Saksframlegg. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for endelig avgjørelse.

Transkript

1 Saksframlegg Arkivsak: 15/ Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTAK: AVSLAG PÅ SØKNAD OM BRUKSENDRING TIL MIDLERTIDIG ORDINÆRT ASYLMOTTAK GNR/BNR 59/0128 VISTEVEIEN 47 K-kode: GBR 59/0128 Saken skal behandles av: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur Rådmannens tilråding til vedtak: Kommunestyret tar ikke klagen fra HABI Viste Hotell AS til følge. Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan, og plan- og bygningslovens vilkår for midlertidig dispensasjon (jf og 19-3) er ikke oppfylt. Det vises til at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler med tiltaket. Dersom det likevel er slik at plan- og bygningslovens vilkår for midlertidig dispensasjon er oppfylt, er kommunen av den oppfatning at midlertidig dispensasjon ikke bør innvilges. Det vises til de uheldige konsekvensene en bruksendring til midlertidig ordinært flyktningmottak vil ha for fremtidig utnyttelse av området til reiselivsformål. For en nærmere begrunnelse vises det til rådmannens saksframlegg. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for endelig avgjørelse. Grunnlagsdokumenter: Vedlegg: 01. Klage på vedtak, datert Saksprotokoll, sak 1/16 i kommunestyret sitt møte Saksprotokoll, sak 9/16 i HNK sitt møte ROS-analyse for asylmottak ved Viste Strandhotell 05. Rundskriv H-4/15 fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet 06. Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, datert Andre grunnlagsdokumenter: 01. Saksframlegg med vedlegg, sak 9/16 i HNK sitt møte

2 Bakgrunnen for saken: HABI Viste Hotell AS har søkt om bruksendring av Viste Strandhotell til midlertidig ordinært asylmottak. HNK ga i møte , sak 9/16, midlertidig dispensasjon for tre år til bruksendring av Viste Strandhotell til midlertidig ordinært asylmottak. Vedtaket ble i henhold til kommunens forvaltningspraksis anket til kommunestyret. Underretning om vedtaket (jf. forvaltningslovens 27) ble derfor ikke utsendt til søker/ansvarlig søker. I kommunestyrets vedtak datert , sak 1/16, ble søknaden om bruksendring avslått. Vedtaket ble begrunnet med at lovens vilkår for dispensasjon ikke var oppfylt. Advokatfullmektig Bård Kyrre Haukås Berge har på vegne av HABI Viste Hotell AS påklaget kommunestyrets vedtak/avslag. Klagen behandles HNK i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, kommuneloven, forvaltningsloven og kommunens delegeringsreglement. HNK sitt vedtak vil være innstilling for kommunestyrets vedtak. Dersom kommunen fastholder avslaget oversendes saken til Fylkesmannen i Rogaland som klageinstans. Saksopplysninger: HABI Viste Hotell AS har inngått en intensjonsavtale med Hero Norge AS om leie av Viste Strandhotell (gnr. 59 bnr. 128) til bruk som midlertidig ordinært flyktningmottak. Leieperioden er tre år, men med opsjon for forlengelse. Det er Utlendingsdirektoratet (UDI) som bestemmer, om Viste Strandhotell skal benyttes til midlertidig ordinært flyktningmottak. En bruksendring til midlertidig flyktningmottak er imidlertid et søknadspliktig tiltak i henhold til plan- og bygningsloven. HABI Viste Hotell AS har derfor søkt om bruksendring fra hotell til midlertid ordinært flyktningmottak, jf. søknad datert Omsøkt eiendom er omfattet av Reguleringsplan for Viste Strandhotell, plan , vedtatt av kommunestyret i møte 18. juni Reguleringsplanens formål er «hotelldrift, med tilhørende serviceaktivteter». Søknaden om bruksendring til flyktningmottak er i strid med nevnte formål, og tiltaket krever derfor midlertidig dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Tiltakshaver har ikke søkt om dispensasjon, men kommunen har behandlet saken som en dispensasjonssak. Viste Strandhotell ble bygget i 1934, og har kontinuerlig blitt vedlikeholdt, pusset opp og gjennomgått bygningsmessige endringer. Bygget har normal god standard, og sengekapasitet for 89 gjester fordelt på 39 rom. Hotellet har i tillegg et stort kjøkken, stor spisesal, gode toalettfasiliteter i fellesareal, flere konferanserom som kan benyttes til oppholds- og aktivitetsrom, vaskerom for klesvask og kontor for personale. Det er ikke heis, hvilket kan være en driftsmessig fordel i et flyktningmottak. Med hensyn til universell utforming er det

