planforslaget Konsekvenser av planforslaget Innspill og merknader etter 1. gangs offentlig ettersyn Forslagstiller sin faglige begrunnelse Eventuelle endringer etter 2. gangs offentlig ettersyn

3 1. SAMMENDRAG Planforslaget tilrettelegger for bygging av 23 fritidsboliger. Området har tidligere vært regulert til fritidsboliger og campingplass, men gjeldende regulering har ikke blitt gjennomført. I forbindelse med 1. gangs offentlig ettersyn kom det inn merknad fra fylkeskommunen om at det måtte gjennomføres en arkeologisk registrering i området før planen kan godkjennes. Registreringa vart utført høsten 2014, og i den forbindelse ble det funne to steinalderboplasser som er automatisk freda. Den ene lokaliteten (vist som nr. 2 i fig. 1) ligger innenfor friområdet og er i konflikt med den regulerte vegen i øst. Intensjonen til gjeldende reguleringsplan er at småbåthavna og eiendommene i sør skal ha adkomst fra denne vegen. I dag har disse eiendommene adkomst fra Karlsvikvegen. Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i fjor videreførte denne intensjonen. Ifølge fylkeskonservatoren er kulturminnet (nr.2) av såpass stor verdi at det vil være vanskelig å få godkjent en søknad om dispensasjon. Det vart derfor lagt frem to alternativ for politikerne i PLØK den om hvordan vi skulle løse konflikten mellom kulturminnet og vegen. Det første alternativet var å fortsatt gå for denne veiløsningen som nå er omtalt. Men da hadde en måtte regulere vegen lenger øst for å komme unna kulturminnet. Politikerne stilte seg bak det andre alternativet som innebærer å fjerne vegen, og bruke eksisterende veg (Karlsvikvegen) som adkomst til bl.a. hyttefeltet. Karlsvikvegen er regulert som gangveg i gjeldende plan, men regulert som kjøreveg i dette planforslaget. Vegen i øst er omdisponert til friområde av hensyn til det freda kulturminnet og for å få en buffer mellom hyttefeltet og landbruksjorda. Fig. 1. Innenfor de røde linjene viser lokalitetene til de freda kulturminna i forhold til planforslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn. Planområdet er utvidet til også å omfatte store deler av småbåtanlegget på land og ca. halve sjødelen. Det vil belaste eiendommene i sør når vi omdisponerer vegen i øst til friområde og en ikke samtidig utvider planområdet til også å gjelde småbåtanlegget. Ellers har ikke eiendommene i sør adkomstveg i det heile tatt om eller når gjeldende reguleringsplan skulle bli gjennomført. Vedtatt reguleringsplan griper ikke inn i eksisterende bruk, men den er bindende for endringer og fremtidig arealutnyttelse, jf. pbl 1-6, 1. ledd og 12-4, 1. ledd. 3

4 Tiltakshaver har inngått en kjøpekontrakt med opplysningsvesenets fond om kjøp av areal (fig.2). For at tiltakshaver skal få størst mulig utbytte av arealet som han skal kjøpe ønsker han å utvide hytteområdet ved å omdisponere gjeldende parkeringsplass for småbåthavna/ badeplassen til hytteutbygging. Parkeringsplassen blir da regulert/flyttet sør for disse tre tomtene. Småbåtanlegget blir derfor forskjøvet tilsvarende utover sjødelen for at småbåtforeningen skal få bygge de naustene som gjeldende plan legger opp til. Etter å ha hatt dialog med både tiltakshaver og Bud småbåtforening er det enighet om å utvide planområdet sørover. Da får en også en sammenhengende plan både når det gjelder veiføring gjennom småbåtanlegget, men også for at reguleringsplanen skal samsvare med bruken (fig. 22). Fig. 2 Gjeldende reguleringsplan som viser eiendomsforholda i området. Eiendommene i sør (utenfor planområdet) har adkomst fra Karlsvikvegen i dag. Men intensjonen i gjeldende reguleringsplan er at de skal ha adkomst fra den regulerte vegen i øst, inntil landbruksområdet. Planforslag som ble lagt ut til offentlig ettersyn i fjor videreførte denne intensjonen. Det innebærer store ulemper for dem når vi omdisponerer vegen i øst til friområde og en ikke samtidig utvider planområdet til også å gjelde småbåtanlegget. Eiendommene har fått ny regulert adkomstvei, og det er veien som de benytter i dag. Vedtatt reguleringsplan griper ikke inn i eksisterende bruk, men den er bindende for endringer og fremtidig arealutnyttelse, jf. pbl 1-6, 1. ledd og 12-4, 1. ledd. 4

5 2. NØKKELOPPLYSNINGER Adresse GID Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ved Bud Camping, 6430 Bud 112/580, 112/585 med flere Reguleringsplan Bud Camping AS v. Ola Blakseth Ola R. Blakseth og Opplysningsvesenets fond ConsulentPartner AS Hovedformål i ny plan Fritidsbebyggelse Planområdets areal i daa 66 Ant. nye boenheter/nytt næringsareal (BYA/%BYA) 23 nye tomter Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Støy fra vegen, byggehøyde Er det kommet varsel om innsigelse (j/n) Nei Krav om konsekvensutredning (j/n) Nei Oppstartsmøte, dato Kunngjøring oppstart, dato Komplett forslag mottatt, dato 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Bakgrunnen for oppstart av planarbeidet er at Bud Camping AS ønsker å legge til rette for fritidsboliger for salg. Intensjonen med planforslaget Hovedintensjonen med planforslaget er å få til et attraktivt hytteområde med en god arealutnyttelse. Tanken er at salg av hytter/hyttetomter vil øke aktivitetene ved campingplassen og i Bud sentrum. 4. PLANPROSSESSEN Det ble avholdt oppstartsmøte den og oppstart av planarbeid ble, den , varslet ved utsending av brev til naboer og interessenter og ved annonse i Romsdals Budstikke. Fig. 3. Kartutsnitt som fulgte melding om oppstart. 5

