STRAUMSVEGEN 534, 66/13 - AVSLAG PÅ SØKNAD - FRADELING AV BOLIGPARSELL

Transkript

1 Roald Arvid Skogvik Lilletorget 9292 TROMSØ Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: Sak: 16/9251 Kaja Heir Senstad Dok: 73385/16-KAJSEN01 Telefon: STRAUMSVEGEN 534, 66/13 - AVSLAG PÅ SØKNAD - FRADELING AV BOLIGPARSELL Vedtak nummer 805/16. I medhold av godkjent delegasjonsinstruks fattes følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 11-6, rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel avslås søknad om fradeling av boligparsell fra eiendommene 66/13 og 66/110, Straumsvegen 534, Håkøybotn. Vilkårene for å gi dispensasjon fra arealformålet LNFR er ikke oppfylt, jf. plan- og bygningsloven Begrunnelsen fremgår av saksfremlegget. Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Troms. Klagefristen er tre uker fra vedtaket er mottatt. Klagen sendes til Tromsø kommune, Byutvikling, som vurderer saken på ny før den sendes videre til Fylkesmannen. Nærmere opplysninger fremgår av vedlagte oppsett. Laila Falck byggesakssjef Dokumentet er elektronisk godkjent og krever ikke signatur Underretning med klageadgang til: - Karina Kolflaath og Geir Johnsen, Straumsvegen 516, 9105 KVALØYA - Jofrid Lie, Straumsvegen 528, 9105 KVALØYA - Mattilsynet, 9008 TROMSØ - Statens vegvesen - Region Nord, Postboks 1403, 8002 BODØ - Balsfjord kommune landbruksforvaltning, Rådhuset, 9050 STORSTEINNES Besøksadresse: Rådhusgata 2, 9008 Tromsø Postadresse: Postboks 6900, 9299 Tromsø Telefon: Telefaks: E-post: postmottak@tromso.kommune.no Bankkonto: Org.nr.: Foretaksregisteret NO MVA tromso.kommune.no

2 SAKSOPPLYSNINGER Saksdokumenter Aktuelle saksdokumenter: Mottatt dato: Straumsvegen 534 fradeling av grunneiendom, ny søknad Aktuelle plandokumenter: Datert: Kommuneplanens arealdel for Tromsø kommune Beskrivelse av tiltaket Søknaden gjelder fradeling av en bebygd parsell fra eiendommene 66/13 og 66/110, Straumsnesvegen 534 i Håkøybotn. Parsellen omsøkes til formålet bolig, og er bebygd med en bygning med formål lager og vannhus. Denne bygningen er også omsøkt omregulert til bolig, men dette behandles i egen sak. Den omsøkte fradelingen er vist på kartet til venstre: For å gjennomføre opprettelsen av omsøkte parsell må det fradeles arealer fra eiendommene 66/13 og 66/110. Eiendommen 66/110 ble opprinnelig opprettet som tomt til eksisterende bolig i I 2005 ble denne eiendommen delt, den ene delen var tomt til eksisterende bolig. I følge delingsvedtaket datert 15. desember 2004 skulle resterende del av 66/110 sammenføyes med hovedbruket 66/13, noe som ikke er gjennomført. Aktuelle planbestemmelser Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Parsellen ligger også innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf. pbl Nabomerknader Det er mottatt merknader fra naboene Jofrid Lie, Geir Johnsen og Karina Kolflaath. Naboene uttrykker bekymring for vannforsyningen dersom det etableres flere boliger i området. De har opplevd perioder hvor vannforsyningen ikke rekker til vaskemaskin og dusj samtidig. I den sammenheng viser de til bekreftelse fra NGU som fastslår at det er lite grunnvann i denne delen av Håkøybotn. Søker har innhentet uttalelse i saken fra Heistad Brønnboring AS, og fra deres vurdering gjort per e-post hitsettes: Side 2 av 7

