Detaljregulering for del av Englemoen, deler av felt 14 og gangs behandling

Transkript

1 Kvinesdal kommune Detaljregulering for del av Englemoen, deler av felt 14 og gangs behandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: / /2015 Ivar Aarstad Saksnr: Utvalg: Dato: 26/15 Forvaltningsutvalget /15 Forvaltningsutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens legges forslag til Detaljregulering for gnr. 162, bnr.24 og 31 på Englemoen ut til høring og offentlig ettersyn når følgende endringer er innarbeidet: 1. Planområdet utvides slik at o_skv1 reguleres like langt sør som sørlige grense for BSF1 (eiendomsgrense). o_skv1 skal også reguleres med 2018 Annen veggrunn, tekniske anlegg på østre side av vegen og 2012 Fortau på vestre side av vegen. Samlet vegkorridor må utvides til 9,0 meter. 2,0 meter av vegkorridoren skal ligge på gnr. 162 bnr. 24 og 7,0 meter skal ligge på gnr. 162 bnr Rekkefølgekravet knyttet til sikring mot radon tas ut. 3. Rekkefølgekrav knyttet til bygging av GS-veg langs fv. 465 tas ut av høringsutkastet, men kan bli vurdert på nytt senere i planprosessen. 4. Deltakelse i g/s-veg langs fv. 465 kan bli aktuelt ved senere fremforhandling av utbyggingsavtaler. 5. Det innføres følgende rekkefølgekrav: o_skv1, o_skv2 og o_gt1 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest for boliger innenfor planområdet og disse tas i bruk. 6. Siste avsnitt i reguleringsbestemmelsenes 3.1b endres til: «Garasjen kan plasseres inntil 1,0 meter fra nabogrense med unntak av grense mot veg.» 7.Planforslaget justeres i tråd med formelle krav til teknisk framstilling og innhold, jf. forskrift og produkspesifikasjon. Høyder og avstander oppgis til nærmeste desimeter. Plan-id endres til Behandling i Forvaltningsutvalget Per Erik Røgenes ba seg inhabil i saken. Forvaltningsutvalget vurderte ham som inhabil. Ingen vara var innkalt. Elisabeth Urstad trådte inn som leder under behandling av saken. Saken utsettes for befaring.

2 Enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Saken utsettes for befaring. Behandling i Forvaltningsutvalget Per Erik Røgenes (H) var inhabil og Per Rafoss (Ap) ble valgt som leder under behandlingen. På befaringen møtte Sigfred Godtheim, Olav Fjotland, Jan Erik Åmodt, Norris Åmodt og Olav Torgersen. Fra Forvaltningsutvalget møtte Per Rafoss, Brit Olimstad, Olav Aase, Siv Anne Elve og Odd Kristian Frøitland. Fra administrasjonen møtte Ivar Aarstad, Tor Arne Eiken og Jostein Røyseland. Flere av partene kommenterte at innkalling pr. telefon dagen før var alt for dårlig og alt for kort frist. Ivar Aarstad presenterte de viktigste momentene i saken. Olav Torgersen kommenterte pkt. 5 i forslag til vedtak. Han mente det var et alt for strengt vilkår før bygging kan skje på nordsiden av veien. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens legges forslag til Detaljregulering for gnr. 162, bnr.24 og 31 på Englemoen ut til høring og offentlig ettersyn når følgende endringer er innarbeidet: 1. Planområdet utvides slik at o_skv1 reguleres like langt sør som sørlige grense for BSF1 (eiendomsgrense). o_skv1 skal også reguleres med 2018 Annen veggrunn, tekniske anlegg på østre side av vegen og 2012 Fortau på vestre side av vegen. Samlet vegkorridor må utvides til 9,0 meter. 2,0 meter av vegkorridoren skal ligge på gnr. 162 bnr. 24 og 7,0 meter skal ligge på gnr. 162 bnr Rekkefølgekravet knyttet til sikring mot radon tas ut. 3. Rekkefølgekrav knyttet til bygging av GS-veg langs fv. 465 tas ut av høringsutkastet, men kan bli vurdert på nytt senere i planprosessen. 4. Deltakelse i g/s-veg langs fv. 465 kan bli aktuelt ved senere fremforhandling av utbyggingsavtaler. 5. Det innføres følgende rekkefølgekrav: o_skv1, o_skv2 og o_gt1 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest for boliger innenfor planområdet og disse tas i bruk.