6 Planforslaget ble lagt ut til første gangs offentlig ettersyn i tiden Fig. 4. Planforslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn Etter at saka var oppe til orientering i PLØK hadde kommunen møte med tiltakshaver og fylkesarkeologen for å avklare bruken av området og prosessen videre. Siden det ble bestemt på PLØK-møtet at den regulerte vegen i øst skal bort, er området som var avsett til veg blitt omdisponert til friområde. Hyttene får i dette forslaget adkomst fra den andre siden, altså den kommunale vegen Karlsvikvegen. I dag er det denne vegen som blir brukt som adkomst ned til småbåthavna og til eiendommene i sør. Det er gjort omfattende endringer i planen slik at den må legges ut til nytt offentlig ettersyn. Fylkesarkeologen hadde ingen innvendinger til endringene i planen anna enn at vegen opp til tomtene 7-8 (rød ring på fig. 4) ikke kommer for nært opp til kulturminnet. For at hyttene lengst nord ikke får silhuettvirkning var det viktig å endre bestemmelsene fra «opprinnelig terreng» til «maks kotehøyde». 6

7 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Området er en del av reguleringsplan for Bud Småbåthavn og utvidelse av Bud Camping vedtatt den Tilstøtende planer er: i øst; Bud Gravlund, vedtatt i nord; Bud Syd, vedtatt i vest; Jegthaug, Bud vedtatt Det er i sistnevnte plan at selve campingplassen ligger. Fig. 5. Kartutsnitt som viser gjeldende reguleringsplaner i området. Planavgrensning for Bud Småbåthavn og utviding av Bud Camping er markert. Fig. 6. Utsnitt av gjeldene reguleringsplan 7

8 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Her skal det bare gjøres rede for eksisterende situasjon uten å relatere det til det nye planforslaget. Bruk gjerne illustrasjoner. Plassering Omsøkt område ligger like ved hovedferdselsåren (fylkesveg 664) mellom Molde/Elnesvågen og Bud. Det er kort avstand til Bud Sentrum (ca. 700 meter) som har bl.a. følgende funksjoner; Bank, kiosk, bensinstasjon, bilverksted, dagligvarehandel med postfunksjon, barne- og ungdomsskole, barnehager, restauranter/kafeer, fiskeindustri, overnattingsmuligheter i form av campingplass og hytteutleie, samfunnshus, idrettsbaner, kirke og bedehus. I tillegg har Bud flere turistattraksjoner og er en del av Nasjonal turistveg Atlanterhavsvegen som går mellom Bud og Kårvåg i Averøy kommune og er 36 km lang. Fra omsøkt område er det ca. 18 kilometer (sørøstover) til kommunesenteret Elnesvågen som i tillegg til overnevnte sentrumsfunksjoner for Bud bl.a. har videregående skole, kommuneadministrasjon, butikksenter, bibliotek, idrettshall og noe mer industri og boligbebyggelse. Området hører til under Gule Bud - Bergset skolekrets, med Bud barne- og ungdomsskole som den nærmeste skolen. Fig. 7. Planområdet sett fra fylkesvegen, veg til høyre på bildet er vegen lengst vest i planområdet. Avgrensning Planområdet er avgrenset av idrettsplass og friområde i nord, av GID 113/1 i sør, av Bud Camping i vest samt av jord-/skogbruksområde i øst hvor den gamle Prestegården i Bud ligger. 8

9 Bruk av/status til tilstøtende areal Det er som nevnt kort avstand til Bud Sentrum og de funksjoner det har. Bud idrettslag har både kunstgressbane og fotballbane med gressdekke på andre siden av fylkesvegen for det aktuelle området. Her ligger også Bud Samfunnshus. Fig. 8. Bud stadion, Bud Samfunnshus og kunstgressbane. I vest ligger Bud camping med mulighet for telting, camping med bil eller vogn, leie av hytter, båter med mer. Fig. 9. Del av Bud Camping sett fra Fylkesvegen. Fig. 10. Diverse utsnitt fra Bud Camping i vest. 9

10 Øst for området ligger dyrket mark og prestegården. Fig. 11. Prestegården sett fra Fylkesvegen øst Fig. 12. Deler av planområdet, dyrket mark og Prestegården skjult bak granskog. Fig. 13. Flyfoto av planområde og tilstøtende arealer. 10

11 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Bortsett fra de fem naustene og kulturhuset til småbåtforeningen er det ingen bygninger innenfor planområdet. Området bærer preg av å ligge i utkanten av Bud sentrum. Dette ved at det, bortsett fra campingplassen, er lite bebyggelse i umiddelbar nærhet. Men det er likevel ikke lang avstand til tettbebyggelsen i Bud. Bebyggelsen i Bud er tradisjonell trehusbebyggelse. Campingplassen har bebyggelse som for det meste bærer preg av hyttestil med torvtak. Naustene som tilhører småbåthavna i sør er bygd i rekke med sagtak konstruksjon. Prestegården har eldre bygninger, bygd i ca som er verneverdige og registrert i SEFRAK registeret, dette gjelder stabburet og våningshuset. Fig. 14. Hovedbygget på campingplassen. Fig. 15. Noen av utleiehyttene på campingplassen. Fig. 16. Noen av bygningene på campingplassen sett fra sjøen. 11

12 Fig. 17. Bud Prestegård. Utdrag fra SEFRAK registeret for bygninger på Bud Prestegård; SEFRAK_ID: 1548_17_35 SEFRAK_ID: 1548_17_36 Navn: STABBUR, KARLSVIK YTRE, KARLSVIK Navn: VÅNINGSHUS, KARLSVIK, YTRE, BUD PRESTEGARD Bygningstype: Garasjeuthus anneks til bolig Bygningstype: Annen boligbyg.(sek. reindrift Opprinnelig Funksjon: Hus for forråd av kjøtt, fisk, tresket korn, mel, lin, klær m.v. Opprinnelig Funksjon: Bolighus for eier/bruker Nåværende Funksjon: Hus for lagring av kjøretøyer, maskiner, redskap og utstyr Nåværende Funksjon: Enfamiliebolig Datering: Datering: Status: Tatt i bruk Status: Tatt i bruk Revet El. Brent: Revet El. Brent: Fig. 18. Bud samfunnshus nord for planområdet. Landbruk-, natur- og ressursgrunnlaget/markslag/grunnforhold Området er preget av jordbruk med tilhørende dyrka mark og utmark. Området er en liten del av et stort beiteområde for rådyr, ellers har ikke selve planområdet spesielle nevneverdige ressurser. Men området ved sjøen (Karslvika) like sør for planområdet er lokalt viktige beiteområder for ande-, vade-, måke, og alkefugler samt gråstrupedykkere. Videre er Karslvika kategorisert som en lokalt viktig naturtype sand- og grusstrand. Ser en bort fra småbåthavna er ikke dette et område med spesiselle ressurser sett i forhold til fiske og friluftsliv. Topografi/landskapstrekk Området heller mot sør fra fylkesvegen og ned mot sjøen. Det er ca. 12 meters høydeforskjell fra fylkesvegen og ned til den sørligste hyttetomta. I nordøst ligger det en kolle/høydedrag som på toppen er ca. 5-6 meter høyere enn fylkesvegen. Opp mot toppen har denne kollen fjell i dagen. 12