3 Uttalelser fra andre myndigheter Det er mottatt uttalelser i saken fra Mattilsynet, og fra Statens vegvesen Region Nord. Mattilsynet viser til at vannforekomsten til bygningen på den omsøkte parsellen ikke er dokumentert, og at det heller ikke er tilstrekkelig dokumentert om vannforekomst til den omsøkte parsellen vil være til ugunst for eksisterende omkringliggende bebyggelse. Statens vegvesen har ingen motforestillinger mot den nye fradelingssøknaden, ettersom tomten er bebygd og har lovlig atkomst fra Fv858. KOMMUNENS VURDERING På den omsøkte parsellen ble det i sin tid oppført en bygning med formål lager og vannhus, uten at dette var omsøkt og godkjent. Nåværende eier kjøpte eiendommen med bygningen like etter 1980 og foretok utbedringer/endringer på bygningen slik at den i dag fremstår som en bolig. Utbedringene/endringene ble aldri omsøkt og bygningen har i dag ikke godkjenning fra bygningsmyndighetene som bolig. I vurderingen av delingssøknaden vektlegges derfor ikke at den ene parsellen er bebygd. Dette forholdet blir fulgt opp i egen sak. Den omsøkte eiendommen er som nevnt over omfattet av kommuneplanens arealdel for Tromsø kommune, vedtatt 28. november Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR-formål. Hensynet bak arealformålet LNFR er å angi områder som i utgangspunktet ikke skal bebygges, men som skal benyttes til landbruk, reindrift eller bevares av hensyn til alminnelige natur- og friluftsinteresser. Det følger av forarbeidene inntatt i Ot.prp.nr. 32 ( ) på s. 215 at LNFR-områder er arealer som i det vesentligste skal være ubebygget, eller bare bebygget i tilknytning til landbruk og reindrift. Utgangspunktet vil dermed være at det kun er tillatt å oppføre bygninger og iverksette tiltak som er tilknyttet landbruk, reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Slik vi oppfatter den innsendte søknaden, med vedlagte tegninger, samt i lys av søknad om godkjennelse av bolig i sak 16/942, ønskes bygningen på eiendommen å bli benyttet til boligformål. Omsøkte tiltak gjelder dermed fradeling av eiendom til boligformål. Det omsøkte tiltaket er ikke hovedsakelig tilknyttet landbruk, reindrift eller gårdstilknyttet næringsvirksomhet, og er dermed ikke i samsvar med avsatt arealformålskategori i kommuneplanens arealdel. Tiltaket kan etter dette ikke tillates uten dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, jf. pbl jf Den omsøkte eiendommen ligger også i 100-metersbeltet langs sjøen, og omfattes av forbudet mot bygging langs sjø i pbl Tiltaket kan dermed ikke tillates uten dispensasjon fra pbl. 1-8, jf. pbl Unntaket i kommuneplanens arealdel punkt 4.6 er ikke gjeldende for den aktuelle eiendommen. Dispensasjon Plan- og bygningsloven 19-2 første ledd første punktum gir kommunen myndighet til etter søknad å dispensere fra bestemmelser i plan- og bygningsloven, dens forskrifter eller planer gitt i medhold av plan- og bygningsloven. Plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd har følgende ordlyd: Side 3 av 7