3 likevel en ulempe at det ikke er heis. Tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne er ivaretatt i inngangsetasjen. Eiendommen har et totalareal på ca m 2. Bare en mindre del av eiendommen er opparbeidet som uteoppholdsareal. Det store offentlige friområdet som eiendommen grenser til, kan imidlertid bli brukt som uteoppholdsareal for lek og rekreasjon. Tiltaket medfører ikke bygningsmessige endringer. Hotell og flyktningmottak er i samme risikoklasse med hensyn til brannsikkerhet. Eksisterende varslingsanlegg, sprinkleranlegg, branncelledeling, rømningsrutiner o.l. kan derfor benyttes. Det må likevel utarbeides en brannteknisk rapport før hotellet eventuelt kan tas i bruk som flyktningmottak. Som flyktningmottak kan det etableres plass til ca. 96 personer på Viste Strandhotell. Å bo i flyktningmottak er en unormal situasjon for de som opplever det. Driftsoperatør Hero Norge AS organiserer derfor sine flyktningmottak slik at beboerne bor mest mulig normalt i en unormal situasjon. Hotellets gjesterom skal fungere som beboernes leiligheter. Hotellkjøkkenet skal gjøres om til kjøkken med vanlige komfyrer, slik at beboerne kan tilberede sin egen mat mm. At beboerne skal bo mest mulig normalt, innebærer også at de skal integreres i lokalsamfunnet. Dette innebærer blant annet at friområdet kan brukes på samme måte som øvrige innbyggere og tilreisende brukere av friområdet. Beboernes rettigheter og plikter i forhold til kommunen og kommunens tjenester, er regulert av nasjonalt regelverk. Hero Norge AS vil bemanne med 6-7 årsverk innenfor ordinær arbeidstid. Det vil være bakvakt utenom ordinær arbeidstid. I tillegg vil Hero Norge AS sin vaktordning for flyktningmottak være tilgjengelig. Regional koordineringsgruppe for asylsøkerlokasjoner var 7. januar 2016 på befaring på Viste Strandhotell. Foreløpige fagrapporter konkluderer med at Viste Strandhotell er egnet som midlertidig flyktningmottak. Det er utarbeidet Risiko og Sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for Viste Strandhotell som midlertidig ordinært flyktningmottak. Det er ikke mottatt merknader fra naboer som er varselet om omsøkt bruksendring. Rådmannens vurdering: Innledning Klager anfører at vedtaket må oppheves som ugyldig fordi kommunestyrets flertall har vektlagt usaklige hensyn i strid med rundskriv H-4/15. I tillegg anføres det at vedtaket ikke er tilstrekkelig begrunnet, jf. forvaltningslovens 24 og 25. Kommunestyrets vedtak må oppheves dersom det er ugyldig. En eventuell oppheving i samsvar med klagers anførsel, er imidlertid ikke ensbetydende med at søknaden om