13 Campingplassen i vest har omtrentlig samme helningsforhold, mens området øst for planområdet heller fra fylkesvegen og sørvestover. Videre preges planområdet av at det har vært tippet anleggsmasser fra bl.a. arbeidet med veganlegget (gangveger) i Bud Sentrum for et par tre år siden. Verneinteresser/kulturminner Fylkesmannen har, i sin uttale til melding om oppstart av reguleringsarbeidet, påpekt at det er et visst potensial for funn av automatiske fredete kulturminner under markoverflata. De utførte arkeologisk registrering etter første gangs offentlig ettersyn, og det ble det påvist to lokaliteter med automatisk freda kulturminne (steinalderboplasser) innenfor planområdet. Derfor er vegen i øst omdisponert til friområde, og det er regulert inn hensynssoner (H730 og H570) rundt kulturminnet i øst for å bevare dette. Det andre kulturminnet er merka som bestemmelsesområde for å bli fjerna uten vilkår. Fig. 19. Planforslaget som viser bestemmelsesområde (#1) og hensynssonene (H570 og H730) til kulturminnene Miljøfaglige forhold, lokalklima og biologisk mangfold Området er utsatt for støy og noe luftforurensning fra biltrafikken på fylkesvegen. Området ligger solvendt til og klimaet er typisk nordvestlandsk. Det er ingen grunn til å anta at det finnes forurensning i grunnen på området. 13

14 Fig. 20. Artsdatabanken viser følgende funn i området Den fremmede arten er rynkerose (rosa rugosa). Dette er en vakker plante med velluktende blomster, store og kjøttfulle nyper. Den er også en av de roseartene som er lettest å kjenne igjen. Rynkerose er i dag, ansett til å være en av de største problemartene vi har. Rynkerose vokser raskt, og den kan på få år danne store bestander som fortrenger hjemlige arter, både vanlige og mer sårbare. Arten kan ta over dominansen totalt og kan stabilisere strender som er naturlig ustabile og gi en nisje for fugl som ikke naturlig hører hjemme i åpen havstrandvegetasjon. Den fører til strukturendring i de typene havstrand den inntar. Trafikkforhold Fylkesveg 664 er del av hovedferdselsåren mellom Molde og Bud og en del av nasjonal turistveg Atlanterhavsvegen. Trafikkbelastningen langs denne vegen er stor, spesielt i rushtiden og i turistsesongen. Dagens avkjørsel til småbåthavna skjer på vegen som ligger vest i planområdet (Karlsvikvegen), denne er også tilkomst til noen boenheter/gårdsbruk sør og sørøst for Karlsvika. Avkjørselen til Bud Camping ligger ca. 135 meter lengre vest. På samme strekning av fylkesvegen, rett nord for planområdet er avkjørselen til Bud stadion og samfunnshuset, samt avkjørsel til noen boliger. Fartsgrensen forbi området og vestover er 50 km/t, mens den er 70 km/t østover. Fartsgrensen skifter rett ved den nevnte kollen nordøst i planområdet. Fylkesvegen er en del av skolevegen til de barna som bor østenfor planområdet og sogner til Bud barne- og ungdomsskole. Teknisk infrastruktur Området har kommunalt vann- og avløpsanlegg. Kommunen har pr. dato igangsatt arbeid med utvidelse av anlegget, og i dette arbeidet skal det nå legges nye ledninger og kummer for vann, spillvann og overvann, samt pumpekomme og trykkledning for spillvannet. Over området ligger det i dag en kommunal hovedvannledning. Det er bekreftet tilstrekkelig brannslukkevann. 14

15 Renovasjon; området er med i den interkommunale ordningen. Vegtrafikk/transportnett; som nevnt ligger området like ved fylkesvegen som er hovedferdselsåren mellom Bud og Molde, området har altså nær tilknytning til veg-/transportnettet. Luftfart/flyplasser; Nærmeste flyplass ligger i Molde, ca 40 minutters kjøretid unna. Jernbane; nærmeste jernbane ligger på Åndalsnes (raumabanen) som er ca 1,5-2 timers kjøretur unna. Kollektivbetjening I nord i og for planområdet er det to stk. bussholdeplasser, en på hver side av fylkesvegen. Funksjonsanalyse - Barnehage og skole Området hører til Gule, Bud, Bergset skolekrets som i dag består av Bud barne- og ungdomsskole. Skolen har skolefritidsordning. Når det gjelder barnehage, er det i dag en barnehage i Bud, denne dekker et stort område. Grønne interesser/folkehelseprinsippet Området er ikke brukt til oppholdsplass, lekeplass, turområde eller lignende. Nærmeste fotballbane og samfunnshus ligger rett nord for planområdet. Barn og unges interesser Beskriv om planområdet eller nærområdet omfatter lekeplasser, skole, barnehage og andre funksjoner som er rettet mot barn. Beskriv evt. erstatningsareal. Beskriv barn og unges behov og muligheter for å ferdes gjennom planområdet. Beskriv evt. kjente barrierer/hindringer/farer. Beskriv avstand og tilkomst til nærmeste lekeplass ved inngang, ballplass, lekeplass og idrettsanlegg. Juridiske forhold Utbygger/tiltakshaver er ikke kjent med at det foreligger spesielle avtaler eller rettigheter i området. Interessemotsetninger Det er ingen interessemotsetninger i området. 15