3 6. Siste avsnitt i reguleringsbestemmelsenes 3.1b endres til: «Garasjen kan plasseres inntil 1,0 meter fra nabogrense med unntak av grense mot veg.» 7.Planforslaget justeres i tråd med formelle krav til teknisk framstilling og innhold, jf. forskrift og produkspesifikasjon. Høyder og avstander oppgis til nærmeste desimeter. Plan-id endres til Problemstillinga i få ord: Kvinesdal kommune har mottatt privat forslag til detaljregulering for del av Englemoen, del av felt 14 og 15 i reguleringsplan fra Planforslaget legges fram for 1. gangs behandling i tråd med plan- og bygningslovens Saksopplysninger: Det ble avholdt oppstartsmøte Olav Torgersen varslet på vegne av tiltakshaverne oppstart av planarbeidet den Etter innspillsrunden ble det sendt inn planforslag med senere korrigering av plankart Plandokumentene består av: Planbeskrivelse Plankart, rev. A Reguleringsbestemmelser samt følgende vedlegg: Annonse Melding om oppstart av planarbeid Innspill Rapport om vurdering av skredfare v/arentz & Kjellesvig AS Melding om utført arkeologisk registrering Fylkeskonservatoren Planområdet er delt i to parseller, en på hver side av nye Dugevegen. Området er tidligere regulert og følgende reguleringsplaner blir berørt: Reguleringsplan for Åmodt Englemoen stadfestet med mindre endring knyttet til ny Dugeveg vedtatt og illustrasjonsplan for tomteinndeling rev Bebyggelsesplan for Englemoen endring 1 rev Området er inkludert i kommunedelplan for Liknes vedtatt med unntak av nordvestlige deler av friluftsområdet i nord som faller inn i kommuneplanens arealdel. Det er også meldt oppstart av planarbeid like sør for og grensende inn til dette planområdet. Forholdet mellom de to planarbeidene er kommentert i referatene fra oppstartsmøtene samt i brev fra kommunen datert og Forholdet til helhetlig planlegging har vært vektlagt av kommunen, men de ulike partene har ikke ønsket å utarbeide et felles planforslag. Det har kommet inn følgende innspill til planarbeidet:

4 Innspill: Fylkesmannen i Vest-Agder Fylkesmannen påpeker at planforslaget må beskrive virkninger av planen og hva den vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i planområdet. Naturmangfold må beskrives i henhold til naturmangfoldloven. Barn i alle aldre må ha tilgang til gode utearealer. Konsekvenser for funksjonshemmede og tilgjengelighet for alle må vurderes. Eventuell grunnforurensning må vurderes. Det samme gjelder støy og skredfare. Statens vegvesen Statens vegvesen mener det er naturlig at skoleveg til Liknes går langs fv Kommunedelplan for Liknes viser framtidig gang- og sykkelveg langs fv For nye boliger må et rekkefølgekrav om bygging av g/s-veg langs fv. 465 vurderes. NVE NVE viser til at deler av planområdet er vist som aktsomhetsområde for snøskred i Skrednett. Reell skredfare må utredes og hensynssone innarbeides dersom det viser seg å være reell skredfare. Det må også tas inn bestemmelser som ivaretar tilstrekkelig sikkerhet. Vest-Agder fylkeskommune Vest-Agder fylkeskommune ser det som viktig at hensynet til trafikktrygg gang- og sykkelvegadkomst til sentrum og skole ivaretas i planarbeidet. Det synes mest naturlig å velge traséen langs fv. 465 (jf. kommunedelplanen). Det bør vurderes å stille rekkefølgekrav som sikrer etablering av g/s-veg før utbygging. Tiltak langs den aktuelle strekningen inngår ikke i fylkeskommunens handlingsprogram for fylkesvegene. Bokvalitet samt barn og unges interesser må også ivaretas. Arkeologisk registrering er foretatt og det er konkludert at det planlagte tiltaket ikke er i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Ask Architects Ask Architects har varslet oppstart av Kommentar: Det er henvist til Naturbase, men forøvrig er vurderingene ikke nærmere beskrevet. Arealene er i gjeldende planer for området regulert til bolig. Store deler av planområdet er forholdsvis sterkt preget av menneskelig aktivitet. Det vurderes å etablere fortau på adkomstveg til felt 12 som da må føres fram til fremtidig g/s-veg langs fv Rådmannen foreslår å knytte rekkefølgekrav til utbygging av denne. Forholdet til løsninger og rekkefølgekrav bør vurderes videre i planprosessen, spesielt med tanke på mulig ulik utbyggingstakt i de to feltene. Firmaet Arentz & Kjellesvig AS har utført skredanalyse og hensynssone er innarbeidet. Det er foreslått sikringstiltak i tråd med skredrapporten og satt rekkefølgekrav for gjennomføring. I forslaget til bestemmelser er det tatt inn rekkefølgekrav som innebærer at to av boligene ikke kan bygges før det er opparbeidet gangforbindelse langs fv. 465 mot Liknes. Se for øvrig kommentar til vegvesenets innspill. Planforslag for felt 12 er ennå ikke mottatt av kommunen. Gang- og