4 bruksendring innvilges. Rådmannen oppfatter det likevel slik at klager reelt ønsker at kommunen skal omgjøre det påklagde vedtaket og innvilge dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Det er derfor naturlig at kommunen foretar en ny vurdering av spørsmålet om dispensasjon kan og eventuelt skal innvilges, slik at flyktningmottak kan etableres på Viste Strandhotell. Etter å ha foretatt en fornyet vurdering av sakens dokumenter og øvrige saksopplysninger, er rådmannen kommet til at dispensasjon verken kan eller bør innvilges. Vilkår for dispensasjon Omsøkt tiltak (bruksendringen) er i strid med arealformålet i gjeldende reguleringsplan. Tiltaket krever derfor dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven kapitel 19. De materielle vilkårene for å innvilge dispensasjon er angitt i 19-2, jf. også 19-3 om midlertidig dispensasjon. I 19-1 er det i tillegg gitt særskilte saksbehandlingsregler for dispensasjonssøknader. Det er kommunen som er dispensasjonsmyndighet, jf. pbl Dersom lovens vilkår for å innvilge dispensasjon er oppfylt, er det opp til kommunens skjønn å avgjøre om søknaden skal innvilges. Selv om det måtte være slik at lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, har følgelig ikke tiltakshaver rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Et eventuelt avslag må imidlertid være saklig begrunnet, og det er riktig som anført i klagen, at man i vurderingen ikke kan vektlegge forhold som etnisitet, kjønn, religion, menneskelig atferd eller egenskaper ved beboere, frykt for mulig uønsket oppførsel og lignende forhold», jf. rundskriv H-4/15. Materielle vilkår for dispensasjon Det er et vilkår for å innvilge dispensasjon at ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foreligge en klar overvekt av relevante fordeler ved en dispensasjon. Rådmannen fastholder at en eventuell dispensasjon vil ligge innenfor rammen av plan- og bygningslovens formålsbestemmelse om bærekraftig utvikling. Det er imidlertid også et vilkår at heller ikke formålet bak bestemmelsen det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Bestemmelsen som det i dette tilfellet er aktuelt å dispensere fra, er reguleringsplanens 2, hvor det fremgår at omsøkt eiendom er regulert til «hotelldrift, med tilhørende serviceaktivteter». En dispensasjon vil i dette tilfelle innebære at et område som er regulert til hotelldrift (reiselivsformål), blir benyttet et ordinært flyktningmottak. Drift av et flyktningmottak er noe vesentlig annerledes enn hotelldrift, og virksomheten vil nødvendigvis fremme andre formål

5 enn reiselivshensyn. Det må derfor legges til grunn at en dispensasjon til ordinært flyktningmottak i utgangspunktet vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av reguleringsplanens formål. Spørsmålet er om dette blir annerledes som følge av at tiltaket gjelder en midlertidig dispensasjon, ettersom virksomheten i utgangspunktet bare skal gjelde for en begrenset tidsperiode. I henhold til søknaden operer tiltakshaver med et tidsaspekt på tre år. Dette er etter rådmannens vurdering et ikke ubetydelig tidsrom. Det kan i tillegg bli aktuelt å forlenge perioden i henhold til opsjonen, jf. opplysningene i søknaden om at avtalen gjelder for tre år med «opsjon om forlengelse». Rådmannen er under sterk tvil kommet til at en midlertidig dispensasjon for en begrenset periode på inntil tre år, ikke vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen det dispenseres fra. Rådmannen finner imidlertid grunn til å presisere at en eventuell driftsperiode ut over tre år, vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av reguleringsplanens formål (turist- og reiselivshensyn). Avgjørende for om midlertidig dispensasjon kan innvilges, vil etter dette være om det foreligger en klar overvekt av fordeler. Behovet for midlertidig ordinære flyktningmottak er i dag stort, og Randaberg kommune må være forberedt på å ta sin del av samfunnsansvaret med å håndtere dagens situasjon. Bygningsmassen på Viste Strandhotell er egnet til det aktuelle formålet. Også eiendommens beliggenhet med nærhet til boligområder, friområder samt andre rekreasjonsområder, gjør at hotellet/eiendommen i utgangspunktet må anses som et egnet sted for å etablere midlertidig ordinært flyktningmottak. Hotellets størrelse er passende og tilpasset kommunens kapasitet til følge opp mottaket på en god måte. På omsøkt eiendom har det imidlertid vært hotelldrift siden 1936, og det er rådmannens oppfatning at eiendommen fremdeles bør utnyttes til reiselivsformål. Eiendommens beliggenhet med umiddelbar nærhet til sandstrand og flotte rekreasjonsområder, gir området/eiendommen et særpreg, som bør utnyttes i reiselivssammenheng for å få fremhevet kommunens kvaliteter som «Den grønne landsbyen». Det er i tillegg slik at Viste Strandhotell er den eneste hotellbygningen i Randaberg kommune. Kommunen bør etter rådmannens vurdering, tilrettelegge for at eiendommen også i fremtiden kan utnyttes til reiselivsformål. Eiendommens kvaliteter tilsier at den bør videreutvikles til et fullverdig reiselivsanlegg med bevertning, kurs- og konferansesenter og overnattingstilbud for både privatpersoner og næringslivet. Den omstendighet at nåværende eiere ikke ønsker fortsatt hotelldrift, kan ikke være avgjørende for hvilken arealbruk kommunen ønsker av området/eiendommen. Rådmannen er ikke kjent med at det foreligger planer om å etablere et nytt hotellbygg innenfor kommunens grenser. Ved en eventuell dispensasjon vil Randaberg kommune