16 7. Utredninger i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger Konsekvensutredning er ikke aktuelt i dette tilfellet da planforslaget hovedsakelig er i tråd med kommuneplanen. 8. Beskrivelse av planforslaget Innledning/hensikten med planforslaget Planforslaget er en endring av en del av eksisterende reguleringsplan. Endringen går ut på å gjøre friområdet på sørsiden av fylkesvegen større og å legge til rette for fritidsboliger for salg i stedet for campingplass/fritidsboliger for utleie. Den regulerte vegen i øst blir omdisponert til friområde av hensyn til det freda kulturminnet og for å få en buffer mellom hyttefeltet og landbruksjorda. Planforslaget er utvida sørover for også å ta med seg arealet til Bud småbåtforening. Siden tiltakshaver skal kjøpe arealet som bl.a. er avsett til parkering i gjeldende plan av opplysningsvesenets fond går dette ut over naustutbygginga til småbåtforeninga. For å løse dette er parkeringsplassene regulert inn ennå litt sørover og landdelen til småbåthavna er regulert vestover ut i sjøen for å kunne bygge alle nausta (inkludert toalett og klubbhuset) slik det opprinnelig var tenkt. Den private vegen til boligene i sør er regulert inn slik den er bygd. Arealoppgave Formål Underformål Areal (daa) Bebyggelse og anlegg Fritidsboliger 16,5 Renovasjon 0,05 Småbåtanlegg på land 12,45 Lekeplass 0,4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Sum Veg 29,4 5,5 Fortau 3,5 16

17 Gangveg/gangareal/gågate 0,4 Annen veggrunn 2,1 tekniske anlegg og grøntareal Kollektivholdeplass 0,1 Parkering 1 Sum 12,6 Grønnstruktur Grønnstruktur og Friområde 12,5 Landbruks-, natur-, og friluftsområder samt reindrift Landbruksområde 4,5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåthavn (på land og i sjø) 7,5 Sum planområdets areal i daa 66 Byggeformål og grad av utnytting Hovedbyggeformål er fritidsboliger. Utnyttingsgraden oppgis i m 2 BYA, for selve hyttene inkludert gjestehytte er denne satt til maks 100 m 2. For uthus er den satt til maks 15 m 2. På SB_L2 er maks BYA sett til %-BYA = 40 %. Områda SB_L1 og SB_L2 i planforslaget er regulert til småbåtanlegg på land, og det er regulert til dette formålet i gjeldende plan også. Og området i sjøen er regulert til småbåthavn, og det er slik i gjeldende plan også. Natur- og ressursgrunnlaget Planforslaget legger opp til at deler av utmark og dyrket mark blir omgjort til fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg. Topografi/landskapstrekk Området i nord mellom fylkesvegen og fritidsboligene har en kolle i øst som naturlig skjermer området for innsyn og støy fra fylkesvegen. For å få samme virkning vestover er det planlagt at terrenget kan bygges opp naturlig som en forlenging av kollen. 17

18 Hyttetomtene er i planen orientert sør og sørvestover, dette med tanke på utsikt, solforhold og eksisterende terrengforhold. Veganlegget og fritidsboligene er plassert slik at skjæringer og fyllinger unngås så langt som mulig. Verneinteresser/kulturminner Etter første gangs offentlig ettersyn ble det gjort arkeologisk registrering i området, og det ble funne to steinalderboplasser som er automatisk freda. ID: og er i planen vist som hensynssone (verna) da denne er av stor verdi. Den andre boplassen er vist som bestemmelsesområde for å «frigi» dette området. I forhold til de sefrak- registrerte bygningene på prestegården har vi vurdert det slik at hyttebebyggelsen må være godt tilpasset terreng og lokal byggeskikk. Dette for at hyttene ikke skal skille seg nevneverdig ut i forhold til prestegården. Miljøfaglige forhold Støykilden til området er fylkesvegen; støy fra biltrafikken. Dette er vurdert slik; Vegen ligger høyere i terrenget enn tomtene og det er relativt stor avstand fra tomtene til vegen. Det at tomtene ligger lavere enn vegen gjør at biltrafikkstøyen ikke oppleves som like sjenerende enn om de lå på samme nivå. Avstanden mellom vegen og tomtene gir god plass til å etablere voll/skjerm mot støy. Vi vurderer det derfor slik at støyskjerming i dette tilfellet vil være ukomplisert og vi kan med sikkerhet si at feltet får nok støyskjerming slik at veileder T-1442/2012 vil bli fulgt. På bakgrunn av dette anmoder vi om aksept for at detaljprosjektering for støy utføres samtidig med øvrig detaljprosjektering av feltet. Slik detaljprosjektering er ikke hensiktsmessig å utføre før etter at reguleringsplanen er godkjent, dette spesielt med tanke på økonomi i prosjektet. Trafikkforhold Offentlig veg; det vil si eksisterende fylkesveg benevnt som o_v1 på plankartet blir som den er. NB! fartsgrensen bør endres til 50 ved at 70/50 skiltet flyttes østenfor ny avkjørsel. Veg benevnt som o_v2 er eksisterende avkjørsel fra fylkesvegen mot sør (Karlsvikvegen). Det er planlagt 3 nye avkjørsler fra denne som skal føre inn i hytteområdet. I gjeldende plan fra 2004 (Bud småbåthamn og utv. Bud camping), og forrige planforslag som lå ute til første gangs offentlig ettersyn var det tenkt at denne vegen kun skulle benyttes til gang- og sykkelveg. Og tilkomstvegen skulle være fra den regulerte vegen i øst som aldri ble opparbeidet. Siden vegen i øst kom i konflikt med et freda kulturminne er denne nå omdisponert til friområde. Risiko og sårbarhet Sjekklisten er gjennomgått og det er ikke knyttet uakseptabel risiko til noen av punktene. Skole og barnehage Planforslaget medfører ikke flere boliger i området, skole og barnehagetilbudet anses derfor uberørt. Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur anses for å være godt nok som det er med hensyn på tele, energi, vann og avløp. Vann og avløp tilknyttes eksisterende kommunalt anlegg som er under utbygging, se skissen under. Det er dialog mellom tiltakshaver og Fræna kommunes representant for anlegget for 18

19 tilpasning til det nå omsøkte feltet for fritidsboliger. Anlegget er pr. dato ikke sluttført, det mangler detaljer og det foreligger ingen innmålingsdata. Derfor anses det ikke hensiktsmessig å skissere inn ledningene på selve plankartet. Vi vurderer vann- og avløpsløsningen med dette som fullt ivaretatt i forhold til saksbehandling på dette stadiet. Fig. 21 Skisser for VA Når det gjelder renovasjon er det lagt opp at beholdere for hytterenovasjon blir plassert på RA ved avkjørsel til området. Vegnett i planområdet; De nye avkjørslene fra o_v2 er dimensjonert for personbil, det er lagt opp til at det skal kunne kjøres fram til alle hyttetomtene, og at det skal kunne parkeres minimum 1 bil på egen tomt, på de største tomtene skal det kunne parkeres minimum 2 biler på egen tomt. I tillegg er det planlagt felles biloppstillingsplasser for 19 biler. Videre er det planlagt tre gangveger i hytteområdet. Grønne interesser/barns interesser Det er i planen avsatt et areal til friområde. Dette området ligger mellom fylkesvegen og de planlagte fritidsboligene. Det er planlagt at det skal kunne bygges en voll som forlenger kollen i nordøst vestover. Området for fritidsboligene ligger nærme både fotballbane og fasiliteter på campingplassen, men i tillegg er det regulert inn to felles lekeplasser for hyttetomtene, f_l1 og 2 på plankartet. Juridiske forhold Rekkefølgekrav: 11.1 Alle hytter skal knyttes til godkjent anlegg for vann og avløp Det må søkes om veg, vann og avløp for hele hyttefeltet Støyvoll må være ferdig bygd før det gis brukstillatelse eller ferdigattest for fritidsboligene Hyttefeltet kan utbygges etappevis under forutsetning av at all infrastruktur knyttet til de aktuelle tomtene er opparbeidet. 19