5 regulering av felt 12 og håper på positiv dialog mellom de to planprosessene. De mener det er naturlig at BFS1 hører til lekeplass i felt 12. Det inviteres også til samarbeid om g/s-vegforbindelse mot sentrum. Irving Danielsen Det ønskes ikke økt antall enheter. Videre ønskes en åpen og harmonisk bebyggelse uten tomannsboliger. Beboere i Dugevegen Utnyttelsesgrad og antall boenheter ønskes ikke endret. Det ønskes ikke tomannsboliger. Terrengets høyde ønskes ikke endret. Lekeplassens størrelse ønskes beholdt. Jan Erik Aamot m.fl Det ønskes ikke konsentrert bebyggelse eller tomannsboliger, spesielt ikke bygget i høyden med 1 leilighet pr. etasje. Det ønskes ikke en lekeplass som er redusert i størrelse og flyttet lenger vest. Kvalitetene som akebakke ønskes beholdt. Agder Energi (AEN) Dagens lavspent strømforsyning i området har ikke ledig kapasitet og forsterkning må utføres for å knytte til flere kunder. Det bør vurderes om det er behov for å avsette areal til nettstasjon innenfor planområdet. sykkelvegforbindelsen til sentrum er et sentralt tema i begge planarbeidene. Se kommentar nedenfor. Det er ikke planlagt for konsentrert småhusbebyggelse. Tomannsboliger kan normalt inngå i frittliggende småhusbebyggelse, men bebyggelsens utforming kan styres blant annet med maksimal mønehøyde. Maksimal mønehøyde er satt til 8 m, gesimshøyde til 6 m. Det vises til kommentar til innspill fra beboere i Dugevegen Det er ikke avsatt areal til nettstasjon i planområdet. I følge forslagsstiller har AEN opplyst at nettstasjon vil bli plassert utenfor området. Rådmannens vurdering: Fra et planfaglig synspunkt vil det være gunstig å få etablert reguleringsplaner som legger til rette for en helhetlig utvikling av boligområdene på Englemoen og spesielt infrastruktur og sammenheng med sentrumsområdene og øvrige boligområder. Planforslaget viderefører en boligutbygging i tråd med tidligere reguleringsplaner. Det er foreslått Frittliggende småhusbebyggelse (kode 1111) med til sammen 11 tomter (tomtestørrelse m 2 ). Etter gjeldende regler kan det innenfor planområdet forventes et sted mellom 11 og 22 boenheter innenfor planområdet (se Veileder T-1490 Reguleringsplan). I gjeldende planer er det lagt opp til totalt 9 tomter innenfor samme område. o_skv2 (kjøreveg) og o_gt1 (turveg) er i overgangen mellom disse omlagt i forhold til dagens situasjon i terrenget og gjeldende planer. Kurven er trukket noe lengre vest og frigir tomteareal for tomtene 7 og 9 (se planbeskrivelse pkt. 6.6). Det bratteste partiet er ved avkjørselen til tomt 10 der vegen har en stigning på ca. 1:9. I