6 følgelig stå uten hotell- og overnattingstilbud. Dette vil i seg selv være svært uheldig. Det er i tillegg slik at aktuell eiendom har kvaliteter som fortsatt bør utnyttes i reiselivssammenheng i en eller annen form, jf. det som er nevnt ovenfor. Randaberg kommune bør derfor tilrettelegge for at hotelldriften og/eller annen reiselivsvirksomhet på eiendommen kan gjenopptas og videreutvikles så snart som mulig. En eventuell etablering av et ordinært flyktningmottak vil vanskeliggjøre/hindre en slik prosess. Dette gjelder selv om det i første omgang er tale om en begrenset periode på tre år. Dersom flyktningmottak først etableres på eiendommen, må man dessuten påregne at det kan bli aktuelt å forlenge driftsperioden i samsvar med opsjonen. Det er i tillegg relevant å vise til at det i Randaberg kommune også finnes andre lokaler som kan være aktuelle for etablering av midlertidig ordinært flyktningmottak. Kommunen har blant annet igangsatt et arbeid for å få utredet muligheten til å benytte bygningene på Randabergfjellet til flyktningmottak. Ut fra en foreløpig vurdering anses bygningene/området som egnet til nevnte formål, og kommunen jobber videre med disse planene. Rådmannen er på bakgrunn av ovennevnte av den oppfatning at ulempene med en dispensasjon er betydelige, og at det derfor ikke foreligger en klar overvekt av fordeler. Vilkårene for dispensasjon er etter dette ikke oppfylt. Dispensasjon - saksbehandlingsregler En dispensasjon krever i henhold til pbl en «grunngitt søknad», som skal nabovarsles. Det foreligger i dette tilfellet ikke noen grunngitt dispensasjonssøknad fra tiltakshaver. Tvert i mot er det i søknaden opplyst at dispensasjonssøknad ikke er relevant. Som en naturlig konsekvens av dette er det heller ikke i nabovarselet opplyst at tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Tiltakshaver/ansvarlig søker har etter dette ikke oppfylt vilkårene i pbl Rådmannen kan ikke utelukke at berørte naboer hadde protestert dersom nabovarselet inneholdt opplysninger om at tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og derfor krever dispensasjon. Det vises til det som er nevnt ovenfor, om at ingen har rettskrav på å få innvilget en dispensasjon, sammenholdt med det engasjementet som har vært i saken både fra kommunens innbyggere og fra politisk hold. I og med at kommunestyret i første omgang avslo «dispensasjonssøknaden», vil ikke forholdet representere en saksbehandlingsfeil som kan ha påvirket vedtaket, jf. forvaltningslovens 41. Dersom politikerne i forbindelse med klagesaken ønsker/vurderer å innvilge søknaden om bruksendring til midlertidig ordinært asylmottak, bør imidlertid tiltaket nabovarsles på nytt, med korrekte saksopplysninger før et eventuelt vedtak om dispensasjon treffes. Konklusjon Rådmannen er av den oppfatning at lovens vilkår for dispensasjon ikke er oppfylt, og at dispensasjon derfor ikke kan innvilges. Rådmannen finner også grunn til å presisere at dersom det er slik at lovens vilkår for

7 dispensasjon likevel er oppfylt, er det opp til kommunens skjønn å avgjøre om dispensasjon bør gis. Rådmannen er av den oppfatning at dispensasjon ikke bør gis, jf. de uheldige konsekvensene som beskrevet ovenfor. Rådmannens tilrådning til vedtak: Klagen tas ikke til følge. Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan, og plan- og bygningslovens vilkår for midlertidig dispensasjon (jf og 19-3) er ikke oppfylt. Det vises til at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler med tiltaket. Dersom det likevel er slik at plan- og bygningslovens vilkår for midlertidig dispensasjon er oppfylt, er kommunen av den oppfatning at midlertidig dispensasjon ikke bør innvilges. Det vises til de uheldige konsekvensene en bruksendring til midlertidig ordinært flyktningmottak vil ha for fremtidig utnyttelse av området til reiselivsformål. For en nærmere begrunnelse vises det til rådmannens saksframlegg. Saksbehandler: Per Øyvind Wisløff / Elisabeth Nygård (Haver Advokatfirma Ans) Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Ingen Særutskrift: Saksbehandler