20 11.5 Felles lekeplass f_l1 2 skal være grovplanert før det gis brukstillatelse til mer enn 10 av fritidsboligene. Interessemotsetninger Ingen 20

21 9. Konsekvenser av planforslaget Overordnede planer og vedtak Planforslaget er hovedsakelig i tråd med gjeldende kommuneplan og reguleringsplan, men legger opp til fritidsboliger for salg i stedet for camping og fritidsboliger for utleie. Både bestemmelsene for området til småbåthavna og området er videreført. Eksisterende reguleringsplaner Planforslaget er en endring av eksisterende reguleringsplan Bud Småbåthavn og utviding av Bud Camping, som vart vedtatt i En eventuell egengodkjenning av planen fører til at deler av gjeldende reguleringsplan blir erstattet. Etter 1. gangs offentlig ettersyn er planområdet utvidet ved å også omfatte store deler av småbåtanlegget på land og ca. halve sjødelen. Både fordi vegen i øst vart omdisponert, men også pga. at utbygger ønsker å kjøpe opp arealet som er sett av til parkeringsplass i gjeldende plan. Siden dette er regulert til offentlig område i gjeldende plan kan han ikke kjøpe dette før det er omregulert til privat eller felles område. Tiltakshaver ønsker også å utvide hytteområdet ved å omdisponere gjeldende parkeringsplass (for småbåthavna og badeplassen) til hytteutbygging. Parkeringsplassen er regulert/flyttet sør for disse tre tomtene. Følgene av dette er at alt blir forskjøvet tilsvarende, og dette er greit for småbåtforeningen så lenge de får bygge de naustene som gjeldende plan legger opp til. Derfor er landdelen utvidet utover sjødelen. Omrisset av de fremtidige naustene er ikke blitt tatt med i planforslaget for å unngå eventuelle dispensasjoner. I gjeldende plan er flytebryggene også tegna inn, men disse er veiledende. De blir likevel fjerna i planforslaget. Fig. 22. Planforslaget versus gjeldende plan. Planforslaget er vist med flatefyll, og gjeldende plan med rødt. 21

22 Siden vegen i øst i gjeldende plan er omdisponert til friområde i planforslaget har ikke eiendommene i sør noen adkomst lenger når eller om planforslaget blir realisert. De har adkomst fra Karlsvikvegen i dag, men intensjonen til reguleringsplanen fra 2004 er at de i fremtiden skal ha adkomst fra den regulerte vegen i øst, inntil landbruksområdet. En reguleringsplan er kun bindende for nye tiltak og utvidelse av eksisterende tiltak, jf. pbl 1-6, 1. ledd og 12-4, 1. ledd. Det er derfor behov for å regulere innen ny adkomstveg til eiendommene. Adkomstvegen som eiendommene benytter seg av i dag er regulert som adkomstvei til parkeringsplassen til småbåthavna og eiendommene utenfor planområdet. Når det gjelder bestemmelsene til småbåtanlegget og småbåthavna er disse videreført fra gjeldende reguleringsplan, med noen små justeringer. Konsekvensene for eksisterende plan er vurdert til å være minimal da en får en mer helhet i området ved å utføre disse endringene. Eksisterende bebyggelse og innbyggere i området Planforslaget antas å ikke ha vesentlige konsekvenser for eksisterende bygg i eller ved planområdet. Natur- og ressursgrunnlaget (næringsinteresser) Endringen av reguleringsformål fra campinghytter utleie og campingplass til fritidsboliger vil ikke ha innvirkning på næringsinteressene for landbruket i området. Planlagt veg ov2 vil gjøre at dyrket mark vil bli noe mindre i sørøst, men arealet er såpass lite at det ikke vil medføre konsekvenser av nevneverdig betydning. I forhold til andre næringsinteresser så er gjennomføring av planforslaget et ledd i å utvikle den næringen som allerede er etablert i forbindelse med campingplassen. Naturmangfoldloven (NML) har som hovedintensjon å ta vare på naturens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold samt de økologiske prosessene. Dette skal skje gjennom bærekraftig bruk og vern også slik at naturen gir grunnlag for vår virksomhet, kultur, helse og trivsel nå og i framtiden. Nedenfor er gjort en vurdering opp mot Vurdering opp mot NML 8, kunnskapsgrunnlaget: Det er innhentet kunnskap om naturmiljøet i og ved planområdet i tilgjengelige kilder. Det er, som nevnt tidligere, funn av 1 svartlisteart i planområdet. Vi mener kunnskapsgrunnlaget vi har brukt står i rimelig forhold til faren for skade på naturmangfoldet og anser nærmere analyser som unødvendig. Vurdering opp mot NML 9, føre var prinsippet: Vi mener at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og at faren for vesentlig skade på naturmiljøet ikke er tilstede i denne planen. Vurdering opp mot NML 10, samlet belastning: Konsekvensene blir samlet sett små da inngrepet er forholdsvis lite. Når det gjelder funnene fra artsdatabanken nevnt under kapittel 6 kan vi ikke se at planforslaget utgjør negative konsekvenser. Angående svartlistearten kan vi ikke se at planforslaget vil bidra til spredning av denne arten. 22