4 «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Kommunen må i dispensasjonsvurderingen foreta en avveining mellom de hensyn som lovens forbudsbestemmelser eller gjeldende planer skal beskytte og de hensyn som taler for dispensasjon. Det kreves at hensynene bak den bestemmelse eller plan det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining hvor fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene, og vilkåret for å kunne innvilge dispensasjon er at fordelene finnes klart større etter en samlet vurdering. Av forarbeidene til bestemmelsen fremgår det at det må foreligge «klar overvekt», noe som innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. Ot.prp. nr. 32 ( ) på s Dersom vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd ikke er oppfylt, er kommunen forhindret fra å innvilge en dispensasjonssøknad. Det er videre en forutsetning at begge vilkår må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. Dispensasjonsvurdering Byutvikling vil først foreta en vurdering av om hensynene bak kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt. Dernest vil vi vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Kommuneplanens arealdel ble vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret, den 28. november Byggesakssjefen viser til at kommuneplanens arealdel er av nyere dato, noe som taler for at hensynene bak denne planen fremdeles gjør seg sterkt gjeldende. Planen omhandler konkret vurderte forhold tilknyttet arealutnyttelsen innenfor et bestemt område, og de skal derfor ikke være kurante å fravike. Dette tilsier at det skal tungtveiende grunner til for å fravike kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser. Vi viser videre til at kommunen fører en restriktiv praksis når der gjelder dispensasjoner fra LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel. Omsøkte område er ikke avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Etter byggesakssjefens vurdering tilrås det dermed ikke fradeling av flere eiendommer til boligformål i dette området i strid med kommuneplanens arealdel. Flere fradelinger av eiendommer til boligformål vil føre til ytterligere fortetting, noe som klart strider med de hensyn et LNFR-område skal beskytte. Kommunen har som over nevnt en restriktiv praksis vedrørende dispensasjoner i LNFR-områder, og dette gjelder også for kommunens mellomområder. Bakgrunnen er faren for uønsket boligvekst i et område som ikke er tilpasset boligbygging på grunn av manglende infrastruktur. Blant annet manglende gang- og sykkelvegnett, skoler, barnehager, butikker og offentlig vann- og avløpsnett. Dersom disse bynære områdene skal utbygges til boligformål må det skje etter en helhetlig plan som ivaretar ovennevnte hensyn. Selv om eiendommen ikke skulle egne seg til gårdstilknyttet næringsvirksomhet er det likevel andre tungtveiende hensyn bak LNFR som gjør seg gjeldende, herunder hensynet til å bevare alminnelige natur- og friluftsinteresser, samt sikre reindrift. For øvrig gjelder som over nevnt et generelt byggeforbud av boliger i LNFR-områder. Byggesakssjefen er etter dette av den Side 4 av 7

5 oppfatning at ytterligere fradeling av eiendommer til boligformål i området medfører at den gjeldende kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt. I forlengelsen at dette er det et overordnet politisk mål i Tromsø kommune at vi skal begrense motorferdsel innad i kommunen, noe som igjen er forankret i en fremtidig bymiljøavtale med staten. Kommunen er ut fra dette forpliktet til å begrense utilsiktet byspredning på grunn av den økte trafikken dette vil medføre. Området for den omsøkte eiendommen ligger innenfor det som er definert som pendlersone på Kvaløya. For saker som i dette tilfellet krever dispensasjon, må det vektlegges at grensen er nådd for kapasiteten til Sandnessundbrua. Byggesakssjefen finner etter dette at de hensyn som ligger bak kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt om dispensasjon gis for den omsøkte fradelingen innenfor LNFRområdet. Ettersom vi har funnet at hensynene bak kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt er ikke vilkårene i pbl oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Vurderingen av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene blir etter dette en subsidiær drøftelse som det ikke er nødvendig å foreta ettersom begge vilkårene i pbl må være oppfylt for at en dispensasjon skal kunne gis. 100-metersbeltet Kommunen har i denne saken avslått det omsøkte tiltaket fordi det strider mot formålet avsatt i kommuneplanens arealdel for gjeldende område, samt at vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl ikke er oppfylt. Vi viser til dispensasjonsvurderingen over. Vurderingen av om det i denne saken kan gis dispensasjon fra forbudet mot bygging i strandsonen vil dermed ikke ha betydning for kommunens konklusjon. Byggesakssjefen finner derfor ikke grunn til å foreta en subsidiær vurdering av om vilkårene for å dispensere fra byggeforbud i strandsonen er oppfylt. Usaklig forskjellsbehandling Søker anfører at øvrig bebyggelse i området ligger innenfor 100-metersbeltet og nærmere sjøen enn det omsøkte tiltaket. Dette forstås som en anførsel om at vedtaket medfører usaklig forskjellsbehandling. Byggesakssjefen viser til at det ulovfestede prinsipp om at like saker skal behandles likt gjelder i den offentlige forvaltningen. Forvaltningen har imidlertid en adgang til å behandle saker ulikt, dersom dette er begrunnet i saklige og relevante hensyn. Usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak må settes til side som ugyldig. I dispensasjonssaker vil det ikke alltid kunne vises til presedens. Som det fremgår over har kommunen en adgang til å behandle to like saker ulikt, dersom dette er begrunnet i saklige og relevante hensyn. Byggesakssjefen presiserer at kommunen har en streng praksis hva gjelder fradeling i LNRF-områder. Vi ser som nevnt over at ytterligere fradelinger med boligformål innenfor det omsøkte området vil skape en presedens knyttet til utilsiktet byspredning, samt at tiltaket vil være en ulempe for trafikksituasjonen på Sandnessundbrua. Byggesakssjefen er etter dette av den oppfatning at det ikke medfører usaklig forskjellsbehandling å avslå det omsøkte tiltaket. Konklusjon dispensasjon Vilkårene for dispensasjon anses ikke oppfylt. Søknaden avslås. Side 5 av 7