6 sørlige del av planområdet ligger opprinnelig terreng på ca. kote 24. I planlagt tomtegrense mellom tomt 6 og 8 ligger planlagt veg på kote 25, ca. 1 meter over opprinnelig terrenghøyde. Ved grensen mellom tomt 8 og tomt 10 ligger planlagt veg på kote 26, mens opprinnelig terreng her er på ca. kote 24. Ved overgang til turveg ligger planlagt veg ca. 1 meter høyere enn opprinnelig terreng. For å utjevne høydeforskjeller mellom veg, tomter og lekeplass, må terrenget også heves på enkelte av tomtene. Dette er også antydet i planbeskrivelsen (s. 7), men kunne vært utdypet noe (spesielt for området rundt vendehammeren). o_skv2 er forsynt med vendehammer med tilfredsstillende mål for lastebil uten tilhenger og vegkorridoren har en bredde på 6 meter. Det er ikke vist annen veggrunn langs sidene av vegen og det må dermed forutsettes at vegen opparbeides helt ut til tomtegrensene. Overvann forutsettes håndtert ved kommunaltekniske anlegg innenfor formålsgrensen (sluk/rister). Overvannshåndtering kunne vært noe grundigere beskrevet i planforslaget. Arealer utenfor kant kjørebane forutsettes brukt som areal for gående og som snølager perioder med snø. o_skv1 er regulert med samme bredde som o_skv2 (6 meter). Denne vil etter gjeldende reguleringsplan fra 1980 også fungere som adkomstveg til boliger i felt 12. Den vil samtidig fungere som «snarveg» for gående og syklende mellom boligene internt og til sentrum. Det må antas at fremtidige beboere i så vel BFS1 BFS3 som beboere i felt 12 vil benytte denne. Vegen bør derfor forsynes med fortau på vestsiden som er nærmest boligene. Den må også forsynes med rekkverk på toppen av fallende skråning ned mot næringsområde i øst. Begge disse elementene vil kreve noe areal og det foreslås at bredden på vegkorridoren økes fra 6 til 9 meter. Med bakgrunn i foreslåtte formålsgrenser for BFS1 foreslås det å legge 2 meter av vegkorridoren på 162/24 og de resterende 7 meter av vegkorridoren på 162/31, jf. også møte knyttet til varslet naboplan i sør Geometrien i krysset med Dugevegen bør vurderes. For å få god sammenheng med varslet planarbeid for felt 12, bør o_skv1 reguleres helt sør til sørlige avgrensning av BFS1, dvs. til eiendomsgrense for 162/5 og 162/619. Dette innebærer en utvidelse av planområdet som formelt krever nytt oppstartsvarsel. En utvidelse av vegkorridoren mot øst vil berøre mer av det regulerte næringsområdet ved at skråningen ned mot dette forskyves og gir mindre areal til fremtidige næringstomter og redusert mulighet for uttak av sand/grus. Alternativt kan BFS1 gjøres smalere, men dette vil begrense utbyggingsmulighetene på dette tomtearealet. Endelig kan en tenke seg en smal veg uten separat areal for gående og syklende, men dette gir heller ingen tilfredsstillende løsning på kanten av den høye skråningen ned mot næringsområdet. Det bør uansett settes av nødvendig areal til rekkverk/sikringsgjerde mot skråningen i øst (ca m i høydeforskjell fra bunn til topp forutsatt en helning på ca. 1:1,5). Det må forutsettes en vegbygging inkludert rekkverk og sidearealer som i utgangspunktet er i tråd med vegvesenets håndbøker.

7 Blå strek: 6 m. Rød strek: 9 m. Grønn strek: 20,5 m. Tilrettelegging for et godt gang- og sykkelvegnett i Liknes vil bidra til flere vil velge å gå eller sykle når de skal forlytte seg i sitt nærmiljø. Dette vil være positivt i et folkehelseperspektiv og gi et bedre tilbud til brukergrupper som ikke benytter personbil, f.eks. barn og unge. Likeledes vil adskillelse av biltrafikk og gang- /sykkeltrafikk være positivt med hensyn på trafikksikkerhet. Forslagsstiller viser til at det i Naturbasen til Miljødirektoratet ikke er registreringer innenfor planområdet. Plandokumentene gir ingen videre utdyping av naturmangfoldet innenfor planområdet, det være seg i selve boligområdene eller i friluftsområdet ovenfor. Imidlertid er arealene allerede utsatt for menneskelig påvirkning og planforslaget er en videreføring av gjeldende reguleringsformål bolig. Naturmangfold i friluftsområdet vil kunne få en viss beskyttelse gjennom krav til opprettholdelse av vegetasjon i forbindelse med rasfare. Feltnavn og tekst varierer noe mellom plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Det er også trykkfeil i planid. Planforslaget må gjennomgås med tanke på teknisk fremstilling før den legges ut til offentlig ettersyn. Bebyggelse bør ikke plasseres for nært inn til vegareal. Dette kan både gi ulemper i forhold til vegvedlikehold og ved eventuell senere utvikling og endring av boligområdene. Bestemmelse i siste avsnitt av 3.1b bør endres til «Garasjen kan plasseres inntil 1,0 meter fra nabogrense med unntak av grense mot veg.» Det må her forutsettes at regler i teknisk forskrift fortsatt skal gjelde fullt ut og at nødvendige bygningsmessige utførelser og materialbruk tar hensyn til naboeiendommene. Rekkefølgebestemmelse om radon er overflødig og kan tas ut da denne kun viser til teknisk forskrift som uansett er gjeldende.

8 Rekkefølgekrav og forhold knyttet til utbyggingsavtale vil dels være avhengig av forhold utenfor planområdet og må vurderes fortløpende i planprosessen. Planforslagets o_skv1 og o_skv2 og o_gt1 forutsettes overtatt av kommunen. Dette sammen med eventuell deltakelse/overtakelse i annen infrastruktur vil ha en økonomisk konsekvens for kommunen. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet Vedlegg 1 Reguleringsplan Englemoen_rev.A 2 Melding om utført arkeologisk registrering - Fylkeskonservatoren 3 Arentz & Kjellesvig AS - Vurdering av rasfare - Englemoen (vedlegg C) 4 Innspill (vedlegg B) 5 Planbeskrivelse - Detaljregulering 162/024 og 162/031 Englemoen 6 Reguleringsbestemmelser