23 Vurdering opp mot NML 11, kostnader: Det er ikke nødvendig med tiltak da naturmangfoldet ikke blir forringet som følge av plangjennomføring. Vurdering opp mot NML 12, miljøriktig drift og metoder: Generelt skal alle nødvendige inngrep utføres med varsomhet, likeledes driften som skal foregå på området. Som nevnt ovenfor er ikke fare for skade på naturmiljøet tilstede i denne planen. Generelt inneholder loven forvaltningsmål for naturtyper og økosystemer og forvaltningsmål for arter. Angående førstenevnte består som nevnt tidligere det aktuelle området av noe dyrket mark, men mest utmark som har vært brukt til deponering av masser fra diverse veganlegg i området. Dette vil si at området til dels er et resultat av menneskers påvirkning, området kan derfor anses ikke å ha naturmangfold av spesiell interesse. Sett i forhold til dette og størrelsen på området kan vi ikke se at planforslaget på noen måte bryter med dette forvaltningsmålet. Angående forvaltningsmålet for arter består det av at artene og deres genetiske mangfold skal ivaretas på lang sikt og at artene skal forekomme i levedyktige bestander i sine naturlige utbredelsesområder. Det vises her til vurderingen over av svartelistearten, konklusjonen er at artenes forvaltningsmål overholdes. Topografi/landskapstrekk Terrenget blir endret i form av veger og skjæringer/fyllinger til disse, noen blir avsluttet med skråning mot landbruksjord i øst. Terrenget blir også endret i nordvest da kollen i nordøst er planlagt forlenget vestover. Verneinteresser/kulturminne Dersom det blir gjort funn ved arkeologiske registreringer må eventuelle konsekvenser bli vurdert. Når det gjelder prestegården så er det slik at det også i gjeldende plan er innregulert noe hyttebebyggelse og campingplass. Gjennomføring av planforslaget vil medføre at det blir bare fritidsboliger i stedet for campingvogner med tilhørende serviceanlegg på det aktuelle området. Ut fra dette kan vi ikke se at dette planforslaget får negative konsekvenser i forhold til prestegården. Som nevnt ovenfor skal fritidsboligene tilpasses terrenget og lokal byggeskikk. Vi vurderer det slik at en tilpasset fritidsbebyggelse vil ha mindre negativ innvirkning på helheten mellom prestegård og bebyggelse for øvrig enn en campingplass med tilhørende anlegg. Virkningen i forhold til prestegården blir at bebyggelsen kommer noe nærmere enn i dag, men det er fremdeles god avstand fra planlagt fritidsbebyggelse til prestegården. Det ene av de to freda kulturminnene som ble funne i forbindelse med arkeologisk registrering høsten 2014 er bevart gjennom hensynssoner og tilhørende bestemmelser. Det andre kulturminnet er i dårligere stand og derfor ikke så viktig å bevare. Dette er derfor regulert som bestemmelsesområde som kan bli fjernet uten vilkår, jf. bestemmelsene. Forslaget får ingen nevneverdig konsekvens for kulturminnene i området. Miljøfaglige forhold Planlagte formål medfører ikke mer støy enn det som var planlagt på området tidligere. Gjennomføring av planen vil ikke påvirke de klimatiske forholdene. 23

24 Trafikkforhold Planen medfører ingen flere direkteavkjørsler fra fylkesvegen, dagens avkjørsel blir flyttet østover og Karlsvikvegen blir gang- og sykkelveg (ogsv1). Vegen som erstatter Karlsvikvegen vil få flere avkjørsler fra seg enn Karslvikvegen har hatt. Når Karlsvikvegen blir gangveg vil de myke trafikantene være godt adskilt fra biltrafikken langs ov2. For de som kommer fra Bud sentrum har gang- og sykkelvegen kortere avstand til småbåthavna og badestranda enn bilvegen. Dette vil gjøre at de myke trafikantene vil velge gang- og sykkelvegen framfor bilvegen. Risiko og sårbarhet, jf. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet Planen får ikke konsekvenser med hensyn på risiko og sårbarhet. Teknisk infrastruktur Gjennomføring av reguleringsendringen vil ikke medføre behov for kapasitetsøkning på verken vanneller avløpsnettet, men det vil bli flere abonnenter. Angående vegløsninger henvises det til vurderingen under trafikkforhold. Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget kan ha positive konsekvenser i form av økte skatteinntekter på grunn av økt næringsvirksomhet i området og økte inntekter på diverse kommunale abonnement. Utbyggings-/opparbeidingsavtale Ingen behov. Konsekvenser av å omdisponere arealet fra campingplass og campinghytter for utleie til fritidsboliger Dette kan ha både positive og negative konsekvenser. Ut fra vårt synspunkt fordeler det seg slik: Negative konsekvenser 1. Mindre areal avsatt til utleie og campingplass for telt, bobiler og campingvogn. Skulle dette behovet øke slik at noen får lyst til å drive campingplass finnes det kanskje ikke avsatt areal til det. Dette kan føre til mer villcamping spesielt med tanke på bobilene. 2. Fritidsbebyggelsen vil være en mer permanent bebyggelse og dermed mindre reversibel, dvs vanskeligere å eventuelt gjøre om senere da det skal tungtveiende grunner til for å rive/flytte bygninger. 3. Mer belastning på campingplassens fasiliteter gjennom hele året, i og med at disse stilles til rådighet for hytteeierne. 4. Mer belastning på fasiliteter som fotballbaner, badestrand og lignende i nærheten av området. 5. Mer strømforbruk, mer vannforbruk, mer avløp. Positive konsekvenser 1. Det blir flere permanente bygninger, noe som vil være estetisk finere. 2. Mer faste og ordnede forhold, positivt for naboer. 3. Turisme og dermed bl.a. handel blir jevnere fordelt ut over hele året. Når du eier en hytte bruker du den gjerne jevnt gjennom hele året, for eksempel annen hver helg og i høytidene. 24