6 Gebyr Gebyr skal betales i samsvar med Gebyrregulativ Byutvikling, som finnes på kommunens hjemmesider ( Pkt Beskrivelse Antall Enhetspris Beløp Fradeling av bebygd parsell som krever 7.1 F dispensasjon og/eller full høringsrunde 1 kr kr Sum kr Ved avslag på søknad skal det betales gebyr i henhold til regulativet for vedkommende tiltak, jf pkt Dersom det innen 3 måneder fremmes ny eller revidert søknad om samme eller tilsvarende tiltak, reduseres nytt gebyr med 50 % av gebyret i denne saken. Faktura sendes tiltakshaver etterskuddsvis. Side 6 av 7

7 NYTTIGE OPPLYSNINGER HVIS DU ØNSKER Å KLAGE OVER VEDTAK Klagerett Hvem kan du klage til? Fristen for å klage Du har rett til å klage over vedtaket hvis du er part i saken eller på annen måte er direkte berørt av vedtaket (rettslig klageinteresse). Du kan klage til Fylkesmannen i Troms som er klageinstans for vedtak truffet av Tromsø kommune. Klagen rettes til Tromsø kommune Byutvikling Postboks TROMSØ Hvis kommunen selv ikke finner at vedtaket skal endres som følge av klagen, sendes klagen videre til fylkesmannen til endelig avgjørelse. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til deg. Dersom du klager så sent at det kan være uklart om klagefristen er overholdt, må du opplyse når du mottok vedtaket, og eventuelt forklare nærmere hvorfor klagefristen anses overholdt. Klagen må innen fristens utløp være postlagt, levert til kommunen eller sendt til postmottak@tromso.kommune.no. Rett til å kreve begrunnelse Klagens innhold Dersom begrunnelsen ikke fremgår av vedtaket eller saksutredningen, kan du kreve å få en begrunnelse i løpet av klagefristen. Klagefristen blir i så fall avbrutt, og ny frist løper fra du mottar begrunnelsen. I klagen må du nevne hvilket vedtak det klages på, og hvilke endringer som ønskes. Hvis det er nødvendig for vurdering av klageretten, må du gi nærmere opplysninger om hvordan du er berørt av vedtaket. Klagen bør begrunnes. Hvis du har opplysninger som har betydning for vurdering av klagen, bør dette komme frem. Klagen må undertegnes. Utsetting av vedtaket Rett til å se sakens dokumenter Rett til veiledning Du kan be om utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Slik anmodning rettes enten til kommunen eller til fylkesmannen. Som part i saken har du rett til innsyn i saksdokumentene. Du kan enten henvende deg til byutvikling, eller benytte kommunens innsynsløsning på Ved henvendelse til byutvikling kan du få nærmere opplysninger om fremgangsmåten ved klage, klagebehandling og saksbehandlingstid. Advokatbistand Kostnader ved klagesaken Tromsø kommune, Byutvikling, 2015 Du har rett til å bruke fullmektig eller advokat til å fremme klage. Advokaten kan gi nærmere opplysninger om vilkårene for fritt rettsråd. Dersom klagen fører frem og vedtaket endres til din fordel, har du rett til å få dekket vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f.eks. til advokatbistand, av kommunen eller fylkesmannen. Krav om dekning må fremsettes innen 3 uker til det organ som har avgjort klagesaken. Side 7 av 7