25 4. Lokale entreprenører og den lokale byggenæringen vil i en periode få økt salg, bl.a. materialer og utstyr til hyttene. 5. De lokale møbel- og interiørbutikkene vil i en periode få økt salg. 6. I og med at det blir mulighet til å leie ut hyttene blir det en lavere økonomisk terskel for å kunne eie en fritidseiendom i området. Det blir altså flere som har mulighet til å eie fritidseiendom når de vet at de kan få en inntekt ved utleie. 7. Prosjektet vil være mer økonomisk forsvarlig for tiltakshaver, salg av tomter gir inntekt. Samtidig som en slipper å bygge utleiehytter/legge kapital i noe som gir inntekter bare halvparten av året. Behovet i turistsesongen (toppene) kan likevel tilfredsstilles gjennom utleie for hytteeiere. 8. Medfører kanskje at planlagt infrastruktur i området blir gjennomført, for eksempel den lokale vegen (ov2 i planen). Denne er på planen fra 2004, men er enda ikke gjennomført. 9. Økte skatteinntekter for Fræna kommune. 10. Økte inntekter for Fræna kommune fra VA gebyr. 11. For at området skal bli endret fra det en tipplass som det framstår som i dag er det nok nødvendig med en formålsendring. Dette med bakgrunn i at området har vært regulert til campingplass og utleiehytter i minimum 10 år, og det ser ikke ut til at det skjer noe med gjennomføring av planen slik den foreligger. Vi mener bebyggelse av området i dette tilfellet vil forskjønne. Det er lett å se at det er flere positive konsekvenser enn negative. Neste spørsmål blir da om de negative konsekvensene er så tungtveiende at de vil gjelde foran alle de positive. Ser vi på den førstenevnte negative konsekvensen så er det altså slik at det allerede er campingplass på området, denne har både utleiehytter og plass for bobiler, campingvogner og telting. Videre er det en campingplass til i nærheten som også tilbyr telting, plass for campingvogner og bobiler. Ut fra dette og at gjeldende plan ikke har vært gjennomført kan vi nok si at behovet er tilfredsstilt. Den førstenevnte negative konsekvensen kan altså ikke anses som tungtveiende. Formålsendringen er en tilpasning til markedet noe som er vurdert av vår tiltakshaver som har drevet campingplass i en rekke tiår. Ser vi på negativ konsekvens nummer to mener vi det er slik at denne lett blir oppveid av positiv konsekvens nummer en. Men dette kan det selvfølgelig være forskjellige meninger om. Negativ konsekvens nummer tre; dette vil medføre mer vedlikehold, men dette ville vel også skjedd dersom det ble en utvidelse etter gjeldende plan(?). Det samme gjelder for negativ konsekvens nummer fire. Negativ konsekvens nummer to til fire kan altså ikke anses som tungtveiende. Sistenevnte negative konsekvens går blant annet på miljøspørsmål og bruk av delvis fornybare eller ikke fornybare ressurser. En gjennomføring av gjeldende plan ville også hatt innvirkning på dette, men kanskje i mindre grad. Dette spørsmålet er egentlig et spørsmål om hvor vidt vi skal drive utbygging og utvikling eller ikke. Vi må anta at dette spørsmålet er avklart blant annet i kommuneplan og i gjeldende reguleringsplan. Endringen i bruk av ressurser er liten og vi kan derfor ikke se at dette er negativ konsekvens som er tungtveiende. Både vi og tiltakshaver mener at de positive konsekvensene er såpass mange og tungtveiende at vi legger ressurser i å få omregulert området. Dette må vi anta gjelder for planavdelingen hos Fræna kommune også, i og med at de i oppstartsmøte er positiv til at det skjer en formålsendring for området. Konklusjonen er altså at en omdisponering av arealet vil være mer positivt enn negativt. 25

26 Når det gjelder fravær av grøntområde i feltet og konsekvenser for feltet og arealene utenfor planområdet er dette drøftet slik; Som nevnt fra saksbehandler blir feltet tettere og det mangler en møte-/lekeplass. Tiltakshaver ønsker som nevnt et tett felt og det vises til vurderingen vi har gjort tidligere i dokumentet. Når det gjelder fravær av lekeplass har vi nevnt at hytteeierne får tilgang til campingplassens fasiliteter, dette gjelder da også lekeområdet. Videre er det i Bud flere gode fasiliteter for rekreasjon og lek, som for eksempel kyststien, fotballbaner, båtutleie, skoleplass med lekeapparat og flere badestrender. Videre må vi ta med i vurderingen at området har naturskjønne omgivelser og dermed naturlige rekreasjonsområder. Vi mener disse må utnyttes i stedet for at vi bygger slike områder inn i bebyggelsen. Ettersom saksbehandler og plan- og økonomiutvalget ikke er enig i vår vurdering av dette ble det avholdt en befaring hvor plan- og økonomiutvalget og saksbehandler var til stede. Det ble da konkludert med at det måtte avsettes et område for lekeplass i planen. Det ble videre bestemt at lekeplassen skulle ligge i friområdet mellom hyttefeltet og fylkesvegen. Etter vår vurdering vil en slik plassering være lite egnet da den blir liggende i utkanten av feltet og som nevnt nærme fylkesvegen. Når vi først må sette av et område for lekeplass har vi derfor plassert lekeplassen mer sentralt i forhold til fritidsboligene. Dette vil være mer forenelig med at lekeplassen skal fungere for beboerne i feltet, samtidig oppnår vi et annet ønske fra saksbehandler som har vært å få mer luft/areal mellom tomtene. 10. Innspill og merknader etter 1. gangs offentlig ettersyn Sammendrag av innspill og merknader med forslagstiller sin kommentar Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Ingen merknader Statens Vegvesen Region midt, datert Det er ikke samsvar mellom planforslaget og gjeldende plan for Korsmyra. Planområdet må utvides slik at ogsv1 strekker seg helt frem til krysningspunktet med fylkesveg, inkludert frisiktsonen mot vest. Den eksisterende busslommen på sørsiden av fylkesvegen må inngå i plankartet. Det må i tillegg reguleres inn en gang- og sykkelvegforbindelse fra ogsv1 til busslommen, eller videreføre fortausløsningen fra Korsmyra. Videre anbefaler de at det reguleres inn en gang- og sykkelvegforbindelse fra hyttetomtene øst i planområdet, og videre mot busslommen og krysningspunkt for fylkesveg 663. De mener at det må fremgå en rekkefølgebestemmelse om at ov2 skal opparbeides før fritidsbebyggelsen tas i bruk, eventuelt et gitt antall må bygges ut. Videre peker de på at det mangler en avkjørselspil fra adkomstvegen V2. Vurdering: Planområdet er utvidet østover slik at hele frisiktsonen og o_v2 (var o_gsv1) er blitt med. Busslommen er innregulert og det samme gjelder fortauforbindelsen fra Korsmyra. Siden planforslaget nå er endret er ikke de to siste avsnitta til vegvesenet lenger aktuelle problemstillinger. 26

27 Merknaden er tatt til følge. Møre og Romsdal Fylkeskommune, datert Det må gjennomføres en arkeologisk registrering i planområdet før planen kan egengodkjennes. Av hensyn til kulturlandskapet i området, rundt Bud prestegård, rår de til at tomtene 7 og 8 blir tatt ut av planen og at arealet blir inkludert i friområdet of1. Vurdering: Arkeologisk registrering er gjennomført og det ble funne to steinalderboplasser. Administrasjonen og tiltakshaver har hatt god dialog med fylkeskonservatoren, og hans ønsker i forhold til kulturminner og anna er tatt inn i planen. Utsnittet nedenfor viser revidert planforslag, og de røde linjene viser forslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn. Deler av tomtene 7 og 8 er nå blitt inkludert i friområdet. Fig. 23. Revidert planforslag (med flatefyll) versus planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i fjor (røde linjer) Merknaden er tatt til følge. Asplan Viak på vegne av Opplysningsvesenets fond, datert OVF er eier av GID 112/58. Planforslaget viser et noe utvidet byggeområde mot friområde i forhold til gjeldende regulering. De vil gjøre oppmerksom på at areal til bebyggelsesformål og samferdsel må erverves. Fondet og kommunen er i prosess om veg- og parkeringsarealene, men arealene er enda ikke fradelt i samsvar med fondets fullmakt. Vurdering: Tiltakshaver er i dialog med OVF i den hensikt om å erverve areal. Når det gjelder prosessen mellom fondet og kommunen ble det aldri en avtale mellom de pga. uenighet om pris på areal. Merknaden er tatt til følge. 27

28 Advokatene på Storkaia på vegne av Jonny Skrivarhaug og Rannveig Seljevold (GID 113/1), datert Per dags dato har grunneierne av GID 113/1 avkjøring til eiendommen i samme veikryss som leder til småbåthavnen. I planforslaget er det forslag om å etablere en ny vei for biltrafikk lengst øst, ov2. Konsekvensene av denne omlegginga fører til at de må omlegge veien til å gå over dyrket mark slik at de mister ca. ett mål av dette. 2. Advokaten viser til jordloven 9 at dyrket mark ikke må brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. Det er kommunen som må vurdere en eventuell dispensasjon fra hovedregelen i jordloven 9, og denne vurderingen må gjøres på et tidlig stadium i reguleringsprosessen, noe som ikke er gjort i denne saken. 3. Det blir vist til tre utskilte eiendommer som har veirett over 113/1 på dagens adkomstvei, og at planforslaget er i konflikt med eksisterende veiretter. Kommunen skal sikre at alle eiendommer har lovlig adkomst, jf. pbl Slik forslaget til reguleringsplan fremstår i dag, vil denne være i direkte konflikt med Kommunen har ikke hjemmel til å vedta en reguleringsplan som er i strid med bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Et vedtak slik den nå foreligger vil medføre at eierne vil bli uten adkomstvei. Det er heller ikke vurdert hvem som må bære kostnaden med å omlegge veien. De påpeker at eierne skal holdes økonomisk skadesløs ved gjennomføring av planen. 4. Det bes om en redegjørelse på hvilken eiendom snuplassen er plassert. 5. Ut av høringsdokumentene kan de ikke se at konsekvensene for eierne er vurdert, og advokaten forutsetter at videre saksbehandling vurderer alle konsekvenser som måtte berøre eierne. Vurdering: Etter første gangs offentlig ettersyn er planen endret slik at det samsvarer med bruken, og etterkommer slik sett grunneiernes ønske. Dette er derfor ikke en relevant problemstilling lenger, men administrasjonen vil likevel svare på merknaden. 1. Planforslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn videreførte gjeldende reguleringsplan i henhold til den omtalte veiføringen. 2 og 5. Siden området allerede er regulert til anna formål enn landbruk kommer ikke bestemmelsene i 9 og 12 i jordloven til anvendelse, jf. jordloven 2. Utsnittet nedenfor viser gjeldende plan som vart vedtatt i De røde linjene (uten flatefyll) viser planforslaget som lå ute til 1. gangs offentlig ettersyn. Da gjeldende plan ble utarbeidet var intensjonen at grunneierne på GID 113/1 og de andre boligene skulle ha tilkomst fra vegen i øst. Vurderingene av eventuelle konsekvenser ble gjort på den tiden da gjeldende plan (fra 2004) ble utarbeidet. Da er det ikke nødvendig å gjøre disse vurderingene på nytt igjen i et nytt planforslag når det er snakk om en videreføring av gjeldende plan. 28

29 Fig. 24. Gjeldende reguleringsplan (med flatefyll) versus planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i fjor 3. Eierne som har fått etablert en veirett over eiendommen GID 113/1 vil fortsatt ha denne veiretten da en reguleringsplan ikke endrer privatrettslige forhold. Videre er det opp til kommunen hvor de vil legge veien i reguleringsplanen. Både reguleringsplanens utstrekning og den konkrete veiløsningen som ble valgt i gjeldende plan er etter kommunen sin vurdering en forsvarlig løsning. Så lenge eiendommen anses å ha akseptabel og dokumentert adkomst som i dette tilfelle er det i samsvar med pbl Det er opp til kommunens frie skjønn å avgjøre hva som er tilfredsstillende i det enkelte tilfelle. 4. Snuplassen som nå er omdisponert til friområde er regulert inn på naboeiendommen (112/585), og berører ikke 113/1. Merknaden er tatt til følge. 29

30 11. Forslagstiller sin faglige begrunnelse Dette planforslaget er slik en ser det til det beste for alle berørte innenfor og utenfor planområdet. Planområdet er utvidet sørover for å få med hele eiendommen til OVF da utbygger skal kjøpe opp eiendommen 112/585. Det er da naturlig at han får omdisponere parkeringsarealet til hytteområde og heller legge parkeringsplassen i utkanten av feltet. Men omdisponeringen er til ulempe for småbåtforeningen som ikke får utnytte området slik gjeldende reguleringsplan legger opp til. Etter dialog med utbygger og småbåtforeningen er det derfor enighet om å utvide landområdet ut i sjøen ca. like mye som omdisponeringen beslaglegger areal av foreningen. Da er utvidingen også til fordel for foreningen som kan gjennomføre utbyggingen slik de opprinnelig hadde tenkt. Utvidingen er også til fordel for eiendommene i sør (utenfor planområdet) da de har fått ny regulert adkomstvei. Det er veien som de benytter seg av i dag som er regulert, og den er regulert slik den er opparbeidet. For plan med konsekvensutredning: Vurdering av alternativ Ikke aktuelt for denne planen Anbefalt alternativ Ikke aktuelt for denne planen Avbøtende tiltak Ikke aktuelt for denne planen 12. Eventuelle endringer etter 2. gangs offentlig ettersyn 30